何谓承租人互换出租房屋以及承租人在互换出租房屋时应当注意哪些事项？

何谓承租人互换出租房屋以及承租人在互换出租房屋时应当注意哪些事项？

　　所谓换房，是指相同或不同性质的房屋承租人之间，为了工作、居住生活的方便，经出租人同意，双方自愿交换房屋承租权的行为。正当合理的换房行为是得到法律的肯定的。我国《城市私有房屋管理条例》第17条规定："承租人需与第三者互换住房时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，原租赁合同终止，新承租人与出租人应当另行签订租赁合同。"因此，租赁当事人在换房时，应当注意以下事项：

　　（1）承租人须事先征得出租人的同意。未经出租人同意，擅自与他人换房，该换房行为无效，出租人可以要求承租人继续支付房租，并可要求新住户腾房，或者终止租赁合同。对因互换房屋造成的经济损失，理应由承租人承担。

　　（2）承租人有正当理由且不以牟利为目的的换房应当得到法律的支持。承租人没有正当理由而要求换房，出租人可不予同意。以换房牟利而造成出租人损失的，出租人有权要求赔偿。有下列情形的换房要求，出租人应予支持：①因上下班路远影响工作、学习、生活的；②为照顾老、小、病、残者需迁到一起的；③ 因家庭、邻里不和需交换居住环境的。但有下列情况之一，不能换房：①对现有住房无正式租赁手续的；②拖欠房租、水电费、损坏房屋设备尚未付清、修复或赔偿的；③被判刑正在管制或保外就医的罪犯以及监视居住的人，未经公安机关批准的。

　　（3）出租人同意换房的，新承租人应与出租人重新签订房屋租赁合同，原租赁合同即告终止。签订合同后，出租人和一方换房者均不得反悔。如因换房中的欺诈、胁迫等违法行为引起反悔，则换房无效，由有过错的一方依法承担相应的民事责任。

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2009-11-27

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