什么是优先购买权？优先购买权有何法律特征？

所谓优先购买权，是指公民、法人在同等条件下，对于特定买卖享有优先于他人购买该项财产的权利。承租人优先购买权，是承租人对于房屋所有人在出卖出租房屋时，在同等条件下，其所享有的优先于他人购买的权利。承租人优先购买权具有下述法律特征：

　　第一，承租人优先购买权是法律直接规定而产生的权利。承租人的优先购买权不由当事人约定，只有承租人才享有该项权利。

　　第二，承租人优先购买权是承租人享有的一种选择权。房屋所有人出卖房屋时，应提前通知承租人。承租人在同等条件下，可以选择购买承租房屋，也可放弃优先权，承租人有自由选择的权利。出租人（房屋所有人）不得强迫承租人购买或放弃购买。

　　第三，承租人优先购买权是专属于承租人的权利。承租人优先购买权是一种法定权利，通常情况下该项权利承租人不能通过转让、继承、赠与等方式转移给他人。

　　承租人优先购买权只有在符合下列条件时才能行使：

　　（1）承租人和出租人之间必须存在真实、合法、有效的房屋租赁合同。承租人优先购买权是基于租赁合同而由法律直接赋予承租人先买的权益，是对出租人出卖出租房屋的一种合法限制。如果承租人与出卖人之间不存在房屋租赁关系，或该房屋租赁关系违法或超过租赁期限而丧失效力，承租人也不享有优先购买权。

　　（2）必须在房屋所有人出卖其出租房屋的同等条件下才能行使。承租人行使优先购买权应按照等价有偿的原则进行，履行买卖合同中同等条件的义务，不能影响房屋买卖本身的性质和成立条件，亦不能损害出租人出卖出租房屋的合法权益。

　　（3）必须在一定期限内行使。出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。由此可知，承租人优先购买权行使的期限为3个月。行使期限应从出租人通知承租人或承租人能够行使优先购买权之日起算。

　　根据上述的规定可知，房屋所有人在出卖出租房屋时，应当提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

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