出租人出租房屋时应当具备哪些条件？哪些房屋不得出租？

在房屋租赁过程中，出租人出租房屋时应当具备哪些条件以及哪些房屋不得出租？

　　根据《城市房屋租赁管理办法》的有关规定，出租人出租的房屋应当具备以下条件：
（1）有合法的产权证件，共有产权，须提交共有人同意的证明；
（2）将住宅或其他用房改作经营用房出租的，应提交规划和房管部门同意的证明；
（3）将房管部门直管公房内的场地出租时，应提交经房管部门同意的证明；
（4）房屋能正常使用，不属于违章建筑之列；
（5）符合公安、环保、卫生等主管部门规定的安全、卫生等标准；
（6）不属于司法、行政机关查封或者限制房地产权利的房产；
（7）不存在法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　房屋是一种特殊商品，为维护国家、法人、公民的合法权益，维护房地产市场秩序，国家对房屋出租亦规定了完备的条件。同时，我国《城市房屋租赁管理办法》采用禁止性方式，规定下列房屋不得出租：

　　（1）未依法取得房屋所有权证的。

　　但随着房地产出租行业的发展，现有部分地方规定，出租人在未取得房屋所有权证的情况下，若有合法的房屋权属证明，亦是可以出租的。

　　（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

　　司法机关和行政机关是国家的权力机关，为了维护社会公共利益或者保护个别当事人的合法权益，司法机关和行政机关可以依法对公民享有的财产采取法定的强制措施。如法院可以依照生效的判决对私人财产采取查封、依法拍卖等强制措施。被依法查封或者采取了其他强制措施的财产，未经法定程序予以取消强制措施的，不得随意对财产予以处分。比如被贴上了封条的房屋未经法定程序撤销查封，任何人不得撕下封条或处分房屋。根据我国《城市房屋租赁管理办法》第6条第（2）项的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，不得用于出租。如果房屋的所有人或经营管理人置法院或行政机关的强制措施于不顾，就是对国家法律权威的挑衅，是要受到法律制裁的。如果承租人承租了司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，由于房屋随时都有可能存在被强制拍卖或者被采取其他强制措施的危险，对承租人存在的风险也是显而易见的。

　　（3）共有房屋未取得共有人同意的。

　　（4）权属有争议的。

　　（5）属于违法建筑的。

　　（6）不符合安全标准的。

　　（7）已抵押，未经抵押权人同意的。

　　（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。

　　（9）列人拆迁范围的房屋。

　　我国《城市房屋拆迁管理条例》第12条规定："拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。"该条规定是法律法规的强制性规定，房屋的所有人或经营管理人必须遵循，否则将受到法律的制裁。因此，凡是列人拆迁范围内的房屋，无论是公房还是私房，其所有人或经营管理人都不得将房屋出租。

　　（10）已被鉴定为危险的房屋。

　　根据《城市危险房屋管理规定》第2条与《危险房屋鉴定标准》的规定，所谓危险房屋，简称危房，系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。危房分整幢危房和局部危房，整幢危房是指随时有整幢倒塌可能的房屋；局部危房是指随时有局部倒塌可能的房屋。危险房屋由房屋所在地的市、县人民政府房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构进行鉴定。根据《城市房屋租赁管理办法》第6条的规定，不符合安全标准的房屋不得出租。因此，经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的，房屋的所有人或经营管理人不得将危险房屋出租。房屋的所有人或经营管理人将已被鉴定为危险的房屋出租的，如果给承租人造成人身伤害或者财产损失的，不仅要承担民事赔偿责任，还要受到房地产行政主管机关的行政处罚。

　　（11）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

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