在房屋租赁期限内，房屋租赁合同出租当事人变更或者死亡的，应当如何处理？

当事人在签订房屋租赁合同后，承租人和出租人就应当按照房屋租赁合同的约定各自享有权利并履行相应的义务，直至房屋租赁合同约定的期满之日。但在房屋租赁期限内，有时会发生房屋出租人因转让房屋所有权而发生变更或出租人死亡的法律事实。我国《城市房屋租赁管理办法》第H条第1款规定："租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。"第2款规定"出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。"依据上述的规定可知，在房屋租赁期限内，房屋出租人变更或死亡，并不影响原租赁合同的履行。房屋承租人在原租赁合同中的权利可以对抗新的房屋出租人，新的房屋出租人应保证承租人原租赁合同权利的实现。

　　同时，《城市房屋租赁管理办法》第11条第3款规定："住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。"根据该规定，租赁期限内住宅用房承租人死亡并不一定导致房屋租赁合同的终止。如承租人共同居住两年以上的家庭成员愿意继续承租，双方则继续履行房屋租赁合同。当然，如果承租人共同居住两年以上的家庭成员明确表示不愿承租，则原房屋租赁合同终止。《城市房屋租赁管理办法》之所以这样规定，是为了维护承租人的合法权益，维护正常的房地产市场秩序。

　　此外，须注意的是，住宅用房承租人在租赁期限内死亡，只有其共同居住两年以上的家庭成员才可以继续承租，对居住年限的限制，也是对房屋出租人权益的一种保护性措施。在租赁期内，房屋承租人死亡，该户共同居住人有权继续租住。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第119条第1款规定，承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。《城市房屋租赁管理办法》规定，住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。依据上述的规定可知，在房屋租赁期限内，房屋出租人变更或死亡，并不影响原租赁合同的继续履行。房屋承租人在原租赁合同中的权利可以对抗新的房屋出租人，新的房屋出租人应保证承租人原租赁合同权利的实现。

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