承租人的义务标准

（一）保管租赁物的义务
　　 1．承租人保管租赁物义务的标准
　　
承租人虽对租赁物可以使用、收益，但在租赁期间承租人也应以善良管理人的注意，保管租赁物。对于租赁物有能供收益能力的，还要保持这种收益能力。如对承租的林地不能砍伐过度，对承租的耕地不能不施肥或任其荒芜等。当然，当租赁物有损坏时，因其修缮义务应由出租人负担，故而修缮虽为保存租赁物的一种行为，但承租人不承担这一义务时，不算是对保管义务的违反。当事人对租赁物的使用、收益方法有约定的，承租人应按照约定的方法对租赁物为使用、收益，不按照约定方法对租赁物使用、收益，出租人可以要求其纠正。《合同法》第219条规定："承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。"因此，承租人超出约定使用、收益方法而为之使用、收益，事实上也会使租赁物可获利益减少，构成租赁物的损失，出租人可以解除合同。
　　
承租人按照约定的方法对租赁物为使用、收益的，即使给租赁物造成损失的，也不构成对保管义务的违反。《合同法》第218条规定："承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。"
　　
承租人的保管义务还包括保持租赁物原状的义务。原则上承租人不能改变租赁物的现状，将租赁物拆毁、改变或增加设施。但是如双方另有约定，或经过出租人的同意的不包括在内。否则，承租人应负恢复原状或赔偿损失的义务，并且出租人可以据此解除合同。．当然，保持租赁物的原状并非不可以有任何磨损，如依租赁物之性质及合同约定对租赁的为使用、收益而导致的自然损耗，甚至是损坏，也不能认为未尽保管义务。因为对物的使用会导致耗损是必然的，所以法律上使承租人可以因此而免除责任，除此之外的则均应负责。
　　 2．承租人的关系人给租赁物造成损失时的处理标准
　　
承租人的同居人或承租人允许对租赁物使用收益的第三人，包括承租人的亲属、客人或其他经承租人允许使用、收益租赁物的人（简称为承租人的关系人），出于故意或过失给租赁物造成损害的，承租人应依债务不履行而负赔偿损失的责任。而因承租人不注意，致租赁物为第三人所毁损或窃取时，出租人基于承租人债务不履行，或者基于第三人的侵权行为，均得主张损害赔偿责任。这两种债务为不真正连带债务。
　　
在我国台湾地区"法"上，还认为承租人对自己或其同居人，经其允许使用、收益租赁物的第三人的故意或过失负责任，而在轻微过失导致租赁物损失的，一般可以不承担责任。因为承租人的责任原则上是一种抽象轻过失责任，如在失火情形中，承租人若仅有轻微过失，而其自己财物也在失火中焚毁，因失火既不是他所希望的，同时他也无足够力量偿还出租人的损失，因此，法律衡诸具体情形，仅使其基于显然欠缺一般人之注意时始负其责，以作为承租人负抽象轻过失责任的例外。我国《合同法》规定因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的、承租人不负责任，并可要求减少或不支付租金，在合同目的不能达到时，更可以解除合同。但缺少关于承租人在有一般人的注意程度下，租赁物仍被毁损情况的处理规定。如此种情况也认为是承租人未尽妥善保管义务，则承租人对租赁物的毁损要负损害赔偿责任，这样对承租人就过分严厉。因此，我们认为在解释上，发生失火等情况时，如承租人尽到一般人的注意的，应免去或减轻其损害赔偿责任。

　　 （二）承租人的通知义务和容忍义务判断标准
　　 承租人的保管义务除前述之外，还有通知义务和容忍义务两种从属义务。
　　 1．承租人是否尽到通知义务的判断标准
　　
租赁期间出现某些情况时，承租人负有及时通知出租人的义务以使出租人能及时采取措施，使租赁物保持适于使用、收益的状态。具体的判断标准如下：
　　 （1）是否出现了应通知的事项
　　
这些事项主要包括：租赁物有修理、防止危害的必要。如当事人无特别约定，出租人一般应对租赁物之瑕疵负担保责任。因此，当租赁物有发生危害的可能时，为防止危害的发生，承租人应及时通知出租人以便及早检查、维修，防止危害结果的出现，并避免对出租人、承租人及第三人可能造成的损害。在租赁物需要维修的情况下，承租人也应及时通知出租人修理，并在出租人未到达之前妥善保管好租赁物。
　　
第三人对租赁物提出权利主张，影响或妨碍承租人对租赁物使用、收益的。由于出租人还应对租赁物负权利瑕疵担保责任，所以，此时承租人也应及时通知出租人，使出租人能够及时采取救济措施。
　　
其他依诚实信用原则应通知的事由。因为合同订立不可能对所有未来的未知情况详列无遗，明确所有的权利义务。因此出现某些情况时，往往需要合同当事人充分体现协助精神，依诚实信用原则为之，方能保证合同的顺利进行。如出现一些不可抗力导致租赁物毁损或灭失的情况，承租人也应当及时通知出租人。
　　 （2）须出租人不知其事由
　　
通知以出租人尚不知其事由发生为必要，如出租人已经知道发生的情况，则没有必要再为通知。所以，也不能说只要承租人实际上未通知出租人的，出租人对出现的情况就可以一概不负责任。无论在租赁物出现危险时还是第三人对租赁物主张权利时，这一点都是相同的。至于出租人是否事实上已知，承租人应负举证义务。
　　 2．承租人对出租人保存行为是否必须容忍的判断标准
　　
所谓保存行为，就是指为保持租赁物处于适用状态而采取的行为。许多国家和地方的立法，都规定了承租人对出租人的保存行为负有容忍义务。如《日本民法》第606条第2款规定："出租人，对于租赁物的保存，欲为必要的行为时，承租人不得拒绝。"我国台湾地区"民法"第429条第2项也规定："出租人为保存租赁物之必要行为，承租人不得拒绝。"我国《合同法》没有就此列出专门的条文，但从诚实信用原则出发，保存行为也是合同当事人互相配合的一种必要行为，应当加以鼓励。但是，保存行为应以其必要者为限，承租人对此不得拒绝。如其保存行为为维修时，作为救济和平衡，《合同法》规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或延长租期。对于出租人以违反承租人的意思而为非必要的保存行为时，承租人是可以减少租金、延长租期，还是可以解除合同，《合同法》未明文规定。《日本民法》第607条规定："于出租人违反承租人的意思而欲为保存行为场合，为此，承租人不能达到承租的目的时，承租人得将契约解除。"不过，从现实看也不是出租人所有非必要的保存行为都会导致承租目的不能实现。因此，也应当根据具体情况，视出租人行为对承租人造成影响的大小，来确定承租人可以选择的救济方式，而非一概可以解除合同。

　　 （三）支付租金义务及与租金支付相关的几个问题的判断标准
　　
租金的支付是承租人应负担的主要义务，也是租赁合同区别于借用合同的根本所在。承租人应当及时、足额地交足租金，否则应负债务不履行的责任。承租人迟延交付租金的，应负迟延履行债务的责任。各国法律都规定出租人对承租人迟延履行租金债务可以定出一定的期限，并催告承租人履行之，承租人仍不履行的，出租人可以终止合同。我国《合同法》第227条也规定："承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内交付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。"
　　 4．租赁合同中约定分期支付租金的诉讼时效起算标准
　　
约定分期支付租金的，承租人未按期支付的，该租金支付请求权的诉讼时效应当如何计算，在实践中还是存在不同看法的。一种观点认为，租赁合同的诉讼时效应当从双方当事人解除其租赁合同之日起计算。承租人自始未交租金系违约行为。诉讼时效期间的计算应从合同整体出发，而不应将合同的每个阶段割裂开来分别计算。在合同有效期内，承租人搬离、出租人又将房屋等出租给他人，系双方当事人以其实际行为提前解除了原租赁合同。故追究合同违约责任的诉讼时效期间应从此时起算，而不应从承租人第一次未付租金的违约行为发生时起算。另外一种观点则认为，约定分期支付租金的，诉讼时效应从债权人知道或者应当知道承租人欠交每期租金或者拒付每期租金之日起计算，适用1年的诉讼时效。
　　
针对后一种观点，也有人提出不同意见，认为租赁合同的诉讼时效应当从双方当事人解除其租赁合同之日起计算。因为出租人自始未交租金是一种违约行为。诉讼时效期间的计算应从整体出发，而不应将合同的每个阶段割裂开来分别计算。主要理由是：第一，租赁合同是一个整体，尽管约定了分期支付，但承租人自始未依约交付租金，是一种连续状态的违约行为，因而，诉讼时效期间应从合同的整体出发，而不应将合同的每个阶段割裂开来分别计算。第二，每一期租金时效都独立计算，将导致整个合同被分为多个诉，增加诉讼成本，浪费诉讼资源。第三，时效的前提首先是当事人的权利被侵犯。租赁合同对迟延支付租金的滞纳金有约定，因此，尽管承租人未按约支付租金，但合同中滞纳金的约定又保护了出租人的财产权益。在合同履行阶段的任何期间，承租人支付租金和滞纳金都不是对出租人权利的侵犯，因此，诉讼时效应从合同终止时计算。第四，对租赁合同的时效以每一期租金分别计算，保护的是未履行义务的债务人利益，与诚实信用原则以及立法者的本意都是相悖的等等。
　　
归纳起来，持第一种观点的理由主要是：第一，租赁合同是一个整体，尽管约定了分期支付，但承租人自始未依约交付租金，是一种连续状态的违约行为，因而，诉讼时效期间应从合同的整体出发，而不应将合同的每个阶段割裂开来分别计算；第二，计算诉讼时效的前提是当事人的权利被侵犯。租赁合同对迟延支付租金的滞纳金有约定，因此，尽管承租人未按约支付租金，但合同中关于违约金或者滞纳金的约定又保护了出租人的财产权益。在合同履行阶段的任何期间承租人支付租金和滞纳金都不是对出租人权利的侵犯，因此，诉讼时效应从合同终止时计算。
　　 我们认为，第二种观点更符合法律规定的本意。理由在于：
　　
第一，根据《民法通则》及最高人民法院关于民法通则司法解释的规定，以及国内外关于诉讼时效的规定和理论观点，在诉讼时效是以"权利受到侵害"为起算点，而不是以侵害行为终止为起算点这一点上是不存在疑问的。不然的话，只要违约行为一直在持续，就不存在开始计算时效的问题了。只要当事人违约而且后来没有再履行，诉讼时效也就永远不会开始起算了。这样做必将使时效制度形同虚设。
　　
第二，约定了分期支付，并不一定非要分期起诉不可，只要当事人在诉讼时效期间内主张过权利，诉讼时效也是可以中断的。是否分若干次起诉，完全取决于当事人自己的选择。因此，将分期要求支付租金等同于分期起诉，属于概念上的误解。况且，在承租人几次不支付租金的情况下，出租人还有通过提前解除合同等救济方式保护自己的合法权益，并非没有办法得到救济。
　　
第三，对支付租金时间的约定本身，就是赋予出租人可以在合同尚未终止时就可以要求承租人给付租金的权利，承租人只要未按约定履行合同义务，就是侵害了出租人的利益，否则，分期支付的约定作为合同的内容将失去法律意义。而且，如果说约定了违约金或者滞纳金，就保护了出租人的利益，因而就不存在时效的话，那么，在合同履行期届满以后，因为违约金或者滞纳金也还是可以继续计算的，这是否就意味着合同当事人只要在合同中约定了违约金条款，就永远不会存在诉讼时效的起算问题了呢？如果可以这样，法律规定的时效制度将可能因违约金条款的订立而失去适用的余地。
　　
第四，适用诉讼时效势必导致债权、债务人之间的利益失衡，仅保护未履行义务的债务人利益，与诚实信用原则以及立法者的本意相悖的说法，更是对法律规定的误解，我们不能赞同。因为诉讼时效制度的立法目的，其实正是为了督促债权人及时行使债权，而以债权人不及时行使权利，将丧失胜诉权为代价，来促进和保证交易秩序的顺畅。否则的话，也不会规定诉讼时效制度了。
　　
所以，我们认为，租赁合同约定了租金分期支付的，其诉讼时效应当自出租人知道或者应当知道承租人未支付之日起算。
　　 5．融资租赁（分期付款买卖）合同中分期付款的诉讼时效起算标准
　　
一般租赁合同分期支付租金的约定，与融资租赁或者分期付款买卖中的分期支付，在法律意义上是不完全等同的，在诉讼时效问题上也不能同样对待。
　　
租赁合同中租金支付的对价是对租赁物在一定期限内的使用、收益，如每月支付租金，就意味着是对每个月使用、收益的对价，其债务是可以分割的。如果承租人不继续支付租金，出租人就可以不再允许其使用、收益租赁物；反之，出租人不提供租赁物的，承租人也可以拒绝继续支付租金。因此，无论租金的支付还是租赁物提供时间的长短，都不是不可变更、不可分割的。而融资租赁或者分期付款买卖虽然对于承租人或者买受人来说，其债务是分期的。但对于出租人或者说出卖人而言，其物的提供则是一次性、不可分割的。如分期付款购买房屋、购买汽车的，卖方在交付房屋或者汽车时都是全部交付的，而不是分割为与承租人、买受人支付的价款对等的若干份额，并交付给买方的。也就是说，按照一般的买卖合同，应当"一手交钱，一手交货"，双方同时履行。但融资租赁合同（分期付款买卖合同）正是考虑到一次付款对于买受人而言，可能存在资金困难，才允许其分为若干次付款。如果将承租人或者买受人的分期支付义务，按照每次付款期限分别计算诉讼时效，而对出卖人则自合同约定的交付之日起计算诉讼时效，就会造成双方权利义务的失衡。因此，就融资租赁合同（分期付款买卖合同）而言，其付款虽然可以分期，但债务仍然是不可分的整体之债，不能按照分期付款的各个期限，分别计算诉讼时效。

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