关于我

本律师提供以下服务:

1、免费法律咨询、代写法律文书各种商业文书、法律顾问服务。

2、诉讼代理服务。

3、代理AQSIQ注册及续签。

4、代理各类许可证办理,包括环保证 特种设备 食品 工业产品等生产许可证等。

5、进口检疫审批的代理,包括水果、肉类、牲畜、动物毛皮等。

咨询电话:158 1097 1969 贾律师

Email:falvzixun@gmail.com

MSN:falvzixun@gmail.com

QQ:falvzixun@gmail.com(8943768) 法律咨询

2009年7月30日星期四

办理房屋租赁登记备案有哪些程序流程?

通常情况下,房屋租赁双方当事人在办理房屋租赁登记备案时有下列流程:

  第一步:房屋租赁双方当事人应当签订房屋租赁合同。

  第二步:登记申请。在租赁合同签订后30日内,双方当事人持有关规定的文件到房屋所在地人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

  第三步:主管部门对租赁合同进行审核。审核的内容主要包括:合同主体资格是否合格;出租的房屋是否在法律、法规允许出租的范围内;合同的内容是否齐全完备;租赁行为本身是否符合国家及房屋所在地人民政府的租赁政策;当事人是否已经缴纳了有关税费。

  第四步:颁发《房屋租赁证》。房屋租赁申请经审查合格后,房屋所在地市、县房地产行政管理部门会向申请人颁发《房屋租赁证》,它是租赁行为合法有效的凭证。

  第五步:资料归档。房屋租赁管理部门将办结的房屋租赁合同登记备案资料按照时间顺序进行整理,其中转租合同登记备案资料与原租赁合同登记备案资料需一并归档。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/7199f60ea60f5aef37d122f6.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

租时未取得房屋所有权证和未登记备案的房屋租赁合同是否有效?房屋租赁合同签订后是否需要登记备案?

首先,房屋出租时没有产权证(但签订了合法的购房合同),是事后取得的,这种情况下签订的租赁合同是否有效?

  根据建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》的规定,未取得房屋产权证的房屋不能出租,也就是说在取得产权证之前出租人可以被看作无权处分人。根据合同法规定,无权处分人签订的合同是效力待定合同,这种合同只要有权人进行追认,或者无权处分人事后取得处分权的,该合同就自始有效。因此,在房屋出租之时没有取得房屋产权证,但在事后取得,可以认定租赁双方当事人签订的房屋租赁合同有效。其实,对于没有取得房屋产权证的房屋,只要出租人能够证明房屋的权属合法情况,也是可以用于出租的。

  另外,房屋租赁是否需要登记备案?登记备案是不是合同生效的要件?

  我国《城市房屋租赁管理办法》第13条规定:"房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地的直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。"第14条规定:"房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内,持本办法第15条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。"我们认为,登记备案的主要作用在于管理,而对房屋租赁合同的效力并不产生作用,虽然《城市房屋租赁管理办法》第17条规定,《房屋租赁证》为租赁行为合法有效的凭证。上述的规定只是规定房屋租赁合同应当办理登记备案手续,但并没有规定未登记备案就导致房屋租赁合同不生效。为了明确这一点,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第9条也规定:"……法律、行政法规规定合同应当办理登一记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力。"

  据此,登记备案不是房屋租赁合同的生效要件,因此,尽管房屋租赁合同自签订时起至起诉以前一直未到房管部门进行出租房屋的登记备案,但该合同仍属已生效的合同。其未进行登记备案属行政违法行为,应承担相应的行政责任,与合同是否生效是无关的。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/1fec6ea4dfc007ff9152eef6.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

什么是房屋租赁登记备案制度?我国法律法规对房屋租赁登记备案制度有哪些规定?

何谓房屋租赁登记备案制度以及我国法律法规对房屋租赁登记备案制度有哪些规定?

  房屋租赁登记备案制度,是指当事人签订、变更、终止房屋租赁合同的,应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。该制度是房屋租赁法律关系中一个重要的组成部分,有关该制度的具体规定主要体现在以下法律、法规中:

  (1)《城市房地产管理法》第53条规定:"房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房地产管理部门登记备案。"

  (2)《城市私有房屋管理条例》第15条规定:"租赁城市私有房屋,须由出租人和承租人签订租赁合同,明确双方的权利义务,并报房屋所在地房管机关备案。"

  (3)《城市房屋租赁管理办法》第13条规定:"房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。"

  上述的规定,都明确了房屋租赁必须办理登记备案手续,否则,法律不予以保护。这一制度主要是为了防止非法出租房屋和避免国家税费的流失。但对于租赁双方当事人来说,只有这样,才能使得这一租赁关系获得法律的认可,以便在日后得到法律的保护,也为以后一旦出现纠纷提供了解决依据。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/fbbed92bebe43bf2e7cd40f5.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

在采用格式条款(格式合同)房屋租赁合同时,在哪些情形下导致房屋租赁合同无效?

 我国《合同法》第40条规定:"格式条款具有本法第52条、第53条规定的情形,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。"实际上,这里规定了以下几种格式条款无效的情形。

  (1)订入房屋租赁合同的格式条款具备《合同法》第52条规定的下列情形之一的,房屋租赁合同应为无效:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。

  (2)订入房屋租赁合同的格式条款具备《合同法》第53条规定的下列情形之一的,房屋租赁合同应为无效:造成对方人身伤害的;因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

  (3)免除出租人主要责任、加重承租人责任、排除承租人主要权利的格式条款,房屋租赁合同应为无效。

  所谓免除出租人责任,是指出租人所必须履行的合同义务,不能通过制定格式条款的形式加以免除。比如,在住宅用房租赁期限内,出租人应当履行房屋的维修与修缮义务,免除这个责任的格式条款即为无效条款。

  所谓加重承租人责任,是指出租人以订立格式条款的形式使承租人承担了超过正常范围的责任。比如,支付租金是承租人应当履行的主要义务。但出租人利用格式条款使承租人支付了除租金以外本不应由承租人支付的其他费用,如维修费、未结清的水电费、煤气费等,则这样的格式条款无效。

  所谓排除承租人权利,是指出租人以订立格式条款的形式使承租人丧失了依据法律法规规定本应享有的权利。比如,依照法律法规规定,承租人享有在同等条件下的优先购买权或优先承租权,但出租人利用格式条款的形式排除了承租人享有的这类权利,则这样的格式条款无效。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/adb90f3482b03c46241f140c.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

出租人在采用格式条款(格式合同)房屋租赁合同时,应当注意哪些事项?

出租人在采用格式条款订立合同时有以下几点需要注意:

  (1)出租人采用格式条款订立房屋租赁合同的,应当遵循公平原则,确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请承租人注意免除或者限制其责任的条款,按照承租人的要求,对该条款予以说明。这里有两点需要注意:

  一是采取合理的方式提请承租人注意免除或者限制其责任的条款是出租人应当履行的法律义务,无论承租人是否要求,出租人都必须履行,不得有所违反。

  二是出租人应当以明示的或其他合理的、适当的方式提醒承租人注意以格式条款的形式订立房屋租赁合同的事实,尤其是要承租人注意免除或限制出租人承担民事责任的条款。出租人的提醒应当达到合理程度。至于何谓合理程度,具体可从合同的外形、提请注意的方法、清晰明白的程度、提请注意的时间等方面加以考虑。

  (2)出租人采用格式条款订立房屋租赁合同的,如对格式条款的理解发生争议,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当做出不利于出租人的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。这里规定的格式条款的解释则包括三个层次的内容:

  一是通常理解规则。对格式条款的解释应以一般人的、惯常的理解为准,而不应仅以条款制作人的理解为依据,对某些特殊术语,也应做出通常的、通俗的、一般意义的解释,亦即依据订约者平均的、通常具有的理解能力予以解释。

  二是不利解释规则。对格式条款有两种以上解释的,应当做出不利于出租人的解释。

  三是非格式条款效力优先规则。非格式条款即个别商议条款,其效力应优先于格式条款,这样既尊重了当事人的意思,也有利于保护广大消费者。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/610b85efa2b0473eadafd50c.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

在房屋租赁合同中,当事人约定违约金应当注意哪些事项?

在房屋租赁合同中,当事人约定违约金时应注意以下几个方面:

  (1)违约金的形式

  违约金的形式包括约定具体的违约金数额和违约赔偿损失的计算方式两种。

  (2)违约金应体现补偿为主、惩罚为辅的原则

  现行立法承认违约金具有补偿性和惩罚性多重属性,以补偿性为主、惩罚性为辅。这样,既维护了守约人的利益,也兼顾了违约人的利益,体现了公平原则;违约金的功能在于使守约方因对方违约而造成的损失或失去的利益得以补偿和实现;有关违约条款主要是用来调整当事人之间的利益分配,力求做到公平,主要目的绝非在于惩罚违约方。因此,违约金责任作为一种财产责任,其本质意义首先在于对守约方的补偿,其次才表现为对违约方的惩罚和制裁。

  (3)违约金过高或过低的处理办法

  根据《合同法》第114条的规定,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

  需要强调的是,违约金的高低是应当事人的申请由法院或仲裁机构被动进行审查的。如果当事人没有在一审法庭辩论终结前提出对违约金的调整申请,则审理机构不主动干预。我们认为,为保险以及公平起见,建议在约定违约金比例时通过设定上限等方式防止违约责任过重。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/a275192c9966a5e48b13990c.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

在房屋租赁合同中,当事人约定违约责任应当注意哪些事项?

违约责任是房屋租赁合同的重要条款。违约责任设定得完善与否直接影响着合同双方在合同履行过程中的地位。实践经验表明,当事人在房屋租赁合同中约定违约责任时,以下几个方面很值得注意:

  (1)违约责任应该充分预见各种可能的事件,并对后果予以约定

  约定违约责任条款的意义在于应尽可能预见未来对合同履行有影响的因素。以当前房屋租赁市场为例,在宏观调控政策频繁出台的背景下,租赁各方应对可能出现的包括税收、租金标准等对合同履行产生影响的因素事先约定,并规定相应责任及后果等。如果合同签订时未预见或未能以概括性条款加以说明,则很容易产生争议。

  (2)违约责任应当具体、明确并可以量化

  对违约责任条款,如果仅有"违约方应当承担违约责任,赔偿守约方因此发生的所有损失"之泛泛约定,就很难起到弥补损失的预期效果,更难体现违约制裁的功能作用。实践表明,守约方客观上所受到的损失一般远远大于其所能证明的损失,如融资损失、商誉损失等往往无法证明。从举证角度讲,守约方至少应从违约行为、损失事实、损失的合理性、损失事实与对方过错之间的因果关系等方面承担举证义务。任何一个要件证据不充分,都可能导致守约方的损失主张不能获得支持。

  (3)违约责任的形式并非单一,而是多样化的

  当事人在房屋租赁合同中约定违约责任条款时必须明确,违约责任并非只有支付违约金一种形式,还包括继续履行、赔偿损失等形式。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/fbbed92b95be39f2e7cd4003.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

2009年7月21日星期二

在房屋租赁合同中,租赁当事人应当如何约定房屋维修修缮责任?

修缮房屋是出租人的一项义务,指的是出租人负有在整个出租期间对房屋进行必要修缮的义务。所谓必要,是指房屋必须使承租人能够依双方约定的用途使用并收益。修缮的范围包括房屋自身及其附属设施,以及其他属于出租人修缮范围的设备。双方当事人在房屋租赁合同中最好写明租期内房屋维修与保养的责任归属。如果租赁合同中没有规定的,依据《合同法》第220条的规定,由出租人来负责。此外,双方当事人还应知道,承租人在租赁期限内如果遇到房屋需要维修时,可以要求出租人在合理期限内维修,出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修房屋影响承租人使用的,应当相应地减少租金或延长租期。此外,根据《城市私有房屋管理条例》第19条第2款的规定,房屋出租人对出租房屋确实无力修缮的,可以和承租人合修。承租人付出的修缮费用可以折抵租金或由出租人分期偿还。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/fbc24d4f2e48fb3eaec3ab03.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

在房屋租赁合同中,如何约定房屋的租金以及对于租金以外的其他费用的负担应当如何约定?

房屋租金的确定依房屋用途的不同而有所不同,对于公有住房的租金标准,政府部门均已有规定。从事生产、经营活动的用房,租金由承租人与出租人协商议定。

  对于私有房屋租赁,由租赁双方按照房屋所在地城市人民政府规定的私有房屋租金标准,协商议定;没有规定租金标准的,由租赁双方根据公平合理的原则,参照房屋所在地租金的实际水平协商议定,不得任意抬高。租金的交付方式,即租金是按月、按季还是按年支付,交付的具体日期也应在合同中明确。出租人除收取租金外,不得收取押租或其他额外费用。一般而言,租金应包括以下几项:房屋折旧费、修缮费、管理费、所涉及的各种税金、利息、利润(比如承租人租用房屋用于从事生产经营活动等)、保险费等。

  对于租金以外的其他费用的负担应当如何约定?法律对此没有作出明确的规定。在房屋租赁合同中,双方当事人除了应当约定租金外,还一定要明确与房屋使用有关的费用的负担,如物业服务费、取暖费、水电费、小区按房屋面积分摊的其他费用。另外,还需要注意的是,承租人订立房屋租赁合同时,应要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)等费用。由承租人来承担各项费用时,应该保存并向出租人出示相关缴费凭据。房屋租赁税费以及租赁合同中未列明的其他费用应该由出租人承担。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/06e8dc58d67ab9d69d820445.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

房屋租赁双方当事人是否可以订立无限期的房屋租赁合同?法律对不定期房屋租赁合同有什么特殊规定?

首先应当明确的一点是,这里出租人与承租人所要追求的无限期的房屋租赁合同与没有约定租赁期限的房屋租赁合同是不同的。前者,如果法律允许,双方当事人都受到租赁期限的约束,而且在房屋的可使用期限内都不得终止合同;而对于后者,双方当事人都不受合同期限的限制,任何一方当事人都有权随时终止合同。

  当事人之间的这种无限期的房屋租赁合同看似双方当事人真实意思表示一致的结果,对他人和社会并无危害,法律法规似乎没有理由加以干涉。如果细加推敲,实则不然。由于自身素质和外界因素的影响,当事人在订立房屋租赁合同之时,往往很难充分预料到以后情形的变迁。如果法律任由当事人自行订立无限期的房屋租赁合同,势必造成一方当事人因为一时的不慎重和缺乏远见而背负长久的包袱,对于对人们生活有重大影响的房屋租赁合同更是如此。因此,我国《合同法》第214条规定:"租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二卜年。"因此,无论如何,房屋出租人与承租人不得订立超过20年的房屋租赁合同。当然,在20年期间届满后,当事人如果愿意,可以继续订立租赁合同,但自续订之日起不得超过20年,不过其前后相续的房屋租赁期限可以超过20年当属无疑。

  凡是明确约定了房屋租赁期限,即明确约定了权利义务的起止日期的,就为定期房屋租赁合同;凡是没有约定租赁期限,或者对租赁期限约定不明确的,就为不定期房屋租赁合同。法律对于不定期房屋租赁合同中当事人的权利义务作出了特殊规定。比如,在不定期房屋租赁合同中,双方当事人都可随时解除合同,但出租人解除合同的,应当在合理期限内通知承租人;而在定期租赁合同中,原则上只有期限届满,当事人之间的权利义务关系才能终止,当事人不享有随时解除合同的权利。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/e0d88480af4a06df9023d945.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

在房屋租赁期限内,房屋租赁合同出租当事人变更或者死亡的,应当如何处理?

当事人在签订房屋租赁合同后,承租人和出租人就应当按照房屋租赁合同的约定各自享有权利并履行相应的义务,直至房屋租赁合同约定的期满之日。但在房屋租赁期限内,有时会发生房屋出租人因转让房屋所有权而发生变更或出租人死亡的法律事实。我国《城市房屋租赁管理办法》第H条第1款规定:"租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。"第2款规定"出租人在租赁期限内死亡的,其继承人应当继续履行原租赁合同。"依据上述的规定可知,在房屋租赁期限内,房屋出租人变更或死亡,并不影响原租赁合同的履行。房屋承租人在原租赁合同中的权利可以对抗新的房屋出租人,新的房屋出租人应保证承租人原租赁合同权利的实现。

  同时,《城市房屋租赁管理办法》第11条第3款规定:"住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。"根据该规定,租赁期限内住宅用房承租人死亡并不一定导致房屋租赁合同的终止。如承租人共同居住两年以上的家庭成员愿意继续承租,双方则继续履行房屋租赁合同。当然,如果承租人共同居住两年以上的家庭成员明确表示不愿承租,则原房屋租赁合同终止。《城市房屋租赁管理办法》之所以这样规定,是为了维护承租人的合法权益,维护正常的房地产市场秩序。

  此外,须注意的是,住宅用房承租人在租赁期限内死亡,只有其共同居住两年以上的家庭成员才可以继续承租,对居住年限的限制,也是对房屋出租人权益的一种保护性措施。在租赁期内,房屋承租人死亡,该户共同居住人有权继续租住。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条第1款规定,承租户以一人名义承租私有房屋,在租赁期内,承租人死亡,该户共同居住人要求按原租约履行的,应当准许。《城市房屋租赁管理办法》规定,住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。依据上述的规定可知,在房屋租赁期限内,房屋出租人变更或死亡,并不影响原租赁合同的继续履行。房屋承租人在原租赁合同中的权利可以对抗新的房屋出租人,新的房屋出租人应保证承租人原租赁合同权利的实现。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/1b5db5edfd16094779f05544.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

在哪些情况下,房屋租赁合同的当事人可以终止房屋租赁合同?

所谓房屋租赁合同的终止,是指因某种法定或约定的原因出现,房屋租赁合同一方或双方当事人结束租赁关系的行为二有下列情形之一的,房屋租赁合同的当事人可以终止合同:

  (1)房屋租赁合同期限届满。租赁期满,房屋租赁合同自动终止,房屋租赁合同的双方当事人需要继续出租承租房屋的,应当重新签订租赁合同。可见,房屋租赁合同期满后,当事人双方的房屋租赁法律关系即告终止。出租人会根据租赁合同的约定收回出租房屋,承租人则必须履行交还承租房屋的义务,并付清全部租金,不得无故拖延。但如果承租人需继续租用,根据《城市房屋租赁管理办法》第10条的规定:"房屋租赁合同期满,租赁合同终止,承租人需要继续租用的,应当在租赁期限届满前3个月提出,并经出租人同意,重新签订租赁合同。"也就是说,房屋租赁合同期满后,承租人若要继续承租该房屋,就必须满足两个条件:第一,须在合同期满前3个月提出续租的请求;第二,出租人同意承租人的请求。若在该期限内承租人没有行使该项权利,则3个月后合同期满之日,出租人会按时收回出租房屋,当事人若在合同期满后,重新签订了房屋租赁合同,还应当在租赁合同签订后30日内到房地产管理部门办理登记备案手续。

  (2)因不可抗力或国家政策致使合同无法继续履行。因洪水、风暴、大雪、爆炸、大火、地震等不可抗力致使房屋灭失或严重损坏不能继续出租的,房屋租赁合同可以提前终止;出租房屋因国家建设或城市规划的原因致使房屋被征收或拆除的,租赁合同即可终止。

  (3)承租人死亡无共同居住人,或者共同居住人不愿继续承租的,承租机构被宣告破产或被强制解散或关、停、并、转的,租赁合同终止。

  (4)承租人有违法或违约行为,出租人依法提前解除合同,或者出租人有违法或违约行为,承租人依法解除合同,合同终止。比如:承租人将承租的房屋擅自转租的或者将承租的房屋擅自转让,转借他人或擅自调换使用的,或者将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的。

  (5)拖欠租金累计6个月以上的或租用公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的。

  (6)房屋租赁合同的当事人双方协商一致终止房屋租赁合同。

  (7)法律、法规规定的其他可以终止合同的情形。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/ec971260cad954d78cb10d44.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

租赁双方当事人是否可以变更或解除房屋租赁合同?

在房屋租赁关系存续期间,如果出现双方当事人约定的事项或法定的情形,租赁双方当事人可以变更或解除房屋租赁合同。通常情况下,有下列情况之一的,房屋租赁当事人可以变更或解除房屋租赁合同:

  (1)符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的。

  (2)因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的。在房屋租赁期间,租赁当事人如果死亡的,应当按以下的方式进行处理:

  第一,出租人死亡或者依法终止其房屋所有权的,由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。

  第二,承租人死亡的,其生前共同居住人可以继续履行承租合同。继续履行租赁合同者有多人的,应当协商确定一名承租人。协商一致的,出租人依法变更承租人;协商不一致的,由出租人在可以继续履行承租合同的人中确定一名承租人,原承租人的生前同住人仍然享有居住权。房屋在租赁期间发生改建、扩建、拆除重建,致使原租赁合同部分或者大部分不能适用的,出租人应当与承租人协商变更租赁合同。

  (3)当事人可以协商一致变更或解除房屋租赁合同。因变更或解除房屋租赁合同而使一方当事人遭受经济损失的,除可以依法免除责任的以外,应当由责任一方承担赔偿责任。

  9,在哪些情形下,出租人或承租人可以解除房屋租赁合同以及房屋租赁合同解除后产生何种法律效果?

  在房屋租赁关系中,因当事人一方或双方的原因而导致房屋租赁合同解除的情况屡见不鲜。所谓房屋租赁合同的解除,是指合同依法成立后,在尚未履行或尚未完全履行前,因双方当事人协商一致,或一方当事人的意思表示,或法律法规和规章规定的某些情况出现,使合同关系消灭。房屋租赁合同的解除,既可是出租方的单方解除,也可是承租方的单方解除。根据《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》以及其他法律法规的规定,承租人有下列行为之一或出租人因自身不可预见、不可克服的原因时,出租人可以提前终止房屋租赁合同:(1)承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的;(2)承租人利用承租房屋进行非法活动,损害社会公共利益的;(3)承租人私自与他人互换房屋的;(4)承祖人不按合同规定的期限交纳房租达到一定期限的,根据《城市私有房屋管理规定》,承租人累计6个月拒不交纳租金的,出租人有权解除合同;(5)承租人故意损坏承租房屋,出租人有权解除合同,并要求承租人恢复房屋原状,造成损失的,承租人应赔偿损失;(6)承租人擅自拆改房屋结构或者违反合同擅自改变房屋用途的;(7)出租人因不可预见的原因确实需要收回房屋的。

  有下列情形之一的,承租人可以提前解除租赁合同:(1)出租人交付的房屋不符合合同约定的装饰标准、使用用途的;(2)出租房屋出现重大损毁,有倾倒危险,出租人经承租人催告,拒不进行修缮的;(3)承租人已自建房屋或购置房屋,确实无须再继续租赁他人房屋的;(4)承租人迁离租赁房屋所在地区的。

  房屋租赁合同的解除,出租人或承租人应向对方提出解除合同的书面通知,如果对方同意解除,即可达成协议,签订书面的解除协议;如果双方意思表示不一致的,可诉请人民法院裁判。原租赁合同需要办理特殊手续的,解除协议时也应当办理相应的手续,如原合同经过公证或鉴证的,解除协议也应按规定到原公证机关或鉴证机关备案。

  房屋租赁合同解除后,尚未履行的部分不再履行,因一方的过错造成合同解除的,有过错的一方应当承担违约赔偿责任;双方均有过错的,应根据各自的过错程度承担违约责任;若不可归责于双方当事人的责任导致租赁合同解除的,应根据公平的原则进行处理;如属于不可抗力导致不能继续履行合同的,当事人可以部分或者全部免除责任

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/4f96a724c6e8a3094d088d44.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

如何审查房屋租赁合同是否具有相应的法律效力?

房屋租赁合同签订后,如何审查房屋租赁合同是否具有相应的法律效力?

  近几年来,房屋租赁合同纠纷的数量在房地产纠纷总量中所占的比例一直呈上升趋势。这个问题已经越来越引起管理部门和广大民众的重视。我们认为,能够最大限度地避免这类纠纷发生的最好办法就是,在签订房屋租赁合同的时候,在合同中明确租赁双方当事人的权利和义务,确保房屋租赁合同具备相应的法律效力。而"确保房屋租赁合同具备相应的法律效力"又是其中的根本。那么,如何判断房屋租赁合同是否具备法律效力?通常情况下,当房屋的出租人和承租人双方签订了房屋租赁合同之后,可以从四个方面审查这个房屋租赁合同是否具有相应的法律效力。

  (1)合同的主体

  即房屋的出租人与承租人是否具备民事行为能力,出租人是否为出租房屋的所有人或合法使用权人等。

  (2)房屋的本身

  根据我国相关法律、法规的规定,有下列情形之一的房屋是不得出租的:未依法取得房屋所有权证的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;共有房屋未取得共有人同意的;权属有争议的;属于违法建筑的;不符合安全标准的;已抵押,未经抵押权人同意的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;我国有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

  (3)房屋租赁合同的内容

  当某些房屋租赁合同所约定的违约金过高,或者出租人明知承租人用租来的房屋进行违法犯罪活动时,这样的房屋租赁合同均是无效的,不受法律保护,租金依法没收。

  (4)登记备案情况

  我国相关法律明确规定,房屋租赁当事人在签订房屋租赁合同后,房屋租赁成为事实之前,应向当地房产管理部门办理相关登记备案手续。虽然登记备案不是房屋租赁合同生效的要件之一,但登记备案是法律的强制性要求,亦是承租人对抗第三人的抗辩事由。据此,在审查房屋租赁合同是否具有法律效力之时,审查房屋租赁合同是否登记备案也是十分有必要的。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/514f7701c06bb0067aec2c67.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

签订房屋租赁合同应当注意哪些事项?

房屋租赁双方当事人在签订房屋租赁合同时,应当注意哪些事项?

  目前房屋租赁纠纷居高不下,租赁当事人倘若在签订房屋租赁合同、确定租赁关系之时,就能通过比较完善的租约的约定,明确规范双方的权利和义务,而且在签订租赁合同后根据法律法规的规定及时到房地产管理部门进行备案登记,或者对租赁合同予以公证,以确保双方权益,相信肯定能将房屋租赁纠纷发生的几率减到最低。这样不仅能活跃租赁市场,满足求租人的要求,还可以让贷款投资租赁者不至困于麻烦和纠纷之中,让个人的理财方式作出更好的规划。要想签订这样"双赢"的租赁合同,租赁双方当事人应当注意以下几个方面的注意事项:

  (1)房屋租赁的当事人应当订立书面合同

  当出租人与承租人洽商租房时,只要就房屋的使用收益与租金的支付内容达成一致并互相表示同意,出租人即有义务将符合双方事前所约定的房屋状况交付给承租人使用,并应于租赁期间保持所出租房屋处于双方约定的状态。而承租人也同时有依合同约定支付出租人租金的义务。口头租约虽然有效,但因白纸黑字可减少纷争且可留下书面证据,所以建议租赁当事人采取订立书面合同的形式。

  (2)最好留下一个特定或者指定的紧急联络人

  当与承租人发生纠纷,例如承租人迟付房租,甚至拖欠了好几个月的租金时,出租人可以首先发出存证信函,以书面的意思表示请承租人按期交付租金或提前终止合同,请承租人搬离,以便出租给下一位承租人,减少损失。但实际上最常发生的状况是承租人"人去楼未空"的情形,承租人将个人物品仍留于所租赁房屋内,而出租人却无法联络上承租人。所以如果能在租赁合同条款中约定,如一方有迁移或改变者,应事先以书面通知他方,如果拒收或无法送达或其他情形而退回者,可以视第一次邮寄送出通知的日期为合法送达日期。或者在合同中要求一方指定一名紧急联络人,并载明紧急联络人的联系方式,在合同条款中约定,在产生租赁纠纷时,如果出现无法联系一方的情形时,对方可以与紧急联络人联系,并就相关的事项通知紧急联络人,通知到紧急联络人后,即视为通知到一方。这样可以有效率地处理租赁纠纷。

  (3)签约时一些必要的物业状况可以先拍照存证

  租赁合同到期时,承租人应将所租房屋回复原状返还给出租人,而何谓"房屋原状"常因欠缺证据,而使租赁双方当事人各执一词,甚至诉请法院予以解决。所以为使"房屋原状"明确化,有必要在租赁合同订立后交房时,将所出租房屋的状况拍照存证,并以附件(或附图)形式并人租赁合同。日后租赁关系结束收回房屋时,一旦和承租人产生纠纷,可作为证据几尤其是比较高端的物业状况更应该如此。

  (4)事先约明在什么情形下,出租人具有检视房屋状况的权利

  在房屋租赁纠纷案件中,常发现承租人按照租赁合同缴付前几个月的租金后就行踪不明,使出租人不知如何处理,一般出租人经常采用开锁进人出租房屋内检视的方式,以确认承租人是否已离开所租房屋。但是这样的做法,常因没有法律或者合同条款作为依据,而视为侵权,很容易引起纠纷。为了避免此类纠纷的出现,在租赁合同中有必要声明下面这样的条款:如果承租人未依合同约定正常缴付租金,经出租人累计两次催告信函合法送达紧急联系人或者特定联系人后,仍置之不理,出租人可按约终止租赁合同或在租赁期限到期后,开锁请公证人到所出租房屋内检视屋况,承租人不得有异议。

  (5)对提前收回房屋,或者承租人提前退租、续租以及其他影响租赁期限的事项作出详细约定

  通常情况下,房屋租赁期限届满,租赁合同终止。承租人需要继续租用的,应当在租赁期限届满前3个月提出,并经出租人同意,重新签订租赁合同。租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。出租人在租赁期限内死亡的,其继承人应当继续履行原租赁合同。住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。有下列情形之一的,房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同:符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的;因不可抗力致使合同不能继续履行的;当事人协商一致的。因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的,除依法可以免除责任的以外,应当由责任方负责赔偿。

  (6)约定是否可以转租

  我国《合同法》第224条规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。这一条款规定了承租人的转租权,说明承租人只要有出租人的合法授权,也可以行使部分出租人的权利,只是其权利的行使要受到一定的限制。因此,承租人不得以出租人不享有房屋的所有权为由主张合同无效,拒绝支付租金。

  (7)界定出租人法定义务,解决租赁突发纠纷

  在处理房地产租赁案件中,我们发现,突发情况容易使出租人和承租人产生纠纷,简称为突发纠纷。突发纠纷,是指合同履行过程中碰到租赁合同签订时双方均未预见的突发情况,这使得合同履约的成本增加,甚至无法继续履行合同。此时,出租人和承租人均认为责任在对方,要追究对方的违约责任,并因此产生纠纷。正确理解出租人的法定义务有助于此类问题的解决。譬如,出租人将非商业用房出租给承租人,承租人事后发现需将非商业用房变更为商业用房后才可以营业。由于租赁合同中对于变更房屋使用性质的问题没有具体约定,由谁承担相应责任和费用,租赁双方认识不一。我们认为,对于租赁合同中没有约定由谁承担的义务和责任,只能根据合同的性质、惯例以及相关法律来界定各自的义务。其实,生活中的许多问题并非必须通过打官司来解决。只要认真分析合同的目的和性质,一般就能作出合理的判断和决策,从而选择相应的处理措施。

  (8)及时办理租赁登记备案手续

  根据我国《城市房地产管理法》,房屋租赁不仅须由双方当事人签订租赁合同,而且应向房产管理部门备案。房屋租赁中如一方系房地产经营公司,则其租赁活动应在当地房地产交易所进行。由于房屋是特定物,租赁双方应在租赁合同中明确约定标的物的质量和数量。质量指房屋的内部构造、使用的建材、相应的配套设施等,数量则指房屋的面积、间数等。

  租赁合同经双方签章后即行生效,但承租人应于之后要求将该租赁合同到房屋所在区、县房地产交易中心作备案登记。至此,该租赁关系产生对抗第三人效力。签订房屋租赁合同后,该合同在双方当事人之间虽然有效,但如果发生"一屋两租"的情况,即之前该房屋已存在租赁关系,或此后出租人另行与他人设定租赁关系,而且该租赁关系经过登记备案,则其他承租人无法对抗已经过备案登记的租赁关系承租人,即实际由经过备案登记的承租人取得承租权。据此,租赁双方当事人签订房屋租赁合同后,应积极到房屋管理部门做好备案登记的工作。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/763117eea5395df3b3fb9567.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

房屋租赁当事人在签订房屋租赁合同时,应当准备哪些证件?

房屋租赁当事人在签订房屋租赁合同时,应当准备哪些证件?

  订立房屋租赁合同应当准备的证件因主体身份的不同而有所不同:

  (1)出租人应当准备的证件

  出租人应当准备房地产产权证或其他法定权属证明出租的文件。如果房屋是共有的话,还需要提供共有人同意出租的书面证明,并提供相关的身份证明复印件。

  (2)承租人应当准备的证件

  承租人应当准备个人身份证及复印件,若是法人则应当准备营业执照及复印件。此外,如果是通过房屋租赁中介机构租赁房屋的,还需要提供依据双方当事人的要求签订的《房屋租赁合同》与相关的合同书,以及房地产经纪人资格证书原件和复印件。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/fbc24d4f22a4ff3eaec3ab67.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

是否必须要以书面的形式订立房屋租赁合同?

房屋租赁双方当事人在签订房屋租赁合同时,是否必须要以书面的形式订立?

  房屋租赁关系到当事人基本生活与生产的顺利进行,对社会生活与经济秩序影响甚大。因此,为了保障各方当事人的合法权益,我国《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋租赁管理办法》等法律、法规均规定订立房屋租赁合同应当采取书面形式。但是,是否所有的房屋租赁合同都必须以书面形式订立,这里需要具体分析:

  (1)租赁期限在6个月以上(含6个月)的,应当采用书面形式。

  (2)租赁期限在6个月以下的,当事人可以选择是否采用书面形式。

  (3)当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

  根据《合同法》第36条的规定,法律、行政法规规定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行了主要义务,对方接受的,该合同仍然成立。例如,当事人应当采用书面形式订立房屋租赁合同,却采用了口头合同,如果承租人支付了租金,出租人也接受租金的,则出租人与承租人之间的房屋租赁合同也是成立的,只不过当事人之间的租赁关系是不定期租赁而已。在这种情况下,任何一方当事人均不能借口合同未采用书面形式而主张合同未成立。可见,租赁双方当事人没有签订书面的房屋租赁合同,只要一方履行主要义务,另一方无异议地接受对方履行的主要义务,双方的合同关系依然成立生效,任何一方不能以未签订书面的合同为由主张合同无效。但是,房屋租赁合同是一种特殊的合同,如果双方当事人未采取书面的形式签订合同,则视为不定期的租赁合同,即使双方有口头约定租赁期限的,法律仍然将其视为不定期的租赁合同。不定期的租赁合同,对于租赁的双方当事人来说,是极其不稳定的。因为任何一方在不损害对方利益的情况下,任何一方只要提前通知对方并给予对方一定的时间准备,是可以随时单方解除房屋租赁合同的,这样可能会给出租人或承租人造成生活上不必要的麻烦和困扰。

  综上所述,考虑到书面形式具有发生纠纷时易于取证、容易分清责任等优点,我们建议消费者无论是出租房屋还是求租房屋,无论期限多长,最好使用书面形式订立房屋租赁合同。


http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/f72087175f6a6f01c83d6d66.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

如何审查房屋租赁合同当事人的主体资格?

 房屋租赁双方当事人在签订房屋租赁合同时,如何审查房屋租赁合同当事人的主体资格?

  在房屋租赁过程中,租赁双方当事人都应当审查签订租赁合同当事人的主体资格,明确当事人姓名或名称及住所,一旦产生纠纷可以根据合同上载明的当事人基本信息找到被告人或者确定管辖的法院。其实,在房屋租赁合同中所指的当事人,是指出租人和承租人,法律对出租人的要求是必须是房地产的合法产权人。房屋租赁合同中的出租人一般是房屋的所有人,但并不限于所有人。凡对标的物享有合法的使用权的人,都有权将其使用的标的物转由他人使用,成为出租人。

  对于承租人各地有不同要求,一般来讲,如果是当地居民,须持有本人身份证;如果是外来居民,须持有本人身份证及公安部门发的暂住证。若以公司身份作为出租人或承租人,租赁合同必须体现该租赁行为为公司行为,否则一旦出现问题,很难向个人追究原本应由公司承担的法律责任。房屋租赁当事人必须符合上述资格限制,才能签订房屋租赁合同,否则双方签订的合同可能因签订主体资格存有瑕疵而导致合同无效。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/2b4a1ae7d3822726b8382066.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

中华人民共和国保险法(二)

第六十九条 设立保险公司,其注册资本的最低限额为人民币二亿元。
国务院保险监督管理机构根据保险公司的业务范围、经营规模,可以调整其注册资本的最低限额,但不得低于本条第一款规定的限额。
保险公司的注册资本必须为实缴货币资本。
第七十条 申请设立保险公司,应当向国务院保险监督管理机构提出书面申请,并提交下列材料:
(一)设立申请书,申请书应当载明拟设立的保险公司的名称、注册资本、业务范围等;
(二)可行性研究报告;
(三)筹建方案;
(四)投资人的营业执照或者其他背景资料,经会计师事务所审计的上一年度财务会计报告;
(五)投资人认可的筹备组负责人和拟任董事长、经理名单及本人认可证明;
(六)国务院保险监督管理机构规定的其他材料。
第七十一条 国务院保险监督管理机构应当对设立保险公司的申请进行审查,自受理之日起六个月内作出批准或者不批准筹建的决定,并书面通知申请人。决定不批准的,应当书面说明理由。
第七十二条 申请人应当自收到批准筹建通知之日起一年内完成筹建工作;筹建期间不得从事保险经营活动。
第七十三条 筹建工作完成后,申请人具备本法第六十八条规定的设立条件的,可以向国务院保险监督管理机构提出开业申请。
国务院保险监督管理机构应当自受理开业申请之日起六十日内,作出批准或者不批准开业的决定。决定批准的,颁发经营保险业务许可证;决定不批准的,应当书面通知申请人并说明理由。
第七十四条 保险公司在中华人民共和国境内设立分支机构,应当经保险监督管理机构批准。
保险公司分支机构不具有法人资格,其民事责任由保险公司承担。
第七十五条 保险公司申请设立分支机构,应当向保险监督管理机构提出书面申请,并提交下列材料:
(一)设立申请书;
(二)拟设机构三年业务发展规划和市场分析材料;
(三)拟任高级管理人员的简历及相关证明材料;
(四)国务院保险监督管理机构规定的其他材料。
第七十六条 保险监督管理机构应当对保险公司设立分支机构的申请进行审查,自受理之日起六十日内作出批准或者不批准的决定。决定批准的,颁发分支机构经营保险业务许可证;决定不批准的,应当书面通知申请人并说明理由。
第七十七条 经批准设立的保险公司及其分支机构,凭经营保险业务许可证向工商行政管理机关办理登记,领取营业执照。
第七十八条 保险公司及其分支机构自取得经营保险业务许可证之日起六个月内,无正当理由未向工商行政管理机关办理登记的,其经营保险业务许可证失效。
第七十九条 保险公司在中华人民共和国境外设立子公司、分支机构、代表机构,应当经国务院保险监督管理机构批准。
第八十条 外国保险机构在中华人民共和国境内设立代表机构,应当经国务院保险监督管理机构批准。代表机构不得从事保险经营活动。
第八十一条 保险公司的董事、监事和高级管理人员,应当品行良好,熟悉与保险相关的法律、行政法规,具有履行职责所需的经营管理能力,并在任职前取得保险监督管理机构核准的任职资格。
保险公司高级管理人员的范围由国务院保险监督管理机构规定。
第八十二条 有《中华人民共和国公司法》第一百四十七条规定的情形或者下列情形之一的,不得担任保险公司的董事、监事、高级管理人员:
(一)因违法行为或者违纪行为被金融监督管理机构取消任职资格的金融机构的董事、监事、高级管理人员,自被取消任职资格之日起未逾五年的;
(二)因违法行为或者违纪行为被吊销执业资格的律师、注册会计师或者资产评估机构、验证机构等机构的专业人员,自被吊销执业资格之日起未逾五年的。
第八十三条 保险公司的董事、监事、高级管理人员执行公司职务时违反法律、行政法规或者公司章程的规定,给公司造成损失的,应当承担赔偿责任。
第八十四条 保险公司有下列情形之一的,应当经保险监督管理机构批准:
(一)变更名称;
(二)变更注册资本;
(三)变更公司或者分支机构的营业场所;
(四)撤销分支机构;
(五)公司分立或者合并;
(六)修改公司章程;
(七)变更出资额占有限责任公司资本总额百分之五以上的股东,或者变更持有股份有限公司股份百分之五以上的股东;
(八)国务院保险监督管理机构规定的其他情形。
第八十五条 保险公司应当聘用经国务院保险监督管理机构认可的精算专业人员,建立精算报告制度。
保险公司应当聘用专业人员,建立合规报告制度。
第八十六条 保险公司应当按照保险监督管理机构的规定,报送有关报告、报表、文件和资料。
保险公司的偿付能力报告、财务会计报告、精算报告、合规报告及其他有关报告、报表、文件和资料必须如实记录保险业务事项,不得有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
第八十七条 保险公司应当按照国务院保险监督管理机构的规定妥善保管业务经营活动的完整账簿、原始凭证和有关资料。
前款规定的账簿、原始凭证和有关资料的保管期限,自保险合同终止之日起计算,保险期间在一年以下的不得少于五年,保险期间超过一年的不得少于十年。
第八十八条 保险公司聘请或者解聘会计师事务所、资产评估机构、资信评级机构等中介服务机构,应当向保险监督管理机构报告;解聘会计师事务所、资产评估机构、资信评级机构等中介服务机构,应当说明理由。
第八十九条 保险公司因分立、合并需要解散,或者股东会、股东大会决议解散,或者公司章程规定的解散事由出现,经国务院保险监督管理机构批准后解散。
经营有人寿保险业务的保险公司,除因分立、合并或者被依法撤销外,不得解散。
保险公司解散,应当依法成立清算组进行清算。
第九十条 保险公司有《中华人民共和国企业破产法》第二条规定情形的,经国务院保险监督管理机构同意,保险公司或者其债权人可以依法向人民法院申请重整、和解或者破产清算;国务院保险监督管理机构也可以依法向人民法院申请对该保险公司进行重整或者破产清算。
第九十一条 破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后,按照下列顺序清偿:
(一)所欠职工工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金;
(二)赔偿或者给付保险金;
(三)保险公司欠缴的除第(一)项规定以外的社会保险费用和所欠税款;
(四)普通破产债权。
破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的,按照比例分配。
破产保险公司的董事、监事和高级管理人员的工资,按照该公司职工的平均工资计算。
第九十二条 经营有人寿保险业务的保险公司被依法撤销或者被依法宣告破产的,其持有的人寿保险合同及责任准备金,必须转让给其他经营有人寿保险业务的保险公司;不能同其他保险公司达成转让协议的,由国务院保险监督管理机构指定经营有人寿保险业务的保险公司接受转让。
转让或者由国务院保险监督管理机构指定接受转让前款规定的人寿保险合同及责任准备金的,应当维护被保险人、受益人的合法权益。
第九十三条 保险公司依法终止其业务活动,应当注销其经营保险业务许可证。
第九十四条 保险公司,除本法另有规定外,适用《中华人民共和国公司法》的规定。
第四章 保险经营规则
第九十五条 保险公司的业务范围:
(一)人身保险业务,包括人寿保险、健康保险、意外伤害保险等保险业务;
(二)财产保险业务,包括财产损失保险、责任保险、信用保险、保证保险等保险业务;
(三)国务院保险监督管理机构批准的与保险有关的其他业务。
保险人不得兼营人身保险业务和财产保险业务。但是,经营财产保险业务的保险公司经国务院保险监督管理机构批准,可以经营短期健康保险业务和意外伤害保险业务。
保险公司应当在国务院保险监督管理机构依法批准的业务范围内从事保险经营活动。
第九十六条 经国务院保险监督管理机构批准,保险公司可以经营本法第九十五条规定的保险业务的下列再保险业务:
(一)分出保险;
(二)分入保险。
第九十七条 保险公司应当按照其注册资本总额的百分之二十提取保证金,存入国务院保险监督管理机构指定的银行,除公司清算时用于清偿债务外,不得动用。
第九十八条 保险公司应当根据保障被保险人利益、保证偿付能力的原则,提取各项责任准备金。
保险公司提取和结转责任准备金的具体办法,由国务院保险监督管理机构制定。
第九十九条 保险公司应当依法提取公积金。
第一百条 保险公司应当缴纳保险保障基金。
保险保障基金应当集中管理,并在下列情形下统筹使用:
(一)在保险公司被撤销或者被宣告破产时,向投保人、被保险人或者受益人提供救济;
(二)在保险公司被撤销或者被宣告破产时,向依法接受其人寿保险合同的保险公司提供救济;
(三)国务院规定的其他情形。
保险保障基金筹集、管理和使用的具体办法,由国务院制定。
第一百零一条 保险公司应当具有与其业务规模和风险程度相适应的最低偿付能力。保险公司的认可资产减去认可负债的差额不得低于国务院保险监督管理机构规定的数额;低于规定数额的,应当按照国务院保险监督管理机构的要求采取相应措施达到规定的数额。
第一百零二条 经营财产保险业务的保险公司当年自留保险费,不得超过其实有资本金加公积金总和的四倍。
第一百零三条 保险公司对每一危险单位,即对一次保险事故可能造成的最大损失范围所承担的责任,不得超过其实有资本金加公积金总和的百分之十;超过的部分应当办理再保险。
保险公司对危险单位的划分应当符合国务院保险监督管理机构的规定。
第一百零四条 保险公司对危险单位的划分方法和巨灾风险安排方案,应当报国务院保险监督管理机构备案。
第一百零五条 保险公司应当按照国务院保险监督管理机构的规定办理再保险,并审慎选择再保险接受人。
第一百零六条 保险公司的资金运用必须稳健,遵循安全性原则。
保险公司的资金运用限于下列形式:
(一)银行存款;
(二)买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券;
(三)投资不动产;
(四)国务院规定的其他资金运用形式。
保险公司资金运用的具体管理办法,由国务院保险监督管理机构依照前两款的规定制定。
第一百零七条 经国务院保险监督管理机构会同国务院证券监督管理机构批准,保险公司可以设立保险资产管理公司。
保险资产管理公司从事证券投资活动,应当遵守《中华人民共和国证券法》等法律、行政法规的规定。
保险资产管理公司的管理办法,由国务院保险监督管理机构会同国务院有关部门制定。
第一百零八条 保险公司应当按照国务院保险监督管理机构的规定,建立对关联交易的管理和信息披露制度。
第一百零九条 保险公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用关联交易损害公司的利益。
第一百一十条 保险公司应当按照国务院保险监督管理机构的规定,真实、准确、完整地披露财务会计报告、风险管理状况、保险产品经营情况等重大事项。
第一百一十一条 保险公司从事保险销售的人员应当符合国务院保险监督管理机构规定的资格条件,取得保险监督管理机构颁发的资格证书。
前款规定的保险销售人员的范围和管理办法,由国务院保险监督管理机构规定。
第一百一十二条 保险公司应当建立保险代理人登记管理制度,加强对保险代理人的培训和管理,不得唆使、诱导保险代理人进行违背诚信义务的活动。
第一百一十三条 保险公司及其分支机构应当依法使用经营保险业务许可证,不得转让、出租、出借经营保险业务许可证。
第一百一十四条 保险公司应当按照国务院保险监督管理机构的规定,公平、合理拟订保险条款和保险费率,不得损害投保人、被保险人和受益人的合法权益。
保险公司应当按照合同约定和本法规定,及时履行赔偿或者给付保险金义务。
第一百一十五条 保险公司开展业务,应当遵循公平竞争的原则,不得从事不正当竞争。
第一百一十六条 保险公司及其工作人员在保险业务活动中不得有下列行为:
(一)欺骗投保人、被保险人或者受益人;
(二)对投保人隐瞒与保险合同有关的重要情况;
(三)阻碍投保人履行本法规定的如实告知义务,或者诱导其不履行本法规定的如实告知义务;
(四)给予或者承诺给予投保人、被保险人、受益人保险合同约定以外的保险费回扣或者其他利益;
(五)拒不依法履行保险合同约定的赔偿或者给付保险金义务;
(六)故意编造未曾发生的保险事故、虚构保险合同或者故意夸大已经发生的保险事故的损失程度进行虚假理赔,骗取保险金或者牟取其他不正当利益;
(七)挪用、截留、侵占保险费;
(八)委托未取得合法资格的机构或者个人从事保险销售活动;
(九)利用开展保险业务为其他机构或者个人牟取不正当利益;
(十)利用保险代理人、保险经纪人或者保险评估机构,从事以虚构保险中介业务或者编造退保等方式套取费用等违法活动;
(十一)以捏造、散布虚假事实等方式损害竞争对手的商业信誉,或者以其他不正当竞争行为扰乱保险市场秩序;
(十二)泄露在业务活动中知悉的投保人、被保险人的商业秘密;
(十三)违反法律、行政法规和国务院保险监督管理机构规定的其他行为。
第五章 保险代理人和保险经纪人
第一百一十七条 保险代理人是根据保险人的委托,向保险人收取佣金,并在保险人授权的范围内代为办理保险业务的机构或者个人。
保险代理机构包括专门从事保险代理业务的保险专业代理机构和兼营保险代理业务的保险兼业代理机构。
第一百一十八条 保险经纪人是基于投保人的利益,为投保人与保险人订立保险合同提供中介服务,并依法收取佣金的机构。
第一百一十九条 保险代理机构、保险经纪人应当具备国务院保险监督管理机构规定的条件,取得保险监督管理机构颁发的经营保险代理业务许可证、保险经纪业务许可证。
保险专业代理机构、保险经纪人凭保险监督管理机构颁发的许可证向工商行政管理机关办理登记,领取营业执照。
保险兼业代理机构凭保险监督管理机构颁发的许可证,向工商行政管理机关办理变更登记。
第一百二十条 以公司形式设立保险专业代理机构、保险经纪人,其注册资本最低限额适用《中华人民共和国公司法》的规定。
国务院保险监督管理机构根据保险专业代理机构、保险经纪人的业务范围和经营规模,可以调整其注册资本的最低限额,但不得低于《中华人民共和国公司法》规定的限额。
保险专业代理机构、保险经纪人的注册资本或者出资额必须为实缴货币资本。
第一百二十一条 保险专业代理机构、保险经纪人的高级管理人员,应当品行良好,熟悉保险法律、行政法规,具有履行职责所需的经营管理能力,并在任职前取得保险监督管理机构核准的任职资格。
第一百二十二条 个人保险代理人、保险代理机构的代理从业人员、保险经纪人的经纪从业人员,应当具备国务院保险监督管理机构规定的资格条件,取得保险监督管理机构颁发的资格证书。
第一百二十三条 保险代理机构、保险经纪人应当有自己的经营场所,设立专门账簿记载保险代理业务、经纪业务的收支情况。
第一百二十四条 保险代理机构、保险经纪人应当按照国务院保险监督管理机构的规定缴存保证金或者投保职业责任保险。未经保险监督管理机构批准,保险代理机构、保险经纪人不得动用保证金。
第一百二十五条 个人保险代理人在代为办理人寿保险业务时,不得同时接受两个以上保险人的委托。
第一百二十六条 保险人委托保险代理人代为办理保险业务,应当与保险代理人签订委托代理协议,依法约定双方的权利和义务。
第一百二十七条 保险代理人根据保险人的授权代为办理保险业务的行为,由保险人承担责任。
保险代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以保险人名义订立合同,使投保人有理由相信其有代理权的,该代理行为有效。保险人可以依法追究越权的保险代理人的责任。
第一百二十八条 保险经纪人因过错给投保人、被保险人造成损失的,依法承担赔偿责任。
第一百二十九条 保险活动当事人可以委托保险公估机构等依法设立的独立评估机构或者具有相关专业知识的人员,对保险事故进行评估和鉴定。
接受委托对保险事故进行评估和鉴定的机构和人员,应当依法、独立、客观、公正地进行评估和鉴定,任何单位和个人不得干涉。
前款规定的机构和人员,因故意或者过失给保险人或者被保险人造成损失的,依法承担赔偿责任。
第一百三十条 保险佣金只限于向具有合法资格的保险代理人、保险经纪人支付,不得向其他人支付。
第一百三十一条 保险代理人、保险经纪人及其从业人员在办理保险业务活动中不得有下列行为:
(一)欺骗保险人、投保人、被保险人或者受益人;
(二)隐瞒与保险合同有关的重要情况;
(三)阻碍投保人履行本法规定的如实告知义务,或者诱导其不履行本法规定的如实告知义务;
(四)给予或者承诺给予投保人、被保险人或者受益人保险合同约定以外的利益;
(五)利用行政权力、职务或者职业便利以及其他不正当手段强迫、引诱或者限制投保人订立保险合同;
(六)伪造、擅自变更保险合同,或者为保险合同当事人提供虚假证明材料;
(七)挪用、截留、侵占保险费或者保险金;
(八)利用业务便利为其他机构或者个人牟取不正当利益;
(九)串通投保人、被保险人或者受益人,骗取保险金;
(十)泄露在业务活动中知悉的保险人、投保人、被保险人的商业秘密。
第一百三十二条 保险专业代理机构、保险经纪人分立、合并、变更组织形式、设立分支机构或者解散的,应当经保险监督管理机构批准。
第一百三十三条 本法第八十六条第一款、第一百一十三条的规定,适用于保险代理机构和保险经纪人。
第六章 保险业监督管理
第一百三十四条 保险监督管理机构依照本法和国务院规定的职责,遵循依法、公开、公正的原则,对保险业实施监督管理,维护保险市场秩序,保护投保人、被保险人和受益人的合法权益。
第一百三十五条 国务院保险监督管理机构依照法律、行政法规制定并发布有关保险业监督管理的规章。
第一百三十六条 关系社会公众利益的保险险种、依法实行强制保险的险种和新开发的人寿保险险种等的保险条款和保险费率,应当报国务院保险监督管理机构批准。国务院保险监督管理机构审批时,应当遵循保护社会公众利益和防止不正当竞争的原则。其他保险险种的保险条款和保险费率,应当报保险监督管理机构备案。
保险条款和保险费率审批、备案的具体办法,由国务院保险监督管理机构依照前款规定制定。
第一百三十七条 保险公司使用的保险条款和保险费率违反法律、行政法规或者国务院保险监督管理机构的有关规定的,由保险监督管理机构责令停止使用,限期修改;情节严重的,可以在一定期限内禁止申报新的保险条款和保险费率。
第一百三十八条 国务院保险监督管理机构应当建立健全保险公司偿付能力监管体系,对保险公司的偿付能力实施监控。
第一百三十九条 对偿付能力不足的保险公司,国务院保险监督管理机构应当将其列为重点监管对象,并可以根据具体情况采取下列措施:
(一)责令增加资本金、办理再保险;
(二)限制业务范围;
(三)限制向股东分红;
(四)限制固定资产购置或者经营费用规模;
(五)限制资金运用的形式、比例;
(六)限制增设分支机构;
(七)责令拍卖不良资产、转让保险业务;
(八)限制董事、监事、高级管理人员的薪酬水平;
(九)限制商业性广告;
(十)责令停止接受新业务。
第一百四十条 保险公司未依照本法规定提取或者结转各项责任准备金,或者未依照本法规定办理再保险,或者严重违反本法关于资金运用的规定的,由保险监督管理机构责令限期改正,并可以责令调整负责人及有关管理人员。
第一百四十一条 保险监督管理机构依照本法第一百四十条的规定作出限期改正的决定后,保险公司逾期未改正的,国务院保险监督管理机构可以决定选派保险专业人员和指定该保险公司的有关人员组成整顿组,对公司进行整顿。
整顿决定应当载明被整顿公司的名称、整顿理由、整顿组成员和整顿期限,并予以公告。
第一百四十二条 整顿组有权监督被整顿保险公司的日常业务。被整顿公司的负责人及有关管理人员应当在整顿组的监督下行使职权。
第一百四十三条 整顿过程中,被整顿保险公司的原有业务继续进行。但是,国务院保险监督管理机构可以责令被整顿公司停止部分原有业务、停止接受新业务,调整资金运用。
第一百四十四条 被整顿保险公司经整顿已纠正其违反本法规定的行为,恢复正常经营状况的,由整顿组提出报告,经国务院保险监督管理机构批准,结束整顿,并由国务院保险监督管理机构予以公告。
第一百四十五条 保险公司有下列情形之一的,国务院保险监督管理机构可以对其实行接管:
(一)公司的偿付能力严重不足的;
(二)违反本法规定,损害社会公共利益,可能严重危及或者已经严重危及公司的偿付能力的。
被接管的保险公司的债权债务关系不因接管而变化。
第一百四十六条 接管组的组成和接管的实施办法,由国务院保险监督管理机构决定,并予以公告。
第一百四十七条 接管期限届满,国务院保险监督管理机构可以决定延长接管期限,但接管期限最长不得超过二年。
第一百四十八条 接管期限届满,被接管的保险公司已恢复正常经营能力的,由国务院保险监督管理机构决定终止接管,并予以公告。
第一百四十九条 被整顿、被接管的保险公司有《中华人民共和国企业破产法》第二条规定情形的,国务院保险监督管理机构可以依法向人民法院申请对该保险公司进行重整或者破产清算。
第一百五十条 保险公司因违法经营被依法吊销经营保险业务许可证的,或者偿付能力低于国务院保险监督管理机构规定标准,不予撤销将严重危害保险市场秩序、损害公共利益的,由国务院保险监督管理机构予以撤销并公告,依法及时组织清算组进行清算。
第一百五十一条 国务院保险监督管理机构有权要求保险公司股东、实际控制人在指定的期限内提供有关信息和资料。
第一百五十二条 保险公司的股东利用关联交易严重损害公司利益,危及公司偿付能力的,由国务院保险监督管理机构责令改正。在按照要求改正前,国务院保险监督管理机构可以限制其股东权利;拒不改正的,可以责令其转让所持的保险公司股权。
第一百五十三条 保险监督管理机构根据履行监督管理职责的需要,可以与保险公司董事、监事和高级管理人员进行监督管理谈话,要求其就公司的业务活动和风险管理的重大事项作出说明。
第一百五十四条 保险公司在整顿、接管、撤销清算期间,或者出现重大风险时,国务院保险监督管理机构可以对该公司直接负责的董事、监事、高级管理人员和其他直接责任人员采取以下措施:
(一)通知出境管理机关依法阻止其出境;
(二)申请司法机关禁止其转移、转让或者以其他方式处分财产,或者在财产上设定其他权利。
第一百五十五条 保险监督管理机构依法履行职责,可以采取下列措施:
(一)对保险公司、保险代理人、保险经纪人、保险资产管理公司、外国保险机构的代表机构进行现场检查;
(二)进入涉嫌违法行为发生场所调查取证;
(三)询问当事人及与被调查事件有关的单位和个人,要求其对与被调查事件有关的事项作出说明;
(四)查阅、复制与被调查事件有关的财产权登记等资料;
(五)查阅、复制保险公司、保险代理人、保险经纪人、保险资产管理公司、外国保险机构的代表机构以及与被调查事件有关的单位和个人的财务会计资料及其他相关文件和资料;对可能被转移、隐匿或者毁损的文件和资料予以封存;
(六)查询涉嫌违法经营的保险公司、保险代理人、保险经纪人、保险资产管理公司、外国保险机构的代表机构以及与涉嫌违法事项有关的单位和个人的银行账户;
(七)对有证据证明已经或者可能转移、隐匿违法资金等涉案财产或者隐匿、伪造、毁损重要证据的,经保险监督管理机构主要负责人批准,申请人民法院予以冻结或者查封。
保险监督管理机构采取前款第(一)项、第(二)项、第(五)项措施的,应当经保险监督管理机构负责人批准;采取第(六)项措施的,应当经国务院保险监督管理机构负责人批准。
保险监督管理机构依法进行监督检查或者调查,其监督检查、调查的人员不得少于二人,并应当出示合法证件和监督检查、调查通知书;监督检查、调查的人员少于二人或者未出示合法证件和监督检查、调查通知书的,被检查、调查的单位和个人有权拒绝。
第一百八十七条 本法自2009年10月1日起施行。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/e65b1c6693510f2cab184c91.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

中华人民共和国保险法(一)

【发布单位】全国人民代表大会常务委员会
【发布文号】-----------
【发布日期】2009-02-28
【生效日期】2009-10-01
【失效日期】-----------
【所属类别】国家法律
【文件来源】法律百科网
中华人民共和国主席令
第十一号
《中华人民共和国保险法》已由中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第七次会议于2009年2月28日修订通过,现将修订后的《中华人民共和国保险法》公布,自2009年10月1日起施行。
中华人民共和国主席 胡锦涛
2009年2月28日
中华人民共和国保险法
(1995年6月30日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过 根据2002年10月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议《关于修改〈中华人民共和国保险法〉的决定》修正 2009年2月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第七次会议修订)
目 录
第一章 总 则
第二章 保险合同
第一节 一般规定
第二节 人身保险合同
第三节 财产保险合同
第三章 保险公司
第四章 保险经营规则
第五章 保险代理人和保险经纪人
第六章 保险业监督管理
第七章 法律责任
第八章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了规范保险活动,保护保险活动当事人的合法权益,加强对保险业的监督管理,维护社会经济秩序和社会公共利益,促进保险事业的健康发展,制定本法。
第二条 本法所称保险,是指投保人根据合同约定,向保险人支付保险费,保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任,或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限等条件时承担给付保险金责任的商业保险行为。
第三条 在中华人民共和国境内从事保险活动,适用本法。
第四条 从事保险活动必须遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得损害社会公共利益。
第五条 保险活动当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六条 保险业务由依照本法设立的保险公司以及法律、行政法规规定的其他保险组织经营,其他单位和个人不得经营保险业务。
第七条 在中华人民共和国境内的法人和其他组织需要办理境内保险的,应当向中华人民共和国境内的保险公司投保。
第八条 保险业和银行业、证券业、信托业实行分业经营、分业管理,保险公司与银行、证券、信托业务机构分别设立。国家另有规定的除外。
第九条 国务院保险监督管理机构依法对保险业实施监督管理。
国务院保险监督管理机构根据履行职责的需要设立派出机构。派出机构按照国务院保险监督管理机构的授权履行监督管理职责。
第二章 保险合同
第一节 一般规定
第十条 保险合同是投保人与保险人约定保险权利义务关系的协议。
投保人是指与保险人订立保险合同,并按照合同约定负有支付保险费义务的人。
保险人是指与投保人订立保险合同,并按照合同约定承担赔偿或者给付保险金责任的保险公司。
第十一条 订立保险合同,应当协商一致,遵循公平原则确定各方的权利和义务。
除法律、行政法规规定必须保险的外,保险合同自愿订立。
第十二条 人身保险的投保人在保险合同订立时,对被保险人应当具有保险利益。
财产保险的被保险人在保险事故发生时,对保险标的应当具有保险利益。
人身保险是以人的寿命和身体为保险标的的保险。
财产保险是以财产及其有关利益为保险标的的保险。
被保险人是指其财产或者人身受保险合同保障,享有保险金请求权的人。投保人可以为被保险人。
保险利益是指投保人或者被保险人对保险标的具有的法律上承认的利益。
第十三条 投保人提出保险要求,经保险人同意承保,保险合同成立。保险人应当及时向投保人签发保险单或者其他保险凭证。
保险单或者其他保险凭证应当载明当事人双方约定的合同内容。当事人也可以约定采用其他书面形式载明合同内容。
依法成立的保险合同,自成立时生效。投保人和保险人可以对合同的效力约定附条件或者附期限。
第十四条 保险合同成立后,投保人按照约定交付保险费,保险人按照约定的时间开始承担保险责任。
第十五条 除本法另有规定或者保险合同另有约定外,保险合同成立后,投保人可以解除合同,保险人不得解除合同。
第十六条 订立保险合同,保险人就保险标的或者被保险人的有关情况提出询问的,投保人应当如实告知。
投保人故意或者因重大过失未履行前款规定的如实告知义务,足以影响保险人决定是否同意承保或者提高保险费率的,保险人有权解除合同。
前款规定的合同解除权,自保险人知道有解除事由之日起,超过三十日不行使而消灭。自合同成立之日起超过二年的,保险人不得解除合同;发生保险事故的,保险人应当承担赔偿或者给付保险金的责任。
投保人故意不履行如实告知义务的,保险人对于合同解除前发生的保险事故,不承担赔偿或者给付保险金的责任,并不退还保险费。
投保人因重大过失未履行如实告知义务,对保险事故的发生有严重影响的,保险人对于合同解除前发生的保险事故,不承担赔偿或者给付保险金的责任,但应当退还保险费。
保险人在合同订立时已经知道投保人未如实告知的情况的,保险人不得解除合同;发生保险事故的,保险人应当承担赔偿或者给付保险金的责任。
保险事故是指保险合同约定的保险责任范围内的事故。
第十七条 订立保险合同,采用保险人提供的格式条款的,保险人向投保人提供的投保单应当附格式条款,保险人应当向投保人说明合同的内容。
对保险合同中免除保险人责任的条款,保险人在订立合同时应当在投保单、保险单或者其他保险凭证上作出足以引起投保人注意的提示,并对该条款的内容以书面或者口头形式向投保人作出明确说明;未作提示或者明确说明的,该条款不产生效力。
第十八条 保险合同应当包括下列事项:
(一)保险人的名称和住所;
(二)投保人、被保险人的姓名或者名称、住所,以及人身保险的受益人的姓名或者名称、住所;
(三)保险标的;
(四)保险责任和责任免除;
(五)保险期间和保险责任开始时间;
(六)保险金额;
(七)保险费以及支付办法;
(八)保险金赔偿或者给付办法;
(九)违约责任和争议处理;
(十)订立合同的年、月、日。
投保人和保险人可以约定与保险有关的其他事项。
受益人是指人身保险合同中由被保险人或者投保人指定的享有保险金请求权的人。投保人、被保险人可以为受益人。
保险金额是指保险人承担赔偿或者给付保险金责任的最高限额。
第十九条 采用保险人提供的格式条款订立的保险合同中的下列条款无效:
(一)免除保险人依法应承担的义务或者加重投保人、被保险人责任的;
(二)排除投保人、被保险人或者受益人依法享有的权利的。
第二十条 投保人和保险人可以协商变更合同内容。
变更保险合同的,应当由保险人在保险单或者其他保险凭证上批注或者附贴批单,或者由投保人和保险人订立变更的书面协议。
第二十一条 投保人、被保险人或者受益人知道保险事故发生后,应当及时通知保险人。故意或者因重大过失未及时通知,致使保险事故的性质、原因、损失程度等难以确定的,保险人对无法确定的部分,不承担赔偿或者给付保险金的责任,但保险人通过其他途径已经及时知道或者应当及时知道保险事故发生的除外。
第二十二条 保险事故发生后,按照保险合同请求保险人赔偿或者给付保险金时,投保人、被保险人或者受益人应当向保险人提供其所能提供的与确认保险事故的性质、原因、损失程度等有关的证明和资料。
保险人按照合同的约定,认为有关的证明和资料不完整的,应当及时一次性通知投保人、被保险人或者受益人补充提供。
第二十三条 保险人收到被保险人或者受益人的赔偿或者给付保险金的请求后,应当及时作出核定;情形复杂的,应当在三十日内作出核定,但合同另有约定的除外。保险人应当将核定结果通知被保险人或者受益人;对属于保险责任的,在与被保险人或者受益人达成赔偿或者给付保险金的协议后十日内,履行赔偿或者给付保险金义务。保险合同对赔偿或者给付保险金的期限有约定的,保险人应当按照约定履行赔偿或者给付保险金义务。
保险人未及时履行前款规定义务的,除支付保险金外,应当赔偿被保险人或者受益人因此受到的损失。
任何单位和个人不得非法干预保险人履行赔偿或者给付保险金的义务,也不得限制被保险人或者受益人取得保险金的权利。
第二十四条 保险人依照本法第二十三条的规定作出核定后,对不属于保险责任的,应当自作出核定之日起三日内向被保险人或者受益人发出拒绝赔偿或者拒绝给付保险金通知书,并说明理由。
第二十五条 保险人自收到赔偿或者给付保险金的请求和有关证明、资料之日起六十日内,对其赔偿或者给付保险金的数额不能确定的,应当根据已有证明和资料可以确定的数额先予支付;保险人最终确定赔偿或者给付保险金的数额后,应当支付相应的差额。
第二十六条 人寿保险以外的其他保险的被保险人或者受益人,向保险人请求赔偿或者给付保险金的诉讼时效期间为二年,自其知道或者应当知道保险事故发生之日起计算。
人寿保险的被保险人或者受益人向保险人请求给付保险金的诉讼时效期间为五年,自其知道或者应当知道保险事故发生之日起计算。
第二十七条 未发生保险事故,被保险人或者受益人谎称发生了保险事故,向保险人提出赔偿或者给付保险金请求的,保险人有权解除合同,并不退还保险费。
投保人、被保险人故意制造保险事故的,保险人有权解除合同,不承担赔偿或者给付保险金的责任;除本法第四十三条规定外,不退还保险费。
保险事故发生后,投保人、被保险人或者受益人以伪造、变造的有关证明、资料或者其他证据,编造虚假的事故原因或者夸大损失程度的,保险人对其虚报的部分不承担赔偿或者给付保险金的责任。
投保人、被保险人或者受益人有前三款规定行为之一,致使保险人支付保险金或者支出费用的,应当退回或者赔偿。
第二十八条 保险人将其承担的保险业务,以分保形式部分转移给其他保险人的,为再保险。
应再保险接受人的要求,再保险分出人应当将其自负责任及原保险的有关情况书面告知再保险接受人。
第二十九条 再保险接受人不得向原保险的投保人要求支付保险费。
原保险的被保险人或者受益人不得向再保险接受人提出赔偿或者给付保险金的请求。
再保险分出人不得以再保险接受人未履行再保险责任为由,拒绝履行或者迟延履行其原保险责任。
第三十条 采用保险人提供的格式条款订立的保险合同,保险人与投保人、被保险人或者受益人对合同条款有争议的,应当按照通常理解予以解释。对合同条款有两种以上解释的,人民法院或者仲裁机构应当作出有利于被保险人和受益人的解释。
第二节 人身保险合同
第三十一条 投保人对下列人员具有保险利益:
(一)本人;
(二)配偶、子女、父母;
(三)前项以外与投保人有抚养、赡养或者扶养关系的家庭其他成员、近亲属;
(四)与投保人有劳动关系的劳动者。
除前款规定外,被保险人同意投保人为其订立合同的,视为投保人对被保险人具有保险利益。
订立合同时,投保人对被保险人不具有保险利益的,合同无效。
第三十二条 投保人申报的被保险人年龄不真实,并且其真实年龄不符合合同约定的年龄限制的,保险人可以解除合同,并按照合同约定退还保险单的现金价值。保险人行使合同解除权,适用本法第十六条第三款、第六款的规定。
投保人申报的被保险人年龄不真实,致使投保人支付的保险费少于应付保险费的,保险人有权更正并要求投保人补交保险费,或者在给付保险金时按照实付保险费与应付保险费的比例支付。
投保人申报的被保险人年龄不真实,致使投保人支付的保险费多于应付保险费的,保险人应当将多收的保险费退还投保人。
第三十三条 投保人不得为无民事行为能力人投保以死亡为给付保险金条件的人身保险,保险人也不得承保。
父母为其未成年子女投保的人身保险,不受前款规定限制。但是,因被保险人死亡给付的保险金总和不得超过国务院保险监督管理机构规定的限额。
第三十四条 以死亡为给付保险金条件的合同,未经被保险人同意并认可保险金额的,合同无效。
按照以死亡为给付保险金条件的合同所签发的保险单,未经被保险人书面同意,不得转让或者质押。
父母为其未成年子女投保的人身保险,不受本条第一款规定限制。
第三十五条 投保人可以按照合同约定向保险人一次支付全部保险费或者分期支付保险费。
第三十六条 合同约定分期支付保险费,投保人支付首期保险费后,除合同另有约定外,投保人自保险人催告之日起超过三十日未支付当期保险费,或者超过约定的期限六十日未支付当期保险费的,合同效力中止,或者由保险人按照合同约定的条件减少保险金额。
被保险人在前款规定期限内发生保险事故的,保险人应当按照合同约定给付保险金,但可以扣减欠交的保险费。
第三十七条 合同效力依照本法第三十六条规定中止的,经保险人与投保人协商并达成协议,在投保人补交保险费后,合同效力恢复。但是,自合同效力中止之日起满二年双方未达成协议的,保险人有权解除合同。
保险人依照前款规定解除合同的,应当按照合同约定退还保险单的现金价值。
第三十八条 保险人对人寿保险的保险费,不得用诉讼方式要求投保人支付。
第三十九条 人身保险的受益人由被保险人或者投保人指定。
投保人指定受益人时须经被保险人同意。投保人为与其有劳动关系的劳动者投保人身保险,不得指定被保险人及其近亲属以外的人为受益人。
被保险人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,可以由其监护人指定受益人。
第四十条 被保险人或者投保人可以指定一人或者数人为受益人。
受益人为数人的,被保险人或者投保人可以确定受益顺序和受益份额;未确定受益份额的,受益人按照相等份额享有受益权。
第四十一条 被保险人或者投保人可以变更受益人并书面通知保险人。保险人收到变更受益人的书面通知后,应当在保险单或者其他保险凭证上批注或者附贴批单。
投保人变更受益人时须经被保险人同意。
第四十二条 被保险人死亡后,有下列情形之一的,保险金作为被保险人的遗产,由保险人依照《中华人民共和国继承法》的规定履行给付保险金的义务:
(一)没有指定受益人,或者受益人指定不明无法确定的;
(二)受益人先于被保险人死亡,没有其他受益人的;
(三)受益人依法丧失受益权或者放弃受益权,没有其他受益人的。
受益人与被保险人在同一事件中死亡,且不能确定死亡先后顺序的,推定受益人死亡在先。
第四十三条 投保人故意造成被保险人死亡、伤残或者疾病的,保险人不承担给付保险金的责任。投保人已交足二年以上保险费的,保险人应当按照合同约定向其他权利人退还保险单的现金价值。
受益人故意造成被保险人死亡、伤残、疾病的,或者故意杀害被保险人未遂的,该受益人丧失受益权。
第四十四条 以被保险人死亡为给付保险金条件的合同,自合同成立或者合同效力恢复之日起二年内,被保险人自杀的,保险人不承担给付保险金的责任,但被保险人自杀时为无民事行为能力人的除外。
保险人依照前款规定不承担给付保险金责任的,应当按照合同约定退还保险单的现金价值。
第四十五条 因被保险人故意犯罪或者抗拒依法采取的刑事强制措施导致其伤残或者死亡的,保险人不承担给付保险金的责任。投保人已交足二年以上保险费的,保险人应当按照合同约定退还保险单的现金价值。
第四十六条 被保险人因第三者的行为而发生死亡、伤残或者疾病等保险事故的,保险人向被保险人或者受益人给付保险金后,不享有向第三者追偿的权利,但被保险人或者受益人仍有权向第三者请求赔偿。
第四十七条 投保人解除合同的,保险人应当自收到解除合同通知之日起三十日内,按照合同约定退还保险单的现金价值。
第三节 财产保险合同
第四十八条 保险事故发生时,被保险人对保险标的不具有保险利益的,不得向保险人请求赔偿保险金。
第四十九条 保险标的转让的,保险标的的受让人承继被保险人的权利和义务。
保险标的转让的,被保险人或者受让人应当及时通知保险人,但货物运输保险合同和另有约定的合同除外。
因保险标的转让导致危险程度显著增加的,保险人自收到前款规定的通知之日起三十日内,可以按照合同约定增加保险费或者解除合同。保险人解除合同的,应当将已收取的保险费,按照合同约定扣除自保险责任开始之日起至合同解除之日止应收的部分后,退还投保人。
被保险人、受让人未履行本条第二款规定的通知义务的,因转让导致保险标的危险程度显著增加而发生的保险事故,保险人不承担赔偿保险金的责任。
第五十条 货物运输保险合同和运输工具航程保险合同,保险责任开始后,合同当事人不得解除合同。
第五十一条 被保险人应当遵守国家有关消防、安全、生产操作、劳动保护等方面的规定,维护保险标的的安全。
保险人可以按照合同约定对保险标的的安全状况进行检查,及时向投保人、被保险人提出消除不安全因素和隐患的书面建议。
投保人、被保险人未按照约定履行其对保险标的的安全应尽责任的,保险人有权要求增加保险费或者解除合同。
保险人为维护保险标的的安全,经被保险人同意,可以采取安全预防措施。
第五十二条 在合同有效期内,保险标的的危险程度显著增加的,被保险人应当按照合同约定及时通知保险人,保险人可以按照合同约定增加保险费或者解除合同。保险人解除合同的,应当将已收取的保险费,按照合同约定扣除自保险责任开始之日起至合同解除之日止应收的部分后,退还投保人。
被保险人未履行前款规定的通知义务的,因保险标的的危险程度显著增加而发生的保险事故,保险人不承担赔偿保险金的责任。
第五十三条 有下列情形之一的,除合同另有约定外,保险人应当降低保险费,并按日计算退还相应的保险费:
(一)据以确定保险费率的有关情况发生变化,保险标的的危险程度明显减少的;
(二)保险标的的保险价值明显减少的。
第五十四条 保险责任开始前,投保人要求解除合同的,应当按照合同约定向保险人支付手续费,保险人应当退还保险费。保险责任开始后,投保人要求解除合同的,保险人应当将已收取的保险费,按照合同约定扣除自保险责任开始之日起至合同解除之日止应收的部分后,退还投保人。
第五十五条 投保人和保险人约定保险标的的保险价值并在合同中载明的,保险标的发生损失时,以约定的保险价值为赔偿计算标准。
投保人和保险人未约定保险标的的保险价值的,保险标的发生损失时,以保险事故发生时保险标的的实际价值为赔偿计算标准。
保险金额不得超过保险价值。超过保险价值的,超过部分无效,保险人应当退还相应的保险费。
保险金额低于保险价值的,除合同另有约定外,保险人按照保险金额与保险价值的比例承担赔偿保险金的责任。
第五十六条 重复保险的投保人应当将重复保险的有关情况通知各保险人。
重复保险的各保险人赔偿保险金的总和不得超过保险价值。除合同另有约定外,各保险人按照其保险金额与保险金额总和的比例承担赔偿保险金的责任。
重复保险的投保人可以就保险金额总和超过保险价值的部分,请求各保险人按比例返还保险费。
重复保险是指投保人对同一保险标的、同一保险利益、同一保险事故分别与两个以上保险人订立保险合同,且保险金额总和超过保险价值的保险。
第五十七条 保险事故发生时,被保险人应当尽力采取必要的措施,防止或者减少损失。
保险事故发生后,被保险人为防止或者减少保险标的的损失所支付的必要的、合理的费用,由保险人承担;保险人所承担的费用数额在保险标的损失赔偿金额以外另行计算,最高不超过保险金额的数额。
第五十八条 保险标的发生部分损失的,自保险人赔偿之日起三十日内,投保人可以解除合同;除合同另有约定外,保险人也可以解除合同,但应当提前十五日通知投保人。
合同解除的,保险人应当将保险标的未受损失部分的保险费,按照合同约定扣除自保险责任开始之日起至合同解除之日止应收的部分后,退还投保人。
第五十九条 保险事故发生后,保险人已支付了全部保险金额,并且保险金额等于保险价值的,受损保险标的的全部权利归于保险人;保险金额低于保险价值的,保险人按照保险金额与保险价值的比例取得受损保险标的的部分权利。
第六十条 因第三者对保险标的的损害而造成保险事故的,保险人自向被保险人赔偿保险金之日起,在赔偿金额范围内代位行使被保险人对第三者请求赔偿的权利。
前款规定的保险事故发生后,被保险人已经从第三者取得损害赔偿的,保险人赔偿保险金时,可以相应扣减被保险人从第三者已取得的赔偿金额。
保险人依照本条第一款规定行使代位请求赔偿的权利,不影响被保险人就未取得赔偿的部分向第三者请求赔偿的权利。
第六十一条 保险事故发生后,保险人未赔偿保险金之前,被保险人放弃对第三者请求赔偿的权利的,保险人不承担赔偿保险金的责任。
保险人向被保险人赔偿保险金后,被保险人未经保险人同意放弃对第三者请求赔偿的权利的,该行为无效。
被保险人故意或者因重大过失致使保险人不能行使代位请求赔偿的权利的,保险人可以扣减或者要求返还相应的保险金。
第六十二条 除被保险人的家庭成员或者其组成人员故意造成本法第六十条第一款规定的保险事故外,保险人不得对被保险人的家庭成员或者其组成人员行使代位请求赔偿的权利。
第六十三条 保险人向第三者行使代位请求赔偿的权利时,被保险人应当向保险人提供必要的文件和所知道的有关情况。
第六十四条 保险人、被保险人为查明和确定保险事故的性质、原因和保险标的的损失程度所支付的必要的、合理的费用,由保险人承担。
第六十五条 保险人对责任保险的被保险人给第三者造成的损害,可以依照法律的规定或者合同的约定,直接向该第三者赔偿保险金。
责任保险的被保险人给第三者造成损害,被保险人对第三者应负的赔偿责任确定的,根据被保险人的请求,保险人应当直接向该第三者赔偿保险金。被保险人怠于请求的,第三者有权就其应获赔偿部分直接向保险人请求赔偿保险金。
责任保险的被保险人给第三者造成损害,被保险人未向该第三者赔偿的,保险人不得向被保险人赔偿保险金。
责任保险是指以被保险人对第三者依法应负的赔偿责任为保险标的的保险。
第六十六条 责任保险的被保险人因给第三者造成损害的保险事故而被提起仲裁或者诉讼的,被保险人支付的仲裁或者诉讼费用以及其他必要的、合理的费用,除合同另有约定外,由保险人承担。
第三章 保险公司
第六十七条 设立保险公司应当经国务院保险监督管理机构批准。
国务院保险监督管理机构审查保险公司的设立申请时,应当考虑保险业的发展和公平竞争的需要。
第六十八条 设立保险公司应当具备下列条件:
(一)主要股东具有持续盈利能力,信誉良好,最近三年内无重大违法违规记录,净资产不低于人民币二亿元;
(二)有符合本法和《中华人民共和国公司法》规定的章程;
(三)有符合本法规定的注册资本;
(四)有具备任职专业知识和业务工作经验的董事、监事和高级管理人员;
(五)有健全的组织机构和管理制度;
(六)有符合要求的营业场所和与经营业务有关的其他设施;
(七)法律、行政法规和国务院保险监督管理机构规定的其他条件。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/e99ed550a484d36a85352491.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

2009年7月20日星期一

中华人民共和国刑法修正案(七)

中华人民共和国刑法修正案(七)
(二〇〇九年二月二十八日第十一届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过)

 一、将刑法第一百五十一条第三款修改为:"走私珍稀植物及其制品等国家禁止进出口的其他货物、物品的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;情节严重的,处五年以上有期徒刑,并处罚金。"

  二、将刑法第一百八十条第一款修改为:"证券、期货交易内幕信息的知情人员或者非法获取证券、期货交易内幕信息的人员,在涉及证券的发行,证券、期货交易或者其他对证券、期货交易价格有重大影响的信息尚未公开前,买入或者卖出该证券,或者从事与该内幕信息有关的期货交易,或者泄露该信息,或者明示、暗示他人从事上述交易活动,情节严重的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处违法所得一倍以上五倍以下罚金;情节特别严重的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处违法所得一倍以上五倍以下罚金。"

  增加一款作为第四款:"证券交易所、期货交易所、证券公司、期货经纪公司、基金管理公司、商业银行、保险公司等金融机构的从业人员以及有关监管部门或者行业协会的工作人员,利用因职务便利获取的内幕信息以外的其他未公开的信息,违反规定,从事与该信息相关的证券、期货交易活动,或者明示、暗示他人从事相关交易活动,情节严重的,依照第一款的规定处罚。"

  三、将刑法第二百零一条修改为:"纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

  "扣缴义务人采取前款所列手段,不缴或者少缴已扣、已收税款,数额较大的,依照前款的规定处罚。

  "对多次实施前两款行为,未经处理的,按照累计数额计算。

  "有第一款行为,经税务机关依法下达追缴通知后,补缴应纳税款,缴纳滞纳金,已受行政处罚的,不予追究刑事责任;但是,五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。"

  四、在刑法第二百二十四条后增加一条,作为第二百二十四条之一:"组织、领导以推销商品、提供服务等经营活动为名,要求参加者以缴纳费用或者购买商品、服务等方式获得加入资格,并按照一定顺序组成层级,直接或者间接以发展人员的数量作为计酬或者返利依据,引诱、胁迫参加者继续发展他人参加,骗取财物,扰乱经济社会秩序的传销活动的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;情节严重的,处五年以上有期徒刑,并处罚金。"

  五、将刑法第二百二十五条第三项修改为:"未经国家有关主管部门批准非法经营证券、期货、保险业务的,或者非法从事资金支付结算业务的;"

  六、将刑法第二百三十九条修改为:"以勒索财物为目的绑架他人的,或者绑架他人作为人质的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产;情节较轻的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处罚金。

  "犯前款罪,致使被绑架人死亡或者杀害被绑架人的,处死刑,并处没收财产。

  "以勒索财物为目的偷盗婴幼儿的,依照前两款的规定处罚。"

  七、在刑法第二百五十三条后增加一条,作为第二百五十三条之一:"国家机关或者金融、电信、交通、教育、医疗等单位的工作人员,违反国家规定,将本单位在履行职责或者提供服务过程中获得的公民个人信息,出售或者非法提供给他人,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。

  "窃取或者以其他方法非法获取上述信息,情节严重的,依照前款的规定处罚。

  "单位犯前两款罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照各该款的规定处罚。"

  八、在刑法第二百六十二条之一后增加一条,作为第二百六十二条之二:"组织未成年人进行盗窃、诈骗、抢夺、敲诈勒索等违反治安管理活动的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;情节严重的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。"

  九、在刑法第二百八十五条中增加两款作为第二款、第三款:"违反国家规定,侵入前款规定以外的计算机信息系统或者采用其他技术手段,获取该计算机信息系统中存储、处理或者传输的数据,或者对该计算机信息系统实施非法控制,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;情节特别严重的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

  "提供专门用于侵入、非法控制计算机信息系统的程序、工具,或者明知他人实施侵入、非法控制计算机信息系统的违法犯罪行为而为其提供程序、工具,情节严重的,依照前款的规定处罚。"

  十、在刑法第三百一十二条中增加一款作为第二款:"单位犯前款罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照前款的规定处罚。"

  十一、将刑法第三百三十七条第一款修改为:"违反有关动植物防疫、检疫的国家规定,引起重大动植物疫情的,或者有引起重大动植物疫情危险,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。"

  十二、将刑法第三百七十五条第二款修改为:"非法生产、买卖武装部队制式服装,情节严重的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金。"

  增加一款作为第三款:"伪造、盗窃、买卖或者非法提供、使用武装部队车辆号牌等专用标志,情节严重的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;情节特别严重的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。"

  原第三款作为第四款,修改为:"单位犯第二款、第三款罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照各该款的规定处罚。"

  十三、在刑法第三百八十八条后增加一条作为第三百八十八条之一:"国家工作人员的近亲属或者其他与该国家工作人员关系密切的人,通过该国家工作人员职务上的行为,或者利用该国家工作人员职权或者地位形成的便利条件,通过其他国家工作人员职务上的行为,为请托人谋取不正当利益,索取请托人财物或者收受请托人财物,数额较大或者有其他较重情节的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处七年以上有期徒刑,并处罚金或者没收财产。

  "离职的国家工作人员或者其近亲属以及其他与其关系密切的人,利用该离职的国家工作人员原职权或者地位形成的便利条件实施前款行为的,依照前款的规定定罪处罚。"

  十四、将刑法第三百九十五条第一款修改为:"国家工作人员的财产、支出明显超过合法收入,差额巨大的,可以责令该国家工作人员说明来源,不能说明来源的,差额部分以非法所得论,处五年以下有期徒刑或者拘役;差额特别巨大的,处五年以上十年以下有期徒刑。财产的差额部分予以追缴。"

  十五、本修正案自公布之日起施行。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/2b2fd05143f7092c42a75b96.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

房屋租赁合同通常具备哪些主要条款?

我国《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋租赁管理办法》等法律、法规均对房屋租赁合同的条款作出了规定。通常情况下,房屋租赁合同应当具备以下主要条款:

  (1)合同当事人。房屋租赁合同中的当事人,是指出租人和承租人。双方当事人在签订房屋租赁合同时,应当载明出租人和承租人的基本情况,比如出租人和承租人的姓名、名称、住址、联系电话及工作单位。但是,法律对出租人的资格限制较少,主要是要求出租人必须是房屋的所有权人或有权处分人(房屋所有权人包括私房所有人和集体公房所有人,有权处分人主要是国有公房的经营管理人)。而对承租人而言,各地有不同要求。一般来讲,如果是当地居民,须持有本人身份证,如果是外来居民,须持有本人身份证及公安部门发的暂住证;企业事业单位须持有《营业执照》;非企事业单位的其他组织如机关、团体、部队等须有县以上民政部门批准设立的有效证件。房屋租赁当事人必须符合上述资格限制,才能订立租赁合同。当然,在实践中,当事人往往把双方的身份证号码、联系电话等也放在基本情况中记载,这也是允许的。

  (2)标的物。在租赁合同中须写明房屋所在位置,即地址、面积、范围、装修及设施状况。对承租人而言,租房的目的是利用房屋的使用价值,要么用于居住,要么用于商业目的,因此,房屋处于适用的状态是对房屋的最基本要求之一。所以,订立合同时必须说明房屋交付使用时的基本状况,这是因房屋不符合使用要求而发生纠纷时区分双方责任的前提。不但如此,一旦房屋在租期内毁损或第三人侵害妨碍了承租人依约使用房屋时,出租人还有义务修缮房屋,这些补救措施的标准通常应为合同中定明的房屋状况。如果是将房屋的一部分出租,租赁合同必须明确这一部分的具体位置,明确承租人的专用部分和与邻人(或他人)的共用部分。如果租金收取是按面积来计算的,则还要说明该房屋的面积。

  (3)房屋的用途。房屋租赁的用途,即承租人租赁房屋的目的。按照合同约定的用途使用房屋是承租人应当履行的重要义务。租赁用途一旦定明,则承租人不得擅自改变,尤其不得利用房屋从事非法活动,否则,出租人有权解除租赁合同。明确了房屋的使用用途后,只要承租人依约用房,则正常范围内出现的房屋磨损,出租人不得要求赔偿。当然,经出租人同意,承租人可以对租赁物进行改善或增设他物。未经出租人同意,承租人对租赁物进行改善或增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。至于约定房屋用途的方式可以有以下三种:一是列明可以使用的用途;二是列明禁止使用的用途;三是从正反两方面进行约定。但无论如何,均不得约定可以用于赌博、窝赃、卖淫漂娟等非法活动,即使约定,亦不生效。

  (4)租金的支付方法。居住用房的租金标准应当执行国家及房屋所在地人民政府规定的租金标准;租赁房屋如果是从事生产、经营活动的,租金应由租赁双方共同协商议定。同时,房屋租赁合同中还应当约定租金支付办法,即支付是按月或按年支付,是用现金支付还是采用其他方式支付租金等。对租金的支付期限和具体日期都应当明确地写在租赁合同中。

  (5)租赁期限。房屋租赁合同中的租赁期限,一般为定期,但也可以是不定期。若是定期租赁合同,应当在合同中载明明确的期限,即租赁期限的起止日期;如果是不定期租赁合同,建议租赁双方当事人将租赁期限的起算时间给予明确,一旦发生租金纠纷时,可以清楚地计算租赁期限。对于租赁期限的问题,我国《合同法》对此也作出了明确的规定。比如我国《合同法》第214条规定:"租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。"第215条规定:"租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。"可见,租赁双方当事人在签订房屋租赁合同时,对于租赁期限的约定应当符合上述法律的规定。也说明,房屋租赁的期限不管是定期的,还是不定期的,租赁期限都不能超过20年,超过20年以外约定的期限也是无效的。

  (6)出租人、承租人享有的权利、承担的义务

  房屋租赁合同系双务合同,当事人均须按照租赁合同的约定,享有权利并承担相应的义务。通常情况下,出租人享有的权利主要有:①出租人有权依照房屋租赁合同的约定向承租人收取租金;②出租人有权经常检查房屋及其附属设备;③出租人有权依照房屋租赁合同的约定收回租赁房屋;④出租人有权制止承租人在租赁期间,实施违反法律和政策规定的行为。

  出租人承担的义务主要有:①出租人应当依照房屋租赁合同的约定将房屋交付给承租人使用,并保证租赁房屋不被第三人追讨;②出租人应当对出租房屋及其附属设施进行正常的维修保养;③出租人如果是以营利为目的,应当将租金中所含土地收益上缴国家;④出租人应尊重承租人的优先购买权。

  承租人的权利有:①承租人应当按照房屋租赁合同的规定使用承租房屋;②承租人享有要求居住安全和不受干预的权利;③承租人在出租人出售出租房屋时,享有优先购买权。

  承租人的义务有:①承租人应当按照房屋租赁合同的约定,及时交付房租;②承租人应当按照房屋租赁合同约定的用途合理使用房屋;③承租人不得擅自转租、转让或转借承租的房屋;④承租人应当遵守国家有关法律、政策的规定使用租赁的房屋,不得在承租的房屋内从事非法活动。

  (7)违约责任。房屋租赁当事人应在合同中订明哪些情形属于违约、一方违约后如何承担违约责任以及违约责任纠纷的解决方式。比如:承租人提前解除房屋租赁合同,应承担违约责任。承租人应向出租人支付一个月的租金作为违约金。通常情况下,当事人可以约定先通过协商方式解决,如协商的方式不能解决,可以约定向仲裁委员会申请仲裁,或向有管辖权的法院提起诉讼。

  (8)免责条款。双方当事人可以在合同中约定,因不可抗拒的原因或者由于其他非人为的原因而导致承租房屋及其他设备损坏的,双方互不承担责任。

  (9)有关税费的承担。根据法律的规定,房产税和土地使用税应由房屋所有权人承担,即由出租人承担。通常情况下,在房屋租赁关系中,承租人不用承担有关的税费,但出租人承担的有关税费,已经计算到房屋的租金之中。有关的费用问题,双方当事人也必须作出明确的约定。比如房屋的物业管理费应由谁承担;在房屋租赁期限内,水、电、取暖费、天然气、通讯等产生的费用应当由谁负担。

  (10)合同生效的条件。对于附期限的房屋租赁合同,应明确规定合同成立或解除的具体日期;附条件的房屋租赁合同,应约定不能确定但一定能成就的成立条件或解除条件。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/c983f2315463cbaf5edf0ed5.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

什么是房屋租赁合同?房屋租赁合同具有哪些方面的特征?

 所谓房屋租赁合同,是指出租人和承租人就房屋租赁事宜,明确相互之间的权利和义务所达成的协议。《城市房屋租赁管理办法》第9条规定:"房屋租赁,当事人应当签订书面租赁合同。"可见,在房屋租赁的过程中,法律要求房屋租赁双方当事人应当签订书面的房屋租赁合同。通常情况下,房屋租赁合同具有如下几个方面的特征:

  第一,房屋租赁合同是转让房屋的占有、使用权的合同,它不属于转移房屋处分权的合同,而且在房屋租赁的过程中,出租人享有对房屋的所有权和收益权。可见,在房屋租赁关系中,房屋的所有权是不发生转移的,这也是房屋租赁合同与房屋买卖合同的主要区别。

  第二,房屋租赁合同是双务、有偿合同。在房屋租赁合同中,出租人和承租人都享有权利,也都负有义务。出租人享有获得房租的权利,同时负有将出租房屋交付给承租人占有、使用的义务。而承租人取得了出租房屋的占有、使用的权利后,同时也承担着交付房租的义务。

  第三,房屋租赁合同的标的物是特定物和非消耗物。房屋租赁合同的标的物是房屋,是不动产,属于特定物租赁。房屋租赁合同要求租赁合同终止后,承租人必须将原有房屋返还给出租人,这也是房屋租赁合同与借贷合同的不同之处。但是,作为房屋租赁合同标的物的房屋,必须具备两个条件:第一,必须是物理意义上的物,即定着在土地上、能够实现一定生活或经济目的的建筑物以及设施。通常认为,足以遮风避雨,能够供人们居住、生活或者从事生产经营活动或进行其他活动的房屋,可以作为房屋租赁合同中的租赁物。但是未达到上述标准的尚在建筑中的房屋以及"楼花",不得作为房屋租赁合同的标的物;不能居住的或者不宜居住的厨房、厕所、走廊或未经专门装修、采取安全措施的地下室等也不能作为房屋租赁合同的独立标的物。第二,必须是合法存在的房屋。这主要体现在两个方面:一是房屋的建筑程序必须合法;二是出租人对房屋依法享有出租权,即享有房屋的所有权或实际经营管理权。

  第四,房屋租赁合同是要式合同。根据我国法律规定,为保证租赁双方合法权益的实现,便于发生纠纷时易于解决,我国法律要求房屋租赁合同应当采用书面形式。对此,建设部2000年制定有《房屋租赁合同(示范文本)》,该示范文本仅仅是供出租人和承租人在达成租赁事宜时参考的文本,租赁当事人可以根据该示范文本的内容签订租赁合同,亦可以根据双方的协商另行起草房屋租赁合同。但不管是参考建设部制定的示范文本签订租赁合同,还是租赁当事人另行起草房屋租赁合同,租赁双方当事人都应当签订书面的房屋租赁合同,并到房地产管理部门办理备案登记。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/5c71df234fdf5e43ad34ded5.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

房屋租赁当事人违反房屋租赁法律法规,应当如何追究法律责任?

 房屋租赁当事人违反房屋租赁法律法规的规定时,应当追究法律责任。通常情况下,房屋租赁当事人违反规定,应当承担如下的法律责任:

  (1)违反《城市房屋租赁管理办法》有下列行为之一的,由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚:

  ①伪造、涂改《房屋租赁证》的,注销其证书,并可处以罚款。

  ②不按期申报、领取《房屋租赁证》的,责令限期补办手续,并可处以罚款。

  ③未征得出租人同意和未办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收其非法所得,并可处以罚款。

  (2)违反《城市房屋租赁管理办法》,情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/8a1204ed537174d3b31cb1d5.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

出租房屋如遇拆迁应当如何安置?

在出租房屋存续期间,如果遇到拆迁安置问题,建设单位安置的新房,产权仍归原房主,原房屋已存在的租赁关系依然有效,可按原租赁合同继续执行,出租人不得以拆迁为借口,终止租赁合同收回房屋。

  但因所补偿安置的房屋与被拆迁房屋原状有所不同,租赁双方也可根据实际情况,对租金作相应的调整。已租赁的非居住房屋被拆迁时,建设单位可根据使用人的实际情况和要求,安置新房或作价补偿。如果采取安置新房的形式,原租赁关系可继续保持;如果安置后的房屋,不适合承租人的原用途,房屋租赁双方可以解除合同,承租人的用房由建设单位另行安置。如果采取作价补偿的形式,房屋租赁关系自然解除,承租人的用房由建设单位安置。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/9db73c8b73124615c8fc7ad4.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

我国法律法规对租赁房屋的流程是如何规定的?

根据我国《城市房地产管理法》的有关规定,房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房地产管理部门登记备案。可见,房屋租赁双方当事人应当办理下列手续:

  (1)出租人与承租人应当签订书面租赁合同。

  (2)租赁双方应当在租赁合同签订后30日内,到房屋所在地的区(县)级房地产管理部门申请登记备案。属涉外租赁的,到市级房地产管理部门登记备案,出租人并到房屋所在区、县的地税局缴纳房产税、营业税及一定的所得税。

  租赁双方当事人申请登记备案时,应当提交下列文件:(1)书面租赁合同;(2)房屋所有权证书。出租共有房屋,还须提交其他共有人同意出租的证明,出租已设定抵押的房屋的,须提交抵押权人同意出租的证明;(3)当事人的合法证件;(4)经办人的证明文件。房屋代管人出租产权人委托代管的房屋,须提交房屋产权人明确授权其有出租房屋权限的委托书和代管人的合法证件;(5)法律法规规定的其他文件。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/9b493809a93753a82eddd4d4.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

企业并购法律意见书 样本

企业并购法律意见书


在并购过程中,一般需要律师对并够事务出具法律意见书。法律意见书是律师对并购行为的合法性进行专业确认的文件,主要是使并购双方了解该并购有没有重大法律障碍。
   法律意见书一般包括以下几部分:
   一、出具法律意见书的依据
   这主要是说明律师给出法律意见所凭借的资料、法规。
   二、出具法律意见书的范围
   主要说明律师出具的法律意见书所要解决的问题。
   三、律师的声明事项
  
这部分内容是律师对一些重要事项的单方强调,主要是表明其所承担的法律责任的范围。
   四、法律意见
  
这是法律意见书的核心部分,是律师对所要确认的法律问题给出的最终结论,即是否合法。
   其基本格式如下:
   致:××公司(或企业或自然人)
  
XXXX律师事务所接受××公司(或企业或自然人)委托,担任专项法律顾问,根据本法律意见书出具日前已经发生或存在的事实,以及我国现行法律、法规、规范性文件的有关规定(或××法律法规和规范性文件),就××公司(或企业或自然人)收购××公司(或企业)股权(或资产)有关事宜,出具本法律意见书。
   本所出具法律意见书的范围如下:
  
1.根据XXXX律师事务所与××公司(或企业或自然人)签订的《律师聘请协议》,XXXX律师事务所审核以下(但不限于)事项后给出相应的法律意见,并给出最终法律意见。
  
(1)××公司(或企业或自然人)收购××公司(或企业)股权(或资产)的主体资格;
   (2)××公司(或企业)出让××公司(或企业)股权(或资产)的主体资格;
   (3)本次收购协议是否符合相关法律规定;
   (4)律师认为需要审查的其他事项。
  
2.XXXX律师事务所仅就与××公司(或企业或自然人)收购××公司(或企业)股权(或资产)有关事宜发表法律意见,不对有关会计、审计、资产评估等专业事项发表意见。
   本所就以下事项发表声明:
  
1.XXXX律师事务所出具本法律意见书,是基于××公司(或企业或自然人)已向XXXX律师事务所承诺,XXXX律师事务所审核的所有原始书面材料、副本材料均为真实可靠,没有虚假、伪造或重大遗漏。对于XXXX律师事务所审核的文件原件的真实性,XXXX律师事务所没有再作进一步的核实。
   2.XXXX律师事务所经过认真审核,证实所有副本材料、复印件和原件一致。
  
3.对于本法律意见书至关重要而又无法得到独立证据支持的事实,XXXX律师事务所依赖有关政府部门、会计师、评估师、××公司(或企业或自然人)或其他单位出具的文件发表法律意见
  
4.本法律意见书仅作为××公司(或企业或自然人)收购××公司(或企业)股权(或资产)之目的使用,不得作任何其他目的。
  
5.XXXX律师事务所同意将本法律意见书作为必备法律文件,随同其他材料一同上报,并愿意承担相应的法律责任。
  
6.XXXX律师事务所未授权任何单位或个人对本法律意见作出任何解释或说明。  
  
7.XXXX律师事务所已严格履行法定职责,遵循了勤勉尽责和诚实信用原则,对××公司(或企业或自然人)收购××公司(或企业)股权(或资产)相关事宜进行核查验证,保证法律意见书不存在虚假记载、误导性陈述及重大遗漏。  
  
鉴此,按照律师行业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽责精神,XXXX律师事务所对相关文件和有关事实进行了核查和验证,现出具法律意见如下:
  
1.××公司(或企业或自然人)具有受让××公司(或企业)股权(或资产)的主体资格。(理由,略)。
  
2.××公司(或企业)具有出让××公司(或企业)股权(或资产)的主体资格。(理由,略)。
   3.本次并购协议符合相关法律的规定。(理由,略)。
  
4.综上所述,XXXX律师事务所认为:××公司(或企业或自然人)收购××公司(或企业)股权(或资产)的收购双方都具有相应的主体资格,本次并购协议内容符合相关法律规定,不存在影响××公司(或企业或自然人)收购××公司(或企业)股权(或资产)的重大法律障碍。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/994c5bcefe7d283eb700c839.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

住宅用房和经营性房屋的租赁有何不同?

在房屋租赁过程中,住宅用房和经营性房屋的租赁有何不同?

  我国对住宅用房和生产经营性房屋的租赁分别采取不同的管理制度。我国《城市房地产管理法》规定,住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。具体来说,住宅用房和经营性房屋的租赁有以下不同:

  (1)租金标准不同

  住宅的租赁必须执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策的租金标准。各地都规定了住房租金的统一标准或最高限价,租赁双方必须执行。经营性房屋的租赁可以由双方协商议定租赁价格。

  (2)修缮责任不同

  住宅用房的自然损坏,由出租人承担维修责任。由于承租人对生产、经营性用房的装饰维修常常有特殊要求,故其维修责任应在房屋租赁合同中约定,比如规定由承租人进行维修或者规定由承租人对房屋的某种维修项目或房屋的特定部位进行维修。

  (3)违约责任不同

  公有住房的承租人无正当理由闲置住房达6个月以上的,出租人有权终止合同,收回房屋。公有经营性房屋的租赁无此规定,只要承租人按时交纳租金,是否闲置不用,属于承租人的权利,出租人无权终止合同。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/5e5255d5ebf021c350da4b28.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

出租人在出租房屋时,怎样装修才算合适?

如果出租人准备出租的房屋是毛坯房,没有钱装修,或者在不久后要装修自住,而又想利用空置期赚点租金,那么出租人就不一定要装修了,否则无法收回装修投人。另外,房子没有装修就租给别人住,势必会弄脏,特别是厨房、卫生间,此时最好的办法是把房屋出租作仓库,而非生活起居,这样收回时也不必花大量工夫收拾。如果出租人准备出租的房屋所在小区是一个普通社区,并且房屋是毛坯房、简装房,此时就没有必要装修成精装房,因为小区的性质已经把出租人的房屋定了性。招揽到的一般就是普通住户,高层次承租人是不会住在普通小区的。

  如果出租人准备出租的房屋所在小区是高档小区并且人住率比较高,此时出租人就可以将房屋装修成精装房,否则,就浪费了客源,没有把租金赚足。一般来讲,高档小区的房价都是较高的,要尽快收回投资,就必须将房屋装修后出租,提高租金收入。

  但是,出租人要明确的是装修并不总能提高出租回报率,这跟房屋所在小区房屋租赁的供求关系有关。比如对于大面积房屋集中的小区,由于供大于求,即使精装修,也租不出个好价钱,还不如进行简装修,进可攻退可守。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/635ccc8b878054d4fc1f1028.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

房屋出租人在出租房屋前,应当办理哪些法律手续?

 对于这个问题各地规定各有不同,如果您是在北京的话,合法出租的房屋必须要有三证:即房管部门核发的产权证、当地派出所核发的房屋租赁安全合格证、北京市房屋土地管理部门统一印制的房屋租赁许可证。房屋出租人出租房屋时必须持有《房屋产权证》,这只是具备了房屋出租的第一个条件,还应当向所在区县的房屋管理机关的基层管理机构提出申请,签订治安责任保证书,再到房屋所在地的公安局派出所申请登记,取得《房屋租赁安全合格证》;同时须持本人房产证、身份证,与承租人签订的租赁合同以及承租人相关身份证明的复印件到该城区房管局登记备案,申领《房屋租赁许可证》。

  三证齐全是承租人判断该住房出租是否合法的依据。如出租的房屋未办理过以上证件,则证明该房屋的出租是非法的,一旦被有关部门发现将会被依法解除租赁关系,并对出租人进行罚款;虽然没有《房屋租赁许可证》,租赁合同依然有效,承租人利益不受太大损失,但因此搬迁住址、移动家具,难免会给平静的生活带来些许不便。而且在房屋租赁中,以下两类承租人如果没有《房屋租赁许可证》,就不能办理相关手续。一是对于租用房屋从事生产经营活动的承租人来说,《房屋租赁许可证》可以作为经营场所合法的凭证。二是对于租房用于居住的承租人来说,《房屋租赁许可证》是向公安机构办理户口登记的凭证之一。因此,无论是出租人还是承租人,办理合法的手续都是进行房屋租赁之前的重要一步。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/e99ed550ba5f296584352428.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

房屋承租人在承租房屋时,怎样识别真假房产证?

房屋承租人在承租房屋时,应当对出租房屋的产权进行查验,即对房产证进行核实和查验。由于不同时间段、不同地区的房产证各不相同,因此,在实践中尚需区别对待,但是共通之处,还是可以借鉴的。现仅以1998年以后北京的房产证为例,加以说明。通常情况下,承租人应当从以下几个方面查验房产证的特征:

  (1)建房注册号

  由于新证由建设部监制,建设部对每个能够发证的市(县)发证机关都进行了注册登记,并予以编号。辨认时,要看它是否有编号,编号是否是建设部公告的全国统一编号。

  (2)印制流水号

  在权证第三页,即"注意事项"页右下角有印钞厂的印制流水编号,同一发证机关的权证号码是连续的。

  (3)发证编号

  权证首页的花边框内上端有发证机关编列的权证号码,此号码与发证机关的登记簿册、档案记载必须一致。业主可电话查询。

  (4)团花

  权证扉页上土红、翠色两色细纹组成的五瓣叠加团花,线条流畅,纹理清晰。

  (5)花边

  权证首页,即发证机关盖章有上下左右均等宽且对称的咖啡色花纹边框,花纹细腻、清晰。

  (6)暗印、水印

  权证内页纸为印钞纸,浅粉底色,等线宋体"房屋所有权证"地纹暗印。将纸对着光亮处,可见高层或多层水印房屋。

  (7)发证机关(盖章)

  从1998年起,规范、有效的发证机关是市(县)房地产管理局(房产管理局)或市(县)人民政府,任何其他单位或部门都无权发证;发证机关必须盖章,而所盖公章均是机器套印,印迹清晰、干净、均匀,任何手工盖章都是假的。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/456878d31fa44a073bf3cf28.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

承租人在承租房屋时,应当如何辨别真假出租人?

 "出租人"这个概念的外延要远远大于"房东"概念的外延,房东仅仅是房屋的所有权人,而出租人是指以下单位和个人:(1)拥有房屋所有权的自然人、法人或者其他组织;(2)被授权经营管理房屋的法人或其他组织;(3)依法代管房屋的代管人;(4)法律法规规定的其他权利人。

  近年来,出现了不少假冒出租人租房骗钱的案件,骗子们先支付一小部分房租,租下了房屋,伪造了证件。然后在真出租人不知情的情况下,擅自将房子租给他人,收取大量租金后逃之夭夭。而事后被骗承租人的权利根本得不到保障。为了防止假出租人骗钱,一定要仔细检查房屋产权证,还要看出租人的身份证原件。为了保证这些证件不是伪造的,最好再到房管所、居委会或物业部门了解该房屋的产权情况,必要的时候还可以拿着自己的身份证或委托律师到房地产管理登记部门查阅出租房屋的产权登记情况。在出租人只是接受了房东的委托、代理出租房屋的情况下,为了保证这种代理关系的合法有效,除了检查房产证以外,还要好好地检查出租人的身份证、房东委托他出租的委托书,最好再和房东亲自联系一下,或向当地居民委员会等机构核实委托书的合法性和受托人的真实性,以免上当受骗。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/57ae663895ad1523b9998f28.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

中华人民共和国企业破产法

为规范企业破产程序,公平清理债权债务,保护债权人和债务人的合法权益,维护社会主义市场经济秩序,制定破产法。2006年8月27日,新破产法在十届全国人大常委会第二十三次会议上审议通过,这是中国转型时期的标志性事件。新破产法的适用范围扩大到所有的企业法人,包括国有企业与法人型私营企业、三资企业,上市公司与非上市公司,有限责任公司与股份有限公司,甚至金融机构。新破产法引入国际通行的破产管理人制度,规定管理人主要由律师事务所、会计师事务所、破产清算事务所等社会中介机构担任,按照市场化方式进行运作。新的企业破产法,填补了市场经济规则体系中关于退出法与再生法的一大缺口,是一个历史性的进步。中华人民共和国企业破产法共十二章136条,自2007年6月1日起施行,《中华人民共和国企业破产法(试行)》同时废止。《中华人民共和国企业破产法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十三次会议于2006年8月27日通过,现予公布,自2007年6月1日起施行。
中华人民共和国企业破产法
(2006年8月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过)
目 录
第一章 总 则
第二章 申请和受理
第一节 申 请
第二节 受 理
第三章 管理人
第四章 债务人财产
第五章 破产费用和共益债务
第六章 债权申报
第七章 债权人会议
第一节 一般规定
第二节 债权人委员会
第八章 重 整
第一节 重整申请和重整期间
第二节 重整计划的制定和批准
第三节 重整计划的执行
第九章 和 解
第十章 破产清算
第一节 破产宣告
第二节 变价和分配
第三节 破产程序的终结
第十一章 法律责任
第十二章 附 则

第一章 总 则
第一条
为规范企业破产程序,公平清理债权债务,保护债权人和债务人的合法权益,维护社会主义市场经济秩序,制定本法。
第二条
企业法人不能清偿到期债务,并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的,依照本法规定清理债务。
企业法人有前款规定情形,或者有明显丧失清偿能力可能的,可以依照本法规定进行重整。
第三条 破产案件由债务人住所地人民法院管辖。
第四条 破产案件审理程序,本法没有规定的,适用民事诉讼法的有关规定。
第五条
依照本法开始的破产程序,对债务人在中华人民共和国领域外的财产发生效力。
对外国法院作出的发生法律效力的破产案件的判决、裁定,涉及债务人在中华人民共和国领域内的财产,申请或者请求人民法院承认和执行的,人民法院依照中华人民共和国缔结或者参加的国际条约,或者按照互惠原则进行审查,认为不违反中华人民共和国法律的基本原则,不损害国家主权、安全和社会公共利益,不损害中华人民共和国领域内债权人的合法权益的,裁定承认和执行。
第六条
人民法院审理破产案件,应当依法保障企业职工的合法权益,依法追究破产企业经营管理人员的法律责任。

第二章 申请和受理
第一节 申 请
第七条
债务人有本法第二条规定的情形,可以向人民法院提出重整、和解或者破产清算申请。
债务人不能清偿到期债务,债权人可以向人民法院提出对债务人进行重整或者破产清算的申请。
企业法人已解散但未清算或者未清算完毕,资产不足以清偿债务的,依法负有清算责任的人应当向人民法院申请破产清算。
第八条 向人民法院提出破产申请,应当提交破产申请书和有关证据。
破产申请书应当载明下列事项:
(一)申请人、被申请人的基本情况;
(二)申请目的;
(三)申请的事实和理由;
(四)人民法院认为应当载明的其他事项。
债务人提出申请的,还应当向人民法院提交财产状况说明、债务清册、债权清册、有关财务会计报告、职工安置预案以及职工工资的支付和社会保险费用的缴纳情况。
第九条 人民法院受理破产申请前,申请人可以请求撤回申请。


第二节 受 理
第十条
债权人提出破产申请的,人民法院应当自收到申请之日起五日内通知债务人。债务人对申请有异议的,应当自收到人民法院的通知之日起七日内向人民法院提出。人民法院应当自异议期满之日起十日内裁定是否受理。
除前款规定的情形外,人民法院应当自收到破产申请之日起十五日内裁定是否受理。
有特殊情况需要延长前两款规定的裁定受理期限的,经上一级人民法院批准,可以延长十五日。
第十一条 人民法院受理破产申请的,应当自裁定作出之日起五日内送达申请人。
债权人提出申请的,人民法院应当自裁定作出之日起五日内送达债务人。债务人应当自裁定送达之日起十五日内,向人民法院提交财产状况说明、债务清册、债权清册、有关财务会计报告以及职工工资的支付和社会保险费用的缴纳情况。
第十二条
人民法院裁定不受理破产申请的,应当自裁定作出之日起五日内送达申请人并说明理由。申请人对裁定不服的,可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。
人民法院受理破产申请后至破产宣告前,经审查发现债务人不符合本法第二条规定情形的,可以裁定驳回申请。申请人对裁定不服的,可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。
第十三条 人民法院裁定受理破产申请的,应当同时指定管理人。
第十四条
人民法院应当自裁定受理破产申请之日起二十五日内通知已知债权人,并予以公告。
通知和公告应当载明下列事项:
(一)申请人、被申请人的名称或者姓名;
(二)人民法院受理破产申请的时间;
(三)申报债权的期限、地点和注意事项;
(四)管理人的名称或者姓名及其处理事务的地址;
(五)债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产的要求;
(六)第一次债权人会议召开的时间和地点;
(七)人民法院认为应当通知和公告的其他事项。
第十五条
自人民法院受理破产申请的裁定送达债务人之日起至破产程序终结之日,债务人的有关人员承担下列义务:
(一)妥善保管其占有和管理的财产、印章和账簿、文书等资料;
(二)根据人民法院、管理人的要求进行工作,并如实回答询问;
(三)列席债权人会议并如实回答债权人的询问;
(四)未经人民法院许可,不得离开住所地;
(五)不得新任其他企业的董事、监事、高级管理人员。
前款所称有关人员,是指企业的法定代表人;经人民法院决定,可以包括企业的财务管理人员和其他经营管理人员。
第十六条 人民法院受理破产申请后,债务人对个别债权人的债务清偿无效。
第十七条
人民法院受理破产申请后,债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。
债务人的债务人或者财产持有人故意违反前款规定向债务人清偿债务或者交付财产,使债权人受到损失的,不免除其清偿债务或者交付财产的义务。
第十八条
人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。
管理人决定继续履行合同的,对方当事人应当履行;但是,对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的,视为解除合同。
第十九条
人民法院受理破产申请后,有关债务人财产的保全措施应当解除,执行程序应当中止。
第二十条
人民法院受理破产申请后,已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止;在管理人接管债务人的财产后,该诉讼或者仲裁继续进行。
第二十一条
人民法院受理破产申请后,有关债务人的民事诉讼,只能向受理破产申请的人民法院提起。

第三章 管理人
第二十二条 管理人由人民法院指定。
债权人会议认为管理人不能依法、公正执行职务或者有其他不能胜任职务情形的,可以申请人民法院予以更换。
指定管理人和确定管理人报酬的办法,由最高人民法院规定。
第二十三条
管理人依照本法规定执行职务,向人民法院报告工作,并接受债权人会议和债权人委员会的监督。
管理人应当列席债权人会议,向债权人会议报告职务执行情况,并回答询问。
第二十四条
管理人可以由有关部门、机构的人员组成的清算组或者依法设立的律师事务所、会计师事务所、破产清算事务所等社会中介机构担任。
人民法院根据债务人的实际情况,可以在征询有关社会中介机构的意见后,指定该机构具备相关专业知识并取得执业资格的人员担任管理人。
有下列情形之一的,不得担任管理人:
(一)因故意犯罪受过刑事处罚;
(二)曾被吊销相关专业执业证书;
(三)与本案有利害关系;
(四)人民法院认为不宜担任管理人的其他情形。
个人担任管理人的,应当参加执业责任保险。
第二十五条 管理人履行下列职责:
(一)接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料;
(二)调查债务人财产状况,制作财产状况报告;
(三)决定债务人的内部管理事务;
(四)决定债务人的日常开支和其他必要开支;
(五)在第一次债权人会议召开之前,决定继续或者停止债务人的营业;
(六)管理和处分债务人的财产;
(七)代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序;
(八)提议召开债权人会议;
(九)人民法院认为管理人应当履行的其他职责。
本法对管理人的职责另有规定的,适用其规定。
第二十六条
在第一次债权人会议召开之前,管理人决定继续或者停止债务人的营业或者有本法第六十九条规定行为之一的,应当经人民法院许可。
第二十七条 管理人应当勤勉尽责,忠实执行职务。
第二十八条 管理人经人民法院许可,可以聘用必要的工作人员。
管理人的报酬由人民法院确定。债权人会议对管理人的报酬有异议的,有权向人民法院提出。
第二十九条
管理人没有正当理由不得辞去职务。管理人辞去职务应当经人民法院许可。

第四章 债务人财产
第三十条
破产申请受理时属于债务人的全部财产,以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产,为债务人财产。
第三十一条
人民法院受理破产申请前一年内,涉及债务人财产的下列行为,管理人有权请求人民法院予以撤销:
(一)无偿转让财产的;
(二)以明显不合理的价格进行交易的;
(三)对没有财产担保的债务提供财产担保的;
(四)对未到期的债务提前清偿的;
(五)放弃债权的。
第三十二条
人民法院受理破产申请前六个月内,债务人有本法第二条第一款规定的情形,仍对个别债权人进行清偿的,管理人有权请求人民法院予以撤销。但是,个别清偿使债务人财产受益的除外。
第三十三条 涉及债务人财产的下列行为无效:
(一)为逃避债务而隐匿、转移财产的;
(二)虚构债务或者承认不真实的债务的。
第三十四条
因本法第三十一条、第三十二条或者第三十三条规定的行为而取得的债务人的财产,管理人有权追回。
第三十五条
人民法院受理破产申请后,债务人的出资人尚未完全履行出资义务的,管理人应当要求该出资人缴纳所认缴的出资,而不受出资期限的限制。
第三十六条
债务人的董事、监事和高级管理人员利用职权从企业获取的非正常收入和侵占的企业财产,管理人应当追回。
第三十七条
人民法院受理破产申请后,管理人可以通过清偿债务或者提供为债权人接受的担保,取回质物、留置物。
前款规定的债务清偿或者替代担保,在质物或者留置物的价值低于被担保的债权额时,以该质物或者留置物当时的市场价值为限。
第三十八条
人民法院受理破产申请后,债务人占有的不属于债务人的财产,该财产的权利人可以通过管理人取回。但是,本法另有规定的除外。
第三十九条
人民法院受理破产申请时,出卖人已将买卖标的物向作为买受人的债务人发运,债务人尚未收到且未付清全部价款的,出卖人可以取回在运途中的标的物。但是,管理人可以支付全部价款,请求出卖人交付标的物。
第四十条
债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的,可以向管理人主张抵销。但是,有下列情形之一的,不得抵销:
(一)债务人的债务人在破产申请受理后取得他人对债务人的债权的;
(二)债权人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实,对债务人负担债务的;但是,债权人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而负担债务的除外;
(三)债务人的债务人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实,对债务人取得债权的;但是,债务人的债务人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而取得债权的除外。

第五章 破产费用和共益债务
第四十一条 人民法院受理破产申请后发生的下列费用,为破产费用:
(一)破产案件的诉讼费用;
(二)管理、变价和分配债务人财产的费用;
(三)管理人执行职务的费用、报酬和聘用工作人员的费用。
第四十二条 人民法院受理破产申请后发生的下列债务,为共益债务:
(一)因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务;
(二)债务人财产受无因管理所产生的债务;
(三)因债务人不当得利所产生的债务;
(四)为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务;
(五)管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务;
(六)债务人财产致人损害所产生的债务。
第四十三条 破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。
债务人财产不足以清偿所有破产费用和共益债务的,先行清偿破产费用。
债务人财产不足以清偿所有破产费用或者共益债务的,按照比例清偿。
债务人财产不足以清偿破产费用的,管理人应当提请人民法院终结破产程序。人民法院应当自收到请求之日起十五日内裁定终结破产程序,并予以公告。

第六章 债权申报
第四十四条
人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人,依照本法规定的程序行使权利。
第四十五条
人民法院受理破产申请后,应当确定债权人申报债权的期限。债权申报期限自人民法院发布受理破产申请公告之日起计算,最短不得少于三十日,最长不得超过三个月。
第四十六条 未到期的债权,在破产申请受理时视为到期。
附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。
第四十七条 附条件、附期限的债权和诉讼、仲裁未决的债权,债权人可以申报。
第四十八条 债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。
债务人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金,不必申报,由管理人调查后列出清单并予以公示。职工对清单记载有异议的,可以要求管理人更正;管理人不予更正的,职工可以向人民法院提起诉讼。
第四十九条
债权人申报债权时,应当书面说明债权的数额和有无财产担保,并提交有关证据。申报的债权是连带债权的,应当说明。
第五十条
连带债权人可以由其中一人代表全体连带债权人申报债权,也可以共同申报债权。
第五十一条
债务人的保证人或者其他连带债务人已经代替债务人清偿债务的,以其对债务人的求偿权申报债权。
债务人的保证人或者其他连带债务人尚未代替债务人清偿债务的,以其对债务人的将来求偿权申报债权。但是,债权人已经向管理人申报全部债权的除外。
第五十二条
连带债务人数人被裁定适用本法规定的程序的,其债权人有权就全部债权分别在各破产案件中申报债权。
第五十三条
管理人或者债务人依照本法规定解除合同的,对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。
第五十四条
债务人是委托合同的委托人,被裁定适用本法规定的程序,受托人不知该事实,继续处理委托事务的,受托人以由此产生的请求权申报债权。
第五十五条
债务人是票据的出票人,被裁定适用本法规定的程序,该票据的付款人继续付款或者承兑的,付款人以由此产生的请求权申报债权。
第五十六条
在人民法院确定的债权申报期限内,债权人未申报债权的,可以在破产财产最后分配前补充申报;但是,此前已进行的分配,不再对其补充分配。为审查和确认补充申报债权的费用,由补充申报人承担。
债权人未依照本法规定申报债权的,不得依照本法规定的程序行使权利。
第五十七条
管理人收到债权申报材料后,应当登记造册,对申报的债权进行审查,并编制债权表。
债权表和债权申报材料由管理人保存,供利害关系人查阅。
第五十八条
依照本法第五十七条规定编制的债权表,应当提交第一次债权人会议核查。
债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的,由人民法院裁定确认。
债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的,可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。

第七章 债权人会议

第一节 一般规定
第五十九条
依法申报债权的债权人为债权人会议的成员,有权参加债权人会议,享有表决权。
债权尚未确定的债权人,除人民法院能够为其行使表决权而临时确定债权额的外,不得行使表决权。
对债务人的特定财产享有担保权的债权人,未放弃优先受偿权利的,对于本法第六十一条第一款第七项、第十项规定的事项不享有表决权。
债权人可以委托代理人出席债权人会议,行使表决权。代理人出席债权人会议,应当向人民法院或者债权人会议主席提交债权人的授权委托书。
债权人会议应当有债务人的职工和工会的代表参加,对有关事项发表意见。
第六十条 债权人会议设主席一人,由人民法院从有表决权的债权人中指定。
债权人会议主席主持债权人会议。
第六十一条 债权人会议行使下列职权:
(一)核查债权;
(二)申请人民法院更换管理人,审查管理人的费用和报酬;
(三)监督管理人;
(四)选任和更换债权人委员会成员;
(五)决定继续或者停止债务人的营业;
(六)通过重整计划;
(七)通过和解协议;
(八)通过债务人财产的管理方案;
(九)通过破产财产的变价方案;
(十)通过破产财产的分配方案;
(十一)人民法院认为应当由债权人会议行使的其他职权。
债权人会议应当对所议事项的决议作成会议记录。
第六十二条
第一次债权人会议由人民法院召集,自债权申报期限届满之日起十五日内召开。
以后的债权人会议,在人民法院认为必要时,或者管理人、债权人委员会、占债权总额四分之一以上的债权人向债权人会议主席提议时召开。
第六十三条 召开债权人会议,管理人应当提前十五日通知已知的债权人。
第六十四条
债权人会议的决议,由出席会议的有表决权的债权人过半数通过,并且其所代表的债权额占无财产担保债权总额的二分之一以上。但是,本法另有规定的除外。
债权人认为债权人会议的决议违反法律规定,损害其利益的,可以自债权人会议作出决议之日起十五日内,请求人民法院裁定撤销该决议,责令债权人会议依法重新作出决议。
债权人会议的决议,对于全体债权人均有约束力。
第六十五条
本法第六十一条第一款第八项、第九项所列事项,经债权人会议表决未通过的,由人民法院裁定。
本法第六十一条第一款第十项所列事项,经债权人会议二次表决仍未通过的,由人民法院裁定。
对前两款规定的裁定,人民法院可以在债权人会议上宣布或者另行通知债权人。
第六十六条
债权人对人民法院依照本法第六十五条第一款作出的裁定不服的,债权额占无财产担保债权总额二分之一以上的债权人对人民法院依照本法第六十五条第二款作出的裁定不服的,可以自裁定宣布之日或者收到通知之日起十五日内向该人民法院申请复议。复议期间不停止裁定的执行。

第二节 债权人委员会
第六十七条
债权人会议可以决定设立债权人委员会。债权人委员会由债权人会议选任的债权人代表和一名债务人的职工代表或者工会代表组成。债权人委员会成员不得超过九人。
债权人委员会成员应当经人民法院书面决定认可。
第六十八条 债权人委员会行使下列职权:
(一)监督债务人财产的管理和处分;
(二)监督破产财产分配;
(三)提议召开债权人会议;
(四)债权人会议委托的其他职权。
债权人委员会执行职务时,有权要求管理人、债务人的有关人员对其职权范围内的事务作出说明或者提供有关文件。
管理人、债务人的有关人员违反本法规定拒绝接受监督的,债权人委员会有权就监督事项请求人民法院作出决定;人民法院应当在五日内作出决定。
第六十九条 管理人实施下列行为,应当及时报告债权人委员会:
(一)涉及土地、房屋等不动产权益的转让;
(二)探矿权、采矿权、知识产权等财产权的转让;
(三)全部库存或者营业的转让;
(四)借款;
(五)设定财产担保;
(六)债权和有价证券的转让;
(七)履行债务人和对方当事人均未履行完毕的合同;
(八)放弃权利;
(九)担保物的取回;
(十)对债权人利益有重大影响的其他财产处分行为。
未设立债权人委员会的,管理人实施前款规定的行为应当及时报告人民法院。

第八章 重 整

第一节 重整申请和重整期间
第七十条
债务人或者债权人可以依照本法规定,直接向人民法院申请对债务人进行重整。
债权人申请对债务人进行破产清算的,在人民法院受理破产申请后、宣告债务人破产前,债务人或者出资额占债务人注册资本十分之一以上的出资人,可以向人民法院申请重整。
第七十一条
人民法院经审查认为重整申请符合本法规定的,应当裁定债务人重整,并予以公告。
第七十二条 自人民法院裁定债务人重整之日起至重整程序终止,为重整期间。
第七十三条
在重整期间,经债务人申请,人民法院批准,债务人可以在管理人的监督下自行管理财产和营业事务。
有前款规定情形的,依照本法规定已接管债务人财产和营业事务的管理人应当向债务人移交财产和营业事务,本法规定的管理人的职权由债务人行使。
第七十四条
管理人负责管理财产和营业事务的,可以聘任债务人的经营管理人员负责营业事务。
第七十五条
在重整期间,对债务人的特定财产享有的担保权暂停行使。但是,担保物有损坏或者价值明显减少的可能,足以危害担保权人权利的,担保权人可以向人民法院请求恢复行使担保权。
在重整期间,债务人或者管理人为继续营业而借款的,可以为该借款设定担保。
第七十六条
债务人合法占有的他人财产,该财产的权利人在重整期间要求取回的,应当符合事先约定的条件。
第七十七条 在重整期间,债务人的出资人不得请求投资收益分配。
在重整期间,债务人的董事、监事、高级管理人员不得向第三人转让其持有的债务人的股权。但是,经人民法院同意的除外。
第七十八条
在重整期间,有下列情形之一的,经管理人或者利害关系人请求,人民法院应当裁定终止重整程序,并宣告债务人破产:
(一)债务人的经营状况和财产状况继续恶化,缺乏挽救的可能性;
(二)债务人有欺诈、恶意减少债务人财产或者其他显著不利于债权人的行为;
(三)由于债务人的行为致使管理人无法执行职务。

第二节 重整计划的制定和批准
第七十九条
债务人或者管理人应当自人民法院裁定债务人重整之日起六个月内,同时向人民法院和债权人会议提交重整计划草案。
前款规定的期限届满,经债务人或者管理人请求,有正当理由的,人民法院可以裁定延期三个月。
债务人或者管理人未按期提出重整计划草案的,人民法院应当裁定终止重整程序,并宣告债务人破产。
第八十条 债务人自行管理财产和营业事务的,由债务人制作重整计划草案。
管理人负责管理财产和营业事务的,由管理人制作重整计划草案。
第八十一条 重整计划草案应当包括下列内容:
(一)债务人的经营方案;
(二)债权分类;
(三)债权调整方案;
(四)债权受偿方案;
(五)重整计划的执行期限;
(六)重整计划执行的监督期限;
(七)有利于债务人重整的其他方案。
第八十二条
下列各类债权的债权人参加讨论重整计划草案的债权人会议,依照下列债权分类,分组对重整计划草案进行表决:
(一)对债务人的特定财产享有担保权的债权;
(二)债务人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金;
(三)债务人所欠税款;
(四)普通债权。
人民法院在必要时可以决定在普通债权组中设小额债权组对重整计划草案进行表决。
第八十三条
重整计划不得规定减免债务人欠缴的本法第八十二条第一款第二项规定以外的社会保险费用;该项费用的债权人不参加重整计划草案的表决。
第八十四条
人民法院应当自收到重整计划草案之日起三十日内召开债权人会议,对重整计划草案进行表决。
出席会议的同一表决组的债权人过半数同意重整计划草案,并且其所代表的债权额占该组债权总额的三分之二以上的,即为该组通过重整计划草案。
债务人或者管理人应当向债权人会议就重整计划草案作出说明,并回答询问。
第八十五条 债务人的出资人代表可以列席讨论重整计划草案的债权人会议。
重整计划草案涉及出资人权益调整事项的,应当设出资人组,对该事项进行表决。
第八十六条 各表决组均通过重整计划草案时,重整计划即为通过。
自重整计划通过之日起十日内,债务人或者管理人应当向人民法院提出批准重整计划的申请。人民法院经审查认为符合本法规定的,应当自收到申请之日起三十日内裁定批准,终止重整程序,并予以公告。
第八十七条
部分表决组未通过重整计划草案的,债务人或者管理人可以同未通过重整计划草案的表决组协商。该表决组可以在协商后再表决一次。双方协商的结果不得损害其他表决组的利益。
未通过重整计划草案的表决组拒绝再次表决或者再次表决仍未通过重整计划草案,但重整计划草案符合下列条件的,债务人或者管理人可以申请人民法院批准重整计划草案:
(一)按照重整计划草案,本法第八十二条第一款第一项所列债权就该特定财产将获得全额清偿,其因延期清偿所受的损失将得到公平补偿,并且其担保权未受到实质性损害,或者该表决组已经通过重整计划草案;
(二)按照重整计划草案,本法第八十二条第一款第二项、第三项所列债权将获得全额清偿,或者相应表决组已经通过重整计划草案;
(三)按照重整计划草案,普通债权所获得的清偿比例,不低于其在重整计划草案被提请批准时依照破产清算程序所能获得的清偿比例,或者该表决组已经通过重整计划草案;
(四)重整计划草案对出资人权益的调整公平、公正,或者出资人组已经通过重整计划草案;
(五)重整计划草案公平对待同一表决组的成员,并且所规定的债权清偿顺序不违反本法第一百一十三条的规定;
(六)债务人的经营方案具有可行性。
人民法院经审查认为重整计划草案符合前款规定的,应当自收到申请之日起三十日内裁定批准,终止重整程序,并予以公告。
第八十八条
重整计划草案未获得通过且未依照本法第八十七条的规定获得批准,或者已通过的重整计划未获得批准的,人民法院应当裁定终止重整程序,并宣告债务人破产。

第三节 重整计划的执行
第八十九条 重整计划由债务人负责执行。
人民法院裁定批准重整计划后,已接管财产和营业事务的管理人应当向债务人移交财产和营业事务。
第九十条
自人民法院裁定批准重整计划之日起,在重整计划规定的监督期内,由管理人监督重整计划的执行。
在监督期内,债务人应当向管理人报告重整计划执行情况和债务人财务状况。
第九十一条
监督期届满时,管理人应当向人民法院提交监督报告。自监督报告提交之日起,管理人的监督职责终止。
管理人向人民法院提交的监督报告,重整计划的利害关系人有权查阅。
经管理人申请,人民法院可以裁定延长重整计划执行的监督期限。
第九十二条 经人民法院裁定批准的重整计划,对债务人和全体债权人均有约束力。
债权人未依照本法规定申报债权的,在重整计划执行期间不得行使权利;在重整计划执行完毕后,可以按照重整计划规定的同类债权的清偿条件行使权利。
债权人对债务人的保证人和其他连带债务人所享有的权利,不受重整计划的影响。
第九十三条
债务人不能执行或者不执行重整计划的,人民法院经管理人或者利害关系人请求,应当裁定终止重整计划的执行,并宣告债务人破产。
人民法院裁定终止重整计划执行的,债权人在重整计划中作出的债权调整的承诺失去效力。债权人因执行重整计划所受的清偿仍然有效,债权未受清偿的部分作为破产债权。
前款规定的债权人,只有在其他同顺位债权人同自己所受的清偿达到同一比例时,才能继续接受分配。
有本条第一款规定情形的,为重整计划的执行提供的担保继续有效。
第九十四条
按照重整计划减免的债务,自重整计划执行完毕时起,债务人不再承担清偿责任。

第九章 和 解
第九十五条
债务人可以依照本法规定,直接向人民法院申请和解;也可以在人民法院受理破产申请后、宣告债务人破产前,向人民法院申请和解。
债务人申请和解,应当提出和解协议草案。
第九十六条
人民法院经审查认为和解申请符合本法规定的,应当裁定和解,予以公告,并召集债权人会议讨论和解协议草案。
对债务人的特定财产享有担保权的权利人,自人民法院裁定和解之日起可以行使权利。
第九十七条
债权人会议通过和解协议的决议,由出席会议的有表决权的债权人过半数同意,并且其所代表的债权额占无财产担保债权总额的三分之二以上。
第九十八条
债权人会议通过和解协议的,由人民法院裁定认可,终止和解程序,并予以公告。管理人应当向债务人移交财产和营业事务,并向人民法院提交执行职务的报告。
第九十九条
和解协议草案经债权人会议表决未获得通过,或者已经债权人会议通过的和解协议未获得人民法院认可的,人民法院应当裁定终止和解程序,并宣告债务人破产。
第一百条 经人民法院裁定认可的和解协议,对债务人和全体和解债权人均有约束力。
和解债权人是指人民法院受理破产申请时对债务人享有无财产担保债权的人。
和解债权人未依照本法规定申报债权的,在和解协议执行期间不得行使权利;在和解协议执行完毕后,可以按照和解协议规定的清偿条件行使权利。
第一百零一条
和解债权人对债务人的保证人和其他连带债务人所享有的权利,不受和解协议的影响。
第一百零二条 债务人应当按照和解协议规定的条件清偿债务。
第一百零三条
因债务人的欺诈或者其他违法行为而成立的和解协议,人民法院应当裁定无效,并宣告债务人破产。
有前款规定情形的,和解债权人因执行和解协议所受的清偿,在其他债权人所受清偿同等比例的范围内,不予返还。
第一百零四条
债务人不能执行或者不执行和解协议的,人民法院经和解债权人请求,应当裁定终止和解协议的执行,并宣告债务人破产。
人民法院裁定终止和解协议执行的,和解债权人在和解协议中作出的债权调整的承诺失去效力。和解债权人因执行和解协议所受的清偿仍然有效,和解债权未受清偿的部分作为破产债权。
前款规定的债权人,只有在其他债权人同自己所受的清偿达到同一比例时,才能继续接受分配。
有本条第一款规定情形的,为和解协议的执行提供的担保继续有效。
第一百零五条
人民法院受理破产申请后,债务人与全体债权人就债权债务的处理自行达成协议的,可以请求人民法院裁定认可,并终结破产程序。
第一百零六条
按照和解协议减免的债务,自和解协议执行完毕时起,债务人不再承担清偿责任。

第十章 破产清算

第一节 破产宣告
第一百零七条
人民法院依照本法规定宣告债务人破产的,应当自裁定作出之日起五日内送达债务人和管理人,自裁定作出之日起十日内通知已知债权人,并予以公告。
债务人被宣告破产后,债务人称为破产人,债务人财产称为破产财产,人民法院受理破产申请时对债务人享有的债权称为破产债权。
第一百零八条
破产宣告前,有下列情形之一的,人民法院应当裁定终结破产程序,并予以公告:
(一)第三人为债务人提供足额担保或者为债务人清偿全部到期债务的;
(二)债务人已清偿全部到期债务的。
第一百零九条
对破产人的特定财产享有担保权的权利人,对该特定财产享有优先受偿的权利。
第一百一十条
享有本法第一百零九条规定权利的债权人行使优先受偿权利未能完全受偿的,其未受偿的债权作为普通债权;放弃优先受偿权利的,其债权作为普通债权。

第二节 变价和分配
第一百一十一条 管理人应当及时拟订破产财产变价方案,提交债权人会议讨论。
管理人应当按照债权人会议通过的或者人民法院依照本法第六十五条第一款规定裁定的破产财产变价方案,适时变价出售破产财产。
第一百一十二条
变价出售破产财产应当通过拍卖进行。但是,债权人会议另有决议的除外。
破产企业可以全部或者部分变价出售。企业变价出售时,可以将其中的无形资产和其他财产单独变价出售。
按照国家规定不能拍卖或者限制转让的财产,应当按照国家规定的方式处理。
第一百一十三条 破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后,依照下列顺序清偿:
(一)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金;
(二)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;
(三)普通破产债权。
破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的,按照比例分配。
破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。
第一百一十四条
破产财产的分配应当以货币分配方式进行。但是,债权人会议另有决议的除外。
第一百一十五条 管理人应当及时拟订破产财产分配方案,提交债权人会议讨论。
破产财产分配方案应当载明下列事项:
(一)参加破产财产分配的债权人名称或者姓名、住所;
(二)参加破产财产分配的债权额;
(三)可供分配的破产财产数额;
(四)破产财产分配的顺序、比例及数额;
(五)实施破产财产分配的方法。
债权人会议通过破产财产分配方案后,由管理人将该方案提请人民法院裁定认可。
第一百一十六条 破产财产分配方案经人民法院裁定认可后,由管理人执行。
管理人按照破产财产分配方案实施多次分配的,应当公告本次分配的财产额和债权额。管理人实施最后分配的,应当在公告中指明,并载明本法第一百一十七条第二款规定的事项。
第一百一十七条 对于附生效条件或者解除条件的债权,管理人应当将其分配额提存。
管理人依照前款规定提存的分配额,在最后分配公告日,生效条件未成就或者解除条件成就的,应当分配给其他债权人;在最后分配公告日,生效条件成就或者解除条件未成就的,应当交付给债权人。
第一百一十八条
债权人未受领的破产财产分配额,管理人应当提存。债权人自最后分配公告之日起满二个月仍不领取的,视为放弃受领分配的权利,管理人或者人民法院应当将提存的分配额分配给其他债权人。
第一百一十九条
破产财产分配时,对于诉讼或者仲裁未决的债权,管理人应当将其分配额提存。自破产程序终结之日起满二年仍不能受领分配的,人民法院应当将提存的分配额分配给其他债权人。

第三节 破产程序的终结
第一百二十条
破产人无财产可供分配的,管理人应当请求人民法院裁定终结破产程序。
管理人在最后分配完结后,应当及时向人民法院提交破产财产分配报告,并提请人民法院裁定终结破产程序。
人民法院应当自收到管理人终结破产程序的请求之日起十五日内作出是否终结破产程序的裁定。裁定终结的,应当予以公告。
第一百二十一条
管理人应当自破产程序终结之日起十日内,持人民法院终结破产程序的裁定,向破产人的原登记机关办理注销登记。
第一百二十二条
管理人于办理注销登记完毕的次日终止执行职务。但是,存在诉讼或者仲裁未决情况的除外。
第一百二十三条
自破产程序依照本法第四十三条第四款或者第一百二十条的规定终结之日起二年内,有下列情形之一的,债权人可以请求人民法院按照破产财产分配方案进行追加分配:
(一)发现有依照本法第三十一条、第三十二条、第三十三条、第三十六条规定应当追回的财产的;
(二)发现破产人有应当供分配的其他财产的。
有前款规定情形,但财产数量不足以支付分配费用的,不再进行追加分配,由人民法院将其上交国库。
第一百二十四条
破产人的保证人和其他连带债务人,在破产程序终结后,对债权人依照破产清算程序未受清偿的债权,依法继续承担清偿责任。

第十一章 法律责任
第一百二十五条
企业董事、监事或者高级管理人员违反忠实义务、勤勉义务,致使所在企业破产的,依法承担民事责任。
有前款规定情形的人员,自破产程序终结之日起三年内不得担任任何企业的董事、监事、高级管理人员。
第一百二十六条
有义务列席债权人会议的债务人的有关人员,经人民法院传唤,无正当理由拒不列席债权人会议的,人民法院可以拘传,并依法处以罚款。债务人的有关人员违反本法规定,拒不陈述、回答,或者作虚假陈述、回答的,人民法院可以依法处以罚款。
第一百二十七条
债务人违反本法规定,拒不向人民法院提交或者提交不真实的财产状况说明、债务清册、债权清册、有关财务会计报告以及职工工资的支付情况和社会保险费用的缴纳情况的,人民法院可以对直接责任人员依法处以罚款。
债务人违反本法规定,拒不向管理人移交财产、印章和账簿、文书等资料的,或者伪造、销毁有关财产证据材料而使财产状况不明的,人民法院可以对直接责任人员依法处以罚款。
第一百二十八条
债务人有本法第三十一条、第三十二条、第三十三条规定的行为,损害债权人利益的,债务人的法定代表人和其他直接责任人员依法承担赔偿责任。
第一百二十九条
债务人的有关人员违反本法规定,擅自离开住所地的,人民法院可以予以训诫、拘留,可以依法并处罚款。
第一百三十条
管理人未依照本法规定勤勉尽责,忠实执行职务的,人民法院可以依法处以罚款;给债权人、债务人或者第三人造成损失的,依法承担赔偿责任。
第一百三十一条 违反本法规定,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十二章 附 则
第一百三十二条
本法施行后,破产人在本法公布之日前所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金,依照本法第一百一十三条的规定清偿后不足以清偿的部分,以本法第一百零九条规定的特定财产优先于对该特定财产享有担保权的权利人受偿。
第一百三十三条
在本法施行前国务院规定的期限和范围内的国有企业实施破产的特殊事宜,按照国务院有关规定办理。
第一百三十四条
商业银行、证券公司、保险公司等金融机构有本法第二条规定情形的,国务院金融监督管理机构可以向人民法院提出对该金融机构进行重整或者破产清算的申请。国务院金融监督管理机构依法对出现重大经营风险的金融机构采取接管、托管等措施的,可以向人民法院申请中止以该金融机构为被告或者被执行人的民事诉讼程序或者执行程序。
金融机构实施破产的,国务院可以依据本法和其他有关法律的规定制定实施办法。
第一百三十五条
其他法律规定企业法人以外的组织的清算,属于破产清算的,参照适用本法规定的程序。
第一百三十六条
本法自2007年6月1日起施行,《中华人民共和国企业破产法(试行)》同时废止。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/ec97126039e5a5d88db10d9f.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

承租人在租房过程中如何杀价?

承租人看到如意的房子,不要忙着交租金。作为承租人,可以试着使用以下的方法和技巧帮你省省钱:
(1)不要表露你对房子有好感;
(2)告知房东已看中其他出租的房子且已付了定金,但也喜欢此房屋,是否能再便宜点儿补偿已付出不能退的定金;
(3)不停找房子的缺点要求降价;
(4)以配套设备不足为由,要求降价,或配齐;
(5)告之自己很满意,但家人有其他的想法,希望便宜点可以解决问题;
(6)带着现金,说只要价钱合适马上付定金或签约;
(7)实在谈不下去,抬腿就走,让出租方担心失去你这个准房客;
(8)用其他房子的价格做比较,要求再减价;
(9)以自己的经济能力不够作为理由,要求再便宜一点儿;
(10)与房东成为好朋友,尽量争取拿到最优惠的价格;
(11)看多处不同的房子,声东击西探知更便宜的价格。

  记住,房主也希望快点把房子租出去。如果你的时间不急,拖延谈判的时间,慢慢磨。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/03e5b5f264656914b17ec547.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

在房屋租赁过程中,承租人应当了解出租房屋哪些权利状态?

房屋的所有权和使用权是在房屋交易中经常见到的两种权利状态。同一房屋,在交易中交易的可能是所有权,也可能是使用权,也可能是他项权利,如典权、抵押权、租赁权等。故在房屋租赁过程中,承租人在租赁合意的房屋前,应当了解承租房屋的权利状态。通常情况下,承租人应当了解承租房屋如下的权利状态:

  (一)房屋的所有权

  房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了该房屋在法律允许范围内的一切权利。取得房屋所有权的方式有很多,一般包括:(1)依法新建的房屋;(2)添附的房屋,如翻建、扩建、加层等;(3)通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋;(4)继承或受遗赠的房屋。前两种方式称为公民房屋所有权原始取得方式,即直接根据法律的规定取得的所有权;后两种方式称为公民房屋所有权继受取得,即公民通过某种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。

  承租人在了解承租房屋所有权的过程中,可以要求出租人出示《房屋所有权证》和身份证明,核实该证书上载明的户主是否与出租人一致。承租人亦可以到承租房屋所在地的房地产管理部门查询承租房屋所有权的状态。

  (二)房屋的使用权

  房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等,它包含在房屋的所有权之中。

  (三)房屋的他项权利

  房屋的他项权利,是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。

  (1)典权

  所谓典权,是指房屋所有权拥有者将其房屋典当给他人以获得利益的权利。房屋典当是指承典人用价款从房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行为。承典人与出典人(房屋所有人)签订典契,约定回赎期限(即存续期),一般期限是3年到10年不等。到期由出典人还清典价,赎回房屋。典价无利息,房屋无租金。典契中一般规定,到期不赎的,由承典人改典为买;也可经双方协商,续期再典。承典人除占有房屋供自己使用外,在典权存续期内,还可以将房屋转典,或出租给他人,并且可以将典权作为抵押权的标的物。可见,被典当的房屋亦是可以用于出租的。因此,承租人在承租房屋时,发现承租房屋被典当,其应当与承典人签订房屋租赁合同,并向承典人支付房屋租金。

  (2)抵押权

  抵押权是指房屋所有权人将其房屋抵押给他人的权利。房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房屋拍卖所得的价款优先受偿。根据法律的规定,抵押人出租抵押房屋时,应当取得抵押权人的同意。因此,承租人承租的房屋已被抵押,在与出租人签订房屋租赁合同时,一定要让出租人出示抵押权人同意出租的书面证明。而且承租人也应当查看房屋抵押合同的内容,特别是抵押期限,如果房屋抵押期限临近,房屋的所有权人经济状况一般,有可能逾期无法偿还债务,需要变卖抵押的房屋用于偿还债务时,建议承租人不要考虑承租此房屋,虽然"买卖不破租赁",但其中复杂的关系,无法实现当初承租房屋居住的初衷和安宁。

  (3)租赁权

  租赁权,是指房屋所有权人将其房屋租赁给他人使用的权利。房屋租赁,是指房屋的所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人支付租金的行为。承租人取得房屋使用权后,未经出租人同意不得随便处置所承租的房屋,除非租赁合同另有规定,否则就是违法行为。在实践中,二手房东出租房屋的现象时常发生。通常情况下,二手房东将房屋承租下来,之后开始进行转租,从中牟取非法利益。更为严重的是,有些二手房东将房屋承租下来后,仅仅向房屋原产权人支付3个月的租金,在进行转租时,却向后一承租人收取一年的租金和押金,之后就卷铺走人、逃之夭夭。据此,承租人在租赁房屋时,一定要查验自己承租的房屋是否已被出租。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/019b6897fc9ac76a54fb9647.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

房屋承租人在签订租赁合同前看房时,应当注意哪些问题?

在日常生活中,有许多承租人好不容易找到一处看似不错的房子,可住的时间一长就会发现诸如水道老堵、电压不足、热水器出水不痛快等问题。这些琐事的不断发生给承租人带来了多多少少的麻烦,其实看房时如果细心些,是完全可以避免的。因此,建议房屋承租人在签订房屋租赁合同前看房时,需要注意以下几个方面的问题:

  (1)关注房屋的门窗

  看房时第一件事就是要关注房屋的门窗,看是不是有防盗门,这里要注意一些老式的防盗门,它们根本不具备防盗功能,像钢管焊接成的那种就是这样,所以,你可以要求业主把门换成新的防盗门,这样才有保障。其次,是要看窗户的密闭是否完好,尤其是租住一、二层的承租人一定要仔细把关,检查所有窗户是否都能关严,所有的插销是否都能插上,检查防护栏有没有开焊,有没有被折断的隐患,如果有必要还是请业主一同加固,以防后患。

  (2)检查上下水和电路人户状况

  20世纪80年代前后有不少楼房,因为上下水管道长年使用,输电线路设计功率低、线路老化等,所以经常出现下水道频繁堵塞、上水水压不够、大功率家用电器无法正常开启、电路跳闸的现象。根据这种情况,在看房时第一要注意上下水的通畅,特别是选择一楼和顶层时。一般水压不足顶层最受影响,下水不畅则一层会经常返水,所以一定要注意。其二就是要查看房屋的入户电路。现在基本所有的老城区都已经对原有老化的电路进行了改造,如果人户电表为插卡式的,那就尽可以放心使用了,如果不是,你可要多加考虑了。

  (3)房龄有讲究

  一般来说,越新的房子越好出租。因为旧房子会牵涉厨卫用品的好坏、电路是否正常、水管是否漏水等问题,所以,一些承租者对房龄的要求还相当严格,最好租的是房龄在3一8年的房子,因为这些房子一般都位于成熟小区,而且家中的装修或家电也还可以用,房屋租价也相对较低。

  (4)家电很重要

  有无家电对房子租价的影响日益明显,因为现在承租房子的一批人希望在租房内享受到较高的生活质量。所以,出租房中有无家电,在很大程度上影响其出租价格的高低。据房产中介所的工作人员介绍,如果出租房中家电一应俱全,则可以多租两三百兀。

  (5)到底谁来交物业费

  如果合同中并无特殊约定,就由出租人交纳,但是如果双方在合同中约定由承租人来交,那么承租人就得按照合同约定交物业服务费了。城市中高档小区一年的物业费一般可等于一个月的房租,承租人需仔细核算筹划,不能忽略。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/a6a53d8dd003c315b21bba47.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

房屋承租人在签订租赁合同前看房时,应当注意哪些问题?

在日常生活中,有许多承租人好不容易找到一处看似不错的房子,可住的时间一长就会发现诸如水道老堵、电压不足、热水器出水不痛快等问题。这些琐事的不断发生给承租人带来了多多少少的麻烦,其实看房时如果细心些,是完全可以避免的。因此,建议房屋承租人在签订房屋租赁合同前看房时,需要注意以下几个方面的问题:

  (1)关注房屋的门窗

  看房时第一件事就是要关注房屋的门窗,看是不是有防盗门,这里要注意一些老式的防盗门,它们根本不具备防盗功能,像钢管焊接成的那种就是这样,所以,你可以要求业主把门换成新的防盗门,这样才有保障。其次,是要看窗户的密闭是否完好,尤其是租住一、二层的承租人一定要仔细把关,检查所有窗户是否都能关严,所有的插销是否都能插上,检查防护栏有没有开焊,有没有被折断的隐患,如果有必要还是请业主一同加固,以防后患。

  (2)检查上下水和电路人户状况

  20世纪80年代前后有不少楼房,因为上下水管道长年使用,输电线路设计功率低、线路老化等,所以经常出现下水道频繁堵塞、上水水压不够、大功率家用电器无法正常开启、电路跳闸的现象。根据这种情况,在看房时第一要注意上下水的通畅,特别是选择一楼和顶层时。一般水压不足顶层最受影响,下水不畅则一层会经常返水,所以一定要注意。其二就是要查看房屋的入户电路。现在基本所有的老城区都已经对原有老化的电路进行了改造,如果人户电表为插卡式的,那就尽可以放心使用了,如果不是,你可要多加考虑了。

  (3)房龄有讲究

  一般来说,越新的房子越好出租。因为旧房子会牵涉厨卫用品的好坏、电路是否正常、水管是否漏水等问题,所以,一些承租者对房龄的要求还相当严格,最好租的是房龄在3一8年的房子,因为这些房子一般都位于成熟小区,而且家中的装修或家电也还可以用,房屋租价也相对较低。

  (4)家电很重要

  有无家电对房子租价的影响日益明显,因为现在承租房子的一批人希望在租房内享受到较高的生活质量。所以,出租房中有无家电,在很大程度上影响其出租价格的高低。据房产中介所的工作人员介绍,如果出租房中家电一应俱全,则可以多租两三百兀。

  (5)到底谁来交物业费

  如果合同中并无特殊约定,就由出租人交纳,但是如果双方在合同中约定由承租人来交,那么承租人就得按照合同约定交物业服务费了。城市中高档小区一年的物业费一般可等于一个月的房租,承租人需仔细核算筹划,不能忽略。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/a6a53d8dd003c315b21bba47.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

房屋承租人如何才能租到合适的房子?

很多人一想到租房就头疼,觉得无从下手,其实租房子还是很有规律可循的。要想租到合适的房子。一般来说,都少不了以下几个步骤:

  (1)在租房之前,多了解一下当地的地理位置和租赁市场情况。如大致的租房价格,出租的热点位置在哪里,自己想要租房的位置的周围环境如何,方圆一带的价位如何,有哪些公共交通设施。

  (2)分析一下自己的需求情况,是位置最重要还是价格最重要。住房最讲究的就是地段,承租人应从自己经常使用的交通工具出发,尽量选择交通便捷的地点居住,以利于今后的工作和生活。如果平常乘坐公交车上班或外出,应选择公交线路较多、距离上班地点转车次数较少的地点租赁住房。如果驾驶自己的汽车上班或外出,则要尽量选择有停车点、道路通畅、路况好的地点居住。如果找不到自己满意的房子,还可以考虑交通便利但位置相对较远的房子。

  (3)在自己比较陌生的环境里找房子,最好通过中介机构。因为中介机构可以提供非常完备的租赁合同,有利于保护您的合法权益,但是在选择中介机构的时候,也请您事先了解一下中介机构的可靠度和信誉度。在多方收集了中介机构相关信息的情况下,选择一家或两家可靠的,在自己亲自接触后,再决定是否可以委托。

  (4)租房时,要尽量多跑几家,多做比较,优中选优,同时住房的环境和治安状况也是不可忽略的因素。承租人如果追求较好的居住环境,应选择那些绿化率高、环境整洁、各种配套设施齐全的小区居住。出于对财产和人身安全的考虑,承租人还可以向出租人及附近的其他居民打听这一地区的治安情况和物业管理公司的保安措施是否完善。

  (5)租房时,不要急于交订金或租金,最好从正反两方面来考虑自己的决定。当然,有个人在旁边参谋一下会更好。如果房主要求一年一付房租或者要求付大笔的订金,这种情况就要特别小心,以防租房陷阱。

  (6)租房合同宜细不宜粗,尽量选择管理部门提供的合同范本。如果合同由出租方提供,则要特别注意对方的免责条款。为了讨价还价,租房者可以把租期说得长一些,但一次性交纳的租金还是越少越好。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/2f982909f9498ac83ac76346.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

房屋出租人在向外来务工人员出租房屋时,应当履行哪些义务?

房屋出租人在向外来流动人员出租房屋时,除了必须获得房地产管理机关核发的《房屋租赁许可证》外,其出租的房屋还应当具备基本生活设施,符合安全防范要求。通常情况下,房屋出租人在向外来人员出租房屋时,应当履行下列义务:

  (1)在房屋出租前,应当向房屋所在地的公安派出所申领《房屋租赁治安许可证》。凡需申领许可证的,出租人必须持本人身份证和房屋证明,向所在地派出所提出申请。当事人填写申请表后,在设立管理站的居委会(村)签署意见后交派出所审批。具体办理手续是,在出租房屋之前,出租人持出租房屋申请表、房屋所有权证或者其他合法的房屋证明及身份证明,向房屋所在地的公安派出所提出申请,申领《房屋租赁治安许可证》。当符合条件的《房屋租赁治安许可证》申请获得批准后,由派出所与房屋出租申请人签订《房屋租赁治安责任协议书》。同时,派出所发给出租人《房屋租赁治安许可证》、《房屋租赁牌》、《租赁人员登记簿》、《租赁人员登记表》。

  (2)出租房屋前,出租人应当查验承租人的有效身份证件,填写由公安部门统一制作的登记簿。

  (3)向承租人进行必要的安全、卫生等知识的宣传,督促承租人及时办理暂住登记或者申领暂住证,办理计划生育验证手续和接受卫生防疫健康检查。

  (4)依法纳税。

  (5)发现承租人有违法行为的,应当及时向有关部门报告。

  (6)遵守房屋租赁的其他有关规定。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/2660e9ef31686711fcfa3c46.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

在房屋租赁关系中,承租人有哪些主要权利和义务?

在房屋租赁关系中,承租人有哪些主要权利和义务?

  通常情况下,在房屋租赁关系中,承租人享有如下的权利、应履行如下的义务:

  (1)出租人未按照租赁合同约定的时间向承租人交付房屋的,房屋承租人可以催告出租人在合理期限内交付,逾期仍未交付的,承租人可以解除租赁合同。交付的房屋不符合租赁合同约定,致使不能实现租赁目的的,承租人可以解除租赁合同。房屋在交付时存在缺陷,影响承租人正常使用的,承租人可以要求出租人限期修复或者减少租金;危及承租人安全的,承租人可以随时解除租赁合同。

  (2)承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋,并遵守国家和本地区有关房屋使用和物业管理的规定。承租人发现房屋损坏的,应当及时通知出租人予以修复。因承租人的原因造成房屋损坏的,承租人应当负责修复。承租人需改变房屋用途的,应当书面征得出租人同意,其中依法须经有关部门批准的,应当由出租人或出租人委托承租人报有关部门批准。承租人应当对出租人检查出租房屋的使用情况予以配合。

  (3)承租人装修房屋或者增设附属设施的,应当书面征得出租人同意,并与出租人协商确定增设的附属设施的归属及维修责任,其中依法须经有关部门批准的,出租人如果委托承租人办理,承租人应当向有关部门办理批准手续。

  (4)承租人应当按照租赁合同的约定支付租金,延期支付租金的,应当支付违约金。

  (5)承租人使用发生的水、电、煤、通信、空调等费用,由承租人承担,但租赁合同另有约定的,从其约定。

  (6)承租人使用房屋获得的收益归承租人所有,但租赁合同另有约定的,从其约定。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/b66b3589c735f7b40e244476.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

在房屋租赁关系中,出租人有哪些主要权利和义务?

在房屋租赁关系中,出租人有哪些主要权利和义务?

  通常情况下,在房屋租赁关系中,出租人享有如下的权利,应履行如下的义务:

  (1)出租人应当按照租赁合同约定的时间向承租人交付房屋。房屋出租人交付的房屋应当符合租赁合同约定并处于正常的可使用状态。

  (2)出租前已经设定抵押或者房屋所有权一经查封、扣押、监管或者其他形式限制转移的,房屋出租人应当书面告知承租人。

  (3)出租非独立成套的房屋,出租人应当在租赁合同中明确承租人使用房屋合用部位的范围、条件和要求,承租人与相邻房屋承租人、使用人对合用部分的使用产生争议的,出租人应当与相邻房屋承租人、使用人协商处理。

  (4)出租人应当按照租赁合同的约定收取租金,除租赁合同另有约定外,不得向承租人收取其他费用。除公有住房外,出租人可以与承租人约定收取租赁保证金。

  (5)出租人应当定期对房屋进行养护,使房屋处于正常的可使用状态,房屋出租人养护和维修房屋时,应当采取措施减少对承租人使用房屋的影响。

  (6)租赁关系终止时,出租人有权收回房屋,承租人未经出租人同意逾期返还房屋的,出租人有权收取房屋使用费。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/19f24723cb30ae4993580776.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

在房屋租赁关系中,出租人对租赁物承担哪些瑕疵担保责任?

在房屋租赁关系中,出租人对租赁物的瑕疵担保责任具体包括:

  (1)租赁物在交付时须符合约定的用途,具有品质完整的使用价值,使承租人能够正常使用。例如,为营业而租赁的房屋,出租人交付的房屋应适于营业;电脑系统能够正常地设定程序、进行文字编辑和处理以及上网使用;电冰箱能够正常地制冷并起到储藏的作用等。

  (2)在整个租赁期间,出租人应保持租赁物合乎约定的用途。这一义务是由租赁的持续性合同性质决定的。一旦租赁物非因承租人方面的事由发生毁损,而不再合乎约定的使用,出租人即应加以修缮,回复其原来的质态。出租人如不能及时予以维修,承租人可以自行维修,维修的费用应由出租人负担。

  如租赁物有使承租人不能进行正常使用收益的瑕疵,出租人即应承担责任,承租人可解除合同或请求减少租金。租赁物的瑕疵于交付租赁物前或于交付时既已存在,且其危及承租人的安全或健康,即使承租人在订立合同时已知道租赁物存在瑕疵或已抛弃解除合同权利的,承租人仍可以解除合同;法律之所以赋予承租人以合同解除权,原因在于:生命权和健康权是公民最基本的人格权,因而即使在订立合同之初当事人放弃了解约权或已经知道租赁物上存在瑕疵,法律仍然从保护当事人生命健康权的角度出发,允许承租人解除合同。承租人的解除合同权为单方解除,只需有承租人一方的意思表示即可生效,无须出租人同意。如果租赁物交付后租赁关系存续中,因不可归责于承租人的事由发生租赁物瑕疵,且危及承租人的安全或健康的,承租人可解除合同。因可归因于承租人的事由造成承租物瑕疵,危及承租人的安全或健康的,出租人免责,承租人无解约权,而且承租人须负赔偿责任。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/fd92178251d428a50df4d276.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

在房屋租赁关系存续期间,出租人对出租房屋负有哪些维修义务?

在房屋租赁关系存续期间,出租人对租赁物负有哪些维修义务?

  出租人在房屋租赁存续期间内,负有使承租人对租赁物进行正常使用收益的义务,在租赁物不合约定的使用收益状态时,对租赁物应当予以修理,以使承租人能够按照约定正常使用、收益,但双方当事人约定由承租人负责维修义务除外。通常情况下,出租人维修义务的产生应符合以下条件:

  (1)有维修的必要。租赁物需要修缮方能满足承租人依约定对租赁物进行使用收益。

  (2)租赁物因可归责于出租人的事由,或因其他不可归责于承租人的事由而致租赁物损毁,如不可抗力。

  (3)维修在经济上可能。即损坏的租赁物在事实上能够修复,在经济上亦合算。若租赁物在事实上已不能修好,或虽能修好,但花费极高,在经济上不合算,则为无维修的可能。例如雨天房漏,是有维修的可能;雨天墙坏亦有维修可能;若阴雨连绵致房倒屋塌,则无维修的可能。

  (4)在租赁期间承租人履行了通知义务。在租赁关系存续期间,租赁物发生损坏需维修的,承租人应及时通知出租人。因为租赁物交付承租人占有后,对租赁物是否有维修的必要,承租人最清楚,而出租人并不一定知道。在出租人不知有修缮必要的情况下,令其承担维修义务是不公平的。所以租赁物由承租人使用期间,如有修理的必要,除出租人已知者外,承租人应及时通知出租人。承租人应为通知而未为通知的,出租人不负修缮租赁物的义务。

  (5)当事人无另外的约定。在租赁合同中,当事人可以特约排除出租人的维修义务。因此,如果法律有规定、当事人有约定或者依习惯租赁物应当由承租人负责维修的,承租人则负有维修的义务。

  因此,在房屋租赁期间,承租人对租赁物需要维修时,可以要求出租人在合理期限内进行维修。若出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,但维修费用应由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。从另一方面看,对租赁物的维修同时也是出租人的权利,即出租人为保持租赁物的正常使用收益而要求对租赁物进行维修时,承租人也不得拒绝。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/eeaf25634d4793670d33fa76.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

出租人在出租房屋时,可以通过哪些方面洽谈选择更合适的房屋承租人?

出租人在出租房屋时,可以通过哪些方面洽谈选择更合适的房屋承租人?

  出租人在出租房屋时,选择合适的承租人的关键,就是要尽量弄清承租人的底细。但一般情况下,出租房屋前房东没有深人了解承租人的机会,所以房东要充分利用看房洽谈的时机,考察房屋的承租人。具体做法是当您和求租者当面洽谈出租事宜时,事先准备好若干考察房屋承租人情况的问题,这样就能比较全面地了解您的承租人。通常情况下,出租者可以通过以下几个方面进行考察承租人:

  (1)出租人应当对房屋承租人的身份进行仔细核对,以免承租人冒名承租,利用租屋从事非法行为或者非法转租。

  (2)询问房屋承租人的职业和工作。出租人要想按时收到房租,租房人起码应有份稳定的收入。同时,租房人从事何种工作、是否对您的物业带来安全上的隐患等也应加以考虑。对于户籍地不明、或时常搬迁不定、或工作不固定、或行踪飘忽不定难以联络者,应格外谨慎,此时最好留存房客身份证复印件,否则会发生日后收租无着,遍寻无人的窘况。

  (3)租房的用途。一般情况下,承租人往往会在有意无意之间隐瞒或者改变租房用途,甚至把您的房屋擅自转租。因此,出租人应询问清楚承租人承租房屋的动机,若承租人租屋目的是作为非法用途(例如,经营赌博性电玩者),应予拒绝。同时在仔细问明情况后,把承租用途写人以后的合同之中。

  (4)房屋承租人的生活习惯。中国地源广大,租房人可能在生活习惯乃至风俗上跟您相去甚远,并影响到您的房屋环境。为避免日后产生纠纷,您最好是把这些情况弄清楚,并做出适当的防范措施。

  (5)租房的人数。出租人应询问房屋承租人租房是供自身使用还是供家人使用,是一人承租还是数人共同承租。如房客是法人(如公司、社团),应由法定的代表人代为签约或经由代表人授权代理人签约,并应避免以私人名义租用而交由法人使用之情形。

  (6)应注意承租人的年龄。看承租人是否已成年,若是未成年人,签订租约时最好得其父母、法定代理人或监护人的同意,以免因为事后其父母不同意而产生纠纷。

  要想选择合适的承租人,上面的几个方面是出租人必须要弄清楚的,当然出租人还可以问一些其他的问题,更加详细地了解求租人,以便确定是否把房子出租给对方。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/4eb1c482ce62b297f703a676.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

出租人在出租房屋时,租房的承租人通常是哪些人群?

出租人在出租房屋时,租房的承租人通常是哪些人群?

  通常情况下,外来流动人口是主力。这个庞大的租房需求人群中,概括起来可以分为五类:第一类人群规模最为庞大,是到大中城市来创业、打工、做生意的外地人;第二类人层次相对较高,他们在城市中有了相对稳定的收入和工作,在经过一段时期的租房后,会转向自己购置房产;第三类则是境外人员和国内的高级白领;第四类人主要是进人大城市就业的外来大学生;还有一类人是本地的,因为市政建设或动迁,他们一时难以解决住房问题,或者因为买了期房而必须等上一段时间,所以选择过渡性的租房。

  因此,房屋的所有权人在投资出租或者出租自己的闲置房屋之前做一下市场调查,看看哪些人可能想租自己的房子,这样就能根据求租者的特点和要求有针对性地投资,以及拟订合理的租金等,做到知己知彼,百战不殆。

  同时,很多房东都喜欢把房子出租给白领先生和小姐们的原因,就是因为他们一般通情达理,收入稳定,爱惜财物。房东们可以及时收到房租,而且如果房屋的配置没有被破坏,再出租也很方便,这些特点使他们成为了租赁市场上公认的好租客。

  一般来说,找到合适的承租人实非易事,那么,怎样才算是个合适的承租人?通常情况下,下列的承租人算是好的承租人,出租人可以优先考虑:
(1)按时交纳租金。
(2)不擅自改变或毁坏房屋的结构。
(3)不随意更改租赁房屋的用途。
(4)不利用您的房屋从事不正当的行为或者违法活动。
(5)时常保持一个清洁及整齐的环境。
(6)能和周围的邻居和睦相处。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/82bd40f4503f5b69dcc474fc.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

在房屋租赁过程中,出租人未取得房屋产权证的房屋是否可以出租?

在房屋租赁过程中,出租人未取得房屋产权证的房屋是否可以出租?

  房屋所有权证是表明房屋所有人对其房屋享有法律权利、承担法律义务的证书,房屋所有权证具有社会公示的作用。房产登记管理部门对所辖区的房产进行登记注册与房屋所有人手中持有的房屋所有权证所记载的信息是一致的。任何人如果到房产登记管理部门查阅某处房产的权属状况,那么他对登记的信息就有充分信任的理由。如果没有充分的其他证明,一般来说房屋所有权证由谁持有,谁就是房屋的所有人;没有取得房屋所有权的人就不被认为是房屋所有人。

  根据《城市房屋租赁管理办法》第6条第(1)项的规定,没有取得房屋所有权证的房屋,不得用于出租。法律作出如此规定的目的,是为了更好地保护承租人。而承租人在订立房屋租赁合同之前一般都会要求查看出租人的房屋权属证书,以防止上当受骗。在实践中,承租人仅仅相信自己亲眼看到的情况,如出租人在房屋中居住或者持有房屋的钥匙等而不查验房屋权属证书就与出租人订立房屋租赁合同的情况也屡见不鲜,若是被骗最后损害的还是承租人的利益。为了更好地保护承租人的合法权益,打击对房屋没有合法处分权的人的欺诈行为,法律禁止没有取得房屋所有权证的房屋用于出租也是非常必要的。

  但是,未取得房地产权证的房屋也不是一概不能用于出租,出租人亦可以凭借其他合法权属证明进行出租,但各地的具体条件不同,有的地方就直接禁止未取得房屋产权证的房屋不得用于出租,故出租人和承租人在出租、承租未取得房屋产权证的房屋时,最好查阅当地的一些规定,或向当地的房地产管理部门进行咨询。我们以上海市为例,在上海市未取得房地产权证的已竣工验收合格的房屋以及建筑物,取得下列合法证明也可出租:

  (1)集体土地上的居住房屋,持有《上海市农村宅基地使用证》。

  (2)集体土地上的非居住房屋,持有用地批文和批准建设文件。

  (3)单位和个人购买的商品房,持有商品房预售合同和预售商品房交接使用书或商品房出售合同以及付款证明。

  (4)单位建造的房屋(除房地产开发企业建造的商品房外),持有土地使用权经依法登记的房地产权证(土地使用证)或建设用地批准书、建设工程规划许可证、竣工验收合格证明,其中居住房屋还应持有《住宅交付使用许可证》。

  (5)单位建造的建筑物、地下建筑物,持有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和竣工验收合格标准。

  (6)单位建造临时建筑,持有使用土地批文、临时建设工程规划许可证和临时建筑建设工程施工许可证。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/c2fe9f09af346a85d0581bfc.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

出租人在出租房屋时,应当缴纳哪些税费以及如何办理纳税手续?

出租人在出租房屋时,应当缴纳哪些税费以及如何办理纳税手续?

  根据我国法律法规的有关规定,出租人在出租房屋期间应当依法缴纳以下税费:

  (1)房产税

  拥有房屋产权的单位、个人在房产税开征范围内出租房屋,若是自收自支的事业单位,应按出租房屋的房产原值扣除30%后的余值缴纳房产税,年税率为1.2%;行政机关、全额和差额拨款事业单位、团体、房屋管理部门以及个人应按租金收入的12%缴纳房产税对于私有房产主将房屋出租给个人居住,凡经房管部门备案并执行房管部门规定的租金标准的,可暂缓缴纳房产税和城镇土地使用税。

  (2)城镇土地使用税

  拥有房屋产权的个人,出租的房屋坐落在城镇土地使用税开征范围内的,应按房屋占地(含出租的院落占地)面积,依土地等级及适用的土地等级税额,计算缴纳城镇土地使用税。

  (3)营业税

  个人出租房屋应按租金收入的5%缴纳营业税。个人出租房屋月收入在800元以下的免缴营业税。

  (4)城市建设维护税

  在市区内税率为7%,在郊区各县、镇范围内的税率为5%,其余的税率为1%。

  (5)教育附加费

  个人在缴纳营业税的同时,应按缴纳的营业税税额的3%缴纳教育附加费。

  (6)印花税

  个人出租房屋,应于签订合同时按双方订立的书面租赁合同所载租赁金额的1‰贴花。税额不足1元的,按1元贴花。

  (7)个人所得税

  个人出租房屋,月租金收入在4000元以下的,应按月租金收入扣除800元费用后应纳税所得额计算,缴纳个人所得税;月租金收入在4000元以上的,应按月租金收入扣除2%后的应纳税所得额计算,缴纳个人所得税,税率为20%。

  但是,需要说明的是,随着房地产租赁市场的进一步放开,近几年各地出租房屋的综合税费均有下调,如《北京市个人出租房屋税收征收管理办法》2004年1月1日正式生效,北京个人出租房屋税率由原先的20%左右减少到了5%,个人转租或再转租采用2.5%的税率计征(含外籍个人、港澳台同胞、华侨)。不仅税费从此大大降低,在新政策中缴税方式也大为简化,各级政府的外来人口管理部门、区县房屋土地管理局以及街道办事处、乡镇政府及税务机关认可的部门都可代征此项税款。而上海市对私有房屋租赁收入征税标准在2000年1月1日起执行的相关规定中就明确指出,私有房屋租赁收入统一按5%的综合征收率纳税,对转租和再转租的租金收入统一按2.5%纳税。不同城市的具体规定可能不同,故出租人在出租房屋前应该详细了解当地的出租房屋税收管理方面的规定,然后再作出准确的出租财务分析。

  另外,个人在出租房屋取得房屋租金收入后,应当携带房屋所有权证或房产共有权证、国有土地使用证和租赁合同等有关资料,主动到房屋所在地地方税务机关办理纳税申报,并按照上述税率的有关规定缴纳房产税、城镇土地使用税、营业税、城市建设维护税、教育附加费、印花税、个人所得税。


http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/fc0960dd4d258ade8c1029fc.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

房屋出租人在出租房屋时,寻找承租人的常见渠道和方式有哪些?

房屋出租人在出租房屋时,寻找承租人的常见渠道和方式有哪些?

  如果出租人已经办好了《房屋租赁许可证》,并且已将自己房子的租金价位了然于胸,那么接下来的任务就是确定承租人了。通常情况下,出租人可以通过以下途径多管齐下,找寻到合适的承租人:

  (1)在网上免费发布房源信息

  房屋出租的一件重要事情就是发布房源信息,使潜在的承租人知道你正在找寻承租人。网上租房,是随着网络的发展而出现的一种新的租赁方式,很受年轻的租房者青睐。网上租房依托的是互联网的优势,其特点是租赁信息量大、操作方便快捷、省时省钱等,这使得许多有关租赁服务的网站成为房东和房客不可缺少的信息沟通平台。如今提供这种租赁服务的站点很多,既有综合性网站,也有专门的租赁服务网站,而且它们中大多数为出租者提供了免费发布房源信息的系统,其操作也很简单,只要在信息发布系统中填写房源的相关信息资料即可。发布成功以后,浏览者看到您的房屋出租信息,就会主动、直接地跟您取得联系。

  虽然网上租房既快捷又省钱,但由于求租者和房主之间缺乏直接接触,可靠性和安全性便成为不可不考虑的重要问题。另外,由于在网上发布租赁信息相当容易和自由,方便了租赁双方的同时,也给许多不法分子以可乘之机。比如很多不规范的中介公司利用网络随意性强的特点,以房主名义滥发房源信息,利用更隐蔽的骗人方式,使求租人上当受骗。而且还值得注意的是,网上租房一旦发生纠纷,不管是出租人还是承租人都很难取证,导致不能有效地维护各自的权益。

  (2)利用广告发布房源信息

  利用广告发布房源信息也是比较常见的方法。在报纸、网络或者其他形式的媒介上发布广告,特点是覆盖面广,选择余地大。所以也是迅速出租手上房屋的有效途径。

  (3)通过别人介绍承租人

  通过熟人或者朋友介绍承租人,也可以找到比较可靠的求租者。但这种方式可遇而不可求,如果没能及时找到房客,就会增加房子的空置期。

  (4)张贴告示发布房源信息

  您还可以在特定地点发布出租房屋的告示,如小区、车站、市场、交通要道等。但应注意不要违法,当然,随意张贴的告示也有可能降低您物业的形象。

  (5)委托中介出租

  如果您由于一些原因,平时没有时间打理房屋出租事宜,那么您可以委托中介公司来出租房子,尤其是高端物业,租客中常常会有外籍人士,这就需要大型中介机构中具备外语沟通能力的专业经纪人来操作、洽谈。房屋中介公司凭借其广泛的房源信息及较为专业的各项服务,已经成为房地产市场的一个重要组成部分。如果您决定选择中介,需要提醒您的是:同中介公司打交道,最好留个神。因为目前房地产中介还很不规范,中介机构良秀不齐,如果不慎遇到不法中介,您的权益就很难得到保障。所以选择有信誉的中介就变得异常重要。虽然信誉度越高的中介收取的中介费可能越高,但千万别贪小便宜吃大亏。通过有信誉的中介公司出租房屋不但可以省心,而且还可以说是得到了法律保护。因为假如您选择了没有信誉的中介公司,或撇开中介公司和房客私下成交,就可能遇到很多意想不到的问题,到时候只能是哑巴吃黄连了。通过中介公司出租房屋时,一定要擦亮眼睛,找比较有实力、有信誉的中介公司,让麻烦离您远些。

  另外,出租前要确定好自己合理的心理价位,利用各种渠道进行比较,最终租出好价钱。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/3d84014a904db02408f7effc.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com

出租人出租房屋时应当具备哪些条件?哪些房屋不得出租?

在房屋租赁过程中,出租人出租房屋时应当具备哪些条件以及哪些房屋不得出租?

  根据《城市房屋租赁管理办法》的有关规定,出租人出租的房屋应当具备以下条件:
(1)有合法的产权证件,共有产权,须提交共有人同意的证明;
(2)将住宅或其他用房改作经营用房出租的,应提交规划和房管部门同意的证明;
(3)将房管部门直管公房内的场地出租时,应提交经房管部门同意的证明;
(4)房屋能正常使用,不属于违章建筑之列;
(5)符合公安、环保、卫生等主管部门规定的安全、卫生等标准;
(6)不属于司法、行政机关查封或者限制房地产权利的房产;
(7)不存在法律、法规规定禁止出租的其他情形。

  房屋是一种特殊商品,为维护国家、法人、公民的合法权益,维护房地产市场秩序,国家对房屋出租亦规定了完备的条件。同时,我国《城市房屋租赁管理办法》采用禁止性方式,规定下列房屋不得出租:

  (1)未依法取得房屋所有权证的。

  但随着房地产出租行业的发展,现有部分地方规定,出租人在未取得房屋所有权证的情况下,若有合法的房屋权属证明,亦是可以出租的。

  (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

  司法机关和行政机关是国家的权力机关,为了维护社会公共利益或者保护个别当事人的合法权益,司法机关和行政机关可以依法对公民享有的财产采取法定的强制措施。如法院可以依照生效的判决对私人财产采取查封、依法拍卖等强制措施。被依法查封或者采取了其他强制措施的财产,未经法定程序予以取消强制措施的,不得随意对财产予以处分。比如被贴上了封条的房屋未经法定程序撤销查封,任何人不得撕下封条或处分房屋。根据我国《城市房屋租赁管理办法》第6条第(2)项的规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋,不得用于出租。如果房屋的所有人或经营管理人置法院或行政机关的强制措施于不顾,就是对国家法律权威的挑衅,是要受到法律制裁的。如果承租人承租了司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋,由于房屋随时都有可能存在被强制拍卖或者被采取其他强制措施的危险,对承租人存在的风险也是显而易见的。

  (3)共有房屋未取得共有人同意的。

  (4)权属有争议的。

  (5)属于违法建筑的。

  (6)不符合安全标准的。

  (7)已抵押,未经抵押权人同意的。

  (8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。

  (9)列人拆迁范围的房屋。

  我国《城市房屋拆迁管理条例》第12条规定:"拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人,不得进行下列活动:(一)新建、扩建、改建房屋;(二)改变房屋和土地用途;(三)租赁房屋。"该条规定是法律法规的强制性规定,房屋的所有人或经营管理人必须遵循,否则将受到法律的制裁。因此,凡是列人拆迁范围内的房屋,无论是公房还是私房,其所有人或经营管理人都不得将房屋出租。

  (10)已被鉴定为危险的房屋。

  根据《城市危险房屋管理规定》第2条与《危险房屋鉴定标准》的规定,所谓危险房屋,简称危房,系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件,随时有可能丧失结构稳定和承载能力,不能保证居住和使用安全的房屋。危房分整幢危房和局部危房,整幢危房是指随时有整幢倒塌可能的房屋;局部危房是指随时有局部倒塌可能的房屋。危险房屋由房屋所在地的市、县人民政府房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构进行鉴定。根据《城市房屋租赁管理办法》第6条的规定,不符合安全标准的房屋不得出租。因此,经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的,房屋的所有人或经营管理人不得将危险房屋出租。房屋的所有人或经营管理人将已被鉴定为危险的房屋出租的,如果给承租人造成人身伤害或者财产损失的,不仅要承担民事赔偿责任,还要受到房地产行政主管机关的行政处罚。

  (11)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

http://hi.baidu.com/jiayishuai/blog/item/1b5db5edc18df54879f055f3.html

--
---------------------------------------------------------
免费法律咨询 | 代写法律文书 | 法律顾问服务 | 代理AQSIQ注册及续签 |
专业提供各种行业资料文书,包括标准、军标、政府报告、专利期刊、硕博论文等

咨询电话:15810971969 贾先生

EMAIL:falvzuxun@gmail.com