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2009年8月14日星期五

在房屋租赁期间,承租人擅自变动承租房屋结构的,应当如何进行处理?

在房屋租赁期间,承租人擅自变动承租房屋结构的,应当如何进行处理?

  根据房屋租赁的性质来看,房屋承租人对承租的房屋只有使用权,而无占有、处分权。因此房屋承租人在承租期间必须保持承租房屋及附属设施的现状。我国《合同法》第223条规定:"承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。"另外,《城市房屋租赁管理办法》第23条也规定,承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施,不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的,必须事先征得出租人的同意,并签订书面合同。承租人如果违反上述的规定,将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的,出租人有权终止合同,收回房屋,因此而造成的经济损失,应由承租人负责赔偿。因此,如果承租人确需变动房屋的结构及附属设施,也必须履行一定的手续,在征得出租人同意并且双方签订书面合同后,方可开始动工。如因承租人过错造成房屋损坏的,还要由承租人负责修复或者赔偿。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/0948736d3d2e8bf3421694e0.html

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什么是房地产价格评估制度?房地产价格评估的程序有哪些规定?

何谓房地产价格评估制度以及房地产价格评估的程序有哪些规定?

  所谓房地产价格评估制度,是指遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的位置价格为基础,参照当地的市场价格对房地产的合理价格进行科学估算的制度。我国《城市房地产管理法》第33条规定:"国家实行房地产价格评估制度。"之所以如此规定,是因为房地产价格作为土地价格和房屋价格的统一,是房地产交易的核心问题。在我国,全国城市房地产价格评估的管理工作由国务院建设行政主管部门负责;县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区内城市房地产价格评估的管理工作。

  房地产估价,必须遵守有关的法律、法规、规章和政策规定,严格执行价格标准和估价程序,实行现场评估,按质论价。根据建设部颁布施行的《城市房地产市场估价管理暂行办法》的有关规定,房地产市场估价应当依照下列程序进行:

  第一,申请估价。当事人应当依照该《办法》第6条的规定,向估价机构或估价事务所递交估价申请书。估价申请书应当载明下列内容:①当事人的姓名(法人代表)、职业、地址;②标的物的名称、面积、坐落;③申请估价的理由、项目和要求;④当事人认为其他需要说明的内容。估价申请书应当附有标的物的产权证书和有关的图纸、资料或影印件。

  第二,估价受理。估价机构或估价事务所收到估价申请书后,应当对当事人的身份证件、标的物的产权证书及估价申请书进行审查。对符合条件者,交由估价人员承办。每个估价项目的承办,不得少于两名估价人员。

  第三,现场勘估。承办人员应当制订估价方案,对标的物进行实地勘测评估,核对各项数据和有关资料,调查标的物所处环境状况,并做好详细记录。

  第四,综合作业。承办人员应综合各种因素进行全面分析,提出估价结果。

  书面估价结果应包括以下内容:(1)估价的原因,标的物名称、面积、结构、地理位置、环境条件、使用情况,所处区域城市规划现状及发展前景,房地产市场行情;(2)标的物及其附着物质量等级评定;(3)估价的原则、方法、分析过程和估价结果;(4)必要的附件。包括估价过程中作为估价依据的有关图纸、照片、背景材料,原始资料及实际勘测数据等;(5)其他需要说明的问题。

  估价结果书应由承办人员亲自签名。估价结果书由承办估价业务的估价机构或估价事务所签署意见并加盖单位公章后,书面通知当事人。

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因租赁的房屋存在缺陷给第三人造成损害,其责任应当如何承担?

因租赁的房屋存在缺陷给第三人造成损害,其责任应当如何承担?

  因租赁的房屋存在缺陷给第三人造成损害,其责任应当如何承担?笔者曾经代理过一起这样的案件,以供租赁当事人参考。案情的经过是:2006年1月12日,李天明与李晓华签订了一份房屋租赁合同,双方约定由李天明将其二层楼房及固定资产出租给李晓华经营茶馆。手续办理妥当后,李晓华的茶馆正式开张。经营几个月下来,茶馆的生意很一般。2006年7月15日,转眼到了夏天旺季,为了招揽顾客,李晓华决定进行一些促销活动。7月19日下午,李晓华让其员工王风到房顶挂促销广告的横幅。不幸的是,王风在房顶上不慎碰到了高压输电线,高压电将王风电击致死。王风死后,其亲属向李晓华、李天明及供电公司提出索赔要求。

  笔者接受死者家属的委托代理后认为,李天明出租的房屋位于电力线路保护区内,该输电线路对周围人员的活动明显具有危险,房主李天明对此应明知。但李天明为谋取利益而将其楼房出租给原告,且未能提出证据证明自己已经就该危险因素提示原告注意。故李天明作为房主及出租方,对事故的发生负有过错,故对该事故给死者造成的经济损失应承担部分责任。供电公司作为该输电设施的监督和管理单位,未能依法履行职责,在其发现危险隐患的较长时间内没有采取有效措施加以处置,也应该承担部分责任。而承租人李晓华在承租房屋后,对房屋上方高压输电线路的危险性应该有足够的认识,但其却不顾危险的存在,指派员工接近危险区域悬挂横幅,以致发生员工触电死亡的重大事故,承租人李晓华对此应承担主要责任。经过多次组织各方当事人进行协商调解,但最终未取得效果,遂向管辖法院提起诉讼。法院最后作出判决,判令茶馆老板李晓华、房屋出租人李天明及供电公司共同承担赔偿责任。对于给死者带来的26万余元的经济损失,由承租人承担40%,出租人李天明和供电公司各负担30%。

  根据上述的判决结果可知,因租赁房屋存在瑕疵给第三人造成的经济损失,应当根据案情的客观事实和涉案当事人的过错程度来决定责任的最终承担,而不能片面地要求租赁当事人承担赔偿责任。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/30ff6b2d51fe113c359bf7e7.html

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租赁的房屋因有瑕疵给承租人造成损害,责任应当如何分担?

租赁的房屋因有瑕疵给承租人造成损害,责任应当如何分担?

  我国《合同法》第216条规定:"出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。"本条款规定了出租人应当履行两项重要义务:一是交付租赁物的义务;二是对租赁物的瑕疵承担担保义务。既然租赁是有偿合同,那么出租人也就如同出卖人一样,就应该对其提供的标的物承担瑕疵担保责任,保证该物的品质及其使用和收益均合乎约定,如果因租赁的房屋存有瑕疵问题,导致给承租人造成损害的,出租人应当承担损害赔偿责任。比如:在房屋租赁期间,出租人交付的出租房屋因长期未加修葺,导致房屋客厅的墙体脱落,砸到承租人新买的家具上,使新买的价值8000元的家具完全报废,那么出租人就应对承租人新买的家具承担赔偿责任。如果是对承租人或第三人造成人身损害的,出租人也应承担损害赔偿责任。

  但如果属于以下三种情况的,出租人可以免除自己的责任:

  (1)承租人明知租赁房屋存在瑕疵而坚持要求承租的。承租人在订立房屋租赁合同时,明知租赁物存在瑕疵的,出租人不负瑕疵担保责任,承租人无权要求出租人进行维修、减少租金或解除合同。但在特殊情况下,如租赁物危及承租人安全或健康的,即使承租人明知,根据法律规定承租人仍有权随时解除合同。

  (2)承租人怠于行使瑕疵通知义务。在租赁期间,如果出现租赁物有修理、防止危害的必要或第三人就租赁物主张权利以及其他依据诚实信用原则应当通知的情况出现,而承租人怠于通知,致使自己遭受损失或出租人损害的,承租人应承担责任。

  (3)瑕疵系承租人过错所致。承租人损害租赁物,按约定或习惯,应由承租人修理的,出租人不承担责任。比如承租人在出租房屋内的墙体上打孔载物,导致墙体超重倒塌,给承租人的财产或人身造成损害,出租人就不用为此承担赔偿责任。

  综上所述,因租赁的房屋缺陷对承租人造成损害的,如果出租人不存在以上所说的免责条件,就应该向承租人承担相应的赔偿责任。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/b982f699f9d575006f068ce7.html

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在房屋租赁期间,对承租房屋进行装修时,装修的相关单位与个人,需要注意哪些法律问题?

在房屋租赁期间,对承租房屋进行装修时,装修的相关单位与个人,需要注意如下的法律问题:

  (1)未经城市规划行政主管部门批准,在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的,或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的,由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。

  (2)装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的,由建设行政主管部门按照有关规定处罚。

  (3)装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程,不按照规定采取必要的安全防护和消防措施,擅自动用明火作业和进行焊接作业的,或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的,由建设行政主管部门责令改正,并处1000元以上1万元以下的罚款;情节严重的,责令停业整顿,并处1万元以上3万元以下的罚款;造成重大安全事故的,降低资质等级或者吊销资质证书。

  (4)物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反《住宅室内装饰装修管理办法》规定的行为不及时向有关部门报告的,由房地产行政主管部门给予警告,可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2-3倍的罚款。

  (5)有关部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后,未及时处理,玩忽职守的,依法给予行政处分。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/8df2184e458be801b2de05e6.html

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租赁当事人违规装修,将会受到哪些处罚?

在房屋租赁期间,租赁当事人违规装修,将会受到哪些处罚?

  在房屋租赁期间,租赁当事人违规进行装修,应当受到如下的处罚:

  (1)住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的,由城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款:①将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的,或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的,对装修人处500元以上1000元以下的罚款,对装饰装修企业处1000元以上1万元以下的罚款;②损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的,对装饰装修企业处1000元以上5000元以下的罚款;③擅自拆改供暖、燃气管道和设施的,对装修人处500元以上1000元以下的罚款;④未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的,对装修人处500元以上1000元以下的罚款,对装饰装修企业处1000元以上1万元以下的罚款。

  (2)装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间,对公共部位和设施造成损害的,由城市房地产行政主管部门责令改正,造成损失的,依法承担赔偿责任。

  (3)装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的,由城市房地产行政主管部门责令改正,处500元以上1000元以下的罚款。

  (4)装修人违反《住宅室内装饰装修管理办法》规定,将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的,由城市房地产行政主管部门责令改正,处500元以上1000元以下的罚款。

  (5)装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料,造成空气污染超标的,由城市房地产行政主管部门责令改正,造成损失的,依法承担赔偿责任。

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租赁当事人对承租房屋内进行装饰装修活动,哪些行为应当被禁止?

在房屋租赁期间,租赁当事人对承租房屋内进行装饰装修活动,哪些行为应当被禁止?


  根据我国《住宅室内装饰装修管理办法》,对住宅室内进行装饰装修活动,禁止从事下列行为:


  (1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构。建筑主体,是指建筑实体的结构构造,包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等;承重结构,是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点,包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。


  (2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。


  (3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。


  (4)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果。


  (5)其他影响建筑结构和使用安全的行为。


  此外,装修人从事住宅室内装饰装修活动,未经批准,不得有下列行为:
(1)搭建建筑物、构筑物;
(2)改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;
(3)拆改供暖管道和设施;
(4)拆改燃气管道和设施。


  其中第(1)项、第(2)项行为,应当经城市规划行政主管部门批准;第(3)项行为,应当经供暖管理单位批准;第(4)项行为应当经燃气管理单位批准.

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在房屋租赁期间,有哪些与房屋租赁相关的违法犯罪行为需要租赁当事人警惕?

 在房屋租赁期间,有哪些与房屋租赁相关的违法犯罪行为需要租赁当事人警惕?

  房屋租赁绝不是出租人的"私事",更不能唯利是图收租即可,一不小心,有可能触犯法律,甚至承担刑事责任。根据《中华人民共和国治安管理处罚法》的明确规定,房屋出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动,不向公安机关报告的,处200元以上500元以下罚款;情节严重的,处5日以下拘留,可以并处500元以下罚款。有下列行为之一的,视其不同情况予以处罚:

  (1)明知是赃物而窝藏的,由公安部门处5日以上10日以下拘留,并处200元以上500元以下罚款;构成犯罪的,依照《中华人民共和国刑法》的规定处3年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金。

  (2)介绍或者容留卖淫的,由公安部门处10日以上15日以下拘留,可以并处5000元以下罚款;情节较轻的,处5日以下拘留或者500元以下罚款。构成犯罪的,依照《中华人民共和国刑法》的规定处5年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处罚金;情节严重的,处5年以上有期徒刑,并处罚金。

  (3)为他人进行赌博活动提供出租房屋的,由公安部门处5日以下拘留或者500元以下罚款;情节严重的,处10日以上15日以下拘留,并处500元以上3000元以下罚款。构成犯罪的,依照《中华人民共和国刑法》的规定处3年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处罚金。

  (4)为他人制作、贩卖淫秽图书、光盘或者其他淫秽物品提供出租房屋的,由公安部门处10日以上15日以下拘留,并处500元以上1000元以下罚款。构成犯罪的,依照《中华人民共和国刑法》的规定处3年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处罚金;情节严重的,处3年以上10年以下有期徒刑,并处罚金;情节特别严重的,处10年以上有期徒刑或者无期徒刑。并处罚金或者没收财产。

  (5)明知是有犯罪行为的人而为其提供出租房屋,帮助其逃避或者为其作假证明的,由公安部门依照《中华人民共和国刑法》的规定处3年以下有期徒刑、拘役或者管制;情节严重的,处3年以上10年以下有期徒刑。

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在房屋租赁期间,出租人拒不承担治安责任的,应当受到哪些处罚?

在房屋租赁期间,出租人拒不承担治安责任的,应当受到哪些处罚?

  在房屋租赁期间,出租人拒不承担治安责任的,应当受到下列的处罚:

  (1)出租人未向公安机关办理登记手续或者未签订治安责任保证书出租房屋的,责令限期补办手续并没收非法所得,情节严重的可以并处月租金5倍以下的罚款。

  (2)出租人将房屋出租给无身份证件的人居住的,或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的,处200元以上500元以下罚款。

  (3)出租人不履行治安责任,发现承租人利用所租房屋进行违法犯罪活动或者有违法犯罪嫌疑不制止、不报告,或者发生案件、治安灾害事故的,责令停止出租,可以并处月租金10倍以下的罚款。

  (4)承租人将承租房屋转租、转借他人未按规定报告公安机关的,处以警告,没收非法所得。

  (5)承租人利用出租房屋非法生产、储存、经营易燃、易爆、有毒等危险物品的,没收物品,处月租金10倍以下罚款。

  出租人明知承租人违反爆炸、剧毒、易燃、放射性等危险物品管理规定,利用出租房屋生产、销售、储存、使用危险物品,不及时制止、报告,尚未造成严重后果的,由公安部门责令停止出租,可以并处月租金10倍以下的罚款。情节严重、性质恶劣、造成严重后果构成犯罪的,依照《中华人民共和国刑法》第136条的规定追究刑事责任。

  (6)对出租或承租的单位违反规定的,由县(市)公安局或者城市公安分局予以处罚,同时对单位的主管负责人或者直接责任人处以月工资两倍以下的罚款。

  被处罚人和单位对依照《租赁房屋治安管理规定》作出的处罚决定不服的,可以依照《行政复议法》的有关规定向上一级公安机关申请复议。复议期间,不停止处罚决定的执行。

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2009年8月13日星期四

在房屋租赁期间,房屋承租人有哪些治安责任?

在房屋租赁期间,房屋承租人有哪些治安责任?

  根据《租赁房屋治安管理规定》,房屋承租人的治安责任是:
(1)必须持有本人居民身份证或者其他合法身份证件;
(2)租赁房屋的外来暂住人员,必须按户口管理规定,在3日内到公安派出所申报暂住户口登记;
(3)将承租房屋转租或者转借他人的,应当向当地公安派出所申报备案;
(4)安全使用出租房屋,发现承租房屋有不安全隐患,应当及时告知出租人予以消除;
(5)承租的房屋不准用于生产、储存、经营易燃、易爆、有毒等危险物品;
(6)集体承租或者单位承租房屋的,应当建立安全管理制度。

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在房屋租赁期间,房屋出租人有哪些治安责任?

在房屋租赁期间,房屋出租人有哪些治安责任?

  根据《租赁房屋治安管理规定》,房屋出租人的治安责任是:

  川不准将房屋出租给无合法有效证件的承租人;

  (2)与承租人签订租赁合同,承租人是外来暂住人员的,应当带领其到公安派出所申报暂住户口登记,并办理暂住证;

  (3)对承租人的姓名、性别、年龄、常住户口所在地、职业或者主要经济来源、服务处所等基本情况进行登记并向公安派出所备案;

  (4)发现承租人有违法犯罪活动或者有违法犯罪嫌疑的,应当及时报告公安机关;

  (5)对出租的房屋经常进行安全检查,及时发现和排除不安全隐患,保障承租人的居住安全;

  (6)房屋停止租赁的,应当到公安派出所办理注销手续;

  (7)房屋出租单位或者个人委托代理人管理出租房屋的,代理人必须遵守有关规定,承担相应责任。

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在房屋租赁过程中涉及哪些行政管理部门?

在房屋租赁过程中涉及哪些行政管理部门?

  房屋租赁涉及方方面面的社会关系,对城市经济、治安、环境等领域影响深远。因此,房屋租赁的行政管理需要多个行政部门协调进行。

  (1)直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门

  直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门(以下简称"房地产管理部门")主管本行政区域内的城市房屋租赁管理工作。

  房地产管理部门负责房屋租赁登记备案工作,掌握出租房屋的底数和基本情况。加强对房屋租赁中介机构的管理,规范房屋租赁中介机构行为,保护租赁当事人的合法权益。

  (2)公安部门

  公安部门对租赁房屋实行治安管理,负责登记暂住户口,办理和查验暂住证,了解掌握房屋承租人变动情况。督促出租人与公安部门签订治安责任保证书。开展经常性的出租房屋治安检查,消除治安隐患,及时查处和依法打击出租房屋中的违法犯罪活动。指导居(村)民委员会、社会治安辅助力量协助开展出租房屋和暂住人口治安管理工作。

  (3)城镇街道居民委员会、村民委员会及其治安保卫委员会

  城镇街道居民委员会、村民委员会及其治安保卫委员会应当协助公安机关做好租赁房屋的安全防范、法制宣传教育和治安管理工作。

  (4)综合治理部门

  综合治理部门负责指导各地推进社会治安防控体系建设,全面落实社会治安综合治理各项措施。加强乡镇、街道综治办和群防群治力量建设,整合各种治安防范力量。组织、协调、督促各有关部门共同做好出租房屋管理工作,定期召集有关部门研究分析管理中存在的问题,及时提出解决措施。对各部门开展出租房屋管理工作情况进行考核。

  (5)民政部门

  民政部门负责指导加强基层政权建设,推进社区建设。协助公安、司法部门抓好居(村)民委员会的治保组织、人民调解组织等群众自治组织建设,协助公安部门完善社区治安网络建设。

  (6)税务部门

  税务部门负责出租房屋税收征管工作,必要时,可以根据有关税收法律法规的规定委托具备条件的暂住人口管理机构或房地产管理部门代征。

  (7)工商行政管理部门

  工商行政管理部门负责查处利用出租房屋从事的违法经营活动,查处、取缔非法房屋中介机构。

  最后,各部门之间要加强合作,房地产管理部门为出租房屋办理租赁登记备案证明后,应定期将有关情况通报给公安、工商、税务等部门;工商部门在办理工商营业执照、公安部门在办理暂住户口登记及暂住证时,对于生产、经营、居住场所为出租房屋的,应查验房地产管理部门出具的房屋租赁登记备案证明。对发现没有办理房屋租赁登记备案的,应将有关情况定期通报给房地产管理部门。

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在房屋租赁期限到期后,承租人逾期不返还承租的房屋,应当如何进行处理?

在房屋租赁期限到期后,承租人逾期不返还承租的房屋,应当如何进行处理?

  承租人在租赁合同期满后仍然要求继续承租该出租房并且拒不搬离该房屋,出租人却已经准备将房屋挪作他用不再出租时,要看租赁合同是否对续租问题进行了相关约定。如果合同有约定,则遵从约定;合同没有约定的,则在租赁期满后承租人享有优先承租权,在同等条件下有优先承租该房屋的权利。如果出租人将该房屋另作他用,不再进行出租的话,出租人有权要求与承租人终止房屋租赁关系,要求承租人在合理期限内搬离该出租房,并且按照双方的约定将房屋恢复原状或者达到约定的状态。

  如果承租人拒不搬离该房,则出租人可以先与之协商;协商不成的,出租人可以向人民法院提起诉讼,要求承租人返还房屋并支付逾期返还房屋阶段的房屋使用费。

  如果租赁期届满,承租人继续使用房屋,而出租人也未提出任何异议的,则原租赁合同继续有效,只是租赁期限视为不定期,此时当事人双方均可以解除租赁合同,但是出租人解除合同的应当在合理期限之前通知承租人。

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当房屋租赁关系终止时,承租房屋内的装修物应当如何处理?

当房屋租赁关系终止时,承租房屋内的装修物应当如何处理?

  当房屋租赁关系终止时,对承租房屋内的装修物应当如何处理也是目前房屋租赁纠纷中常见的一个问题。根据租赁房屋装修投人纠纷的不同类型,可区别对待:

  (1)当事人约定优先

  承租人经所有人同意对房屋进行装修属于合法的添附行为,对装修投人损失的承担按事先约定的办法进行处理,这是我国民法自愿原则和民事权利可处分原则在民事活动中的具体适用。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第86条规定,非产权人在使用他人财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理。

  (2)未经出租人同意,擅自装修的

  根据我国法律规定,非财产所有权人只有在取得所有人的同意之后,才能在他人的财产上从事添附行为,否则为侵权行为。

  在房屋租赁活动中,承租人只取得了房屋的使用权,在未取得房屋所有人同意的情况下进行装修,侵犯了房屋所有人的所有权,承租人应承担恢复原状和赔偿损失的责任。此种情况的具体处理办法为:当事人可协商解决,协商不成的,承租人对其投入的装修物,能够拆除的,可以责令其拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人,造成财产所有人损失的,承租人应当负赔偿责任。

  (3)虽经出租人同意装修,但事后补偿未作约定的

  《民法通则》第132条规定,当事人对造成损害都没有过错的,可以根据实际情况,由当事人分担民事责任。承租人在取得房屋所有人的同意后对房屋进行装修是一种合法的添附行为,但双方未就装修费用的承担问题事先约定且合同属于正常终止的,实践中一般以公平合理的原则加以解决。具体处理办法是:承租人投入的装修物,能够拆除的,由承租人拆除归自己所有;不能拆除的可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的,承租人应负赔偿责任。

  (4)出租人同意装修,但租赁合同非正常终止的

  在房屋租赁合同中,承租人对租用房屋进行装修是以房屋所有权人同意为前提条件的,房屋一经装修,必然就存在着双方当事人对装修的责任承担问题。根据我国《民法通则》第61条的规定,民事行为被确认为无效或者被撤销的,有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。因此,许多人主张处理这一类型纠纷应适用过错原则。但在整个租赁合同中,房屋装修的权利义务既作为合同的一部分又相对独立于房屋租赁关系而存在,这是物的添附在合同中体现出来的特殊性。一方当事人只有违反了房屋装修的权利义务关系,才会导致另一方当事人的损失,也只有在这种情况下才适用过错责任原则。因此,可参照上一种情况处理,如出租人有过错的,可适当给予承租人一定的经济赔偿。

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承租人是否可以对承租的房屋进行装修?

在房屋租赁期间,承租人是否可以对承租的房屋进行装修以及承租人在对租赁房屋进行装修时,需要注意哪些问题?

  房屋交付使用后,承租人如果要对承租的房屋进行装修或者增设附属设施,双方在签订房屋租赁合同时已经有所约定的,遵从约定;没有约定的,承租人应当书面通知出租人。根据《住宅室内装饰装修管理办法》,非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修,应当取得业主的书面同意。

  增设的附属设置应当由租赁双方当事人协商确定归属及维修责任,其中依法须经有关部门审批的,应当由出租人或出租人委托承租人报有关部门批准。

  承租人未征得出租人同意或者超出出租人同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的,出租人可以要求承租人恢复房屋原状或者赔偿损失。可见,承租人要想对承租的房屋进行装修,必须取得出租人的同意。

  那么,对于承租人来说,对租赁房屋进行装修时,需要注意以下几个方面的内容:

  (1)合同期限

  装修时要精打细算,因为毕竟不是承租人自己的房子,承租人总有搬走的一天,所以在装修时要"点到为止"。要确定装修后能住多久,按照经验来说,即使是对墙面、地面的简单装修,如果租住的时间少于两年,装修支出是"享受"不回来的。决定装修之后,一定要控制施工支出,降低用材成本但不能降低工艺。工艺的质量是一定要保证的,人工费是省不了的,所以最好的选择是在材料上节省,比如用合成材料来代替木料。

  (2)不打扰邻居

  装修人对住宅进行装饰装修前,应当告知邻里。租赁房屋装修不同于其他装修工程,因为施工现场的隔壁就有人居住。为了能有良好的邻里关系,装修工程能顺利进行,承租人要注意在施工中一定要注意控制好时间,不要扰民,在夜间22;00至次日7;00时间段内,不得从事敲、凿、刨、钻等噪声强烈的活动。因装修装饰造成管道堵塞、渗漏水、停电、物品损坏等,应由装修人赔偿。如由装饰装修企业造成,由装修人赔偿后向装修公司追索。装修形成的各种废弃物不能随意乱扔、乱抛,应当按照规定归集处理。

  (3)住宅装修需符合技术标准要求

  装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动,超过设计标准或者规范增加楼面荷载的,应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案;改动卫生间、厨房间防水层的,应当按照防水标准制订施工方案,并做闭水试验;遵守施工安全操作规程,按照规定采取必要的安全防护和消防措施。不得擅自动用明火和进行焊接作业,保证作业人员和周围住房及财产的安全;不得侵占公共空间,不得损害公共部位和设施。

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房屋在转租的过程中有哪些程序和手续规定?

根据《城市房屋租赁管理办法》的规定,房屋转租应当办理如下流程和手续:

  (1)房屋转租,须由承租人与次承租人订立转租合同,该转租合同必须经原出租人书面同意;

  (2)房屋转租实行登记备案制度,即房屋转租当事人应当在转租合同签订后30日内,持有关文件到政府房地产管理部门办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期,但出租人与转租双方协商约定的除外。

  转租合同生效后,转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务,并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务,但出租人与转租双方另有约定的除外。转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。

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房屋在转租的过程中有哪些限制性规定?

房屋转租是房屋承租人将承租的房屋再次出租的行为。承租人在租赁期限内,征得出租人的同意,可以将承租房屋的部分或全部转租给他人,出租人或承租人可以从转租中获取收益。

  房屋转租,也应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意,并按照规定办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期,但出租人与转租双方另有约定的除外。转租合同生效后,转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利义务,并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务,但出租人与转租双方另有约定的除外,转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同也随之相应地变更、解除或终止。

  通常情况下,房屋转租有下列的限制性规定:

  (1)未经出租人同意,承租人不能擅自转租房屋

  转租房屋是承租人放弃其承租房屋的一部或全部使用权,租给第三人使用,以收取超过原租金金额或同等租金的行为。出租权是房屋所有权人的处分权,出租人把房屋出租给承租人并没有出让房屋的处分权,只是转让占有权和使用权。承租人擅自转租房屋是一种处分房屋的行为,因此是一种严重违约行为,我国法律对此予以禁止。《城市私有房屋管理条例》第21条规定,承租人擅自将承租房屋转让、转租、转借的,出租人有权解除租赁合同。

  未征得出租人同意和办理登记备案手续,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,出租人有权终止租赁关系并收回出租房屋,如给出租人造成损失,承租人应当赔偿损失。同时承租人所获转租收益属于非法所得,予以收缴,房地产管理部门对责任者可给予罚款处罚;情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  (2)转租合同的租赁期不能超过原租赁合同期限

  转租合同是以原租赁合同为基础的,因此转租合同规定的权利义务范围不能超过原租赁合同的范围,如果要超出原出租合同规定的范围必须得到房屋出租人的特别许可。房屋出租人同意转租合同的范围超出原租赁合同,则表示出租人同意了对与原租人订立的原租赁合同作了变更。《城市房屋租赁管理办法》规定转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期,但出租人与转租人双方协商约定的除外。

  (3)承租人可以从转租房屋中获利

  承租人将所承租的房屋以高于原租金的价格转租出去,会获得一定的收益,这部分收益是利用出租人的房屋所取得的,实质上是出租人给予了承租人对出租房屋的处分权。因此承租人从转租房屋的收益中拿出一部分付给出租人是一种合理的等价回报,是价值规律的体现。《城市房屋租赁管理办法》第27条第2款规定:"出租人可以从转租中获得收益。"至于所获收益占转租收益的比例,则视情况双方协议商定。如上海市就规定转租人应将所获收益的50%交付房屋所有人,即原租赁合同的出租人。

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在房屋租赁期间,转租和承租权的转让有何区别?

房屋转租与承租权转让是房屋租赁关系变动的两种典型方式,特别是随着商铺、办公楼等非居住用房投资的火暴,它们在现实生活中也日渐普遍,但两者存在很大的差异。从根本上说,转租是在原租赁合同的基础上设立一个新的租赁合同,这个租赁合同与原合同构成一种附属关系,表现为:

  (1)房屋转租期间,本租合同发生变更,影响转租合同履行的,转租合同应当随之变更;

  (2)房屋转租期间,本租合同解除的,转租合同应当随之解除;

  (3)转租合同约定的租期最后时限,不得超过本租合同中约定的最后租期。

  而承租权转让则是租赁合同的概括转移,即原承租人的权利和义务概括地由新承租人承受。原承租人由此退出租赁关系,转而由受让承租权的第三人与出租人建立新的租赁合同关系,他们也可以不受已经终止的原租赁合同的约束,重新设定双方的权利义务关系。

  另外,二者在书面同意的表现形式上略有不同。转租中一般有两种形式,一是在原租赁合同中已经约定了承租人可以转租的条款,二是另行出具的同意书;而承租权转让通常不会在合同中先行约定,只能另行取得出租人出具的同意书。

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什么是房屋转租?承租人如何才能转租房屋?

所谓房屋转租,是指房屋出租后,承租人在房屋租赁期间将其承租房屋的部分或全部再行出租的行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义,将承租的房屋再出租给他人使用,不参与经营而获得租金性收益的行为。

  从原租赁关系对转租法律关系形成的影响看,房屋转租分两种:一种是以一般民事法律关系为基础再出租而形成的房屋转租,可称其为一般房屋转租关系,转租关系是否形成,或者说承租人是否有权转租房屋的前提是房屋出租人是否同意;另一种是以公房租赁关系为基础再出租而形成的转租关系,承租人转租是否需经原出租人同意,需依照各地的规定。

  但是,并不是所有的出租房屋都可以转租,承租人拖欠租金的、承租人在承租房屋内擅自搭建的、预租的商品房均不得转租。而且,承租人再行转租必须取得原出租人的同意,否则其转租的行为无效,出租人可以以此为由,与承租人解除原房屋租赁合同,并要求承租人承担违约责任。

  那么,承租人在取得原出租人的同意下,如何才能转租房屋?通常情况下,对于房屋租赁合同,租赁当事人可以约定房屋转租事宜,承租人可以根据租赁合同的约定转租承租的房屋。如果房屋租赁合同没有约定可以转租的,承租人只有在征得出租人书面同意后才可以转租房屋;未征得出租人同意转租房屋的,出租人有权解除租赁合同。而且,承租人在将房屋转租时,应当与第二次承租人订立书面的转租合同,并到房地产管理部门办理登记备案手续。因转租取得的收益,应当依法纳税。

  在房屋转租期间,原租赁合同发生变更,影响转租合同履行的,转租合同应当随之变更;租赁合同解除的,转租合同应当随之解除。由此给第三人带来的损失,由转租人承担,但如果出租人也分享了部分收益的,也应按比例承担。房屋转租合同约定租期的最后时限,不得超过租赁合同中约定的最后租期。但是,如果出租人同意,并且和承租人签订了相应的补充协议,那么转租期限就可以比原租期长。

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出租房屋如需拍卖,应当如何保护承租人的优先购买权?

所谓拍卖,是指以公开竟价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖本身是价高者得的公开竟价程序。当正处于租赁期间的房屋被拍卖时,"价高者得"的拍卖原则与承租人与同等条件优先购买的权利就出现了冲突,由此就将出现一个悖论:拍卖合同作为一种特殊的买卖合同,是以"书自落"为成交标志的诺成性合同。在确认承租人的优先购买权的前提下,如果承租人不参加拍卖,拍卖师在宣布成交后还必须询问承租人是否行使优先购买权,是否愿意以与最高竞价者相同价格买下房屋标的物,如愿意则最高报价者必须再次出价的话,则拍卖师的褪落成交的标志便形同虚设,拍卖就不成为拍卖;而如果承租人参加拍卖,宣布承租人与最高报价者出价相同时房屋标的物由承租人购得的话,无疑影响了拍卖程序的公正,摧毁了拍卖行为价高者得的基础准则,使其他竞买人失去了参加竟买的意义,实质上是剥夺了所有权人以拍卖方式处理标的物的权利。

  在实务中,是否可以既使拍卖正常进行,又能保护承租人的优先购买权?

  首先,房屋出卖人应当在将房屋即将拍卖之前的合理期限内通知承租人,承租人应当在合理期限届满前主张优先购买权。我国《合同法》第230条规定:"出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。"《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则)若干问题的意见(试行)》规定,出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。《城市私有房屋管理条例》第11条规定:"房屋所有人出卖出租房屋,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。"以上三个法律、司法解释,把出租人出卖出租房屋时提前通知的期限规定为3个月,因此,拍卖前的合理通知期限也应定为3个月为宜。

  其次,由于房屋需交由拍卖,承租人为实现优先购买权,应当于拍卖之前,在拍卖底价以上出价承诺购买,但这是个附条件的合同。

  最后,拍卖应当以行使优先购买权的承租人的承诺出价为拍卖底价。承租人可不参加拍卖,若在该底价无人应拍,则承租人应当以该承诺出价购买该房屋;若有人出价,承租人则丧失购买该房屋的机会。承租人亦可参加拍卖,视现场情况灵活增加出价以争取购得该房屋,但此时他享有与其他竞买人相同的权利,以价高者得为原则,不再享有优先购买权。此方式既可避免价高者得的拍卖原则与承租人在同等条件优先购得权利的冲突,有利于出卖人和优先购买权人的利益保护,又可防止出现债务人为对抗其不动产因强制拍卖而丧失所有权,故意与第三人伪造租赁契约,并将租赁的始期提前至其他权利设定前,该第三人以承租人身份出现的情况发生。

  但必须明确的是,如果出卖人在房屋交由拍卖前未在合理期限内通知承租人,承租人可以享有优先购买权为由申请法院宣告拍卖无效。这一方式同样适用于保护房屋共有人在拍卖中的优先购买权。

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在房屋租赁期间,局部承租人是否可以主张整个租赁房屋的优先购买权?

在房屋租赁期间,局部承租人是否可以主张整个租赁房屋的优先购买权?

  房屋局部承租人的优先购买权问题,目前法律法规对此没有作出明确的规定。但是在司法实践中,基于优先购买权的立法目的和公平原则,一般区别具体情况对待。通常情况下,并非每个局部承租人均享有对整栋房屋的优先购买权,如果允许局部承租人对出售的整栋房屋享有优先购买权,那么多个承租人都享有整栋房屋的优先购买权,当这些承租人同时主张优先购买权时,显然会人为造成更多的纠纷,影响出租人的交易,这与赋予承租人优先购买权、减少交易成本的立法目的不一致。在司法实践的认定中,一般认为只有承租了整栋房屋50%以上面积的承租人方能享有优先购买权。虽然亦是局部承租人,但事实上他已与全部承租人相近。根据"相近的事物应当同样处理"的类推适用原理,可赋予该承租人优先购买权。

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我国对房屋优先购买权作出了哪些规定?房屋承租人和房屋共有人都主张房屋优先购买权,应当如何进行处理?

我国对房屋优先购买权作出了哪些规定?房屋承租人和房屋共有人都主张房屋优先购买权,应当如何进行处理?

  优先购买权是在相同的价款、支付方式、期限等同等条件下优先于他人购买的权利。法律法规确定承租人在同等条件下的优先购买权,其立法目的是减少买卖纠纷,防范交易风险,降低交易成本,便于房屋的占有、使用和管理,贯彻物尽其用的民法原则。目前,关于承租人优先购买权的规定主要有下列的规定:

  一是国务院《城市私有房屋管理条例》第11条规定:"房屋所有人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。"

  二是《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条规定:"出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。"

  三是《合同法》第230条规定:"出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。"

  因此,房屋所有人未按上述规定出卖出租房屋的,承租人可请求人民法院宣告该买卖合同无效。

  另外,对于房屋承租人和房屋共有人都主张房屋优先购买权,应当如何进行处理?我国《民法通则》第78条第3款规定:"按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。"这是对房屋共有人优先购买权的规定。

  我国《合同法》第230条规定:"出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。"这是对承租人优先购买权的规定。

  因此,在出售被出租的共有房屋时,势必会产生房屋共有人的优先购买权和房屋承租人的优先购买权相互冲突的情况。那么,这两个优先购买权到底谁更优先?从民法原理看,房屋共有人的优先购买权是基于所有权,而房屋承租人的优先购买权是基于租赁合同,该权利本身是一种"可以实现权利的权利",具有附属性,不具有物权性质,仅具有债权效力,即承租人仅具有请求与出租人就租赁物订立买卖合同的请求权。因此,根据物权优于债权的民法原理,在同等条件下,房屋共有人的优先购买权是优于承租人的优先购买权的。

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什么是优先购买权?优先购买权有何法律特征?

所谓优先购买权,是指公民、法人在同等条件下,对于特定买卖享有优先于他人购买该项财产的权利。承租人优先购买权,是承租人对于房屋所有人在出卖出租房屋时,在同等条件下,其所享有的优先于他人购买的权利。承租人优先购买权具有下述法律特征:

  第一,承租人优先购买权是法律直接规定而产生的权利。承租人的优先购买权不由当事人约定,只有承租人才享有该项权利。

  第二,承租人优先购买权是承租人享有的一种选择权。房屋所有人出卖房屋时,应提前通知承租人。承租人在同等条件下,可以选择购买承租房屋,也可放弃优先权,承租人有自由选择的权利。出租人(房屋所有人)不得强迫承租人购买或放弃购买。

  第三,承租人优先购买权是专属于承租人的权利。承租人优先购买权是一种法定权利,通常情况下该项权利承租人不能通过转让、继承、赠与等方式转移给他人。

  承租人优先购买权只有在符合下列条件时才能行使:

  (1)承租人和出租人之间必须存在真实、合法、有效的房屋租赁合同。承租人优先购买权是基于租赁合同而由法律直接赋予承租人先买的权益,是对出租人出卖出租房屋的一种合法限制。如果承租人与出卖人之间不存在房屋租赁关系,或该房屋租赁关系违法或超过租赁期限而丧失效力,承租人也不享有优先购买权。

  (2)必须在房屋所有人出卖其出租房屋的同等条件下才能行使。承租人行使优先购买权应按照等价有偿的原则进行,履行买卖合同中同等条件的义务,不能影响房屋买卖本身的性质和成立条件,亦不能损害出租人出卖出租房屋的合法权益。

  (3)必须在一定期限内行使。出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人。由此可知,承租人优先购买权行使的期限为3个月。行使期限应从出租人通知承租人或承租人能够行使优先购买权之日起算。

  根据上述的规定可知,房屋所有人在出卖出租房屋时,应当提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权,出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

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申请承租经济适用住房的程序有哪些规定?

根据《经济适用住房管理办法》和实践操作,承租经济适用住房的程序如下:

  (1)申请

  申请人应当持家庭户口本、所在单位或街道办事处出具的收入证明和住房证明以及市、县人民政府规定的其他证明材料,向市、县人民政府经济适用住房主管部门提出申请。

  (2)核查并公示

  市、县人民政府经济适用住房主管部门应当在规定时间内完成核查。符合条件的,应当公示。公示后有投诉的,由经济适用住房主管部门会同有关部门调查、核实;对无投诉或经调查、核实投诉不实的,在经济适用住房申请表上签署核查意见,并注明可以承租的经济适用房的面积和租金标准。

  (3)订立房屋租赁合同

  符合条件的家庭,可以持核准文件承租一套与核准面积相对应的经济适用住房,并与经济适用住房建设单位订立房屋租赁合同。

  (4)登记备案

  符合条件的家庭在与经济适用住房建设单位订立房屋租赁合同后,应当到房屋所在地的市、县人民政府房屋管理部门办理登记备案手续。

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什么是经济适用住房?申请承租经济适用住房的条件是什么?

所谓经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。经济适用房具有如下几个方面的内容:


  (1)经济适用住房建设用地,实行行政划拨方式供应。经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费,减半征收;经济适用住房项目小区外基础设施建设费用,由政府负担。


  (2)经济适用住房严格控制在中小套型,中套住房面积一般控制在80mZ左右,小套住房面积一般控制在60m2左右。


  (3)用于出租的经济适用住房,其租金标准由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设成本、管理成本和不高于3%利润的基础上确定。


  那么,申请承租经济适用住房的条件有哪些规定?根据我国《经济适用住房管理办法》第20条的规定,符合下列条件的家庭可以申请承租一套经济适用住房:
(1)有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民政府确定的供应对象;
(2)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭;
(3)家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准;
(4)市、县人民政府规定的其他条件。


  享受承租经济适用住房的条件及面积标准由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素规定并向社会公布。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/e7e30da9c045e6f41f17a276.html

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违反承租廉租住房的有关规定,应当受到哪些处罚?

廉租住房是社会的一种福利,为了保障真正需要廉租住房公民的利益,因此相关法律法规对此作出了严格的规定。对于违反承租廉租住房的有关规定,应当受到如下的处罚:

  (1)承租廉租住房的家庭,不得将承租的廉租住房转租。违反规定转租的,由房屋所在地房地产行政主管部门收回转租的房屋,并处以1万元以上3万元以下的罚款。

  (2)承租廉租住房的家庭,应当如实申报家庭收入。不如实申报的,由房屋所在地房地产行政主管部门责令其退房,补交商品租金和廉租房租金的差额,并处以5000元以上1万元以下的罚款。

  (3)承租廉租住房的家庭,当家庭收入超过当年最低收入标准时,应当及时报告房地产行政管理部门,并按期腾退已承租的廉租住房;违反规定不及时报告的,责令其退房,补交商品租金和廉租房租金的差额,并处以5000元以上1万元以下的罚款。因正当理由不能按期腾退的,经房屋所在地房地产行政主管部门批准,可以在一定期限内续租,房地产行政主管部门应当相应提高其租金;不能按期腾退且无正当理由的,由房屋所在地房地产行政主管部门责令其退房,并处以提高后年租金2-5倍的罚款。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/81affdde76e0f850cdbf1a75.html

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我国法律法规对城镇廉租住房的租金有什么具体规定?

我国法律法规对城镇廉租住房的租金有什么具体规定?

  城镇廉租住房的租金,是指享受廉租住房待遇的城镇最低收入家庭承租廉租住房应当交纳的住房租金。目前,对城镇廉租住房租金进行规范的法规是国家发展和改革委员会与建设部于2005年3月14日联合发布的《城镇廉租住房租金管理办法》。具体作出了如下的规定:

  (1)主管部门

  县级以上地方人民政府价格主管部门是廉租住房租金的主管部门,依法对本地区廉租住房租金实施管理;县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应协助价格主管部门做好廉租住房租金管理工作。

  (2)定价形式

  廉租住房租金实行政府定价。所谓政府定价,是指依照《中华人民共和国价格法》的规定,政府价格主管部门或其他有关部门,按照定价权限和范围制定的价格。城镇廉租房租金的具体定价权限按照地方定价目录的规定执行。

  (3)租金标准

  廉租住房租金标准原则上由房屋的维修费和管理费两项因素构成,并与城镇最低收入家庭的经济承受能力相适应。

  维修费是指维持廉租住房在预定使用期限内正常使用所必需的修理、养护等费用。

  管理费是指实施廉租住房管理所需的人员、办公等正常开支费用。

  制定和调整廉租住房租金标准,应当遵循公正、公开的原则,充分听取社会各有关方面的意见。廉租住房租金标准制定或调整,应当在媒体上公布,并通过政府公报、政府网站或政府信息公告栏等方式进行公示。

  (4)计租单位

  廉租住房的计租单位应当与当地公房租金计租单位一致。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/b9f67b2a653e39305243c175.html

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在哪些情况下,可以由房地产行政主管部门作出取消保障资格的决定?

在哪些情况下,可以由房地产行政主管部门作出取消保障资格的决定,收回承租的廉租住房,或者停止发放租赁补贴,或者停止租金核减?

  根据《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》第15条的规定,享受廉租住房保障的家庭有下列情况之一的,由房地产行政主管部门作出取消保障资格的决定,收回承租的廉租住房,或者停止发放租赁补贴,或者停止租金核减:
(1)未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的;
(2)家庭人均收入连续1年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准的;
(3)因家庭人数减少或住房面积增加,人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的;
(4)擅自改变房屋用途的;
(5)将承租的廉租住房转借、转租的;
(6)连续6个月以上未在廉租住房居住的。

  房地产行政主管部门作出取消保障资格的决定后,应当在5日内书面通知当事人,说明理由。享受实物配租的家庭应当将承租的廉租住房在规定的期限内退回。逾期不退回的,房地产行政主管部门可以依法申请人民法院强制执行。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/69b4fd1bfd33d1118718bf75.html

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出现不再符合租住廉租住房条件的家庭需要继续租住的,应当如何进行处理?

出现不再符合租住廉租住房条件的家庭需要继续租住的,应当如何进行处理?

  承租城镇廉租住房的原因是多种多样的,而承租家庭租住廉租住房的条件也不是一成不变的。在承租期间,如果承租人的家庭人均收入超过当地廉租住房政策确定的收入标准,或者承租人的家庭人均现住房面积超过当地廉租住房政策确定的面积标准,或者承租人的家庭成员之间丧失法定的赡养、扶养或者抚养关系,或者不符合当地廉租住房政策规定的其他标准的,承租人的家庭已不再符合租住廉租住房的条件。出现这些情形之一的,承租人应当依照《廉租住房租赁合同》的有关规定,腾退廉租住房。如果需要继续租住的,承租人应当按照商品住房的市场租金补交租金差额,不再享有最低租房的补贴和优惠待遇。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/37af873d72ad12cf9e3d6274.html

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2009年8月7日星期五

我怎样才能嫁给有钱人

一个年轻漂亮的美国女孩在美国一家大型网上论坛金融版上发表了这样一个问题帖:我怎样才能嫁给有钱人?

  "我下面要说的都是心里话。本人25岁,非常漂亮,是那种让人惊艳的漂亮,谈吐文雅,有品位,想嫁给年薪
50万美元的人。你也许会说我贪心,但在纽约年薪100万才算是中产,本人的要求其实不高。

  这个版上有没有年薪超过
50万的人?你们都结婚了吗?我想请教各位一个问题——怎样才能嫁给你们这样的有钱人?我约会过的人中,最有钱的年薪
25万,这似乎是我的上限。要住进纽约中心公园以西的高尚住宅区,年薪25万远远不够。我是来诚心诚意请教的。有几个具体的问题:一、有钱的单身汉一般都在哪里消磨时光? (请列出酒吧、饭店、健身房的名字和详细地址。)二、我应该把目标定在哪个年龄段?三、为什么有些富豪的妻子看起来相貌平平?我见过有些女孩,长相如同白开水,毫无吸引人的地方,但她们却能嫁入豪门。而单身酒吧里那些迷死人的美女却运气不佳。四、你们怎么决定谁能做妻子,谁只能做女朋友? (我现在的目标是结婚。)"——波尔斯女士

  下面是一个华尔街金融家的回帖:

  "亲爱的波尔斯:我怀着极大的兴趣看完了贵帖,相信不少女士也有跟你类似的疑问。让我以一个投资专家的身份,对你的处境做一分析。我年薪超过50万,符合你的择偶标准,所以请相信我并不是在浪费大家的时间。

  从生意人的角度来看,跟你结婚是个糟糕的经营决策,道理再明白不过,请听我解释。抛开细枝末节,你所说的其实是一笔简单的"财""貌"交易:甲方提供述人的外表,乙万出钱,公平交易,童叟无欺。但是,这里有个致命的问题,你的美貌会消逝,但我的钱却不会无缘无故减少。事实上,我的收入很可能会逐年涕增.而你不可能一年比一年漂亮。

  因此,从经济学的角度讲,我是增值资产,你是贬值资产,不但贬值,而且是加速贬值!你现在25,在未来的五年里,你仍可以保持窈窕的身段,俏丽的容貌,虽然每年略有退步。但美貌消逝的速度会越来越快,如果它是你仅有的资产,十年以后你的价值甚忧。

  用华尔街术语说,每笔交易都有一个仓位,跟你交往属于"交易仓位"(tradingl
position),一旦价值下跌就要立即抛售,而不宜长期持有——也就是你想要的婚姻。听起来很残忍,但对一件会加速贬值的物资,明智的选择是租赁,而不是购入。年薪能超过50万的人,当然都不是傻瓜,因此我们只会跟你交往,但不会跟你结婚。所以我劝你不要苦苦寻找嫁给有钱人的秘方。顺便说一句,你倒可以想办法把自己变成年薪50万的人,这比碰到一个有钱的傻瓜的胜算要大。

  希望我的回帖能对你有帮助。如果你对"租赁"感兴趣,请跟我联系。"——罗波.坎贝尔(J·P·摩根银行多种产业投资顾问)

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/a790e1c347ac2d5db219a828.html

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享受城镇廉租住房待遇的最低收入家庭应当申报哪些内容?

享受廉租住房待遇的最低收入家庭应当申报哪些内容?已准予租赁住房补贴的家庭应当如何办理手续?

  根据我国《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》的有关规定,享受廉租住房待遇的最低收入家庭应当按年度向房地产行政主管部门或者其委托的机构如实申报家庭收入、家庭人口及住房变动情况。房地产行政主管部门应当每年会同民政等相关部门对享受廉租住房保障家庭的收入、人口及住房等状况进行复核,并根据复核结果对享受廉租住房保障的资格、方式、额度等进行及时调整并书面告知当事人。对家庭收入连续1年以上超出规定收入标准的,应当取消其廉租住房保障资格,停发租赁住房补贴,或者在合理期限内收回廉租住房,或者停止租金核减。

  根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》的有关规定,最低收入家庭申请廉租住房时违反本规定,不如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的,由房地产行政主管部门取消其申请资格。已骗取廉租住房保障的,责令其退还已领取的租赁住房补贴,或者退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租房标准租金的差额,或者补交核减的租金,情节恶劣的,并可处以1000元以下的罚款。

  通常情况下,已准予租赁住房补贴的家庭,按下列程序予以办理:

  (1)订立《廉租住房租赁补贴协议》

  已准予租赁住房补贴的家庭,应当与房地产行政主管部门签订《廉租住房租赁补贴协议》。协议应当明确租赁住房补贴标准、停止廉租住房补贴的规定及违约责任。

  (2)选择适当住房并与出租人达成租赁意向

  租赁补贴家庭根据协议约定,可以根据居住需要,选择适当的住房,并与出租人达成租赁意向。

  (3)报房地产行政主管部门审查

  租赁补贴家庭在与承租人达成租赁意向后,报房地产行政主管部门审查。

  (4)订立房屋租赁合同并备案

  经房地产行政主管部门审查同意后,租赁补贴家庭即可与出租人签订房屋租赁合同,并报房地产行政主管部门备案:

  (5)发放租赁补贴

  房地产行政主管部门按规定标准向该家庭发放租赁补贴,用于冲减房屋租金。

  如果廉租住房申请人对审核结果、轮候结果、配租结果有异议的,应当如何处理?根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》的规定,廉租住房申请人对房地产行政主管部门的审核结果、轮候结果、配租结果有异议的,可以向本级人民政府或者上一级房地产行政主管部门申诉。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/f94ac41312c944d8f6039ef9.html

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根据《城镇廉租住房管理办法》的有关规定,我国城镇廉租住房保障资金有哪些来源?

根据《城镇廉租住房管理办法》的有关规定,我国城镇廉租住房保障资金有哪些来源?

  根据《城镇廉租住房管理办法》的有关规定,我国城镇廉租住房保障资金的来源,实行财政预算安排为主、多种渠道筹措为辅的原则,主要包括:

  (1)市、县财政预算安排的资金

  从实践来看,市、县财政预算安排的资金包括以下两部分:

  一是在中央对省和省对下级财政一般性转移支付时,考虑城镇廉租住房标准支出因素,安排一定资金用于保障城镇廉租住房的制度建设。

  二是市、县自己财政预算安排的资金。

  (2)住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金

  一般来说,住房公积金增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、管理费用等费用后的余额要按照规定用作城镇廉租住房保障补充资金。

  (3)社会捐赠的资金

  对于社会各界自愿向市、县人民政府及有关部门捐赠用于城镇廉租住房保障的资金,一般实行税收优惠政策。

  (4)其他渠道筹集的资金

  如从土地出让净收益中安排一定资金用于城镇廉租住房建设。从实践情况来看,具体按照当年实际收取的土地出让总价款扣除实际支付的征地补偿费、拆迁补助费、土地开发费、计提用于农业土地开发的资金以及土地出让业务费后余额的5%左右核定。

  城镇廉租住房保障资金实行财政专户管理,专项用于租赁住房补贴的发放、廉租住房的购建、维修和物业管理等,不得挪作他用。城镇廉租住房保障资金实行项目预算管理。其中:用于城镇廉租住房建设的,还应当编制政府采购预算,实行公开招标,降低城镇廉租住房建设成本。各级财政、审计部门要加强对城镇廉租住房保障资金的使用监督,确保城镇廉租住房保障资金专款专用。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/82bd40f4003b8b66dcc474f8.html

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申请城镇廉租住房有哪些程序规定?

申请城镇廉租住房有哪些程序规定?

  城镇廉租住房的承租实行申请审批制度,具体程序如下:

  (1)申请

  申请城镇廉租住房的最低收入家庭,应当由申请家庭的户主作为申请人;户主不具有完全民事行为能力的,申请家庭推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。申请人应当向户口所在地街道办事处或乡镇人民政府(以下简称受理机关)提出书面申请,并提供下列申请材料:

  ①民政部门出具的最低生活保障、救助证明或政府认定有关部门或单位出具的收入证明;

  ②申请家庭成员所在单位或居住地街道办事处出具的现住房证明;

  ③申请家庭成员身份证和户口簿;

  ④地方政府或房地产行政主管部门规定需要提交的其他证明材料。

  申请人为非户主的,还应当出具其他具有完全民事行为能力的家庭成员共同签名的书面委托书。

  (2)受理并移交

  受理机关收到城镇廉租住房申请材料后,应当及时做出是否受理的决定,并向申请人出具书面凭证。申请资料不齐全或者不符合法定形式的,应当在5日内书面告知申请人需要补正的全部内容,受理时间从申请人补齐资料的次日起计算;逾期不告知的,自收到申请材料之日起即为受理。材料齐备后,受理机关应当及时签署意见并将全部申请资料移交房地产行政主管部门。

  (3)审核、公布

  接到受理机关移交的申请资料后,房地产行政主管部门应当会同民政等部门组成审核小组予以审核。并可以通过查档取证、入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请家庭收入、家庭人口和住房状况进行调查。申请家庭及有关单位、组织或者个人应当如实提供有关情况。房地产行政主管部门应当自收到申请材料之日起15日内向申请人出具审核决定。

  经审核不符合条件的,房地产行政主管部门应当书面通知申请人,说明理由。经审核符合条件的,房地产行政主管部门应当在申请人的户口所在地、居住地或工作单位将审核决定予以公示,公示期限为15日。

  (4)登记并书面通知申请人

  经公示无异议或者异议不成立的,由房地产行政主管部门予以登记,并书面通知申请人。经公示有异议的,房地产行政主管部门应在10日内完成核实。经核实异议成立的,不予登记。对不予登记的,应当书面通知申请人,说明不予登记的理由。

  (5)排队轮候

  对于已登记的、申请租赁住房补贴或者实物配租的家庭,由房地产行政主管部门按照规定条件排队轮候。经民政等部门认定的由于无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、扶养人或抚养人、优抚对象、重度残疾等原因造成困难的家庭可优先予以解决。

  轮候期间,申请家庭收入、人口、住房等情况发生变化,申请人应当及时告知房地产行政主管部门。经审核后,房地产行政主管部门应对变更情况进行变更登记,不再符合廉租住房条件的,由房地产行政主管部门取消资格。

  (6)配租

  城镇廉租住房的保障方式不同,配租的方式也不同。

  (7)公布配租结果

  房地产行政主管部门应当在发放租赁住房补贴、配租廉租住房或租金核减后1个月内将配租结果在一定范围内予以公布。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/327fbcd33ac137d7a8ec9af8.html

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申请廉租住房的家庭,应当具备哪些条件?

申请廉租住房的家庭,应当具备哪些条件?

  申请廉租住房的家庭应当同时具备下列条件,缺一不可:
(1)申请家庭人均收入符合当地廉租住房政策确定的收入标准;
(2)申请家庭人均现住房面积符合当地廉租住房政策确定的面积标准;
(3)申请家庭成员中至少有1人为当地非农业常住户口;
(4)申请家庭成员之间有法定的赡养、扶养或者抚养关系;
(5)符合当地廉租住房政策规定的其他标准。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/85c4cb352b31c11991ef39ff.html

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什么是城镇廉租住房?城镇廉租住房由哪些主管部门负责监管?

所谓城镇廉租住房,是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能,向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。城镇廉租住房的租赁是政府为建立和完善多层次的住房供应体系,解决城镇最低收入家庭的住房困难问题而采取的一种社会保障性的房屋租赁方式。通常情况下,国家在土地使用、租金标准、税费收取等方面都给予了城镇廉租住房大量的优惠政策:

  (1)政府新建的廉租住房建设用地实行行政划拨方式供应;

  (2)各级地方人民政府,在行政事业性收费等方面给予政策优惠;

  (3)对地方人民政府房地产行政主管部门购买旧住房作为廉租住房以及实物配租的廉租住房租金收入按照规定给予税收优惠。

  对于城镇廉租住房应由哪些主管部门负责监管?我国《城镇廉租住房管理办法》规定,国务院建设行政主管部门对全国城镇最低收入家庭廉租住房工作实施指导和监督。省、自治区人民政府建设行政主管部门对本行政区域内城镇最低收入家庭廉租住房工作实施指导和监督。市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内城镇最低收入家庭廉租住房管理工作。各级人民政府财政、民政、国土资源、税务等部门按照本部门职责分工,负责城镇最低收入家庭廉租住房的相关工作。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/c0f4d622f7e22afbd6cae2ff.html

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承租的公房是否可以继承?

承租的公房是否可以继承?

  在我国以前的住房制度中,职工住房多是由国家来解决,采用承租公房的形式。一般是子女与父母长期同住,同一户籍,父母去世后子女理应能够延续承租公房,房产管理部门应变更承租人名称。但在现实生活中,因住房紧张,很多子女及亲属只能暂时挤住于父母或其他直系长辈的公房内。造成此类问题的主要原因是,当事人的承租权与所有权的关系混淆、公房与私有财产的关系混淆。多个子女争一处公房的居住权,也是引起家庭内部矛盾的主要原因之一。根据我国《继承法》的有关规定,继承人所能继承的只能是属于被继承人(死者)个人所有的合法财产,即公民死亡时遗留的财产。公房与私房的性质不同,其所有权不属于个人,而是属于国家或集体所有。据此,公房的承租权不属于可继承财产的范围之内,任何个人都无权擅自处理公房的所有权和使用权。因此,承租的公房不能由继承人继承。

  因此,根据公房租赁的有关政策,公房承租人死亡后,其承租的公房不能由继承人继承,原租赁合同即告终止。公房的所有权人(即国家房管部门或房屋产权所属的有关单位)有权决定收回或另行安排他人居住,或按当时的公房分配制度,延续承租权,且只能由与原承租人长期同住且别无他房的家庭成员提出续租申请,申请经批准后,申请人便享有对该房屋合法的承租权和使用权。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/cbf601c20755a53de5dd3b82.html

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承租人擅自转租公有住房应当如何处理以及公有住房在租赁期限内是否可以提前收回?

承租人擅自转租公有住房应当如何处理以及公有住房在租赁期限内是否可以提前收回?

  公有房屋的产权人和使用人对所管理和使用的房屋负有保护责任。任何单位和个人都不得利用公有房屋谋取非法利益,包括擅自转租公有住房。对于擅自转租公有住房的,依据我国《城市公有房屋管理规定》第43条第7款的规定,"转租协议无效,由房屋所在地县级以上城市人民政府房地产行政主管部门收回房屋,没收其非法所得,并可处以转租人转租金额5倍以下的罚款"。

  公有住房在租赁期限内,是否可以提前收回?公有住房出租人和承租人之间一经建立了租赁关系,双方当事人就受到该法律关系的约束,必须根据该法律关系的要求各自享有权利、履行义务。对于出租人来说,应保证承租人在租赁期内能够合理使用房屋。如果必须提前收回房屋,根据《城市公有房屋管理规定》第20条的规定,"出租人在租赁期满前必须收回房屋时,应事先商得承租人同意,并赔偿承租人的损失;收回住宅用房的,同时要做好承租人的住房安置"。也就是说,公有住房出租人如确需提前收回房屋,必须符合两个条件:一是征得承租人同意,二是赔偿承租人的损失。如果所出租的房屋属住宅用房,在符合以上两个条件的情况下,还必须妥善安置好承租人的住房。

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公有住房租赁期限届满后应当如何处理?

公有住房租赁期限届满后应当如何处理?公有住房承租人在租赁期限内死亡的,应当如何进行处理?

  公有住房租赁期限届满后,当事人的租赁合同关系也就归于终止,承租人不再享有相应的权利和义务。根据《城市公有房屋管理规定》的有关规定,租赁期届满后,承租人应当返还房屋。如需继续使用,应当在租赁期届满前重新签订租赁协议。《城市房屋租赁管理办法》也规定,房屋租赁合同期满,租赁合同终止,承租人需要继续租用的,应当在租赁期限届满前3个月提出,并经出租人同意,重新签订租赁合同。

  如果公有住房承租人在租赁期限内死亡,应如何处理?公有住宅用房的承租人在租赁期内死亡,双方的租赁关系也就终止,但出租人并不能因此就可以收回出租房屋,据《城市公有房屋管理规定》第28条的规定,承租住宅用房的,承租人在租赁期限内死亡,其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的,可以办理更名手续。因此,如果死亡的承租人没有共同居住两年以上的家庭成员,出租人即可将出租的房屋予以收回。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/655ca8cd4bbebe590fb34581.html

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在哪些情形下,公有住房租赁合同可以提前终止?

在哪些情形下,公有住房租赁合同可以提前终止?

  根据建设部《城市公有房屋管理规定》第26条的规定,承租人有下列行为之一的,出租人有权终止租赁合同,收回房屋,并可索赔损失:
(1)将承租的房屋擅自转租的;
(2)擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;
(3)擅自改变房屋用途的;
(4)无正当理由拖欠房租累计6个月以上的;
(5)住宅用房无正当理由闲置累计6个月以上的;
(6)利用承租房屋进行非法活动的;
(7)故意损坏公有房屋的;
(8)擅自买卖公有房屋使用权的;
(9)其他严重损害出租人利益的。

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在哪些情形下,离婚的夫妻均可承租共同居住的公房

在哪些情形下,离婚的夫妻均可承租共同居住的公房以及对夫妻双方均可承租的公房,离婚时应当按照什么原则进行处理?

  夫妻共同居住的公房,具有下列情形之一的,离婚后,双方均可承租:
(1)婚前由一方承租的公房,婚姻关系存续5年以上的;
(2)婚前一方承租的本单位的房屋,离婚时,双方均为本单位职工的;
(3)一方婚前借款投资建房取得的公房承租权,婚后夫妻共同偿还借款的;
(4)婚后一方或双方申请取得公房承租权的;
(5)婚前一方承租的公房,婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的;
(6)夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的;
(7)一方将其承租的本单位的房屋,交回本单位或交给另一方单位后,另一方单位另给调换房屋的;
(8)婚前双方均租有公房,婚后合并调换房屋的;
(9)其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。

  对夫妻双方均可承租的公房,离婚时应依照下列原则予以处理:
(1)照顾抚养子女的一方;
(2)男女双方在同等条件下,照顾女方;
(3)照顾残疾或生活困难的一方;
(4)照顾无过错一方。

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租赁经营性公有房屋,应当履行哪些手续?

 我国《城市公有房屋管理规定》将城市公有房屋的租赁分为两类分别加以规定。一类是公有住房,公有住房的租赁主要依据国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策和租金标准;另一类是经营性公有房屋。对于租赁经营性公有房屋,根据《城市公有房屋管理规定》和《城市房屋租赁管理办法》的有关规定,应当履行以下手续:

  (1)经营性公有房屋租赁当事人签订书面租赁协议,协议中须明确租赁期限、使用性质和租赁价格,并规定双方的权利和义务。

  (2)房屋租赁当事人应在租赁协议签订后30日内,持下列文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续:①书面租赁协议;②房屋所有权证书;③当事人的合法证件;④城市人民政府规定的其他文件。

  (3)房屋租赁申请经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后,颁发《房屋租赁证》。

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已购公房在符合哪些条件下可以对外进行租赁?

已购公房在符合哪些条件下可以对外进行出租?在哪些情况下,已购公房是不能对外出租的?

  根据我国法律法规的有关规定和公房租赁的相关政策,符合下列条件的已购公房可以按照市场价格对外进行出租:

  (1)已取得房屋所有权证;对于未取得房屋所有权证,但取得合法权属证明的公房是否可以出租,目前法律法规对此没有作出明确的规定,但根据各地的规定和操作实践,有些地方规定对于上述的房屋只要取得合法权属的证明,亦可以用于出租。因此,出租人或承租人对于未取得房屋所有权证但取得合法权属证明的房屋,可以向当地房地产管理部门进行咨询,落实具体的相关规定和有关政策后,再打算出租或承租事宜。

  (2)不是法律法规规定的不能上市出租的已购公房。

  (3)所有权共有的房屋,已取得其他共有人的同意。

  (4)已设定抵押的房屋,已取得抵押权人的同意。

  经公房的所有人或经营管理人同意,公民个人可以将公房出租。公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权经营和管理的房屋可以依法出租。公房所有权单位或经营管理单位可以按照规定或者协议分享转租公房的利益。且承租人经出租人同意,也可以依据《城市房屋租赁管理办法》的规定将房屋转租。

  根据我国法律法规的有关规定和公房租赁实践,下列已购公房不得出租:
(1)以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买并且没有按照规定补足房屋价款的;
(2)已经被列人拆迁范围并已冻结户口的;
(3)擅自改变房屋使用性质的;
(4)法律、法规以及建设部,当地市、县人民政府规定的其他不得出租的情形。

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租赁公有住房,应当遵循哪些规定?

 根据建设部《城市公有房屋管理规定》的规定,租赁公有房屋应当遵循以下的规定:

  (1)公有住房的租赁必须执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策和租金标准。

  (2)经营性房屋的租赁,由租赁双方协商议定租赁价格。经营性房屋的租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁协议,明确租赁期限、使用性质和租赁价格,规定双方的权利和义务。出租人和承租人应当持租赁协议,到房地产行政主管部门办理审核手续。

  (3)承租人必须按期交纳租金,不得拖欠。拖欠租金的,出租人可以按规定收取滞纳金。

  (4)出租公有住房及其附属设施的自然损坏或其他属于出租人修缮范围的,出租人应当负责修复,承租人发现房屋损坏,应及时报修,出租人应在规定期限内修复。因承租人过错造成房屋及其附属设施损坏的,由承租人修复或赔偿。出租经营性房属的修缮责任,由租赁双方在协议中议定。承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施,不得私自拆改、扩建或增添。确需变动时,必须征得出租人同意,并签订书面协议。

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什么是公房租赁?公房租赁与私房租赁有哪些区别?

 所谓公房租赁,是指公房所有人或管理人以出租人的身份,将国家所有或集体所有的房屋出租给承租人使用、收益,由承租人向出租人支付房屋租金的民事法律行为。公房租赁与私房租赁相比,具有如下几个方面的区别:

  (1)出租的房屋公有,也就是公房的出租人为公房所有人或经营管理人,而且出租房屋的产权归属于国家或集体所有,而私房租赁的房屋属于私人所有的财产,这也是公房租赁与私房租赁最大的区别之一。

  (2)公房租赁也必须订立书面合同,且多采用格式合同。合同的主要内容一般由出租人单方面拟定,不与承租人进行协商,承租人要么接受,要么不接受,没有太大的选择余地。而私房租赁则是租赁双方当事人经协商达成的合意,租赁当事人可以参照建设部制定的合同示范文本的格式,亦可以根据双方达成的合意另行起草合同的格式。

  (3)公房租赁的租金一般比较低,多有福利色彩。而私房租赁的租金,由租赁双方按照房屋所在地城市人民政府规定的私有房屋租金标准协商议定;没有规定租金标准的,由租赁双方根据公平合理的原则,参考房屋所在地租金的实际水平协商议定,不得任意抬高。

  (4)公房租赁的期限一般都比较长,如果住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。对于私房租赁的租赁期限,租赁当事人可以协商确定,可以是定期的租赁,亦可以是不定期的租赁;可以是长期租赁,也可以是短期租赁,只要不超过法定的20年即可。

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如果遇到承租房屋需要拆迁,应当如何进行处理?

出租房屋在交付给承租人使用后,如果遇到拆迁安置问题,可以按照以下的方式进行处理:

  建设单位如果给出租人安置新房,则新房产权仍归原房主,原房屋已存在的租赁关系依然有效,可按租赁合同继续执行,出租人不得以拆迁为借口,终止租赁合同,收回房屋。但因所补偿安置的房屋与被拆迁房屋原状有所不同,租赁双方也可根据实际情况,对租金作相应的调整。已租赁的非居住房屋被拆迁时,建设单位可根据使用人的实际情况和要求,安置新房或作价补偿。

  如果采取安置新房的形式,原租赁关系可继续保持;如果安置的房屋,不适合承租人原用途,房屋租赁双方可以解除合同,承租人的用房由建设单位另行安置。如果采取作价补偿的形式,则房屋租赁关系自然解除,如果承租人遭受损失,出租人应当给予适当的补偿。

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产生房屋租赁纠纷后,出租人对租赁房屋断电、断水,其行为是否正当合法?

产生房屋租赁纠纷后,出租人对租赁房屋断电、断水,其行为是否正当合法?

  出租人断电、断水的行为在不同的情况下,可能包含不同的意思。如果是以不希望承租人继续使用房屋为目的的断电、断水,就应当认定为出租人是要求解除合同;如是要求承租人支付租金为目的,则构成对欠租部分的抗辩。我国《合同法》第67条规定:"当事人互负债务,有先后履行顺序的,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。"在房屋租赁合同中,承租人的主要权利义务是取得房屋并能正常使用,同时向出租人支付房租;出租人的主要权利义务就是收取房租和提供能正常使用的房屋。而出租人提供能正常使用的房屋中包括供电、供水等内容。因此,在承租人不按约定支付房租且又占据房屋不走的情况下,出租人完全可以中止向承租人供电、供水。出租人的行为是否会得到法律支持,须结合具体案例具体判断。

  至于出租人采取前述行为后,承租人应否支付同期租金的问题,也应当结合具体情况来分析。当断电等行为尚未根本影响到承租人使用房屋的,那么承租人只能要求相应地减少租金,而不能完全不支付租金;如果断电等行为根本影响了承租人对房屋的使用,尤其是在商铺租赁中,出租人采取上述行为,必将使承租人不能实现合同目的,此时,承租人就不必继续支付该期间的租金。但是在后一种情形下,承租人如果在断电期间仍然占用了房屋,则应结合出租人是否解除合同、是否已给予了合理的搬出期限等因素,综合考虑是否应给予出租人以合理的补偿。

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出租房屋出卖后,原租赁合同是否继续有效?

在房屋租赁期间,出租房屋出卖后,原房屋租赁合同是否继续有效?

  房屋出卖后,原租赁合同继续有效,承租人可继续租用该房屋,这就是"买卖不破租赁"的原则。这一原则为大部分国家和地区采用,我国立法对这一原则也予以肯认。我国《合同法》第229条规定:"租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。"《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条规定:"私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对财产新的所有人继续有效。"因此,出租人和承租人之间的房屋租赁合同的效力并不因买卖、继承、赠与等发生房屋所有权转移而终止,承租权具有对抗第三人的效力。"买卖不破租赁"这一原则,应具备以下几个方面的内容:

  (1)原房屋租赁合同仍有效。承租人的租赁合同必须有效且合同期限未满仍在有效期限内。原出租人将房屋所有权转移给买受人后,在承租人与受让人之间不需要另行订立租赁合同,在所有权受让时当然发生租赁关系。

  (2)租赁合同必须在租赁房屋所有权转让前生效。租赁房屋交付承租人之后,一般说来,租赁关系只对双方当事人发生效力,未经公示不具有对抗第三人的效力。虽然租赁合同订立在先,但在尚未交付房屋给承租人之前,如果出租人将租赁房屋让与第三人,租赁关系不能对受让人发生效力。如果承租人中止占有租赁房屋,受让人不知道租赁关系,而将房屋出租给其他人或另作他用,承租人不能以"买卖不破租赁"而要求继续承租。

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承租人延期交付租金或不支付租金,出租人可以采取哪些措施维护自己的租赁权益?

房屋交付后,承租人延期交付租金或不支付租金,出租人可以采取哪些措施维护自己的租赁权益?

  房屋承租人有按房屋租赁合同的约定按时交付租金的义务。如果房屋承租人延期交付租金,应当支付违约金。违约金数额应该依据房屋租赁合同的约定来确定;租赁合同没有约定违约金数额或者约定不明确的,一般情况下,按照拖欠租金金额的日万分之四的标准计算(各地的规定不一致,以当地的规定为准)。承租人逾期不支付租金累计超过6个月的,出租人可以解除租赁合同,但租赁合同另有约定的除外。房屋出租人应当按照合同的约定收取租金,除租赁合同另有约定的外,出租人不得再向承租人收取其他费用。发生承租人延期交付租金或者不支付租金的情况时,出租人可以就此进行交涉,交涉不成功时,出租人可以依法提起民事诉讼维护自己的权益。

  为防止承租人欠着租金不告而别,出租人在催告后可立即向法院起诉,要求法院查封、扣押承租人的财产,也就是诉讼财产保全如遇情况紧急,出租人也可以向法院申请诉前财产保全,然后再起诉。

  那么出租人是否可以留置承租人的财产抵扣房租?除非双方在合同中有约定,以承租人的某个财产作为支付房租的抵押,否则,这种行为是得不到法律支持的。因为留置作为一种担保方式,有特殊的实现条件,那就是只有一方依据合同占有另一方的财产,而另一方又没有按合同约定的期限履行债务时,才能留置另一方的财产。因此,出租人不能因承租人违约而依据租赁合同占有承租人放置在出租房屋内的财产。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/93688dfde2fd884dd7887dc8.html

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在房屋租赁合同履行过程中,出租人发现承租人资信出了问题,应当如何进行处理?

在房屋租赁合同履行过程中,出租人发现承租人资信出了问题,应当如何进行处理?

  在房屋租赁合同履行过程中,出租人如果发现承租人资信出现了问题,出租人可以行使不安抗辩权,中止履行,并及时通知对方,对方如果提供适当担保时,出租人应当恢复履行。如果承租人在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的,出租人也可以解除合同。

  所谓不安抗辩权,是指先为履行的一方,在对方财产、商业信誉或者其他与履行能力有关的事项发生重大变化时,可以中止履行债务的权利。但该权利的行使必须有确切证据证明对方有下列情形之一:

  (1)经营状况严重恶化

  主要指承租人由于经营等原因而造成财产状况严重恶化或者财产明显减少。市场竞争异常激烈,市场行情瞬息万变,经营者在市场交易中既有机遇,又充满风险。尤其在商铺租赁中,订立合同与合同期满时难免发生此一时彼一时的现象,如承租人的经营状况在履约时严重恶化,致使丧失或可能丧失交纳租金的能力。那么,承租人就可以援用不安抗辩权以避免自己的利益受损。

  (2)转移财产、抽逃资金,以逃避债务

  这是一种严重的欺诈行为,在专以逃避债务为目的的转移财产、抽逃资金的情况下,既然承租人有逃避债务的恶意,原则上只要有此类行为,那么,不问程度如何,出租人都可以行使不安抗辩权。

  (3)丧失商业信誉

  商业信誉是大众对经营者商业信誉状况的评价。所谓丧失商业信誉,是指承租人在进行商业活动过程中,商业信誉很差,严重违背了诚实信用原则。如果承租人在经济交往中屡屡违约,不讲信用,也可以构成行使不安抗辩权的事由,但必须达到严重的程度。

  (4)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形

  这是一种补充规定,便于法官行使自由裁量权,对法律不能完全概括的情形进行裁判。

  因此,当承租人存在上述资信缺陷时,出租人便可以行使不安抗辩权,提前中止合同的履行义务。

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承租人对承租房屋进行装修、改建、扩建或增添附属物有哪些规定?

在房屋租赁期间,承租人对承租房屋进行改建、扩建或增添附属物有哪些规定?

  在现实生活中,房屋租赁特别是用于生产经营房屋租赁的承租人为了给顾客创造一个舒适、良好的服务环境,往往需要对承租房进行改、扩建和进行装修、增添附属物。但是,承租人对承租房屋要进行改建、扩建或增添附属物须经出租人同意。《城市房屋租赁管理办法》第23条规定:"承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施,不得擅自拆改、扩建和增添。确需变动的,必须征得出租人同意并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的,由承租人负责修复或赔偿。"

  对于未经出租人同意,擅自对出租屋进行改、扩建或增添附属物的,出租人有权终止合同,收回房屋。对于改、扩建增添的费用,出租人不予补偿,承租人应将增添的附属物拆除,恢复房屋原状。此过程中给房主造成的损失,承租人应当给予赔偿。如增添物不能拆除,房屋不能恢复原状或拆除后恢复原状花费巨大,造成浪费的,经双方协商,房主可折价补偿承租人合理的费用。另外承租人的改、扩建及增添行为未经有关部门同意属违章建筑的,都应拆除,因此造成的损失,如未经房主同意建的,由承租人承担,并赔偿房主的损失,如经房主同意,则应由双方按过错大小进行分担。

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2009年8月4日星期二

哈佛经典案例,赶集卖猪记(次贷危机加强篇)

1 一男赶集卖猪,天黑遇雨,二十头猪未卖成,到一农家借宿。
少妇说:家里只一人不便。 男:求你了大妹子,给猪一头。
女:好吧,但家只有一床。 男:我也到床上睡,再给猪一头。 女:同意。
半夜男与女商量,我到你上面睡,女不肯。 男:给猪两头。
女允,要求上去不能动。 少顷,男忍不住,央求动一下,女不肯。
男:动一下给猪两头。女同意。 男动了八次停下,女问为何不动? 男说猪没了。
女小声说:要不我给你猪……
天亮后,男吹着口哨赶30头(含少妇家的10头)猪赶集去了……

哈佛导师评论:要发现用户潜在需求,前期必须引导,培养用户需求,因此产生的投入是符合发展规律的。


2
另一男得知此事,决意如法炮制,遂赶集卖猪,天黑遇雨,二十头猪未卖成,到一农家借宿
少妇说:家里只一人不便。 男:求你了大妹子,给猪一头
女:好吧,但家只有一床。 男:我也到床上睡,再给猪一头。 女:同意。
半夜男商女,我到你上面睡,女不肯。 男:给猪两头。 女允,要求上去不能动。
少顷,男忍不住,央求动一下,女不肯。 男:动一下给猪两头。女同意。
男动了七次停下,女问为何不动? 男说:完事了~~~女:......
天亮后,男低著头赶2头猪赶集去了......

哈佛导师评论:要结合企业自身规模进行谨慎投资,谨防资金链断裂问题


3
又一男得知此事,决意如法炮制兼吸取教训,遂先用一头猪去换一粒伟哥.事必,天亮后,男吹着口哨赶38头(含少妇家的18头)猪赶集去了……

哈佛导师评论:企业如果获得金融资本的帮助,自身经营能力将得到倍增。


4 知道此法男多,伟哥供不应求,逐渐要2头,3头猪换一粒伟哥。

哈佛导师评论:这就是通货膨胀。


5 当猪价格涨到16粒一棵的时候,
哈佛导师评论:该男已经进入边际成本,除了拥有对自身能力的自信和未来良好愿望以外,实际现猪流已经为零。


6
换猪男越来越多,卖伟哥的决定,扩展生产能力,推出一种次级伟哥,如果你缺一头猪,只要你承诺可以到该女房中一夜,就可以先借,事成后补交猪款,这个方法大大促进了伟哥销售。

哈佛导师评论:这就是贷款,让企业可以根据未来的收益选择借支流动资金。


7
伟哥专卖店后来在即使你一头猪都没有,只要你承诺可以到该女房中一夜,就可以先借,事成后补交猪款。

哈佛导师评论:这就是金融创新,让现在的人花未来的钱,反正等你老了未来的钱你也花不动。


8
消息一出,换猪男越来越多,有人找伟哥专卖店,这个项目太好了,我们把它变成优质基金,对外销售债卷,你们也就可以分享我的收益,如何?
伟哥专卖店觉得甚好,于是该公司把换猪男分三类,一类是拿现猪换的,一类是一部分现猪贷的,一类是完全没有现猪借的,发行三种债卷。大家踊跃而上。纷纷购买伟哥专卖店的债卷,伟哥专卖店生意太好,就把债卷销售外包给另外一家公司运作,该公司也一并大发其财,公司越做越大,甚至可以脱离实际伟哥销售情况来发行,给自己和伟哥专卖店带来巨大的现金收益。

哈佛导师评论:这就是专业的人做专业的事,从实体经营到资本运作,经济进入了更高的层次。


9
为了防止自己债卷未来有损失,该公司决定给它买上保险,这样债卷销售就更容易,因为一旦债卷出现问题,还可以获得保险公司的赔付,销售这下子太好了,保险公司也获得巨大平白无故的保险收入。

哈佛导师评论:这就是风险对冲,策略联盟,提高了企业的抗风险能力,也保护了消费者利益。


10
换猪男太多,排长队等待,该女无法承受,说老娘不干了,我搬家,一时间有无数拥有伟哥的欠猪男。
哈佛导师评论:这是个别现象,属于市场的正常波动,不会影响整个经济。
结果该女迟迟不肯搬回。一部分欠猪男没有收入,只好赖帐,结果大量债卷到期无法换现猪吃,债卷公司一看,一粒伟哥16头猪,这哪里还得起,宣布倒闭
哈佛导师评论:这是次贷危机,不会影响整个金融行业。
哪里晓得债卷公司还把债卷上了保险,保险公司一看,这哪里赔得起,于是也宣布要倒闭。

哈佛导师评论:这是金融危机,还不会影响整个实体经济。

后文: 据说该女已搬到中国定居

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在房屋租赁期间,出租房屋的修缮义务应当由谁承担?

在房屋租赁期间,出租房屋的修缮义务应当由谁承担?

  《城市私有房屋管理条例》第19条规定:"修缮出租房屋是出租人的责任。出租人对房屋及其设备,应当及时、认真地检查、修缮,保障住房安全。房屋出租人对出租房屋确实无力修缮的,可以和承租人合修。承租人付出的修缮费用可以折抵租金或由出租人分期偿还。"根据这一规定以及其他法律法规和政策,房屋修缮义务的承担可按以下方法处理。

  (1)如果租赁合同中明确约定了出租房屋修缮义务的,应按约定履行;如果合同中没有约定或者约定不明确的,应由出租人承担。

  (2)如果出租人确实无力修缮房屋,可以由出租人与承租人合修,或者由承租人单独修缮。承租人因此支出的必要费用可以折抵租金,或者由出租人分期偿还。

  (3)房屋确属危险房屋,可能危及承租人人身、财产安全,承租人可以催告出租人修缮,出租人拒不修缮或者无法告知出租人的,承租人可以自己代修或请人代修。因此支出的必要费用由出租人负担。

  (4)承租人为了住用方便,擅自改变房屋内部结构、增添附属设备,不属于必要维修费用,出租人不予承担。承租人因此损坏租赁房屋的,应赔偿出租人的损失。

  值得注意的是,住宅房屋的出租人对房屋负有修缮的义务。但是在房屋租赁关系中,房屋是由承租人占有使用,他对承租房屋负有维护原有建筑,妥善保管,善意使用,使之免受自然损害和第三人不当影响的义务。在租赁期间,承租人如发现房屋缺陷,应采取有效措施以防止缺陷扩大,并立即通知出租人。如未及时通知出租人而导致缺陷扩大或房屋毁损,承租人应承担损害扩大部分的赔偿责任。

  另外,如果出租人无力修缮出租房屋,应当如何进行处理?通常情况下,城市私有房屋出租人应对出租房屋及时修缮,保障住用安全,避免拖延不修,造成坍塌事故,致使他人人身、财产遭受损失。如果出租人对出租房屋确实无力修缮,可与承租人进行协商,由承租人垫款修缮。由于房屋修缮是出租人而非承租人的责任,因此承租人修缮的垫款要扣抵房屋租金或由出租人分期偿还。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/02c09e163b8fb310962b433d.html

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房屋租赁期间,第三人对房屋进行侵害,承租人是否可以直接向侵权人主张权利?

房屋租赁期间,第三人对房屋进行侵害,承租人是否可以直接向侵权人主张权利?

  承租人承租房屋后,即对房屋享有占有、使用和收益的权利。当第三人的行为影响到这些权利的行使时,承租人可以基于承租权请求侵权人停止侵害、排除妨害、赔偿损失。而房屋所有权人也可以基于所有权向侵权人主张权利。

  虽然,这是两种不同性质的权利,也各有其行使范围。但从实际的行使来看,房屋所有人对房屋的权利与承租人对房屋的权利有时是会有交叉的。因此,双方的权利如何行使、协调一直都是比较有争议的问题。我们认为,双方的权利行使应当坚持如下原则:即双方权利重合的部分,其中一方行使权利的,另外一方可以加人已经主张权利的当事人一方来,但不能另外单独主张这部分权利。同时,对于所有权人的权利与承租人的权利不一致的地方,应当各自主张,另外一方不能主张属于对方的权利。如承租人可以要求侵权人承担因故意或重大过失而给自己带来的营业损失,所有权人就不能主张;同样,第三人所侵害的权利是所有权人的权利,而非承租人的权利时,承租人也不得行使损害赔偿请求权。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/81fe82bf922b980218d81f3d.html

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哪些情形下租赁双方可以解除房屋租赁合同且均不需承担违约责任?

在房屋租赁期间,哪些情形下租赁双方可以解除房屋租赁合同且均不需承担违约责任?

  如遇不可抗力事件,可适用法定解除,双方当事人均不需承担违约责任。所谓不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力和不可归责于承租人的原因导致租赁房屋部分毁损、灭失的,依《合同法》规定,承租人可以请求减少租金;全部毁损、灭失的,承租人可以请求不支付租金。对于不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。当然,在不可抗力的适用上,有以下问题值得注意:

  (1)合同中是否约定不可抗力条款,不影响直接援用法律规定;

  (2)不可抗力条款是法定免责条款,约定不可抗力条款如小于法定范围,当事人仍可援用法律规定主张免责;如大于法定范围,超出部分应视为另外成立了免责条款;

  (3)不可抗力作为免责条款具有强制性,当事人不得约定将不可抗力排除在免责事由之外。

  租赁生活中出现的不可抗力事件,主要有:

  (1)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围内的。

  承租人应服从政府的号召,主动与出租人平等协商合同解除事宜。

  (2)因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/f1e2e3349b28aabfd1a2d33d.html

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出租人迟迟不履行房屋维修义务,承租人是否可以拒付房屋租金?

出租人迟迟不履行房屋维修义务,承租人是否可以拒付房屋租金?

  在房屋租赁期间,出租人如果迟迟不履行房屋维修义务,承租人可以拒付房屋租金。在房屋租赁合同关系中,支付租金和修缮房屋都是租赁合同的主要条款。因此,一方违反其中的一项义务,另一方可以援用同时履行抗辩权,即未约定先后履行顺序的双务合同中,当事人应同时履行,合同的当事人一方在他方未为对待给付之前,有权拒绝自己的履行义务。据此,在房屋租赁期间,出租人不积极履行房屋的维修义务,承租人是可以拒付房屋租金的。

  但需要注意的是,同时履行抗辩权不能滥用,它的行使是有严格的条件限制的:

  其一,须双方互负的债务均已届清偿期。如因出租人不肯维修房屋,而承租人拒绝支付租金时,出租人不得以此为理由,要求取回其已交付的租赁房屋,因为承租人只是在租赁关系期满或终止时,才负有返还房屋的义务。

  其二,双方当事人之间的债务是根据同一个合同产生的。如果双方当事人的债务不是基于同一合同,即使在事实上密切关系,也不能主张同时履行抗辩权。如承租人为保养租赁房屋曾支付过一定的维修费用,为了要求返还费用而援用同时履行抗辩权,拒绝返还租赁房屋,这显然是不适当的。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/1cae2006693f12730308813d.html

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在租赁房屋上设定抵押,对房屋租赁合同与租赁各方当事人之间的权利有何影响?

在租赁房屋上设定抵押,对房屋租赁合同与租赁各方当事人之间的权利有何影响?

  就租赁房屋设定抵押的,无论抵押是在租赁合同成立之后设定的,还是在房屋出租之前就已经设定的,该抵押权对已经生效的房屋租赁合同的履行,均不产生影响。具体的情形如下:

  (1)租赁房屋出租后,出租人又在房屋上设定抵押的,由于租赁关系的标的是对房屋的占有、使用和收益,并不涉及抵押物的价值问题。而抵押权针对的是房屋的交换价值。因此,这两种权利并不直接发生冲突。当抵押权人实现抵押权后,由于有民法上"买卖不破租赁"原则的存在,承租人的权利也不会因为抵押权的实现而受到任何影响。

  (2)先在房屋上设定抵押权,然后出租人又将房屋出租的,租赁合同虽然有效,但不能对抗抵押权人。因为根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条的规定:"抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。"可见,后成立的租赁关系对先设立的抵押权无对抗效力,抵押权人在实现抵押权时,可按房屋并无租赁关系存在进行变卖、拍卖而获得清偿,租赁关系对于受让人亦无约束力。同时应当注意,出租人与承租人之间的房屋租赁合同有效,由于抵押权人行使抵押权致使承租人不能行使承租权的,承租人可以据此要求承租人承担违约责任。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/8499c99481686516d31b703c.html

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违反租赁房屋登记备案制度,将受到哪些处罚?

违反租赁房屋登记备案制度,将受到哪些处罚?

  凡违反租赁房屋登记备案制度规定的,由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚:
(1)伪造、涂改《房屋租赁证》的,注销其证书,并可处以罚款;
(2)不按期申报、领取《房屋租赁证》的,责令限期补办手续,并可处以罚款;
(3)未征得出租人同意和未办理登记备案手续,擅自转租房屋的,没收其非法所得,并可处以罚款。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/c56c9fc8b707df1f7e3e6f4b.html

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办理房屋租赁合同公证有哪些益处以及办理房屋租赁合同公证有哪些流程?

房屋租赁合同公证,是指国家公证机关根据当事人的申请,依法证明私人房屋所有人将个人所有或数人共有的住宅或非住宅用房出租给承租人使用,承租人支付租金,并为此签订明确双方权利、义务的租赁合同行为的真实性、合法性的活动。办理房屋租赁合同公证有如下好处:

  (1)保护功能

  通过公证活动,可以帮助和指导租赁双方合法订立合同,剔除纠纷隐患和不真实、不合法的因素,促进房屋租赁合同的履行。

  (2)预防功能

  房屋租赁合同经公证机构公证,有助于促进当事人依法履行,达到预防纠纷、减少诉讼的目的。

  (3)保障功能

  公证活动能够保证国家法律、法规和政策的正确实施,制止不法行为,帮助公民、法人解决租赁活动中遇到的法律问题,保护国家利益和公民、法人的合法权益。

  (4)沟通、媒介功能

  公证机构处于第三人的立场,与当事人之间没有直接的利害关系,公证书又具有真实、合法的特点,而且不受人员、语言、地域、行政隶属关系等左右,是国际国内通行可靠的法律文书。

  通常情况下,办理房屋租赁合同公证按以下步骤进行:

  (1)填写《公证申请表》

  办理私有房屋租赁合同公证时,当事人要填写《公证申请表》。

  (2)提交文件材料

  出租方应提交的文件材料包括:居民身份证、户口簿、房屋所有权证及土地使用证;所出租的私有房屋如系共有财产(包括夫妻共有),应提交共有人同意出租的书面意见及委托书、租赁合同文本。

  承租方应提交的材料包括:居民身份证、户口簿,无本市城镇常住户口的个体工商户需承租城市私有房屋的,应提交本市工商行政管理机关同意进城经营的证明;所使用的房屋坐落在市区的,需提交承租单位主管局和市房地产管理局的批准证件;所租用的房屋坐落在郊区县的,需提交当地区、县人民政府的批准文件。

  (3)查验、审核

  在上述证件齐备并符合有关规定之后,公证部门还要查验所提交的证件、材料是否属实、完整,当事人是否具有完全的民事行为能力,私有房屋租赁合同是否合法等。

  (4)制作并发放公证书

  承办公证员对上述内容经过审查,如果认为该房屋租赁合同内容真实、合法,没有违反有关法律、法规的规定,应当及时草拟出公证书,连同卷宗报公证部门主任、副主任或指定的公证员审批。除法律另有规定外,公证书从审批之日起生效。公证部门应当制作公证书正本和副本若干发给当事人。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/e8a835ec826720d92e2e214b.html

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申领《房屋租赁证》需准备哪些材料?

申领《房屋租赁证》需准备哪些材料?

  《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证,租用房屋从事生产、经营活动的,《房屋租赁证》可以作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的,《房屋租赁证》可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。未取得《房屋租赁证》的,不得出租房屋。我国《城市房屋租赁管理办法》第16条规定:"房屋租赁申请经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后,颁发《房屋租赁证》。县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请,可由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查,并颁发《房屋租赁证》。"根据上述的规定可知,租赁当事人申领《房屋租赁证》应向直辖市、市、县人民政府房地产管理部门申请。租赁当事人在申领《房屋租赁证》时,应当提供以下文件和证明材料:

  (1)书面租赁合同。

  (2)房屋产权证明或者批准建房的合法文件和证明材料。

  (3)出租人是个人的,应当提交房主的居民身份证;出租人是单位的,应当提交单位的法人资格证明,单位不是法人的应当提交单位上级主管部门同意其出租房屋的证明。居住在国外的中国公民应当提交有效的中华人民共和国护照;香港、澳门的个人,应当提交港、澳居民往来内地通行证;台湾的个人,应当提交台湾居民来往大陆通行证;境外企业、其他组织,应当提交经公证或者认证的登记注册证明。

  (4)出租共有房屋的,应当提交其他共有人同意出租的证明书或者委托书。

  (5)出租委托代管房屋,应当提交委托代管人授权出租的证明及委托代理人的身份证明。

  (6)涉外的须有公安部门的批准书。

  (7)依照法律、法规、规章规定应当提交的其他有关文件和证明材料。

  房管部门对房屋租赁申请人提供的材料审核确实,并对出租房屋现场调查后,如符合租赁条件,发给《房屋租赁证》。房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证,对于出租人来说,是出租其房屋的许可证件;对于承租人来说,承租人租用房屋从事生产和经营活动的,房屋租赁证是具有合法经营场所的有效凭证,承租人办理工商营业执照时,可以凭房屋租赁证证明经营场所,工商执照上填发的经营者住所即房屋租赁证所标明的房屋所在地;承租人租房用于居住的,房屋租赁证是公安部门办理户口登记的凭证之一。同时,我国《城市房屋租赁管理办法》规定,房屋租赁证严禁伪造、涂改、转借、转让,遗失房屋租赁证应向原发证的房管部门申请补发。

  通常情况下,房屋租赁证的有效期限一般不得超过2年,凡租赁合同中约定的租赁期限为2年以上的,房屋租赁证填发的期限为2年,2年期满后,由租赁双方当事人持原来的已登记备案的《房屋租赁合同》和《房屋租赁证》,到原发证机关换发新的《房屋租赁证》。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/700208239b77865a9922ed4b.html

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涉外房屋租赁的登记备案是否有特殊的要求?

涉外房屋租赁,是指租赁当事人双方或一方是境外的单位或个人。这种房屋租赁合同由于至少有一方当事人是外国单位或者个人,对于社会经济秩序、国家形象和国家安全都有不小的影响。因此,许多地方法规对涉外房屋租赁合同的登记备案都作出了特殊的规定。以北京为例,依照北京市房屋土地管理局于1994年发布的《关于在全市范围内实行房屋租赁证制度及加强租赁登记备案工作的通知》的规定,属于涉外出租房屋的,应当向市房屋土地管理局房政处提出申请,经审核符合规定条件的,发给市房屋土地管理局统一印制的《房屋租赁证》,并加盖"涉外"印章,方可出租。另外,在申请办理涉外《房屋租赁证》之前,还必须得到公安机关的批准,只有持有批准书才可以办理《房屋租赁证》。最后,涉外租赁需到市房屋土地管理局办理登记备案,房屋租赁合同经审核登记备案后,在合同上加盖"登记备案"印章和"涉外"印章。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/5f820ca7e6b3de9dd043584a.html

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房屋租赁合同变更或者期满、解除的,是否需要到房地产管理部门办理备案登记手续?

 房屋租赁合同变更或者期满、解除的,是否需要到房地产管理部门办理备案登记手续?

  房屋租赁合同发生变更,或者期满、解除的,租赁当事人也是需要到房地产管理部门办理备案登记手续的。当出现上述情况时,出租人应当在30日内到房屋租赁登记管理机构办理变更登记或者注销登记手续。房屋租赁登记备案制度设立的初衷,就是为了方便管理部门管理所辖区的房产利用信息,防止有关违法行为和损害租赁双方权益行为的发生。如果租赁合同的内容发生了变更,不办理有关登记备案则意味着房地产管理部门的登记信息与实际租赁合同的信息出现了不一致。这不仅为行政部门的管理带来了障碍,同时也不方便社会上的第三人对有关信息进行查询,更不利于保护租赁双方的权益,使得登记备案制度形同虚设。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/c3b5fe7e77ff73300dd7da4a.html

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最高人民法院关于审理无正本提单交付货物案件适用法律若干问题的规定

最高人民法院关于审理无正本提单交付货物案件适用法律若干问题的规定

(2009年2月16日最高人民法院审判委员会第1463次会议通过)

法释〔2009〕1号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理无正本提单交付货物案件适用法律若干问题的规定》已于2009年2月16日由最高人民法院审判委员会第1463次会议通过,现予公布,自2009年3月5日起施行。

二○○九年二月二十六日

为正确审理无正本提单交付货物案件,根据《中华人民共和国海商法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》等法律,制定本规定。

第一条本规定所称正本提单包括记名提单、指示提单和不记名提单。

第二条承运人违反法律规定,无正本提单交付货物,损害正本提单持有人提单权利的,正本提单持有人可以要求承运人承担由此造成损失的民事责任。

第三条承运人因无正本提单交付货物造成正本提单持有人损失的,正本提单持有人可以要求承运人承担违约责任,或者承担侵权责任。

正本提单持有人要求承运人承担无正本提单交付货物民事责任的,适用海商法规定;海商法没有规定的,适用其他法律规定。

第四条承运人因无正本提单交付货物承担民事责任的,不适用海商法第五十六条关于限制赔偿责任的规定。

第五条提货人凭伪造的提单向承运人提取了货物,持有正本提单的收货人可以要求承运人承担无正本提单交付货物的民事责任。

第六条承运人因无正本提单交付货物造成正本提单持有人损失的赔偿额,按照货物装船时的价值加运费和保险费计算。

第七条承运人依照提单载明的卸货港所在地法律规定,必须将承运到港的货物交付给当地海关或者港口当局的,不承担无正本提单交付货物的民事责任。

第八条承运到港的货物超过法律规定期限无人向海关申报,被海关提取并依法变卖处理,或者法院依法裁定拍卖承运人留置的货物,承运人主张免除交付货物责任的,人民法院应予支持。

第九条承运人按照记名提单托运人的要求中止运输、返还货物、变更到达地或者将货物交给其他收货人,持有记名提单的收货人要求承运人承担无正本提单交付货物民事责任的,人民法院不予支持。

第十条承运人签发一式数份正本提单,向最先提交正本提单的人交付货物后,其他持有相同正本提单的人要求承运人承担无正本提单交付货物民事责任的,人民法院不予支持。

第十一条正本提单持有人可以要求无正本提单交付货物的承运人与无正本提单提取货物的人承担连带赔偿责任。

第十二条向承运人实际交付货物并持有指示提单的托运人,虽然在正本提单上没有载明其托运人身份,因承运人无正本提单交付货物,要求承运人依据海上货物运输合同承担无正本提单交付货物民事责任的,人民法院应予支持。

第十三条在承运人未凭正本提单交付货物后,正本提单持有人与无正本提单提取货物的人就货款支付达成协议,在协议款项得不到赔付时,不影响正本提单持有人就其遭受的损失,要求承运人承担无正本提单交付货物的民事责任。

第十四条正本提单持有人以承运人无正本提单交付货物为由提起的诉讼,适用海商法第二百五十七条的规定,时效期间为一年,自承运人应当交付货物之日起计算。

正本提单持有人以承运人与无正本提单提取货物的人共同实施无正本提单交付货物行为为由提起的侵权诉讼,诉讼时效适用本条前款规定。

第十五条正本提单持有人以承运人无正本提单交付货物为由提起的诉讼,时效中断适用海商法第二百六十七条的规定。

正本提单持有人以承运人与无正本提单提取货物的人共同实施无正本提单交付货物行为为由提起的侵权诉讼,时效中断适用本条前款规定。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/84a17bfaa6d874819e5146a7.html

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未办理登记备案手续,是否影响房屋租赁合同的效力?

房屋租赁登记备案,是指当事人在签订、变更或终止房屋租赁合同后,向房屋所在地房地产管理部门办理登记备案手续。依照法律、法规规定,当事人在签订、变更或终止房屋租赁合同后,都应当向房屋所在地房地产管理部门办理登记备案手续。但登记备案只能在双方协商一致签订房屋租赁合同后才能进行。也就是说,只有在房屋租赁合同成立后才能进行登记备案,而不是先登记后签合同。因此,未办理登记备案手续,并不影响房屋租赁合同的效力,这也是有法律依据的:

  (1)《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第9条规定:"……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力……"虽然我国的法律、行政法规均规定房屋租赁合同应当办理登记备案手续,但并未规定登记备案后合同才生效。因此,当事人未办理登记备案手续并不影响房屋租赁合同的效力,房屋租赁合同仍然成立。

  (2)《城市房屋租赁管理办法》第14条规定:"房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内,持本办法第15条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。"第15条规定:"申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件:(一)书面租赁合同……"可见,房屋租赁登记备案只是房屋租赁合同成立后的程序,对合同成立没有影响。

  当然,当事人在签订、变更或终止房屋租赁合同后未办理登记备案手续虽然不影响房屋租赁合同的效力,但却不能对抗善意第三人。如在"一屋二租"的情况下,出租人将同一房屋出租给两个承租人并与他们都签订了房屋租赁合同,如果成立在先的房屋租赁合同未办理登记备案手续,而成立在后的房屋租赁合同办理了登记备案手续,那么法律保护办理了登记备案手续的承租人的承租权,而不保护未办理登记备案手续的承租人的承租权。对于未办理登记备案手续的承租人,只能要求出租人承担违约责任,而不能要求其他承租人腾退房屋。

  那么,房屋租赁合同是否属于应当经过批准、登记才生效的合同?根据《城市房地产管理法》第53条及建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第13条、第14条、第15条的规定,房屋租赁合同应向房产管理部门登记备案。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第9条规定:"依照合同法第44条第2款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未按规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。"房屋租赁合同不是应当经过批准、登记才生效的合同,也就是说,租赁双方当事人达成租赁事宜的合意后签订的房屋租赁合同,就产生法律效力,其效力与是否到房地产管理部门登记备案没有任何关联,只是登记备案的租赁合同,可以对抗第三人。

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在办理房屋租赁登记备案时,如何缴纳手续费?

在办理房屋租赁登记备案时,手续费是按年租金的2%收取,租期不到1年的,按实际收取租金的2%收取。但手续费是由租赁双方各负担一半的。房屋租赁合同的一方当事人要求登记备案,另一方不予配合的,要求登记备案的一方当事人可以持租赁合同及自己一方应当提交的材料办理登记备案,房地产交易中心受理处应予受理。

  但是,由于各地的经济发展水平不一致,对于房屋租赁市场的规定和要求也不一致,故出租人在出租房屋时或者承租人在承租房屋时,可以向当地的房地产管理部门咨询有关房屋租赁登记备案手续费交纳的比例情况或者咨询与房屋租赁相关的其他情况。

  我们现以关于北京市对于"来京人员租赁私房合同登记备案手续费如何缴纳"的问题进行说明,供出租人或者承租人参考。对于上述的问题,北京市财政局和物价局于2000年2月13日联合发布的《关于来京人员租赁私房合同登记备案手续费收费标准的通知》规定如下:

  (1)住宅

  租赁双方合同约定的建筑面积50m2以下的每件100元;51-100m2,的每件200元;101m2以上的每件500元。

  (2)非住宅

  租赁双方合同约定建筑面积50m2以上的每件200元;51-100m2的每件400元;101m2以上的每件1000元。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/93688dfdd6e79c4dd7887df6.html

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