未办理登记备案手续，是否影响房屋租赁合同的效力？

房屋租赁登记备案，是指当事人在签订、变更或终止房屋租赁合同后，向房屋所在地房地产管理部门办理登记备案手续。依照法律、法规规定，当事人在签订、变更或终止房屋租赁合同后，都应当向房屋所在地房地产管理部门办理登记备案手续。但登记备案只能在双方协商一致签订房屋租赁合同后才能进行。也就是说，只有在房屋租赁合同成立后才能进行登记备案，而不是先登记后签合同。因此，未办理登记备案手续，并不影响房屋租赁合同的效力，这也是有法律依据的：

　　（1）《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第9条规定："……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力……"虽然我国的法律、行政法规均规定房屋租赁合同应当办理登记备案手续，但并未规定登记备案后合同才生效。因此，当事人未办理登记备案手续并不影响房屋租赁合同的效力，房屋租赁合同仍然成立。

　　（2）《城市房屋租赁管理办法》第14条规定："房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第15条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。"第15条规定："申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：（一）书面租赁合同……"可见，房屋租赁登记备案只是房屋租赁合同成立后的程序，对合同成立没有影响。

　　当然，当事人在签订、变更或终止房屋租赁合同后未办理登记备案手续虽然不影响房屋租赁合同的效力，但却不能对抗善意第三人。如在"一屋二租"的情况下，出租人将同一房屋出租给两个承租人并与他们都签订了房屋租赁合同，如果成立在先的房屋租赁合同未办理登记备案手续，而成立在后的房屋租赁合同办理了登记备案手续，那么法律保护办理了登记备案手续的承租人的承租权，而不保护未办理登记备案手续的承租人的承租权。对于未办理登记备案手续的承租人，只能要求出租人承担违约责任，而不能要求其他承租人腾退房屋。

　　那么，房屋租赁合同是否属于应当经过批准、登记才生效的合同？根据《城市房地产管理法》第53条及建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第13条、第14条、第15条的规定，房屋租赁合同应向房产管理部门登记备案。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法）若干问题的解释（一）》第9条规定："依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未按规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。"房屋租赁合同不是应当经过批准、登记才生效的合同，也就是说，租赁双方当事人达成租赁事宜的合意后签订的房屋租赁合同，就产生法律效力，其效力与是否到房地产管理部门登记备案没有任何关联，只是登记备案的租赁合同，可以对抗第三人。

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