出租房屋如需拍卖，应当如何保护承租人的优先购买权？

所谓拍卖，是指以公开竟价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖本身是价高者得的公开竟价程序。当正处于租赁期间的房屋被拍卖时，"价高者得"的拍卖原则与承租人与同等条件优先购买的权利就出现了冲突，由此就将出现一个悖论：拍卖合同作为一种特殊的买卖合同，是以"书自落"为成交标志的诺成性合同。在确认承租人的优先购买权的前提下，如果承租人不参加拍卖，拍卖师在宣布成交后还必须询问承租人是否行使优先购买权，是否愿意以与最高竞价者相同价格买下房屋标的物，如愿意则最高报价者必须再次出价的话，则拍卖师的褪落成交的标志便形同虚设，拍卖就不成为拍卖；而如果承租人参加拍卖，宣布承租人与最高报价者出价相同时房屋标的物由承租人购得的话，无疑影响了拍卖程序的公正，摧毁了拍卖行为价高者得的基础准则，使其他竞买人失去了参加竟买的意义，实质上是剥夺了所有权人以拍卖方式处理标的物的权利。

　　在实务中，是否可以既使拍卖正常进行，又能保护承租人的优先购买权？

　　首先，房屋出卖人应当在将房屋即将拍卖之前的合理期限内通知承租人，承租人应当在合理期限届满前主张优先购买权。我国《合同法》第230条规定："出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。"《最高人民法院关于贯彻执行＜民法通则）若干问题的意见（试行）》规定，出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。《城市私有房屋管理条例》第11条规定："房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。"以上三个法律、司法解释，把出租人出卖出租房屋时提前通知的期限规定为3个月，因此，拍卖前的合理通知期限也应定为3个月为宜。

　　其次，由于房屋需交由拍卖，承租人为实现优先购买权，应当于拍卖之前，在拍卖底价以上出价承诺购买，但这是个附条件的合同。

　　最后，拍卖应当以行使优先购买权的承租人的承诺出价为拍卖底价。承租人可不参加拍卖，若在该底价无人应拍，则承租人应当以该承诺出价购买该房屋；若有人出价，承租人则丧失购买该房屋的机会。承租人亦可参加拍卖，视现场情况灵活增加出价以争取购得该房屋，但此时他享有与其他竞买人相同的权利，以价高者得为原则，不再享有优先购买权。此方式既可避免价高者得的拍卖原则与承租人在同等条件优先购得权利的冲突，有利于出卖人和优先购买权人的利益保护，又可防止出现债务人为对抗其不动产因强制拍卖而丧失所有权，故意与第三人伪造租赁契约，并将租赁的始期提前至其他权利设定前，该第三人以承租人身份出现的情况发生。

　　但必须明确的是，如果出卖人在房屋交由拍卖前未在合理期限内通知承租人，承租人可以享有优先购买权为由申请法院宣告拍卖无效。这一方式同样适用于保护房屋共有人在拍卖中的优先购买权。

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