房屋转租，也应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照规定办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方另有约定的除外。转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外，转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应地变更、解除或终止。
通常情况下，房屋转租有下列的限制性规定：
（1）未经出租人同意，承租人不能擅自转租房屋
转租房屋是承租人放弃其承租房屋的一部或全部使用权，租给第三人使用，以收取超过原租金金额或同等租金的行为。出租权是房屋所有权人的处分权，出租人把房屋出租给承租人并没有出让房屋的处分权，只是转让占有权和使用权。承租人擅自转租房屋是一种处分房屋的行为，因此是一种严重违约行为，我国法律对此予以禁止。《城市私有房屋管理条例》第21条规定，承租人擅自将承租房屋转让、转租、转借的，出租人有权解除租赁合同。
未征得出租人同意和办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，出租人有权终止租赁关系并收回出租房屋，如给出租人造成损失，承租人应当赔偿损失。同时承租人所获转租收益属于非法所得，予以收缴，房地产管理部门对责任者可给予罚款处罚；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
（2）转租合同的租赁期不能超过原租赁合同期限
转租合同是以原租赁合同为基础的，因此转租合同规定的权利义务范围不能超过原租赁合同的范围，如果要超出原出租合同规定的范围必须得到房屋出租人的特别许可。房屋出租人同意转租合同的范围超出原租赁合同，则表示出租人同意了对与原租人订立的原租赁合同作了变更。《城市房屋租赁管理办法》规定转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租人双方协商约定的除外。
（3）承租人可以从转租房屋中获利
承租人将所承租的房屋以高于原租金的价格转租出去，会获得一定的收益，这部分收益是利用出租人的房屋所取得的，实质上是出租人给予了承租人对出租房屋的处分权。因此承租人从转租房屋的收益中拿出一部分付给出租人是一种合理的等价回报，是价值规律的体现。《城市房屋租赁管理办法》第27条第2款规定："出租人可以从转租中获得收益。"至于所获收益占转租收益的比例，则视情况双方协议商定。如上海市就规定转租人应将所获收益的50%交付房屋所有人，即原租赁合同的出租人。
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