房屋租赁中介机构的服务人员在中介活动中不得从事哪些行为？

房屋租赁中介机构的服务人员在中介活动中不得从事哪些行为？

　　根据《城市房地产中介服务管理规定》第21条的规定，房屋租赁中介机构的服务人员在房屋租赁中介活动中不得有下列行为：
（1）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
（2）允许他人以自己的名义从事房屋租赁中介业务；
（3）同时在两个或两个以上房屋租赁中介机构执行业务；
（4）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（5）法律、法规禁止的其他行为。

　　此外，房屋租赁中介机构的服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。

　　因房屋租赁中介机构的服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介机构承担赔偿责任，所在中介机构可以对有关责任人员追偿。

 

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2009-11-27

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在房屋租赁过程中，房屋租赁中介机构应当履行哪些义务？

在房屋租赁过程中，房屋租赁中介机构应当履行哪些义务？

　　根据《城市房地产中介服务管理规定》的规定和实践经验，房屋租赁中介服务机构应当履行下列义务：

　　（1）遵守有关的法律、法规和政策。

　　（2）遵守自愿、公平、诚实信用的原则。

　　（3）按照核准的业务范围从事经营活动。

　　（4）按规定标准收取费用，开具发票。

　　（5）依法交纳税费。

　　（6）接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

　　（7）统一受理其业务人员承办的业务并与委托人签订书面中介服务合同。

　　（8）开展业务应当建立业务记录，设立业务台账。业务记录和业务台账应当载明业务活动中的收入、支出等费用，以及省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门要求的其他内容。

　　（9）保守秘密。房屋租赁中介机构及其房地产经纪人在提供委托服务过程中知悉的有关委托人的信息，未经委托人同意，不得泄露或者许可他人使用。

　　（10）提供真实信息。房屋租赁中介机构必须忠实于委托人，向双方提供真实、可靠的信息，不得夸大或缩小，也不得歪曲事实的真相。如果因提供不真实的信息而给委托人造成损失的，中介机构应当承担赔偿责任。

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女车主驾车撞死劫匪 法院称系正当防卫

人民网3月26日报道去年7月13日凌晨，顺德女司机龙女士开车将3名劫匪撞倒，致其中1人死亡，该事件曾一度引起社会热议。昨日，佛山中院对其余两名劫匪进行了终审宣判，以抢劫罪，判处两人有期徒刑十一年至十二年不等。在对于龙女士的处理问题上，佛山中院首度表态，认为歹徒仍在龙女士的视野范围内，因此其抢劫行为仍然是在进行过程中，龙女士的行为完全符合"正当防卫"。

昨日，佛山中院对劫案全过程的细节进行了认定。

作案实录

案发细节

法院认为，2008年7月13日凌晨4时许，被告人莫宗壮、庞成贵伙同庞成添（已死亡）到被害人龙女士位于佛山市顺德区伦教街道一处住宅车库附近，莫宗壮驾驶摩托车在附近接应，庞成贵和庞成添则戴上白色手套，并各持一个铁制钻头守候在被害人住宅车库两旁。

5时15分许，庞成贵、庞成添见被害人龙女士驾驶小汽车从车库出来，庞成添走到汽车驾驶室旁，庞成贵走到汽车副驾驶室旁，分别用铁制钻头敲打两边的汽车玻璃，抢走龙女士放在副驾驶室的一个装有80360元现金和票据的手袋。

追截过程

中院判决书中还对龙女士追截匪徒及撞死匪徒的情况作出了确认。法院指出，在得手后，两人立即朝摩托车接应的地方跑去。莫宗壮即启动摩托车搭载庞成添和庞成贵逃跑。龙女士见此驾驶汽车追赶欲取回被抢财物。当追至小区二期北面的绿化带，被害人驾驶汽车将摩托车连同摩托车上的三人撞倒。莫宗壮、庞成贵被撞倒后爬起逃跑并分别躲藏，庞成添则当场死亡。

公安民警接报后赶到现场先后抓获被告人莫宗壮、庞成贵，并在现场起获被抢赃物以及作案工具。

终审：

两劫匪刑期维持一审原判

一审法院认为，被告人庞成贵、莫宗壮无视国家法律，以非法占有为目的，结伙采取暴力的手段当场劫取他人的财物，数额巨大，其行为均已构成抢劫罪。鉴于本案的赃款已被起回，且被告人庞成贵、莫宗壮在庭上能自愿认罪，根据两被告人在共同犯罪中的作用大小，分别酌情予以从轻处罚。遂依法判处两名被告有期徒刑十二年和十一年，剥夺政治权利三年，并处罚金人民币12000元、11000元不等。

一审宣判后，原审被告人莫宗壮提出上诉，其辩护人提出一审判决认定庞成添在抢劫过程中拉扯被害人头发的证据不足，莫宗壮认罪态度好，又是初犯，请求予以改判。

法院经查，被害人在案发后的报案中陈述在驾驶室旁边的男子打烂了车窗玻璃后即拉住其头发，而原审被告人庞成贵在侦查阶段也供述其结伙实施抢劫前已分工确定由庞成添在抢劫时拉扯被害人头发，相关的证据能够相互印证，足以认定，故原审法院采信被害人的陈述，依据充分，上诉人莫宗壮及其辩护人提出的上述意见，理由不充分，法院不予支持。故此作出驳回上诉，维持一审原判。

法官：

撞死人符合"正当防卫"的规定

在案件发生后，不少市民对女司机龙女士的行为议论纷纷，有人称赞她是"女英雄"，是正当防卫，但也有人担心她是在遭劫后将人撞死，是防卫过当，甚至是过失致人死亡。针对外界的议论纷纷，昨天，佛山中院法官首次对此事进行了表态。

法官称，像本案这样的情况极其少见，被害人在车窗被敲烂、巨款被拿走、歹徒即将逃离犯罪现场的危急情形下，不顾个人安危，凭借自己的小车机智地将歹徒的摩托撞倒在地，尽管造成一名歹徒死亡的后果，但这是符合我国刑法中"正当防卫"的有关规定的。歹徒抢劫后准备逃离，但仍然在被害人的视野范围内，因此抢劫行为仍视为在进行过程中，龙女士撞人就属于正当防卫。

名词解释

正当防卫是指为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在进行的不法侵害，而采取的制止不法侵害的行为，对不法侵害人造成损害的，属于正当防卫，不负刑事责任。

正当防卫明显超过必要限度造成重大损害的，应当负刑事责任，但是应当减轻或者免除处罚。

对正在进行行凶、杀人、抢劫、强奸、绑架以及其他严重危及人身安全的暴力犯罪，采取防卫行为，造成不法侵害人伤亡的，不属于防卫过当，不负刑事责任。广州日报

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2009-11-27

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在与房屋租赁中介公司签订房屋代理合同时，应当如何细化房屋代理合同的条款？

在与房屋租赁中介公司签订房屋代理合同时，应当如何细化房屋代理合同的条款？

　　不负责任的中介公司一般不会在代理合同中标明自己在租出房屋之后所应承担的责任与义务。检查中介公司的代理合同是否规范，是否有为所委托的房屋承担相应责任的条款，是业主保障自己正当利益的重要手段之一。认真签署和中介公司的委托代理合同，是确定您与中介公司之间权利、义务的首要法律文件，同时也是委托人追究受托人有关责任的法律依据。因此，在与中介公司约定委托、服务的具体内容时，务必做到以下几点：

　　第一，认真阅读合同各项条款。要想签好房地产经纪合同，签订合同之前务必要认真阅读合同各项条款，对房地产经纪机构出示的格式合同有异议的，可对该合同条款进行修改后再签字或签订补充合同。

　　第二，避免条款语句模糊。根据自身实际情况，具体订立委托事项，避免单纯使用"与租赁有关的所有事宜"等类似含义模糊的语句，明确规定中介公司就房屋享有的权利范围。

　　第三，明确约定代理的期限。明确约定委托、服务的期限，如以租赁期结束为期限或以成功签署租赁合同为期限等。

　　第四，约定中介公司必须履行定时告知租赁情况的义务。就租赁涉及各事项全权委托中介公司的，应特别约定中介公司得定时告知房东租赁有关情况（包括承租人是否按时履行租赁合同约定的各项义务、租赁房屋使用情况、承租人提前退租等）的义务。

　　第五，明确约定中介费的收取。根据相关规定，房屋租赁代理费的收取，应按半月至一月成交租金额，由租赁双方协商一次性支付。

　　第六，售后服务内容条款也很重要，当事人也必须对此作出明确的约定。中介公司有无按时支付房租，有无协助赔偿，有无先行赔付等售后服务相关内容都是房东出租房屋需要考察的。有了这些售后服务的承诺，房东才能放心进行房屋的委托。

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房屋租赁中介服务合同，应当包括哪些主要内容？

房屋租赁中介服务合同，应当包括哪些主要内容？

　　根据《城市房地产中介服务管理规定》第15条的规定，房屋租赁中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人订立书面中介服务合同。房屋租赁中介服务合同是房屋租赁中介服务机构与委托人就中介机构为委托人提供房屋租赁代理或居间等服务达成的确定双方权利义务关系的协议。就中介机构而言，与委托人订立书面中介服务合同，是中介机构的一项法定义务。就委托人而言，与中介机构订立书面中介服务合同也是保护自己合法权益的重要保障。

　　根据《城市房地产中介服务管理规定》第17条的规定，房屋租赁中介服务合同应当包括下列主要内容：
（1）当事人姓名或者名称及住所；
（2）中介服务项目的名称、内容、要求和标准；
（3）合同履行期限；
（4）收费金额和支付方式、时间；
（5）违约责任和纠纷解决方式；
（6）当事人约定的其他内容；
（7）签订规范性的代理合同。

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在房屋租赁市场上，中介租赁的陷阱有哪些常见的情形？

在房屋租赁市场上，中介租赁的陷阱主要情形有：

　　（1）靠"房源黄牛"经营

　　所谓"房源黄牛"，通俗地说就是一些小中介公司由于缺少房源而无法在激烈的市场竞争中立足，便到其他中介公司寻觅房源的人，这些人在房地产中介行业被戏称"房源黄牛"。"房源黄牛"寻觅房源的具体做法是：一些中介公司的业务员在看到大的中介公司的房源传单或广告后，佯装成租客实地看房，却总是以各种理由谎称对房子不满意。事后，这些"租客"就想方设法联系到房东，并以各种诱人的许诺引诱房东把房子挂到自己的公司。这样的事情在房地产中介行业已经并不新鲜了，但却还是有很多业主把自己的房子委托给这样的中介公司。

　　如果您有房子要出租，一定要小心这类中介公司。因为把房屋信息挂到这类中介公司，恐怕得到的服务是大打折扣的。而且这些中介公司扰乱了房产中介市场的秩序，很可能和被盗窃房源的中介公司发生纠纷，从而使您也受到牵连，使房子不能按预想出租。所以当您的房子已经挂在了一家自己认真选择的中介公司后，如果有另外的素不相识的房产中介公司三番几次热情地打电话给你，即使他们的条件开得不错，也不要轻易放弃自己当初的选择，以免掉进靠"房源黄牛"经营的房产中介公司的陷阱。

　　（2）超范围经营和异地经营

　　超范围经营和异地经营是中介公司违规经营常见的两大类。

　　所谓超范围经营就是一部分房屋信息咨询公司，虽有工商部门核发的营业执照，但不具备房地产管理局核发的资质证书。此类公司的营业执照是明确注明 "免中介"的，只能进行房地产信息咨询服务，收取信息咨询费，不能进行房地产中介服务，不能收取房屋中介费，如租赁佣金。否则，就是超范围经营，是不合法的，当然也是靠不住的。

　　所谓异地经营，就是营业执照注册的地址与实际经营的地址不在一处，或者不在同一行政区内，这也是不合法的。接受这种中介公司的服务，一旦出现争议，调解时常常出现相互推诿、扯皮现象，给您的房屋正常出租带来障碍。

　　（3）没有保障的房源或者房客信息

　　许多房屋中介公司提供的房客或者房源信息真实性和准确性都不够，租赁双方的利益都难以保障。其一是房屋租赁价格的不准确、不透明。他们张贴的房源信息常有许多都没有标出具体价格，其工作人员则以房子究竟租多少钱，还得与房主商量为借口搪塞求租人，这不但损害了求租人的利益，其实出租人的利益也难以保障，因为这里面可能会有比较恶劣的吃差价行为。即房屋中介公司告诉求租者的租金价格高于房主的报价，且瞒住租赁双方，这事实上是以合法的形式，掩盖了中介公司恶意吃差价的目的。其二是房屋中介提供的房客信息不全或者没有经过认真的调查，把房子租给背景不可靠的人，其结果可想而知。所以，如果把房子交给中介公司代理出租，第一要慎选中介，第二还要监督他们提供的服务质量，尤其是要注意他们公布或者提供的信息的可靠性。

　　（4）频频签约多收钱

　　租房中介服务费，也就是佣金是房屋中介公司一笔不小的收入，一些中介公司就在这方面费尽心思，做起了文章。比如，一些中介公司在签订合同不长时间就告诉房主又找了更好的下家，不仅每月租金提高，而且租赁时间也很长，并保证解决好后续事宜。在中介公司的再三游说下，一些房主禁不住高租金的诱惑最终违约，然后和新下家签订租赁合同，同时又交一个月的中介费。但没过多久，这些中介公司又会以找到更好的下家为借口，建议房东是否考虑重新签订合同，而房主一旦应允，便又掏一个月的中介费用。如此一来的结果就是房客频频换，房主得到的实际利益并没有增加多少，甚至减少，但中介公司却在短短几个月内收了几笔中介费。如果不想落人中介公司的这种陷阱，出租方一定要克服贪小便宜的心理。或许房租是高了一点，但考虑到交掉的中介费、房屋空置期间的损失，以及你为此花费的时间、精力，实际上房东们大多是得不偿失，而这其中的受益者只会是中介公司。

　　（5）格式合同陷阱

　　格式合同陷阱主要表现在目前房屋中介公司与客户签订的代理合同，一方面太过简单，另一方面合同约定的权利义务严重不对等。合同上的条款基本都是用来约束客户的，而对房屋中介没有任何约束。中介公司的经营者大多采用不平等格式合同或者利用消费者没有合同意识损害消费者合法权益。租赁市场的中介公司所使用的合同大多数是由经营者起草的格式条款，不但双方权利义务约定不对等，更没有解决争议的约定条款，如此一来，一旦出现争议，消费者往往没有凭证或仅有一份经营者提供的格式合同，出租方的合法权益显然很难得到维护。于是一些不法经营者便以无合同或不利于消费者的合同内容作为托词，不服务、不退款，甚至反诬消费者违约等。

　　根据我国法律规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。合同的签订是双方当事人协商一致的结果，任何一方不得强迫对方签订自己拟订的合同。而格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。房屋中介一般总是站在维护自己利益的立场上，事先拟订填好本应双方协商约定的内容，制作成格式条款。事实上，所有的合同文本都是可以修改的，有些合同还包括留待双方约定或补充的空白行，不仅合同的空白部分要协商后签订，就连合同已经印刷完成的部分也是可以更改的。消费者一旦签订了格式合同也不必惊慌，法律对于那些侵害消费者权益的格式条款的处理早有规定。《合同法》第41条规定："对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。"

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合格的房屋租赁中介机构应当具备哪两证？

合格的房屋租赁中介机构应当具备哪两证？

　　合格的房屋租赁中介机构应当具备"两证"，也就是市、县国土与房屋管理部门颁发的《房地产经纪机构资格证书》以及市、县工商行政管理部门颁发的《营业许可证》。此外，房屋租赁中介机构的房地产经纪人还必须有《房地产经纪许可证》。

　　合格的房屋租赁中介机构持有的有效证件应当挂在营业场所的显著位置，同时还要张贴全部执业经纪人的房地产经纪人资格证。如果没有在要求的地方悬挂，则很有可能存在问题，委托人（包括出租人和承租人）就一定要小心了。

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如何办理申请设立房地产中介服务机构？房地产中介服务机构的主管机关是谁？

如何办理申请设立房地产中介服务机构以及房地产中介服务机构的主管机关是谁？

　　根据《城市房地产中介服务管理规定》第12条的规定，设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

　　根据《城市房地产中介服务管理规定》第3条的规定，国务院建设行政主管部门是全国房地产中介服务工作的归口管理机关。省、自治区行政区域内的房地产中介服务工作的归口管理机关是省、自治区建设行政主管部门。直辖市、市、县行政区域内的房地产中介服务工作的管理机关是直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门。

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购房合同附件陷井

真实案例：
    2007年12月2日陈先生与深圳某房地产开发公司签订《深圳市房地产认购书》（只有6条），以68万余元定购开发商某楼盘房屋，并支付定金3万元。在签订认购书的同时，应开发商要求，陈某还签署了两个附件，一个是认购书附件，约定买方在签订《深圳市房地产买卖合同》前付全部楼价款的20％作为首期款，未能如约支付视为买方违约，卖方有权拒绝签订买卖合同并不予退还定金等；另一个是《深圳市房地产买卖合同》附件，该附件15条，足有数千字之多，且字体均为小五号，连本律师都看的眼花缭乱！开发商以附件的形式架空政府统一范本合同《认购书》和《房地产买卖合同》，在附件中设定大量的买方义务和卖方的免责条款，并以格式条款的形式"约定"附件优先于主合同适用，该做法是开发商目前逃避政府监管的主要手段，购房者不可不防。

律师提醒：
    1、非格式合同条款下，附件与合同具有同等法律效力；格式合同条款下，手写的附件条款优先于合同适用。购房者应彻底改变附件只是合同辅助的、可有可无的、可看可不看的观点。
合同附件是合同的补充，一般来说内容不会超过合同范围，但在房地产销售领域，为了规避政府提供的范本合同的规制，开发商往往变附为主，以大量附件的形式，直接变更了合同的主要内容，并以格式条款的形式"约定"附件的优先适用，在此情况下，附件的作用和效力远远超过合同本身，购房者且不可忽视。
    2、虽然开发商声称提供的附件条款对所有购房者都是统一适用的，但作为合同的组成部分，购房者完全有权利提出异议并与开发商协商、修改。

附件的本质也是合同，任何合同都是双方协商一致的结果，即使是开发商提供的统一适用的格式附件，也只有与购房者协商一致后才对购房者发生法律效力，购房者在签订之前完全可以与开发商协商修改。
    3、附件中一般含有的大量限制购房者权利，增加购房者义务，扩大开发商权利，免除开发商责任的内容，购房者一定要耐心地多看、细看，并对严重不平等且足以影响购房者重大权益的条款据理力争，必要时可以联合其他购房者共同争取。
    4、不要违反正常的签约顺序先签附件再签合同，更不要签订只有自己义务和对方权利，没有自己权利和对方义务的附件

附件是合同的补充，正常情况下是先签合同再签附件。但如上案例，部分开发商为了达到拴住购房者的目的，在尚未签订《房地产买卖合同》前就先签附件收取首期款，并约定附件优先于合同。由于很多购房者都是初次置业，没有足够的经验，一旦草率签订附件，便可能陷入圈套。
    5、附件只是合同的补充，由于房地产认购书、买卖合同等均为政府提供的格式范本，相对比较公平，故建议不要先以附件的形式变更合同中双方的主要权利义务，架空合同本身。
    6、因《房地产买卖合同》是否能够顺利签订尚未可知，故建议在签订《房地产买卖合同》前（一般是签订认购书时），不要在附件中约定先支付首期款，以防一旦合同不能签订又要付出大量成本追索。

开发商在双方签订《房地产买卖合同》前，要求购房者签订附件预付首期款只对开发商有利，对购房者则不但无利反而有害：购房者预付首期款一方面在事实上为开发商提供了融资，缓解了开发商的资金紧张，另一方面增加了购房者拒绝或不能签约的维权成本，间接制约了购房者签约时平等的协商权利，增加了自身风险。
    7、建议不要为《认购书》设置附件

《认购书》只是签约意向，不是购房的必经程序，作用仅仅是约束双方将来签订《房地产买卖合同》，政府提供的认购书版本已经完全起到认购作用，没有必要再添加任何附件，以免落入附件陷阱。
8、在附件对购房者明显不利而开发商又拒不同意修改的情况下，购房者要充分评估签约后自己的最坏情况，并决定是否放弃够买。

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我国法律法规对房地产中介服务机构的管理有哪些规定？

我国法律法规对房地产中介服务机构的管理有哪些规定？

　　（1）对房地产中介服务人员资格的管理

　　我国《城市房地产中介服务管理规定》第二章专门对中介服务人员的资格管理作出了明确的规定。即从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。国家实行房地产价格评估人员资格认证制度，房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员，不得从事房地产估价业务。房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。

　　（2）对房地产中介服务机构的管理

　　根据我国《城市房地产管理法》第57条和《城市房地产中介服务管理规定》第12条的规定，设立房地产中介服务机构应具备下列条件;（1）有自己的名称、组织机构。（2）有固定的服务场所。（3）有规定数量的财产和经费。（4）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应由当地县级以上房地产管理部门进行审查，经审查合格后，再行办理工商登记。需要跨省、自治区、直辖市从事房地产估价业务的机构，应报国务院建设行政主管部门审查。经审查合格后，再行办理工商登记。设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。设立有限责任公司、股份有限公司从事房地产中介业务的，还应当执行《公司法》的有关规定。房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。

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2009-11-27

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设立房地产中介服务机构应当具备哪些条件？

设立房地产中介服务机构应当具备哪些条件？

　　根据《城市房地产中介服务管理规定》第10条第2款的规定，房地产中介服务机构是具有独立法人资格的经济组织。也就是说，房地产中介服务机构必须具备《民法通则》第37条规定的法人成立的四项法律要件，即依法成立，有必要的财产或经费，有自己的名称、组织机构和场所，以及能够独立承担民事责任。如果房地产中介服务机构是以公司形态出现的，那么它的成立还必须符合《公司法》的规定。

　　其中，以有限责任公司形态成立的房地产中介服务机构，应当具备《公司法》第23条规定的下列条件：
（1）股东符合法定人数；
（2）股东出资达到法定资本最低限额；
（3）股东共同制定公司章程；
（4）有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；
（5）有公司住所。

　　以股份有限公司形态成立的房地产中介服务机构，应当具备《公司法》第77条规定的下列条件：
（1）发起人符合法定人数；
（2）发起人认购和募集的股本达到法定资本最低限额；
（3）股份发行、筹办事项符合法律规定；
（4）发起人制订公司章程，采用募集方式设立的经创立大会通过；
（5）有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构；
（6）有公司住所。

　　而根据《城市房地产中介服务管理规定》第11条规定，设立房地产中介服务机构应具备下列条件：

　　（1）有自己的名称、组织机构；

　　（2）有固定的服务场所；

　　（3）有规定数量的财产和经费；

　　（4）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人；跨省、自治区、直辖市从事房地产估价业务的机构，直接到该业务发生地省、自治区人民政府建设行政主管部门或者直辖市人民政府房地产行政主管部门备案。

　　目前，对房地产中介服务机构进行规范的法律规范是建设部令第50号发布、2001年8月15日建设部令第97号修订的《城市房地产中介服务管理规定》。据此，在设立房地产中介服务机构时，应当首先遵守《城市房地产中介服务管理规定》的有关规定；《城市房地产中介服务管理规定》没有规定的，应当遵守《民法通则》、《公司法》等法律法规的规定。

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何谓承租人互换出租房屋以及承租人在互换出租房屋时应当注意哪些事项？

何谓承租人互换出租房屋以及承租人在互换出租房屋时应当注意哪些事项？

　　所谓换房，是指相同或不同性质的房屋承租人之间，为了工作、居住生活的方便，经出租人同意，双方自愿交换房屋承租权的行为。正当合理的换房行为是得到法律的肯定的。我国《城市私有房屋管理条例》第17条规定："承租人需与第三者互换住房时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，原租赁合同终止，新承租人与出租人应当另行签订租赁合同。"因此，租赁当事人在换房时，应当注意以下事项：

　　（1）承租人须事先征得出租人的同意。未经出租人同意，擅自与他人换房，该换房行为无效，出租人可以要求承租人继续支付房租，并可要求新住户腾房，或者终止租赁合同。对因互换房屋造成的经济损失，理应由承租人承担。

　　（2）承租人有正当理由且不以牟利为目的的换房应当得到法律的支持。承租人没有正当理由而要求换房，出租人可不予同意。以换房牟利而造成出租人损失的，出租人有权要求赔偿。有下列情形的换房要求，出租人应予支持：①因上下班路远影响工作、学习、生活的；②为照顾老、小、病、残者需迁到一起的；③ 因家庭、邻里不和需交换居住环境的。但有下列情况之一，不能换房：①对现有住房无正式租赁手续的；②拖欠房租、水电费、损坏房屋设备尚未付清、修复或赔偿的；③被判刑正在管制或保外就医的罪犯以及监视居住的人，未经公安机关批准的。

　　（3）出租人同意换房的，新承租人应与出租人重新签订房屋租赁合同，原租赁合同即告终止。签订合同后，出租人和一方换房者均不得反悔。如因换房中的欺诈、胁迫等违法行为引起反悔，则换房无效，由有过错的一方依法承担相应的民事责任。

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房地产中介服务机构可以提供哪些中介服务以及在提供服务时必须遵守哪些规定？

房地产中介服务机构可以提供哪些中介服务以及在提供服务时必须遵守哪些规定？

　　根据我国《城市房地产管理法》第56条的规定，房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产评估机构、房地产经纪机构等。这几类服务机构在房屋买卖和租赁活动中发挥着重要的作用。根据《城市房地产中介服务管理规定》的规定，房地产中介服务机构主要提供以下中介服务：

　　（1）房地产咨询服务。所谓房地产咨询服务，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

　　（2）房地产价格评估服务。所谓房地产价格评估服务，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。在房屋买卖时，对所转让的房屋进行价格评估是必须履行的一项手续。

　　（3）房地产经纪服务。所谓房地产经纪服务，是指为委托人提供房地产信息和房间代理业务的经营活动。

　　根据《城市房地产中介服务管理规定》第15条的规定，房地产中介服务机构在开展房地产中介业务时，必须遵守以下规定：
（1）遵守有关的法律、法规和政策；
（2）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；
（3）按照核准的业务范围从事经营活动；
（4）按规定标准收取费用；
（5）依法交纳税费；
（6）接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

 

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何谓承租人互换出租房屋以及承租人在互换出租房屋时应当注意哪些事项？

　　所谓换房，是指相同或不同性质的房屋承租人之间，为了工作、居住生活的方便，经出租人同意，双方自愿交换房屋承租权的行为。正当合理的换房行为是得到法律的肯定的。我国《城市私有房屋管理条例》第17条规定："承租人需与第三者互换住房时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，原租赁合同终止，新承租人与出租人应当另行签订租赁合同。"因此，租赁当事人在换房时，应当注意以下事项：

　　（1）承租人须事先征得出租人的同意。未经出租人同意，擅自与他人换房，该换房行为无效，出租人可以要求承租人继续支付房租，并可要求新住户腾房，或者终止租赁合同。对因互换房屋造成的经济损失，理应由承租人承担。

　　（2）承租人有正当理由且不以牟利为目的的换房应当得到法律的支持。承租人没有正当理由而要求换房，出租人可不予同意。以换房牟利而造成出租人损失的，出租人有权要求赔偿。有下列情形的换房要求，出租人应予支持：①因上下班路远影响工作、学习、生活的；②为照顾老、小、病、残者需迁到一起的；③ 因家庭、邻里不和需交换居住环境的。但有下列情况之一，不能换房：①对现有住房无正式租赁手续的；②拖欠房租、水电费、损坏房屋设备尚未付清、修复或赔偿的；③被判刑正在管制或保外就医的罪犯以及监视居住的人，未经公安机关批准的。

　　（3）出租人同意换房的，新承租人应与出租人重新签订房屋租赁合同，原租赁合同即告终止。签订合同后，出租人和一方换房者均不得反悔。如因换房中的欺诈、胁迫等违法行为引起反悔，则换房无效，由有过错的一方依法承担相应的民事责任。

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在房屋租赁期间，因承租房屋的装潢问题产生纠纷，在法律上有何规定？

在房屋租赁期间，因承租房屋的装潢问题产生纠纷，在法律上有何规定？

　　对承租房进行装潢引起的纠纷日益增多，对此类纠纷来说应分类综合考虑，首先需要明确添附的概念。通常认为添附是指不同所有人的财产、劳动产品合在一起形成一种不能分离的财产，如果要恢复原状则在事实上不可能或者虽然有可能但在经济上不合理。狭义的添附包括混合、附合、加工三种形式，其中附合指不同财产所有人的财产有机结合在一起，非经拆毁不能分离，既有不动产与动产的附合，也有动产与动产的附合。按照添附的概念及其理论本意，动产与不动产之间成立的附合，应当具备以下几个方面的特征：结合性，须为动产与不动产的结合；不可拆除性，在动产附合于不动产时，动产构成不动产的重要部分，分离将造成物的毁损或者改变物的性质，降低物的价值；长期存续性，物结合后不能分离的情况是永久的或者是长期的，而不是暂时性的；不同主体，动产和不动产的所有权分属不同的主体，不能为同一主体。

　　在房屋租赁中，承租人对承租房屋进行装潢，目的在于使用一个较长的时期，使自己的生活质量有所提高或提高其他收益。而装潢是以板材、油漆、铁钉等物质材料固定于房屋的作业，装溃之后，在一般情况下，非经拆毁不能分离，有的是客观上不能分离，如油漆不能从墙壁上剥离，有的可以强行分离但必然造成财产价值的明显下降，如板材拆除于墙壁。并且在装潢之前，房屋的所有权属于房屋的产权人所有，获得暂时居住权的承租人对于自己加装的装潢材料享有权利，房屋所有人和承租人是不同的主体，因此，装潢构成添附中的附合，符合添附的要件。

　　因此，在双方达成协议，或者在不动产所有人许可的情况下方可添附。如果房屋所有人与承租人就装潢相关事项达成了一致意见，则是房屋所有人行使其物的权利的表现，同样道理，也是承租人行使对其动产权利的表现。房屋所有人同意了承租人的装潢意见，但对于有关事项没有达成合议，此时应适用添附理论来解决装潢的法律后果。如果是在违约的情况下，对这类纠纷的处理，则根据当事人的违约责任，由违约方对装修损失全部承担或部分承担，双方都违约的，根据责任大小适当分担。

　　同时需要强调的是，还有一个"强迫得利"的问题，装修行为是为生活或经营需要而对承租房屋实施的行为，在出租人收回房．屋后，很可能所增添的客观价值违背受益人主观意愿，从而无法实现装修的价值。在此情况下，由取得添附的不动产所有人按照原动产价值返还给另一方，而不考虑其他因素，亦会不适当地会加重不动产所有人的负担，同样不公平。如承租人在极短租期内，对承租房进行了大量营业性的装修，如按此说，房屋产权人不但没有收到原应得到的收益，反而要付出旨在为承租利益的装修费用。因此，在这种情况下，对于强迫得利应在确定数额上有所斟酌。

　　如果承租人在不动产人不同意的情况下进行装潢，则是一种侵权行为，应适用侵权法理论进行解决。我国《民法通则》第117条规定："侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。"《民法通则》第134条规定："承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。"如果动产所有人拆除装潢构成对房屋毁损或不便利使用，则动产所有人应对不动产所有人负赔偿责任，但仅是赔偿不动产所有人房屋毁损的损失，对于拆除装潢部分的损失不动产所有人无权要求赔偿。

　　总之，承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设备，不得擅自拆改、扩建或增添；确需变动的，必须事先征得出租人的同意，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；将承租的房屋擅自拆改或改变用途的，出租人可以中止合同，收回房屋，因此造成损失的，由承租人赔偿，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。因此，对于承租人来说，如果在出租人未表示同意的情况下，擅自装修承租房屋，是对他人财产权利的侵犯，至于事后，房屋产权人不追究其责任，这也是产权人行使权利的一种表现形式，而不能以此断定承租人行为的合法性。在此种情况下，有人仍主张，如果装潢不可拆除，则应由房屋所有权人给予承租人一定的经济补偿，由此，承租人得有求偿权。这种观点没有充分认识到承租人私自添附的行为，侵权在先，如果再予以补偿，则会对这种行为放纵，使得物权的绝对性的基础得以动摇。另外，承租人的装潢是一种有目的的行为，或是为了提高居住质量，或是为了生意兴隆，即自己是受益人，故应对自己的行为承担一定的风险，没有要求别人为自己利益付出的理由。再者，承租人的装演不一定符合房屋所有人的需要，如果硬性要求产权人接受，则产权人很有可能还要为改变装潢而作出另外的投人。在此情况下，产权人给予装潢人补偿显然违背了民法公平合理的基本原则。

 

 

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