租时未取得房屋所有权证和未登记备案的房屋租赁合同是否有效？房屋租赁合同签订后是否需要登记备案？

首先，房屋出租时没有产权证（但签订了合法的购房合同），是事后取得的，这种情况下签订的租赁合同是否有效？

　　根据建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》的规定，未取得房屋产权证的房屋不能出租，也就是说在取得产权证之前出租人可以被看作无权处分人。根据合同法规定，无权处分人签订的合同是效力待定合同，这种合同只要有权人进行追认，或者无权处分人事后取得处分权的，该合同就自始有效。因此，在房屋出租之时没有取得房屋产权证，但在事后取得，可以认定租赁双方当事人签订的房屋租赁合同有效。其实，对于没有取得房屋产权证的房屋，只要出租人能够证明房屋的权属合法情况，也是可以用于出租的。

　　另外，房屋租赁是否需要登记备案？登记备案是不是合同生效的要件？

　　我国《城市房屋租赁管理办法》第13条规定："房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地的直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。"第14条规定："房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第15条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。"我们认为，登记备案的主要作用在于管理，而对房屋租赁合同的效力并不产生作用，虽然《城市房屋租赁管理办法》第17条规定，《房屋租赁证》为租赁行为合法有效的凭证。上述的规定只是规定房屋租赁合同应当办理登记备案手续，但并没有规定未登记备案就导致房屋租赁合同不生效。为了明确这一点，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第9条也规定："……法律、行政法规规定合同应当办理登一记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。"

　　据此，登记备案不是房屋租赁合同的生效要件，因此，尽管房屋租赁合同自签订时起至起诉以前一直未到房管部门进行出租房屋的登记备案，但该合同仍属已生效的合同。其未进行登记备案属行政违法行为，应承担相应的行政责任，与合同是否生效是无关的。

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