商品房买卖合同的法律适用

商品房买卖合同的法律适用
　　 对审理商品房买卖合同纠纷案件的法律适用，应当注意以下几个方面：
　　 （一）相关法律、行政法规的适用
　　
商品房买卖合同是民事合同的一种，关于民事行为法律效力以及法律责任等应当适用《民法通则》的相关规定。
　　
商品房买卖合同属于特殊的买卖合同，我国没有专门的法律对其进行规范，在商品房买卖的基本原则上，应当准用买卖合同的有关规定。《合同法》第174条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。所以《合同法》中有关买卖合同的规定在审理商品房买卖合同纠纷中可以参照适用。
　　
商品房买卖的标的物是不动产，而不动产有相应的法律制度予以调整，与动产买卖有所区别，因此，在商品房买卖中不仅要适用合同法的有关规定，还要受一些不动产相关法律的调整，如《城市房地产管理法》等。
　　
因为商品房买卖的标的物是一种不动产，它只能附着于土地上，而土地在我国只属于国家所有或者集体所有，房屋的所有人一般只能对房屋占用范围内的土地享有使用权而不是所有权，房屋买卖合同要受到土地使用权出让合同的制约，其内容必须符合土地使用权出让合同规定的期限和开发条件等，不得超越土地使用权出让合同的规定。所以商品房买卖合同纠纷的法律适用中，还应当注意我国对土地使用权管理方面的法律规定的适用。
　　 （二）相关司法解释的适用规范
　　
依《商品房买卖解释》第28条规定，该解释自2003年6月1日起施行。《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，《商品房买卖解释》公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用《商品房买卖解释》的规定；《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷，在《商品房买卖解释》公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用《商品房买卖解释》的规定；《城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定。

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