在房屋租赁过程中，承租人应当了解出租房屋哪些权利状态？

房屋的所有权和使用权是在房屋交易中经常见到的两种权利状态。同一房屋，在交易中交易的可能是所有权，也可能是使用权，也可能是他项权利，如典权、抵押权、租赁权等。故在房屋租赁过程中，承租人在租赁合意的房屋前，应当了解承租房屋的权利状态。通常情况下，承租人应当了解承租房屋如下的权利状态：

　　（一）房屋的所有权

　　房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了该房屋在法律允许范围内的一切权利。取得房屋所有权的方式有很多，一般包括：（1）依法新建的房屋；（2）添附的房屋，如翻建、扩建、加层等；（3）通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋；（4）继承或受遗赠的房屋。前两种方式称为公民房屋所有权原始取得方式，即直接根据法律的规定取得的所有权；后两种方式称为公民房屋所有权继受取得，即公民通过某种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。

　　承租人在了解承租房屋所有权的过程中，可以要求出租人出示《房屋所有权证》和身份证明，核实该证书上载明的户主是否与出租人一致。承租人亦可以到承租房屋所在地的房地产管理部门查询承租房屋所有权的状态。

　　（二）房屋的使用权

　　房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。

　　（三）房屋的他项权利

　　房屋的他项权利，是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。

　　（1）典权

　　所谓典权，是指房屋所有权拥有者将其房屋典当给他人以获得利益的权利。房屋典当是指承典人用价款从房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行为。承典人与出典人（房屋所有人）签订典契，约定回赎期限（即存续期），一般期限是3年到10年不等。到期由出典人还清典价，赎回房屋。典价无利息，房屋无租金。典契中一般规定，到期不赎的，由承典人改典为买；也可经双方协商，续期再典。承典人除占有房屋供自己使用外，在典权存续期内，还可以将房屋转典，或出租给他人，并且可以将典权作为抵押权的标的物。可见，被典当的房屋亦是可以用于出租的。因此，承租人在承租房屋时，发现承租房屋被典当，其应当与承典人签订房屋租赁合同，并向承典人支付房屋租金。

　　（2）抵押权

　　抵押权是指房屋所有权人将其房屋抵押给他人的权利。房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房屋拍卖所得的价款优先受偿。根据法律的规定，抵押人出租抵押房屋时，应当取得抵押权人的同意。因此，承租人承租的房屋已被抵押，在与出租人签订房屋租赁合同时，一定要让出租人出示抵押权人同意出租的书面证明。而且承租人也应当查看房屋抵押合同的内容，特别是抵押期限，如果房屋抵押期限临近，房屋的所有权人经济状况一般，有可能逾期无法偿还债务，需要变卖抵押的房屋用于偿还债务时，建议承租人不要考虑承租此房屋，虽然"买卖不破租赁"，但其中复杂的关系，无法实现当初承租房屋居住的初衷和安宁。

　　（3）租赁权

　　租赁权，是指房屋所有权人将其房屋租赁给他人使用的权利。房屋租赁，是指房屋的所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。承租人取得房屋使用权后，未经出租人同意不得随便处置所承租的房屋，除非租赁合同另有规定，否则就是违法行为。在实践中，二手房东出租房屋的现象时常发生。通常情况下，二手房东将房屋承租下来，之后开始进行转租，从中牟取非法利益。更为严重的是，有些二手房东将房屋承租下来后，仅仅向房屋原产权人支付3个月的租金，在进行转租时，却向后一承租人收取一年的租金和押金，之后就卷铺走人、逃之夭夭。据此，承租人在租赁房屋时，一定要查验自己承租的房屋是否已被出租。

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