在采用格式条款(格式合同)房屋租赁合同时，在哪些情形下导致房屋租赁合同无效？

　我国《合同法》第40条规定："格式条款具有本法第52条、第53条规定的情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。"实际上，这里规定了以下几种格式条款无效的情形。

　　（1）订入房屋租赁合同的格式条款具备《合同法》第52条规定的下列情形之一的，房屋租赁合同应为无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。

　　（2）订入房屋租赁合同的格式条款具备《合同法》第53条规定的下列情形之一的，房屋租赁合同应为无效：造成对方人身伤害的；因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

　　（3）免除出租人主要责任、加重承租人责任、排除承租人主要权利的格式条款，房屋租赁合同应为无效。

　　所谓免除出租人责任，是指出租人所必须履行的合同义务，不能通过制定格式条款的形式加以免除。比如，在住宅用房租赁期限内，出租人应当履行房屋的维修与修缮义务，免除这个责任的格式条款即为无效条款。

　　所谓加重承租人责任，是指出租人以订立格式条款的形式使承租人承担了超过正常范围的责任。比如，支付租金是承租人应当履行的主要义务。但出租人利用格式条款使承租人支付了除租金以外本不应由承租人支付的其他费用，如维修费、未结清的水电费、煤气费等，则这样的格式条款无效。

　　所谓排除承租人权利，是指出租人以订立格式条款的形式使承租人丧失了依据法律法规规定本应享有的权利。比如，依照法律法规规定，承租人享有在同等条件下的优先购买权或优先承租权，但出租人利用格式条款的形式排除了承租人享有的这类权利，则这样的格式条款无效。

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