什么是房屋租赁合同？房屋租赁合同具有哪些方面的特征？

　所谓房屋租赁合同，是指出租人和承租人就房屋租赁事宜，明确相互之间的权利和义务所达成的协议。《城市房屋租赁管理办法》第9条规定："房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同。"可见，在房屋租赁的过程中，法律要求房屋租赁双方当事人应当签订书面的房屋租赁合同。通常情况下，房屋租赁合同具有如下几个方面的特征：

　　第一，房屋租赁合同是转让房屋的占有、使用权的合同，它不属于转移房屋处分权的合同，而且在房屋租赁的过程中，出租人享有对房屋的所有权和收益权。可见，在房屋租赁关系中，房屋的所有权是不发生转移的，这也是房屋租赁合同与房屋买卖合同的主要区别。

　　第二，房屋租赁合同是双务、有偿合同。在房屋租赁合同中，出租人和承租人都享有权利，也都负有义务。出租人享有获得房租的权利，同时负有将出租房屋交付给承租人占有、使用的义务。而承租人取得了出租房屋的占有、使用的权利后，同时也承担着交付房租的义务。

　　第三，房屋租赁合同的标的物是特定物和非消耗物。房屋租赁合同的标的物是房屋，是不动产，属于特定物租赁。房屋租赁合同要求租赁合同终止后，承租人必须将原有房屋返还给出租人，这也是房屋租赁合同与借贷合同的不同之处。但是，作为房屋租赁合同标的物的房屋，必须具备两个条件：第一，必须是物理意义上的物，即定着在土地上、能够实现一定生活或经济目的的建筑物以及设施。通常认为，足以遮风避雨，能够供人们居住、生活或者从事生产经营活动或进行其他活动的房屋，可以作为房屋租赁合同中的租赁物。但是未达到上述标准的尚在建筑中的房屋以及"楼花"，不得作为房屋租赁合同的标的物；不能居住的或者不宜居住的厨房、厕所、走廊或未经专门装修、采取安全措施的地下室等也不能作为房屋租赁合同的独立标的物。第二，必须是合法存在的房屋。这主要体现在两个方面：一是房屋的建筑程序必须合法；二是出租人对房屋依法享有出租权，即享有房屋的所有权或实际经营管理权。

　　第四，房屋租赁合同是要式合同。根据我国法律规定，为保证租赁双方合法权益的实现，便于发生纠纷时易于解决，我国法律要求房屋租赁合同应当采用书面形式。对此，建设部2000年制定有《房屋租赁合同（示范文本）》，该示范文本仅仅是供出租人和承租人在达成租赁事宜时参考的文本，租赁当事人可以根据该示范文本的内容签订租赁合同，亦可以根据双方的协商另行起草房屋租赁合同。但不管是参考建设部制定的示范文本签订租赁合同，还是租赁当事人另行起草房屋租赁合同，租赁双方当事人都应当签订书面的房屋租赁合同，并到房地产管理部门办理备案登记。

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