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2009年12月29日星期二

离婚后又同居生子,再闹“离婚”如何处理?

离婚后又同居生子,再闹"离婚"如何处理?

  我在居委会里是负责人民调解工作的。我们这里有一对夫妻,几年前离过婚,现在又闹"离婚",吵得四邻不安,居民们纷纷前来找我咨询。说实话,我对这种情况也吃不准,只好请求指点。

  这对夫妻早在1998年5月就依法办理了离婚手续,但离婚后不久,双方都感到后悔,在亲友的说合下,双方又住到了一起,而且还生了一个儿子,儿子已经3岁。今年4月,女方下岗,男方帮助她开了一个服装店,没想到女方在几次进货期间搭识了一个男老板,并有了不轨行为。上个月,男方知道后,不依不饶,整天吵闹,两人又要"离婚"了……请问,离婚后又重归于好,并同居生子,能否视为复婚?发生变化,又要"离婚",法院将如何处理?请予答复。

  答:

  我国新《婚姻法》第8条规定:"要求结婚的男女双方必须亲自到婚姻登记机关进行结婚登记。"而《婚姻登记条例》第19条规定:"离婚的当事人恢复夫妻关系的,必须亲自到一方户口所在地的婚姻登记管理机关申请复婚登记。"根据上述规定,你所遇到的当事人,在1998年5月办理了离婚手续,他们的"夫妻关系"从此就不存在了。后来,双方在亲友的说合下,未按规定办理复婚手续就居住在一起,并不是合法的复婚行为,而是"同居关系",他们生养的孩子属于"非婚生育"。

  如果他们以这种"同居关系"向法院起诉要求"离婚",法院是不会受理的。但根据新《婚姻法》的有关解释,如果当事人双方都要求解决"非婚生子女抚养、财产分割或债权债务等事宜",法院应当受理,并会做出公正的处理。


恭颂商祺 万事如意
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丈夫要离婚,股票想独吞,我该怎么办?

丈夫要离婚,股票想独吞,我该怎么办?

  我丈夫是某企业经理,本人是某校教务主任,两人结婚已经16年,孩子14岁。我们原本有一个幸福之家,但自去年我发现丈夫有外遇之后,家就失去了往日的宁静和欢乐。

  他已经10个多月不回家了,连孩子的学费和生活费都不支付。他认为我们之间缺少沟通和热情,没有共同语言,不宜再生活在一起,于8月提出要离婚。我虽然无奈,但很快就想通了,没必要去影响他的人生计划。

  关于离婚,双方都同意,但在财产分割方面双方有分歧,他要将10年前共同投资、不断增值的近百万元股票全部独占,其理由是这几年在股市上亏掉了,实际上他是想独吞这笔财产。我当然不相信,避开他拿着2000年的一份账户核对单到证券公司查证,结果被告知他已在3月转移了账户。再细问,证券公司就拒绝回答我了……

  我想知道,我在离婚前能否要求证券公司如实告知我丈夫现在的账户情况?如果证券公司拒绝我,又该怎么办?

  答:

  你个人直接到证券公司或银行去查证有关存款、股票等个人账户资料是行不通的。按我国金融机构的经营规章规定,为储户保密是银行的义务,所以金融机构一般不允许开户者本人之外的任何人进行查询和取证。

  如果你丈夫执意要走离婚这一步,你就等他起诉好了。当法院受理后,你可以向法官陈述,你们之间有多少股票要分割,其股票原在什么证券公司开户。

  要想让法官采信你的话,你还应该想办法收集有关开户资金的原始证据材料,如,从何处得到这笔资金的?是工资,还是奖金?发工资、奖金时的单据(凭证),这笔资金又是何时何地到了开户人的手上?最好能有人给你证明,等等。当你有了这些证据后,在离婚诉讼时将它们及时提交给法院,这对你主张股票权利是极为有利的。


恭颂商祺 万事如意
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婚前签署的婚前财产协议,婚后是否有效?

婚前签署的婚前财产协议,婚后是否有效?

  我今年58岁,是上海某医院的职工,我和再婚对象都是丧偶之后才相识、相爱的,近期打算结婚。为了防止以后双方子女对房产、工资收入等财产产生不必要的纠葛,我俩想在再婚前签一份"婚前协议",以免婚后双方的财产因婚姻而发生纠纷。即使将来发生变化,一切财产仍归双方各自处理或双方子女分别继承。因我婚后要带上财产到女方家中落户,我每月支付一定的生活费给女方。不知婚前进行的财产协议,婚后是否具有法律效力?请予指点。谢谢!

  答:

  我国《婚姻法》对夫妻财产制采取法定和约定并行的办法,有约定时依约定,无约定时依法定。《婚姻法》第19条规定:"夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定,对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的,夫或妻对外所负的债务,第三人知道该约定的,以夫或妻一方所有的财产清偿。"

  夫妻对财产的约定,属双方民事行为,只要符合民事法律行为的构成要件,即可产生法律效力。《婚姻法》对于夫妻财产所有权约定时间未作限制,因此,可以在婚前作出约定,也可以在婚后作出约定,同样产生法律效力。婚前签署的婚前财产协议,婚后同样具有法律效力。你们俩为防止今后双方子女之间发生纠纷,对婚前财产进行约定是明智之举,值得提倡。约定应当采用书面形式,如果有必要,也可到公证机关办理公证。


恭颂商祺 万事如意
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工伤赔偿案件申请法律援助须提供的资料

工伤赔偿案件申请法律援助须提供的资料

申请人申请法律援助,除填写申请表外还应提交下列材料:

1.身份证或者其他有效的身份证明;

2.与本案有关并且有事实证明为保障自己合法权益需要法律帮助的证据材料:

(1)已经立案的案件,应提交受理案件通知书、仲裁申请书、起诉书或答辩状等;

(2)工伤者的身份证、户口簿、劳动合同、工作证、员工证或可以证明与用人单位存在事实劳动关系等证据;

(3)工伤者在受伤前12个月的工资收入证明;

(4)工伤者经有关的劳动和社会保障局确认为工伤的职工工伤确认表;

(5)工伤者医疗终结后经有关劳动和社会保障局的劳动能力鉴定机构作出的职工劳动能力鉴定表;

(6)工伤者受伤住院期间确需人护理、补充营养以及需要继续治疗的医院证明;

(7)工伤者住院、在门诊治疗的病历和有关的有效的医疗费用凭证、购买残疾用具发票等;

(8)工伤者需要抚养、赡养人员的身份证、户口簿以及抚养、赡养人员户籍所在地的街道办事处或村民委员会证明;

(9)护理人员的交通费、住宿费发票以及护理人员所在单位、街道办事处或村民委员会证明护理人因从事护理工作耽误工作而减少经济收入的证明(计算护理人员有关费用的人数不超过3人为限);

(10)法律援助机构认为需要提交的其它相关材料。


恭颂商祺 万事如意
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中华人民共和国循环经济促进法

 (中华人民共和国主席令第四号)   

  《中华人民共和国循环经济促进法》已由中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第四次会议于2008年8月29日通过,现予公布,自2009年1月1日起施行。

  中华人民共和国主席  胡锦涛

  2008年8月29日  

  中华人民共和国循环经济促进法

  (2008年8月29日第十一届全国人民代表大会常务委员会第四次会议通过)

  第一章 总  则

  第一条 为了促进循环经济发展,提高资源利用效率,保护和改善环境,实现可持续发展,制定本法。

  第二条 本法所称循环经济,是指在生产、流通和消费等过程中进行的减量化、再利用、资源化活动的总称。

  本法所称减量化,是指在生产、流通和消费等过程中减少资源消耗和废物产生。

  本法所称再利用,是指将废物直接作为产品或者经修复、翻新、再制造后继续作为产品使用,或者将废物的全部或者部分作为其他产品的部件予以使用。

  本法所称资源化,是指将废物直接作为原料进行利用或者对废物进行再生利用。

  第三条 发展循环经济是国家经济社会发展的一项重大战略,应当遵循统筹规划、合理布局,因地制宜、注重实效,政府推动、市场引导,企业实施、公众参与的方针。

  第四条 发展循环经济应当在技术可行、经济合理和有利于节约资源、保护环境的前提下,按照减量化优先的原则实施。

  在废物再利用和资源化过程中,应当保障生产安全,保证产品质量符合国家规定的标准,并防止产生再次污染。

  第五条 国务院循环经济发展综合管理部门负责组织协调、监督管理全国循环经济发展工作;国务院环境保护等有关主管部门按照各自的职责负责有关循环经济的监督管理工作。

  县级以上地方人民政府循环经济发展综合管理部门负责组织协调、监督管理本行政区域的循环经济发展工作;县级以上地方人民政府环境保护等有关主管部门按照各自的职责负责有关循环经济的监督管理工作。

  第六条 国家制定产业政策,应当符合发展循环经济的要求。

  县级以上人民政府编制国民经济和社会发展规划及年度计划,县级以上人民政府有关部门编制环境保护、科学技术等规划,应当包括发展循环经济的内容。

  第七条 国家鼓励和支持开展循环经济科学技术的研究、开发和推广,鼓励开展循环经济宣传、教育、科学知识普及和国际合作。

  第八条 县级以上人民政府应当建立发展循环经济的目标责任制,采取规划、财政、投资、政府采购等措施,促进循环经济发展。

  第九条 企业事业单位应当建立健全管理制度,采取措施,降低资源消耗,减少废物的产生量和排放量,提高废物的再利用和资源化水平。

  第十条 公民应当增强节约资源和保护环境意识,合理消费,节约资源。

  国家鼓励和引导公民使用节能、节水、节材和有利于保护环境的产品及再生产品,减少废物的产生量和排放量。

  公民有权举报浪费资源、破坏环境的行为,有权了解政府发展循环经济的信息并提出意见和建议。

  第十一条 国家鼓励和支持行业协会在循环经济发展中发挥技术指导和服务作用。县级以上人民政府可以委托有条件的行业协会等社会组织开展促进循环经济发展的公共服务。

  国家鼓励和支持中介机构、学会和其他社会组织开展循环经济宣传、技术推广和咨询服务,促进循环经济发展。

  第二章 基本管理制度

  第十二条 国务院循环经济发展综合管理部门会同国务院环境保护等有关主管部门编制全国循环经济发展规划,报国务院批准后公布施行。设区的市级以上地方人民政府循环经济发展综合管理部门会同本级人民政府环境保护等有关主管部门编制本行政区域循环经济发展规划,报本级人民政府批准后公布施行。

  循环经济发展规划应当包括规划目标、适用范围、主要内容、重点任务和保障措施等,并规定资源产出率、废物再利用和资源化率等指标。

  第十三条 县级以上地方人民政府应当依据上级人民政府下达的本行政区域主要污染物排放、建设用地和用水总量控制指标,规划和调整本行政区域的产业结构,促进循环经济发展。

  新建、改建、扩建建设项目,必须符合本行政区域主要污染物排放、建设用地和用水总量控制指标的要求。

  第十四条 国务院循环经济发展综合管理部门会同国务院统计、环境保护等有关主管部门建立和完善循环经济评价指标体系。

  上级人民政府根据前款规定的循环经济主要评价指标,对下级人民政府发展循环经济的状况定期进行考核,并将主要评价指标完成情况作为对地方人民政府及其负责人考核评价的内容。

  第十五条 生产列入强制回收名录的产品或者包装物的企业,必须对废弃的产品或者包装物负责回收;对其中可以利用的,由各该生产企业负责利用;对因不具备技术经济条件而不适合利用的,由各该生产企业负责无害化处置。

  对前款规定的废弃产品或者包装物,生产者委托销售者或者其他组织进行回收的,或者委托废物利用或者处置企业进行利用或者处置的,受托方应当依照有关法律、行政法规的规定和合同的约定负责回收或者利用、处置。

  对列入强制回收名录的产品和包装物,消费者应当将废弃的产品或者包装物交给生产者或者其委托回收的销售者或者其他组织。

  强制回收的产品和包装物的名录及管理办法,由国务院循环经济发展综合管理部门规定。

  第十六条 国家对钢铁、有色金属、煤炭、电力、石油加工、化工、建材、建筑、造纸、印染等行业年综合能源消费量、用水量超过国家规定总量的重点企业,实行能耗、水耗的重点监督管理制度。

  重点能源消费单位的节能监督管理,依照《中华人民共和国节约能源法》的规定执行。

  重点用水单位的监督管理办法,由国务院循环经济发展综合管理部门会同国务院有关部门规定。

  第十七条 国家建立健全循环经济统计制度,加强资源消耗、综合利用和废物产生的统计管理,并将主要统计指标定期向社会公布。

  国务院标准化主管部门会同国务院循环经济发展综合管理和环境保护等有关主管部门建立健全循环经济标准体系,制定和完善节能、节水、节材和废物再利用、资源化等标准。

  国家建立健全能源效率标识等产品资源消耗标识制度。

  第三章 减量化

  第十八条 国务院循环经济发展综合管理部门会同国务院环境保护等有关主管部门,定期发布鼓励、限制和淘汰的技术、工艺、设备、材料和产品名录。

  禁止生产、进口、销售列入淘汰名录的设备、材料和产品,禁止使用列入淘汰名录的技术、工艺、设备和材料。

  第十九条 从事工艺、设备、产品及包装物设计,应当按照减少资源消耗和废物产生的要求,优先选择采用易回收、易拆解、易降解、无毒无害或者低毒低害的材料和设计方案,并应当符合有关国家标准的强制性要求。

  对在拆解和处置过程中可能造成环境污染的电器电子等产品,不得设计使用国家禁止使用的有毒有害物质。禁止在电器电子等产品中使用的有毒有害物质名录,由国务院循环经济发展综合管理部门会同国务院环境保护等有关主管部门制定。

  设计产品包装物应当执行产品包装标准,防止过度包装造成资源浪费和环境污染。

  第二十条 工业企业应当采用先进或者适用的节水技术、工艺和设备,制定并实施节水计划,加强节水管理,对生产用水进行全过程控制。

  工业企业应当加强用水计量管理,配备和使用合格的用水计量器具,建立水耗统计和用水状况分析制度。

  新建、改建、扩建建设项目,应当配套建设节水设施。节水设施应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。

  国家鼓励和支持沿海地区进行海水淡化和海水直接利用,节约淡水资源。

  第二十一条 国家鼓励和支持企业使用高效节油产品。

  电力、石油加工、化工、钢铁、有色金属和建材等企业,必须在国家规定的范围和期限内,以洁净煤、石油焦、天然气等清洁能源替代燃料油,停止使用不符合国家规定的燃油发电机组和燃油锅炉。

  内燃机和机动车制造企业应当按照国家规定的内燃机和机动车燃油经济性标准,采用节油技术,减少石油产品消耗量。

  第二十二条 开采矿产资源,应当统筹规划,制定合理的开发利用方案,采用合理的开采顺序、方法和选矿工艺。采矿许可证颁发机关应当对申请人提交的开发利用方案中的开采回采率、采矿贫化率、选矿回收率、矿山水循环利用率和土地复垦率等指标依法进行审查;审查不合格的,不予颁发采矿许可证。采矿许可证颁发机关应当依法加强对开采矿产资源的监督管理。

  矿山企业在开采主要矿种的同时,应当对具有工业价值的共生和伴生矿实行综合开采、合理利用;对必须同时采出而暂时不能利用的矿产以及含有有用组分的尾矿,应当采取保护措施,防止资源损失和生态破坏。

  第二十三条 建筑设计、建设、施工等单位应当按照国家有关规定和标准,对其设计、建设、施工的建筑物及构筑物采用节能、节水、节地、节材的技术工艺和小型、轻型、再生产品。有条件的地区,应当充分利用太阳能、地热能、风能等可再生能源。

  国家鼓励利用无毒无害的固体废物生产建筑材料,鼓励使用散装水泥,推广使用预拌混凝土和预拌砂浆。

  禁止损毁耕地烧砖。在国务院或者省、自治区、直辖市人民政府规定的期限和区域内,禁止生产、销售和使用粘土砖。

  第二十四条 县级以上人民政府及其农业等主管部门应当推进土地集约利用,鼓励和支持农业生产者采用节水、节肥、节药的先进种植、养殖和灌溉技术,推动农业机械节能,优先发展生态农业。

  在缺水地区,应当调整种植结构,优先发展节水型农业,推进雨水集蓄利用,建设和管护节水灌溉设施,提高用水效率,减少水的蒸发和漏失。

  第二十五条 国家机关及使用财政性资金的其他组织应当厉行节约、杜绝浪费,带头使用节能、节水、节地、节材和有利于保护环境的产品、设备和设施,节约使用办公用品。国务院和县级以上地方人民政府管理机关事务工作的机构会同本级人民政府有关部门制定本级国家机关等机构的用能、用水定额指标,财政部门根据该定额指标制定支出标准。

  城市人民政府和建筑物的所有者或者使用者,应当采取措施,加强建筑物维护管理,延长建筑物使用寿命。对符合城市规划和工程建设标准,在合理使用寿命内的建筑物,除为了公共利益的需要外,城市人民政府不得决定拆除。

  第二十六条 餐饮、娱乐、宾馆等服务性企业,应当采用节能、节水、节材和有利于保护环境的产品,减少使用或者不使用浪费资源、污染环境的产品。

  本法施行后新建的餐饮、娱乐、宾馆等服务性企业,应当采用节能、节水、节材和有利于保护环境的技术、设备和设施。

  第二十七条 国家鼓励和支持使用再生水。在有条件使用再生水的地区,限制或者禁止将自来水作为城市道路清扫、城市绿化和景观用水使用。

  第二十八条 国家在保障产品安全和卫生的前提下,限制一次性消费品的生产和销售。具体名录由国务院循环经济发展综合管理部门会同国务院财政、环境保护等有关主管部门制定。

  对列入前款规定名录中的一次性消费品的生产和销售,由国务院财政、税务和对外贸易等主管部门制定限制性的税收和出口等措施。

  第四章 再利用和资源化

  第二十九条 县级以上人民政府应当统筹规划区域经济布局,合理调整产业结构,促进企业在资源综合利用等领域进行合作,实现资源的高效利用和循环使用。

  各类产业园区应当组织区内企业进行资源综合利用,促进循环经济发展。

  国家鼓励各类产业园区的企业进行废物交换利用、能量梯级利用、土地集约利用、水的分类利用和循环使用,共同使用基础设施和其他有关设施。

  新建和改造各类产业园区应当依法进行环境影响评价,并采取生态保护和污染控制措施,确保本区域的环境质量达到规定的标准。

  第三十条 企业应当按照国家规定,对生产过程中产生的粉煤灰、煤矸石、尾矿、废石、废料、废气等工业废物进行综合利用。

  第三十一条 企业应当发展串联用水系统和循环用水系统,提高水的重复利用率。

  企业应当采用先进技术、工艺和设备,对生产过程中产生的废水进行再生利用。

  第三十二条 企业应当采用先进或者适用的回收技术、工艺和设备,对生产过程中产生的余热、余压等进行综合利用。

  建设利用余热、余压、煤层气以及煤矸石、煤泥、垃圾等低热值燃料的并网发电项目,应当依照法律和国务院的规定取得行政许可或者报送备案。电网企业应当按照国家规定,与综合利用资源发电的企业签订并网协议,提供上网服务,并全额收购并网发电项目的上网电量。

  第三十三条 建设单位应当对工程施工中产生的建筑废物进行综合利用;不具备综合利用条件的,应当委托具备条件的生产经营者进行综合利用或者无害化处置。

  第三十四条 国家鼓励和支持农业生产者和相关企业采用先进或者适用技术,对农作物秸秆、畜禽粪便、农产品加工业副产品、废农用薄膜等进行综合利用,开发利用沼气等生物质能源。

  第三十五条 县级以上人民政府及其林业主管部门应当积极发展生态林业,鼓励和支持林业生产者和相关企业采用木材节约和代用技术,开展林业废弃物和次小薪材、沙生灌木等综合利用,提高木材综合利用率。

  第三十六条 国家支持生产经营者建立产业废物交换信息系统,促进企业交流产业废物信息。

  企业对生产过程中产生的废物不具备综合利用条件的,应当提供给具备条件的生产经营者进行综合利用。

  第三十七条 国家鼓励和推进废物回收体系建设。

  地方人民政府应当按照城乡规划,合理布局废物回收网点和交易市场,支持废物回收企业和其他组织开展废物的收集、储存、运输及信息交流。

  废物回收交易市场应当符合国家环境保护、安全和消防等规定。

  第三十八条 对废电器电子产品、报废机动车船、废轮胎、废铅酸电池等特定产品进行拆解或者再利用,应当符合有关法律、行政法规的规定。

  第三十九条 回收的电器电子产品,经过修复后销售的,必须符合再利用产品标准,并在显著位置标识为再利用产品。

  回收的电器电子产品,需要拆解和再生利用的,应当交售给具备条件的拆解企业。

  第四十条 国家支持企业开展机动车零部件、工程机械、机床等产品的再制造和轮胎翻新。

  销售的再制造产品和翻新产品的质量必须符合国家规定的标准,并在显著位置标识为再制造产品或者翻新产品。

  第四十一条 县级以上人民政府应当统筹规划建设城乡生活垃圾分类收集和资源化利用设施,建立和完善分类收集和资源化利用体系,提高生活垃圾资源化率。

  县级以上人民政府应当支持企业建设污泥资源化利用和处置设施,提高污泥综合利用水平,防止产生再次污染。

  第五章 激励措施

  第四十二条 国务院和省、自治区、直辖市人民政府设立发展循环经济的有关专项资金,支持循环经济的科技研究开发、循环经济技术和产品的示范与推广、重大循环经济项目的实施、发展循环经济的信息服务等。具体办法由国务院财政部门会同国务院循环经济发展综合管理等有关主管部门制定。

  第四十三条 国务院和省、自治区、直辖市人民政府及其有关部门应当将循环经济重大科技攻关项目的自主创新研究、应用示范和产业化发展列入国家或者省级科技发展规划和高技术产业发展规划,并安排财政性资金予以支持。

  利用财政性资金引进循环经济重大技术、装备的,应当制定消化、吸收和创新方案,报有关主管部门审批并由其监督实施;有关主管部门应当根据实际需要建立协调机制,对重大技术、装备的引进和消化、吸收、创新实行统筹协调,并给予资金支持。

  第四十四条 国家对促进循环经济发展的产业活动给予税收优惠,并运用税收等措施鼓励进口先进的节能、节水、节材等技术、设备和产品,限制在生产过程中耗能高、污染重的产品的出口。具体办法由国务院财政、税务主管部门制定。

  企业使用或者生产列入国家清洁生产、资源综合利用等鼓励名录的技术、工艺、设备或者产品的,按照国家有关规定享受税收优惠。

  第四十五条 县级以上人民政府循环经济发展综合管理部门在制定和实施投资计划时,应当将节能、节水、节地、节材、资源综合利用等项目列为重点投资领域。

  对符合国家产业政策的节能、节水、节地、节材、资源综合利用等项目,金融机构应当给予优先贷款等信贷支持,并积极提供配套金融服务。

  对生产、进口、销售或者使用列入淘汰名录的技术、工艺、设备、材料或者产品的企业,金融机构不得提供任何形式的授信支持。

  第四十六条 国家实行有利于资源节约和合理利用的价格政策,引导单位和个人节约和合理使用水、电、气等资源性产品。

  国务院和省、自治区、直辖市人民政府的价格主管部门应当按照国家产业政策,对资源高消耗行业中的限制类项目,实行限制性的价格政策。

  对利用余热、余压、煤层气以及煤矸石、煤泥、垃圾等低热值燃料的并网发电项目,价格主管部门按照有利于资源综合利用的原则确定其上网电价。

  省、自治区、直辖市人民政府可以根据本行政区域经济社会发展状况,实行垃圾排放收费制度。收取的费用专项用于垃圾分类、收集、运输、贮存、利用和处置,不得挪作他用。

  国家鼓励通过以旧换新、押金等方式回收废物。

  第四十七条 国家实行有利于循环经济发展的政府采购政策。使用财政性资金进行采购的,应当优先采购节能、节水、节材和有利于保护环境的产品及再生产品。

  第四十八条 县级以上人民政府及其有关部门应当对在循环经济管理、科学技术研究、产品开发、示范和推广工作中做出显著成绩的单位和个人给予表彰和奖励。

  企业事业单位应当对在循环经济发展中做出突出贡献的集体和个人给予表彰和奖励。

  第六章 法律责任

  第四十九条 县级以上人民政府循环经济发展综合管理部门或者其他有关主管部门发现违反本法的行为或者接到对违法行为的举报后不予查处,或者有其他不依法履行监督管理职责行为的,由本级人民政府或者上一级人民政府有关主管部门责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。

  第五十条 生产、销售列入淘汰名录的产品、设备的,依照《中华人民共和国产品质量法》的规定处罚。

  使用列入淘汰名录的技术、工艺、设备、材料的,由县级以上地方人民政府循环经济发展综合管理部门责令停止使用,没收违法使用的设备、材料,并处五万元以上二十万元以下的罚款;情节严重的,由县级以上人民政府循环经济发展综合管理部门提出意见,报请本级人民政府按照国务院规定的权限责令停业或者关闭。

  违反本法规定,进口列入淘汰名录的设备、材料或者产品的,由海关责令退运,可以处十万元以上一百万元以下的罚款。进口者不明的,由承运人承担退运责任,或者承担有关处置费用。

  第五十一条 违反本法规定,对在拆解或者处置过程中可能造成环境污染的电器电子等产品,设计使用列入国家禁止使用名录的有毒有害物质的,由县级以上地方人民政府产品质量监督部门责令限期改正;逾期不改正的,处二万元以上二十万元以下的罚款;情节严重的,由县级以上地方人民政府产品质量监督部门向本级工商行政管理部门通报有关情况,由工商行政管理部门依法吊销营业执照。

  第五十二条 违反本法规定,电力、石油加工、化工、钢铁、有色金属和建材等企业未在规定的范围或者期限内停止使用不符合国家规定的燃油发电机组或者燃油锅炉的,由县级以上地方人民政府循环经济发展综合管理部门责令限期改正;逾期不改正的,责令拆除该燃油发电机组或者燃油锅炉,并处五万元以上五十万元以下的罚款。

  第五十三条 违反本法规定,矿山企业未达到经依法审查确定的开采回采率、采矿贫化率、选矿回收率、矿山水循环利用率和土地复垦率等指标的,由县级以上人民政府地质矿产主管部门责令限期改正,处五万元以上五十万元以下的罚款;逾期不改正的,由采矿许可证颁发机关依法吊销采矿许可证。

  第五十四条 违反本法规定,在国务院或者省、自治区、直辖市人民政府规定禁止生产、销售、使用粘土砖的期限或者区域内生产、销售或者使用粘土砖的,由县级以上地方人民政府指定的部门责令限期改正;有违法所得的,没收违法所得;逾期继续生产、销售的,由地方人民政府工商行政管理部门依法吊销营业执照。

  第五十五条 违反本法规定,电网企业拒不收购企业利用余热、余压、煤层气以及煤矸石、煤泥、垃圾等低热值燃料生产的电力的,由国家电力监管机构责令限期改正;造成企业损失的,依法承担赔偿责任。

  第五十六条 违反本法规定,有下列行为之一的,由地方人民政府工商行政管理部门责令限期改正,可以处五千元以上五万元以下的罚款;逾期不改正的,依法吊销营业执照;造成损失的,依法承担赔偿责任:

  (一)销售没有再利用产品标识的再利用电器电子产品的;

  (二)销售没有再制造或者翻新产品标识的再制造或者翻新产品的。

  第五十七条 违反本法规定,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七章 附  则

  第五十八条 本法自2009年1月1日起施行。


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妻子擅自流产是否侵犯丈夫生育权?

【案情】

  张某男和李某女系夫妻。一日,李某未经张某同意,擅自到医院将腹中胎儿流产。张某认为李某的行为侵犯了他的生育权,便向人民法院提起诉讼,要求李某赔礼道歉并支付精神损害抚慰金5万元。李某称,流产是因为与张某之间长期的感情不和,使其对张某丧失信心之下的无奈之举。故请求驳回张某的诉请。   

  【分歧】

  一种观点认为,《妇女权益保障法》第五十一条明确规定了妇女有生育的权利,也有不生育的自由。因此,李某对腹中胎儿进行流产手术,不构成对原告生育权的伤害。   

  另一种观点认为,根据我国宪法第三十三条第二款规定"中华人民共和国公民在法律面前一律平等",婚姻法第九条也规定"夫妻在家庭中地位平等"等。因此,男性也当然享有生育权。而李某在未经张某同意的情况下,擅自把两个人共同生育的胎儿流产是对张某生育权的一种侵犯。   

  【评析】

  笔者比较认同第二种观点,妻子擅自流产侵犯了丈夫的生育权。理由如下:   

  本案中的妻子在未经丈夫同意的情况下擅自去医院流产,其行为侵犯了丈夫的生育权。理由是:生育权是指个人或在婚姻关系存续期间的夫妻双方有依照法律规定生育或不生育子女的权利。《人口与计划生育法》第十七条规定:"公民有生育的权利,也有依法实行计划生育的义务,夫妻双方在实行计划生育中负有共同的责任。"显而易见,这里的"公民"既包括男性也包括女性。   

  我认为生育权的主体应该是夫妻双方,应把二者看作一个整体,而不能分割开来,所作的决定都应是双方统一意见的体现。因为在生育权问题上夫妻之间享有平等的权利。从理论上说,生育是男女双方的共同行为,不可能依靠单方实现。既然生育行为需要男女的合意与共同参与,那么女性享有生育权,男性也自然应享有,而且与女性的生育权并不对立,二者是相互统一的。若对方不配合,则不能强行主张权利,不可以因为想要孩子而强迫妻子生育子女或禁止妻子堕胎。相反,妻子也不应该因为个人意愿而擅自作主堕胎。胎儿的形成是夫妻共同的结果,从受精卵形成,到胎儿出生的整个过程,夫妻双方都一直享有生育权,它是人的一项基本权利,因此无论是要生育还是堕胎,一方都应在征得另一方同意的前提下决定。否则,妻子在未经丈夫同意的情况下擅自去医院流产,其行为则侵犯了丈夫的生育权。


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定金罚则适用中的若干问题

定金罚则在实践中的应用问题一直是司法实务领域的难点问题。关于定金罚则的适用条件、定金罚则的的适用方式,以及未约定情形下定金的类型等问题,都是实践中争议较大的问题。笔者认为,这些问题的出现,与定金性质的不明确有直接关系,因此在理论上理清定金的性质就显得十分必要。本文拟从定金性质的探讨入手,分析实践中定金法则适用的几个问题。

  一、如何界定定金的性质?

  《中华人民共和国民法通则》第89条规定:"依照法律的规定或者按照当事人的约定,可以采用下列方式担保债务的履行:……(三)当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行债务的,应当双倍返还定金。"《中华人民共和国合同法》第115条规定:"当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。"。根据以上法律条文的规定,我们可以将定金定义为,合同双方当事人约定的,为保证合同的履行,由一方预先向对方给付的一定数量的货币或其他替代物。

  理论上认为,一般应当从债的担保方式和债的不履行责任形式两个方面来考察定金的性质。

  首先,作为债的担保方式的定金。担保法在关于担保的形式中专门规定了定金,《中华人民共和国担保法》第89条也明确规定:"当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。"这实际上是通过法律规定的形式明确确认定金的担保功能。从这个角度而言,定金作为一种从合同,其设立的主要目的在于担保主合同债务的履行。只是在权利形式、支付方式和实现方式等方面定金不同于抵押、留置和保证等其他的债的担保形式。

  其次,作为债的不履行责任形式的定金。定金作为债的不履行责任形式,主要是针对违约定金而言的。根据《担保法》第89条之规定,定金罚则是针对不履行合同所设定的,所以在当事人设立了违约定金的情况下,任何一方不履行合同都将承担定金责任。同时根据《合同法》第115条之规定可以看出,合同法也是将定金责任作为违约责任的形式对待的。

  因此可以看出,定金作为债的担保形式和作为责任形式并不矛盾。定金的设立主要是为了担保债务的履行,但是在当事人约定了违约定金的情况下,如果一方违约后,就要产生定金责任,就可以敦促当事人履行合同,实现定金的担保责任。

  二、在合同中未明确约定定金类型的情况下,属于哪种类型的定金?

  理论上一般认为,我国法律所规定的定金形式为违约定金,同时兼具证约定金的作用,因此多数观点认为如果当事人在合同中没有特别指明定金的类型,那么应当认为当事人约定的定金为违约定金。但是在司法实践中,对于合同签订之前交付定金,且在合同中当事人未约定定金类型的情形,争议较大。举例而言:甲欲购买乙的价值10000元的货物,双方于10月1日签订定金合同,甲向乙交付2000元定金,后甲乙双方于10月7日签订货物买卖合同,但是在货物买卖合同当中,甲乙并未约定定金的类型。那么甲与乙在10月1日签订的定金合同中该定金属于成约定金,还是属于违约定金?如果认为该定金属于成约定金,即起担保甲乙双方签订合同之用,那么甲乙双方在10月7日签订了货物买卖合同之后,该定金使命完成,如果日后甲乙双方有一方出现不履行合同之行为,定金罚则不能适用。如果认为该定金属于违约定金,那么该定金不能担保甲乙双方合同的签订,而是作为债的担保方式,即甲乙双方一方违约后,适用定金罚则。

  笔者认为,在这种情形下,仍然应当将该定金视为违约定金。理由有二:第一,将该种定金视为违约定金与法律的规定相一致,在没有约定定金类型且法律仅规定违约定金的情况下,将该种定金视为违约定金是法律推理的必然结果。第二,将该种定金视为违约定金比较符合日常生活中的交易习惯,作为一般的交易习惯,人们在签订定金合同的时候往往都是将定金作为债的担保方式,而不是作为是否签订合同的担保方式。签订定金合同的目的是惩罚违约行为,而不是惩罚不签订合同的行为。

  三、定金罚则适用于哪些情形?

  传统的民法学观点认为,定金罚则只能够适用于不履行行为,但是随着理论研究的不断深入,定金罚则不仅适用于不履行行为,也适用于不完全履行合同行为的观点几成通说,这种观点也得到了司法解释的支持,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第120条之规定:"因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。……"因此定金罚则可以适用于两种情形:第一,不履行合同所规定的义务的情形。第二,迟延履行或者其他违约行为的情形,但是在此种情形下,必须要求该违约行为达到致使合同目的不能实现的程度,才可以适用定金罚则,即该违约行为构成根本违约。之所以作出这样的限制,是考虑到为了避免当事人滥用定金罚则,加重违约方的经济负担,同时这也是诚实信用原则的基本要求。这里的"合同目的"是指当事人订立合同所追求的目标和根本利益。"致使合同目的不能实现"则是指一方当事人违反合同的后果,实质上剥夺了另一方当事人依据合同所期待的根本利益,合同即使在以后能够被遵守,当事人订立合同的目的仍不能达到。至于迟延履行是否导致合同目的不能实现,则应当考虑时间对于合同的重要性,如果时间因素对当事人缔约目的的实现至关重要,则迟延履行将导致合同目的不能实现。

  还有一点需要注意的是,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第120条对不完全履行合同承担定金罚则情形的责任承担方式也做了规定:"……当事人一方不完全履行合同的,应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例,适用定金罚则。"即不完全履行合同,部分承担定金罚则。

  四、在没有采取书面约定的方式的情况下,是否可以适用定金罚则?

  《担保法》第90条规定:"定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。"而关于如何理解这里的"以书面形式约定",在实践中也有争议。一种观点认为,这里的"以书面形式约定"应当作字面解释,即必须在主合同中约定定金条款。另一种观点认为,这里的"以书面形式约定"应当作扩大解释,书面形式并不局限于在主合同中约定定金条款。这两种观点的区别可能会导致完全不同的处理结果。例如,丙与丁签订10000元的货物买卖合同,在合同中并未约定定金条款,但是在订立合同之后,丙向丁交付了2000元定金,丁向丙出具了收条,收条中记载收到丙的定金2000元。如果按照第一种观点,在丙和丁之间并未成立定金合同,但是按照第二种观点,丙丁之间的定金合同成立,如果合同履行过程中出现违约行为,可以适用定金罚则。

  笔者认为,定金设立的目的是担保主合同债务的履行,因此定金合同是从合同,所以当事人可以通过单独订立定金合同的形式约定定金罚则,且《担保法》也未明确要求"定金应当在主合同中以书面形式约定",因此,上述情形下,应当认定定金合同成立。



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2009年12月23日星期三

保障房屋安全是承租人或出租人的单方义务还是双方共同承担的义务?

在房屋租赁期限内,保障房屋安全是承租人或出租人的单方义务还是双方共同承担的义务?

  案情简介

  2006年6月8日,原告新疆电子器材公司伊犁分公司(以下简称器材公司)为经营需要,向被告伊宁市图书馆租用了其房屋,双方并签订了一份房屋租赁合同,该合同第5条约定:"房屋出租后,严格加强安全预防措施,特别要加强室内用电和冬季取暖火炉的管理,杜绝一切不安全事故的发生,如有不安全事故发生而造成盗窃、火灾等损失,由肇事者一方负经济和法律责任。"原告器材公司租用房屋后,在作为库房用的房屋内安装了配电盘。

  此后,被告伊宁市图书馆把与原告器材公司承租的房屋相连的另一间房屋出租给第三人王立平开餐馆使用。原告器材公司得知后极力反对,并认为第三人王立平在自己的旁边开餐馆对器材公司的安全存在影响。但被告伊宁市图书馆并不顾原告器材公司的极力反对,仍把另一件房屋出租给第三人王立平用于开餐馆使用,并从原告器材公司所承租库房里的配电盘下接装一电表,供第三人王立平用电所用。

  2007年1月3日上午9时许,原告器材公司的库房起火。经消防部门勘查认定火灾的原因是:"第三人王立平在启动一盏40瓦的日光灯时,因气温低,启动时间长,致使该配电盘闸刀保险丝爆断,高温火花掉落在配电盘下堆放的纸箱下,引燃纸箱酿成火灾。"根据勘验的结果,消防部门对原告器材公司、被告伊宁市图书馆作出了消防管理处罚裁决,认定:"原告器材公司违反消防安全管理规定,在配电盘下堆放货物无间距,造成火灾。""伊宁市图书馆未经消防监督机关同意,违反电气安装规程,私自接用电线,造成火灾。"根据勘验核定的火灾经济损失结果,原告器材公司被烧毁的商品价值68407.80元(保险公司按约赔偿49937.69元);被烧成残次的商品价值168220.39元(保险公司不予赔偿),经降价处理得款54010元。为修复被火烧坏的房屋,原告器材公司又花去费用54109.20元。

  原告器材公司认为,本公司于2006年6月8日与被告伊宁市图书馆签订房屋租赁合同,被告按期交付承租房屋后,应保障本公司承租房屋的安全性。但被告不顾本公司房屋的安全,把本公司旁边的一间房屋出租给第三人王立平用于开餐馆使用。本公司得知情况后,及时向被告伊宁市图书馆提出异议,认为被告的行为会给本公司的房屋造成危险隐患。但被告不顾本公司的极力反对,坚持将房屋出租给第三人王立平用于开餐馆使用,并且从本公司所承租库房里的配电盘下接装一电表,供第三人王立平用电所用,更增加了本公司承租房屋的危险性。上述种种行为均反映被告未尽出租人的义务,将危险增加到本公司承租的房屋上。最后导致第三人用电引起火灾,给本公司造成巨大的经济损失。据此,被告理应承担本公司所遭受的经济损失。第三人王立平在用电时不注意安全,疏忽大意导致火灾发生,对本公司造成的经济损失也应承担连带责任。

  原告器材公司多次与被告伊宁市图书馆、第三人王立平进行协商,但三方一直未取得最终结果。鉴于此,原告器材公司依法向伊宁市人民法院提起诉讼,请求法院判决被告伊宁市图书馆承担赔偿责任,第三人王立平承担连带赔偿责任。

  被告伊宁市图书馆认为:(1)本馆对原告承租房屋旁边的一间房屋拥有所有权,本馆对这间房屋享有收益权、出租权,故本馆将此间房屋出租符合法律规定,原告器材公司无权予以干涉;(2)引起火灾的行为,是因为原告器材公司违反消防安全管理规定,在配电盘下堆放货物无间距,才造成火灾。而且引起火灾是第三人王立平用电不当造成的。根据本馆与原告签订的租房合同第5条规定:"房屋出租后,严格加强安全预防措施,特别要加强室内用电和冬季取暖火炉的管理,杜绝一切不安全事故的发生,如有不安全事故发生而造成盗窃、火灾等损失,由肇事者一方负经济和法律责任。"根据双方租房合同的约定,原告的经济损失应由肇事者,即第三人王立平承担,而不应由本公司承担。可见,原告器材公司向法院提起的诉讼请求缺乏法律事实和法律依据,请求法院判决驳回原告的诉讼请求。

  第三人王立平认为,原告器材公司的经济损失应由原告和被告承担,引起火灾是由于原、被告事先未采取合理的预防措施所致,与本人无关。更何况,消防管理部门在认定书中认定引起火灾是由于原、被告的过错行为所致,并对原、被告作出处罚裁决,未认定本人承担责任,亦未对本人作出处罚,故可认定本人不承担此次火灾的责任。因此,原告的经济损失不应由本人承担,应由原、被告自行承担。

  法院判决

  伊宁市人民法院经审理认为,原、被告双方在平等互利的基础上所签订的房屋租赁合同,是合法有效的合同。但被告违反合同约定,未经消防监督部门同意,违反电器安装规程,私自接用电线,结果造成火灾发生,理应承担赔偿责任。但原告未按消防管理的有关规定,在配电盘下堆放货物时没有留出一定的间距,对火灾的发生亦应负一定的责任。本案火灾是由于第三人王立平开灯引起,但其开灯的行为并不违法,保险丝在特殊情况下爆断,正是保险丝的保险作用。因此,保险丝爆断属于合理现象。而发生火灾的地方,不在第三人王立平的租赁范围内,其也就不负有对这部分房屋的保障安全的义务,故其不应承担责任。本案中,原告的实际损失除去保险公司已赔部分及降价处理得款外,应为186789.70元。根据《中华人民共和国民法通则》第106条第1款、第131条、第124条第1款第(7)项之规定,判决如下:

  一、被告赔偿原告因火灾造成的直接经济损失186789.70元中的70%,计130752.79元:

  二、驳回原告超出此数额的诉讼请求和其他诉讼请求。

  被告伊宁市图书馆不服一审法院作出的判决,遂向伊宁市中级人民法院提起上诉,其上诉称,第三人王立平应是本案的被告,本案应为第三人。更何况,承租方对所租用的房屋应认真负责管理,我方不是失火原因的造成者,造成火灾与我方无关。故一审法院认定事实错误,请求二审法院依法改判,驳回原告的诉讼请求。被上诉人器材公司答辩称,我方与上诉人系租赁关系,与王立平无直接关系。上诉人不应将房屋出租给王立平开餐馆,过错在上诉人,故上诉人理应承担我公司的经济损失。因此,一审法院作出的判决认定事实清楚、适用法律正当,应予维持。

  伊宁市中级人民法院经审理查明,器材公司和王立平先后租用了上诉人的房屋。两份租赁合同均规定:房屋出租后,要严格加强安全预防措施,如有不安全事故发生而造成盗窃、火灾等损失,由肇事者一方负经济和法律责任。王立平租用房屋后,经上诉人同意,从器材公司库房配电盘处自己安装了分电表,未装防护装置。事后,上诉人未予检查。火灾发生后,消防部门作的认定和结论属实。

  伊宁市中级人民法院经审理认为,上诉人伊宁市图书馆作为出租方,对承租方负有保证出租房屋的居住、使用安全的义务。上诉人在将房屋出租给第三人王立平安装用电时,让第三人王立平自己安装,其违反电器安装规程和消防安全管理的规定,并疏忽检查和管理,未尽到出租方的义务,对火灾的发生负有不可推卸的责任。原审法院根据双方的过错程度,判决各自应承担的民事责任,是正确的。故上诉人的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第(1)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  争议焦点

  1.在房屋租赁合同中,保障房屋安全是承租人或出租人的单方义务还是双方应共同承担的义务?

  2.在本案中,第三人是否应当承担赔偿责任?

  律师点评

  一、在房屋租赁合同中,保障房屋安全是承租人和出租人双方共同承担的义务。

  在本案中,无论是原告器材公司与被告伊宁市图书馆之间,还是被告伊宁市图书馆与第三人王立平之间的房屋租赁合同,都约定了"房屋出租后,严格加强安全预防措施,特别要加强室内用电和冬季取暖火炉的管理,杜绝一切不安全事故的发生,如有不安全事故发生而造成盗窃、火灾等损失,由肇事者一方负经济和法律责任"的内容。对此内容,我们可以把它叫做合同的保障房屋安全义务条款。但这种义务是属出租人或承租人的单方义务,还是属出租人和承租人相互之间都应承担的义务?在房屋租赁法律关系中,出租人负有对出租房屋进行维修和保证承租人居住安全和正常使用的义务,此种义务不仅对作为不动产的房屋建筑本身而言,还包括依有关法律规定依附于不动产并属房屋所有人(包括出租人)负管理职责的附属设备等,如房屋内的用电设施。因此,在本案中,从消防部门作出的消防管理处罚裁决中认定的结果来看,出租房屋内用电设施的安装及管理,显然属出租人的责任范围。承租人对承租的房屋负有正当合理地使用及在租赁期间注意保护房屋安全的义务,这种义务决定承租人除以符合租赁合同约定的用途使用房屋外,还必须按有关管理法规谨慎、小心地从事有关活动,活动及其行为都要符合法律规定。从消防部门对承租人所作出的消防管理处罚裁决来看,显然其存放物品的行为不符合消防管理的要求,是有碍其注意保护房屋安全义务的正确履行的。基于上述事实和特征,应当认为,此保障房屋安全义务条款不是对出租人或承租人单方而言的,而是同时对双方而言的,是双方都必须履行的义务。现双方实际上都发生了"违约"的问题,只不过是责任大小的区别罢了。一、二审法院判决认定原告器材公司、被告伊宁市图书馆对火灾的发生都有责任,应按责任大小分担损失,是符合法律法规规定的。

  另外,从消防管理法律关系来看,无论是出租人还是承租人,都负有防止火灾发生、维护公私财产及公民人身安全的义务,其中出租人是以业主的名义,承租人是以使用人的名义,都在一定范围内负有这种义务。因此,如果双方都有过错的话,依此关系即可确定双方对同一事件的混合过错,而不必再从双方的合同关系上去确定混合过错。

  二、在本案中,第三人王立平不应承担原告的经济损失赔偿责任。

  在本案中,第三人王立平是否应当承担责任或部分责任?本案中,根据消防部门认定的火灾原因,是第三人王立平启动日光灯时,由于气温低起动时间长,致使配电盘处闸刀"保险丝"爆断。可以说第三人王立平启动日光灯的行为和保险丝爆断有因果关系,但其开灯的行为并不违法,保险丝在特殊情况下爆断,正是保险丝的保险作用。因此,应当认为保险丝爆断是合理现象。而发生火灾的地方,不在第三人王立平的租赁范围内,其也就不负有对这部分房屋的保障安全的义务,不可能从此意义上产生其应承担的责任。在配电盘下接电表,即使是第三人王立平所为,但是经出租人同意的,并且是出租人对"电气安装"负报批、安装和检查、管理责任,所表现的是应由出租人作为而出租人不作为的行为,应为出租人之过错。根据"行为人对其过错行为负责"的原则,第三人王立平不应对出租人的过错行为负责。据此,在本案中,第三人王立平不应承担原告的经济损失赔偿责任。

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房屋租赁协议中未约定租期,在房屋租赁期间,房主要求收回房屋,其请求是否合法?

房屋租赁协议中未约定租期,在房屋租赁期间,房主要求收回房屋,其请求是否合法?

  案情简介

  2005年8月12日,张文、张武父子两人以张武的名义办理了临时营业执照及有关技术证照,主要经营机动车辆维修业务。同年9月9日,经朋友介绍,张文、张武父子与北京市东方塑料厂签订了一份房屋租赁协议书,该协议书载明,北京市东方塑料厂门前两间房屋出租给张武,两间房屋面积共计160平方米,每月租金3000元,一年付清36000元,协议自2005年9月10日开始履行。但双方对房屋的租赁期限未作出约定。协议签订后,双方并没有交接房屋,协议实际未履行。9月14日,张武因犯抢劫罪被公安机关逮捕,后被法院判处有期徒刑12年。

  同年10月18日,张文又重新与北京市东方塑料厂协商,双方口头协议约定,北京市东方塑料厂出租给张文厂门前房屋一间,月租金2000元,一年付清24000元,房屋租赁协议自同年11月1日起开始履行。此后,双方没有为此重新签订书面的房屋租赁协议。自2005年11月1日起,张文持张武所办的临时营业执照,搬进承租的厂房开展机动车辆维修业务。

  2006年2月28日,张文向北京市东方塑料厂交纳了2006年3月和4月的租金共4000元。同年7月20日,北京市东方塑料厂以张文未交今年以来的租金为理由,将张文所租的房屋查封。9月1日,该厂将张文存放于该房的生产工具转移他处,9月2日又将此房出租给他人使用。在此期间,张文曾多次与厂方交涉,要求厂方给予赔偿或继续租房,但未取得效果。

  张文认为,自己承租房屋时已经约定"租金一年付清24000元",故租期应当为1年,现租期未满,对方即查封房屋,造成本人不能经营,给本人造成了经济损失,北京市东方塑料厂理应承担赔偿责任。

  双方后经多次协商未果,张文向北京市朝阳区人民法院提起诉讼,要求法院判决继续承租北京市东方塑料厂的厂房,并要求北京市东方塑料厂承担所造成的经济损失2万元。

  被告北京市东方塑料厂认为,本厂与原告之间没有约定房屋租赁期限,一年付清租金的约定并不含有约定租赁期限的意思。故本厂与原告达成的房屋租赁协议属于不定期的租赁合同,本厂在通知原告的情况下,有权随时与其解除房屋租赁合同。本厂通知原告后,原告强行使用本厂的房屋拒绝搬出,其行为已对本厂构成侵权。更何况,原告不按时向本厂交纳房租,本厂有权提前收回出租的房屋。原告的经济损失是原告自己的侵权行为造成,与本厂无关,故原告的经济损失应由其自行负责。综上,原告向法院提起的诉讼请求于法无据,请求法院判决驳回原告的诉讼请求。

  法院判决

  北京市朝阳区人民法院经审理认为,原、被告达成的协议系双方真实的意思表示,其约定的内容符合法律的强制性规定,该协议有效,理应受到法律的保护。根据该协议中"租金一年付清24000元"的约定,可以认定为租赁期限为1年。故被告答辩认为本案的房屋租赁协议是不定期的房屋租赁协议不成立,本院不予支持。根据法律法规的规定,承租人在拖欠或拒付租金达到6个月以上的,出租人可以单方解除房屋租赁合同。本案中,原告拖欠租金属实,但拖欠租金的期限没有达到6个月,故被告单方解除房屋租赁协议于法无据。因此,本案被告北京市东方塑料厂查封出租房屋的行为,侵害了张文、张武的承租权和经营权,由此造成的经济损失,被告理应承担赔偿责任。但在法律规定的举证期限内,被告未对2万元的经济损失举证,本院根据原告前6个月经济收入的平均数作为每月的经济损失基数,予以计算原告的经济损失。在本院的审理过程中,原告愿意放弃房屋的承租权,被告对此也予以认可,故原、被告解除房屋租赁关系,本院予以认可。据此,北京市朝阳区人民法院于2007年1月29日作出如下判决:

  一、原告与被告之间的房屋租赁协议解除。

  二、被告北京市东方塑料厂赔偿张文2006年7月20日至12月21日的经营经济损失10000元(按每月2000元计算),并返还其生产工具。

  三、原告应向被告北京市东方塑料厂支付尚欠的房租8000元(2006年5月1日至2006年8月31日)。

  四、上述第二、三项相抵,被告北京市东方塑料厂应向原告支付2000元,并自本判决生效之日起10日内支付。

  被告北京市东方塑料厂不服一审法院作出的判决,以双方没有约定房屋租赁期限,本厂有权随时解除房屋租赁合同,而且原告几个月未交房租,因此该厂有权解除房屋租赁合同,而且查封出租房屋的行为不构成侵权为理由,上诉至北京市第二中级人民法院,请求二审法院依法撤销原审法院判决其赔偿的判决。

  北京市第二中级人民法院经审理认为,原、被告于2005年9月9日签订的书面房屋租赁协议双方并未实际履行,事后原告张文与被告北京市东方塑料厂又重新达成了口头协议,由原告张文租赁被告北京市东方塑料厂的房屋一间开展业务。可以认定后一口头协议已经代替前一房屋租赁协议。原告张文租赁房屋后并交纳了两个月的房租,被告也接受原告支付的房租,可见双方之间的房屋租赁关系业已成立。故被告北京市东方塑料厂在未通知对方解除租赁关系的情况下查封房屋,侵害了原告张文的承租权和经营权,应承担民事责任。原审法院认定事实和适用法律并无不当,理应维持。故此,北京市第二中级人民法院于2007年3月22日作维持原判的判决。

  争议焦点

  1.在本案中,正在服刑的张武,是否具有诉讼主体的资格?

  2,原告在规定的时间内未交租金,被告是否可以无条件地要求原告搬出租赁房屋?

  律师点评

  一、在本案中,正在服刑的张武具有诉讼主体资格。

  在本案中,被告侵犯原告的承租权和经营权构成侵权,那么,张武是否具有本案的诉讼主体资格?本案中,张武虽然正在服刑期间,租房人是其父张文,实际经营的也是张文。但是,张文所持营业执照是以张武的名义办理的临时营业执照,租房是为了进行营业执照上所准许从事的经营活动,因此,张文实际上是以张武名义进行经营活动的。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第46条第2款规定:"营业执照上登记的业主与实际经营者不一致的,以业主和实际经营者为共同诉讼人。"所以,对于被告的侵权行为,张武的诉讼主体资格是成立的。

  二、原告在规定的时间内未交租金,被告可以要求原告搬出租赁房屋,但应当给出搬房或腾房的时间。若强行收回房屋,则构成侵权。即本案中,北京市东方塑料厂的行为构成侵权,应当赔偿原告所遭受的经济损失。

  在本案中,2005年9月双方所签订的书面协议没有实际付诸履行,应当属于自动终止,不再对双方有约束力。但是后来,双方又达成口头协议,北京市东方塑料厂交付了房屋,张文已经利用所租的房屋开展了经营业务,交纳了房租,因此,双方当事人之间的房屋租赁关系成立。鉴于双方当事人举不出证据来证明双方对租赁期限的约定,应当认定为未定租期。

  按照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第3款"未定租期,房主要求收回房屋自住的,一般应当准许。承租人有条件搬迁的,应责令其搬迁;如果承租人搬迁确有困难的,可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋"的规定,被告北京市东方塑料厂可以收回房屋,但应当给张文一定搬房或腾房的时间。《城市私有房屋管理条例》也有类似规定,租赁期满,承租人无法找到房屋的,应延长租期。即使是承租人不交房租,司法实践中一般认为要累计6个月不交房租,房主才有权收回房屋。在本案中,被告北京市东方塑料厂未提前通知承租人,即查封出租房屋,显然是侵权行为。

  综上所述,本案被告北京市东方塑料厂无权擅自解除房屋租赁合同,在此期间给原告造成的经济损失,理应承担赔偿责任。本案原告无法举证自己的经营损失,受案法院根据原告前6个月的经营收入的平均收入作为每月赔偿的基数,是符合法律规定的,也是合理的。

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承租人在租赁期间未经出租人同意,对租赁物的房屋进行装修改造,出租人是否可以解除房屋租赁合同?

房屋租赁合同纠纷案例:承租人在租赁期间未经出租人同意,对租赁物的房屋进行装修改造,出租人是否可以解除房屋租赁合同?

  承租人在租赁期间未经出租人同意,对租赁物的房屋进行装修改造,出租人是否可以解除房屋租赁合同?

  案情简介

  2004年5月3日,上海市新隆实业公司(以下简称新隆公司)与上海市大方公司(以下简称大方公司)签订房屋租赁合同,该合同约定:新隆公司将其所有的商楼(建筑面积19129平方米)及其内部设施整体出租给大方公司,租期为10年。第一年租金为人民币700万元,第二年至第十年年租金为800万元。合同还约定,如果大方公司使用不当引起商楼主体结构及设备损害,大方公司应负赔偿责任,新隆公司有权监督、检查大方公司的使用情况。在不改变商楼主体建筑结构的情况下,大方公司有权自行决定商楼的经营项目、使用方式及进行装修改造,有权自行决定商楼内部的使用与出租,其摊位与房间的出租价格由大方公司自行决定并收取租金。在合同履行中,如大方公司违约,不按时缴纳租金,按缺交额15%0月息向新隆公司加付滞纳金。不按时交租时间超过半年,新隆公司有权终止合同,由此造成的经济损失和后果由大方公司负责。

  2004年5月10日,大方公司进人商楼装修并筹备开业。

  2004年7月8日,街道露天业户退路进楼的工作改由大方公司负责,新隆公司提供30万元人民币,用于解决露天业户的搬迁损失及商楼一楼门窗装修、地下室棚面维修及新增电话、电缆路等,并约定租赁期从2004年10月24日起计算。2004年9月29日和2005年4月18日,双方先后签订《关于修改租赁合同的协议》、《关于调整租金的补充协议》,约定:在租期10年间,第二年核定一次租金。其中,第一年和第二年的租金,调整为每年人民币400万元,第三年起根据市场和物价情况由双方另行商定。双方还对租金的交付办法作了约定。

  2004年10月24日,双方办理了设备及相关图纸资料的交接手续,同日成立了上海大方商楼(以下简称大方商楼),并正式开始营业:

  2005年7月30日,大方公司与通利公司签订协议,同意通利公司将其与大方商楼公用的二楼隔墙拆除,换成铝合金自动升降幕墙,以使商场与大方商楼连成一体,扩大经营规模。双方约定,通利公司一次性给大方公司"开门费"人民币15万元,以后每年支付5万元。隔墙拆换后,通利公司先后共付给大方公司人民币20万元。大方商楼为了防火安全及经营需要,于2005年11月至12月间,拆除了大楼一楼餐厅内外隔墙及全部设备。经有关专家鉴定,结论是此两项拆除,对结构受力无不利影响,但原有功能已经失去。

  2004年10月至2006年10月期间,大方商楼共向新隆公司交付房屋租金800万元。在租赁合同履行期间,新隆公司一直占用两间办公室及一个仓库至今。2006年8月8日,新隆公司致函大方公司及其法定代表人,提出原租金过低,今后年租金为850万元,每年重新签订一次续租合同。在每年开始前20日内,一次向出租方交齐下年房租,逾期按违约处理。还提出要处理好以前遗留的其他问题,要求大方公司在7日以后书面答复,否则视为放弃承租权。大方公司未在限定的期间内作出答复。新隆公司遂于2006年8月16日向上海市浦东区人民法院提起诉讼,要求大方公司搬出大楼。大方公司对新隆公司提起反诉,请求新隆公司立即修理完善商楼各项设施,腾出违约占用的办公室及仓库,并返还给大方公司该占用房屋两年的租金及电话费共计10万元。

  法院判决

  上海市浦东区人民法院经审理查明,原大方商楼一楼餐厅土建工程造价为69534.49元,大方公司装修大楼土建工程费用计219338.86元。大方公司拆装精品屋支出工料费24057.67元,新隆公司损失装修精品屋工料费52048.64元。大方公司除向新隆公司支付了前两年的租金800万元外,在一审期间,还另支付租金200万元给新隆公司。

  该法院于2006年12月23日作出保全裁定,每月冻结大方商楼收取的摊位租金45万元。

  上海市浦东区人民法院经审理认为,原、被告之间的房屋租赁合同不违反国家法律规定,双方意思表示真实,应当认定合同有效。被告大方商楼在经营期间未经原告同意,擅自将商楼餐厅及设备拆除,以及被告大方公司未经原告同意即允许通利公司拆除商楼二楼隔断墙的做法,违反了《城市房屋租赁管理办法》有关规定,侵犯了原告的合法权益,已构成侵权,原告要求终止合同、收回房屋的请求合理,应予准许;被告要求继续租赁的请求不予支持,被告大方商楼应返还原告的全部设备,给付原告诉讼期间的房屋租金并赔偿原告拆除的损失。原告不追究被告大方公司和通利公司拆除二楼隔断墙的损失应予准许。被告大方商楼关于拆除餐厅已经原告同意的主张无证据证明。被告大方公司收取通利公司拆除二楼隔断墙后给付的20万元人民币无合法依据,属于非法所得,应予收缴。被告大方商楼经营期间增设的设备费用应按规定的使用年限折旧后由原告承担,设备归原告。被告大方商楼经营期间购买的防火材料、日光灯管等电器费用,因系被告经营期间使用低值易耗品的正常支出,应由被告自行承担。审理期间,原、被告均同意以上楼内现有的铝合金精品屋与原告原有精品屋相抵并不找差价,应准许。被告拆装精品屋及一楼门窗装修费用应从原鉴定费中扣除。审理期间,原、被告对2004年10月至2006年10月期间的房屋租金800万元无异议,不作处理。关于被告大方商楼要求原告给付占用办公室的费用及原告要求被告给付试营业、装修期间的费用,因双方无约定,不予支持。关于被告提出的广告费用,商楼开业前以大方公司名义及开业后以大方商楼名义制作的广告费用169870元应予认定,考虑双方约定租期较长,被告对此投人较大,以及被告经营期间已取得一定经济效益,故应按规定的使用年限折旧后,由双方各承担一半。鉴于反诉原告大方商楼现在经营商楼,为确保商楼大楼及人民生命财产的安全,其经营期间的设施维修应自行负责,反诉原告的反诉请求不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国民法通则》第106条第1款、第117条第2款、第134条第1款第(7)项之规定,判决如下:

  一、解除原告新隆公司与被告大方公司签订的房屋租赁合同及修改、补充协议;

  二、被告大方商楼于本判决生效后一个月内从商楼中迁出,并按2004年10月24日双方交接清单,将全部设备返还给原告,如有丢失按原价折旧后赔偿;

  三、被告大方商楼自2006年11月起至迁出之月止,每月给付原告房屋租金50万元;赔偿拆除原告餐厅损失69534.49元;

  四、原告承担被告大方商楼增设的478个柜台、953个网架工料费191683.17元,以及54部电风扇、17盏应急灯等工料费55160元,承担被告大方商楼经营期间办公室装修及土建工程费用166582.57元(已扣除被告拆装铝合金精品屋价款240576.67元及装修一楼门窗价款28698.62元),上述铝合金精品屋等全部设备归原告所有;

  五、原告承担被告大方公司、大方商楼广告费用68671.50元;

  六、驳回反诉原告大方公司的诉讼请求。

  上述费用均在本判决生效后30日内给付。案件受理费52510元,鉴定费7000元,由原告承担4000元,被告大方商楼承担54010元,被告大方公司承担1500元。反诉费3510元,由被告大方商楼承担。

  大方公司、大方商楼不服一审法院作出的判决,都向上海市第二中级人民法院提起上诉。

  大方公司诉称,一审法院认为合同有效,就应当继续履行,上诉人依约履行合同没有违约,更未构成侵权,合同不应终止履行。被上诉人违反合同约定,没有全部交付房屋,属违约行为。一审法院收缴公司交付的租金20万元于法无据,一审判决对上诉人诉讼期间交付的200万元未予涉及,应予退还。请求撤销一审判决,继续履行合同,请求支持上诉人在原审中的反诉请求及退还200万元租金。

  被上诉人新隆公司辩称,同意一审判决,请求驳回上诉,维持原判。

  上海市第二中级人民法院经审理认为,新隆公司与大方公司签订的租赁合同及补充协议,系双方当事人真实意思表示,且不违反法律的规定,一审认为合同及补充协议有效是正确的。由于双方的租赁合同中明确约定,大方公司"在不改变商楼主体建筑结构的情况下,有权自行决定商楼的经营项目、使用方式及进行装修改造"。经一审组织专家鉴定,结论为上述两项拆除行为对房屋结构无不利影响,故大方公司根据经营需要拆除一楼餐厅及将大楼中与通利公司之间的隔断墙换成铝合金自动升降幕墙,不违反合同,亦不构成对新隆公司的侵权,一审判决认定上述行为构成侵权,并据此判决解除合同不当。上诉人请求继续履行合同,应予支持。一审判决认定大方公司因拆除隔断墙从而从通利公司收取人民币20万元为非法所得并予以收缴,于法无据,应予撤销。新隆公司向大方公司移交大楼的各种设备及设施时,大方公司未提出异议,并管理使用这些设备和设施近2年,故对其要求新隆公司修理完善该大楼多项设施的请求,不予支持。大方公司对新隆公司占用大楼两间办公室及一间库房一事,当时未提出异议,双方也末约定,故对其提出新隆公司应交付上述办公室及仓库租金的请求不予支持。一审期间,大方公司支付给新隆公司人民币200万元作为诉讼期间的租金,原审判决对此未予涉及,但双方对该事均无异议,故可以折抵大楼的租金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第(2)项的规定,二审人民法院于2007年2月10日作出判决如下:

  一、维持一审法院判决第六项;

  二、撤销一审法院判决第一、二、三、四、五项;

  三、《租赁合同》及其补充协议有效,继续履行;

  四、驳回新隆公司的诉讼请求。

  一审案件受理费52510元,鉴定费7000元,由新隆公司承担;反诉费3510元由大方公司负担。

  二审案件受理费56020元,由新隆公司负担52510元,大方公司负担3510元。

  争议焦点

  承租人在租赁期间未经出租人同意,对租赁物的房屋进行装修改造,出租人是否可以解除房屋租赁合同?

  律师点评

  在本案中,争议的焦点问题有两个:一是新隆公司是否有权以第一三年起的租金未明确规定而双方又未能就租金事宜达成一致为由解除合同;二是新隆公司是否有权以大方公司拆除商楼一楼餐厅及将二楼隔断墙换成铝合金升降幕墙为由解除合同。

  合同的解除可以分为两种,即约定解除和法定解除。所谓约定解除是指当事双方在事后通过协商解除合同或者当事双方在合同中约定,如果出现了某种情况,当事人一方或者双方有权解除合同。《合同法》第93条规定:"当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。"所谓法定解除,是指合同解除的条件非由当事人双方约定而是由法律直接规定,条件具备时,当事人可以将合同解除。对于法定解除,《合同法》第94条规定:"有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。"

  对于合同的内容,《合同法》第12条规定:"合同的内容由当事人约定,一般应该包括以下条款:(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。"具体到租赁合同,《合同法》第213条规定:"租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。"再具体到房屋租赁合同,建设部《城市房屋租赁管理办法》第9条规定:"房屋租赁,当事人应当签订书面租赁合同,租赁合同应当具备以下条款:(一)当事人姓名或者名称及住所;(二)房屋的坐落、面积、装修及设施状况;(只)租赁用途;(四)租赁期限;(五)租金及交付方式;(六)房屋修缮责任;(七)转租的约定;(八)变更和解除合同的条件;(九)违约责任;(十)当事人约定的其他条款。"但是在实践中,由于种种原因,当事人往往没有对上述的所有内容作出约定。上述若干合同内容的缺失并不一定导致合同的不成立,但这些内容又是合同履行所必需的。针对这种情况,各国合同法通常规定,合同当事人对这些内容有约定的,按照其约定;没有约定或者约定不明确的,当事人按照法律的规定履行合同。对此我国《合同法》第61条规定:"合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。"在房屋租赁合同中,所谓租金,就是该条所指的价款。从《合同法》第61条的规定可以看出,租赁合同的当事人对租金事项没有约定或者约定不明确的,合同仍然成立,当事人能够达成补充协议的,按照补充协议执行;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯执行。

  综上,在本案中,房屋租赁合同虽然没有约定对第三年的租金额,但合同仍然有效成立。新隆公司于2006年8月8日向大方商楼提出的租金要求,实际上就是一个达成补充协议的要约。按照合同法的一般原理,对于要约方提出的要约,受要约人并没有接受的义务,该要约对受要约人没有拘束力。新隆公司的租金要求以及它对大方公司作出的在7日内作出答复,否则视为放弃承租权的要求,都属于要约,作为受要约方的大方公司,对于要约没有接受的义务,自然也就不受上述7日之约的拘束。新隆公司以大方公司默示放弃租赁权为由解除合同是没有合同依据的。而且,本案中的房屋租赁合同没有对"双方不能对租金事项达成协议则可以解除合同的"约定,因此在本案中没有约定解除的可能性。而对照《合同法》第94条的规定,本案中房屋租赁合同的双方当事人未能就租金问题达成一致的情况,也不符合法定解除的条件:因此,在本案中,新隆公司以大方公司不同意其提出的租金要求为理由解除合同是没有法律依据的。

  另外,在本案中,关于承租人在租赁期间对作为租赁物的房屋进行装修改造的问题,我国《合同法》第223条规定:"承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。"建设部《城市房屋租赁管理办法》第24条规定:"出租人有下列行为之一的,出租人有权终止合同,收回房屋,因此而造成损失的,由承租人赔偿:……(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的……"这样,承租人未经出租人同意而对租赁房屋进行装修改造的,出租人有权要求承租人恢复原状;出租人不要求恢复原状的,可以要求承租人赔偿损失,出租人可以根据《合同法》第94条第5款和建设部《城市房屋租赁管理办法》第24条的规定,解除房屋租赁合同。按照该条规定,出租人因为承租人对出租房屋进行装修改造而解除合同,只有在承租人"擅自"也就是未经过出租人允许的情况下才能进行。

  而在本案中,房屋租赁合同的双方当事人已经在合同中预先约定,大方公司在"不改变商楼主体建筑结构的情况下,有权自行决定商楼的经营项目、使用方式及进行装修改造"。也就是说,在不改变商楼的主体建筑结构的情况下,新隆公司已经预先同意大方公司对商楼进行维修和改造。大方公司拆除商楼的一楼餐厅并将二楼隔断墙拆除并换成铝合金升降幕墙,经过鉴定可知,对房屋结构无不利的影响,没有改变商楼的主体建筑结构,因而是在新隆公司的预先同意范围之内的。大方公司的拆除和装修行为既不符合租赁合同中约定解除的条件,也不符合法定解除的条件,故新隆公司要求解除房屋租赁合同没有合同上的和法律上的依据。

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租赁房屋交付时没有达到合同约定的交付条件,应当如何进行处理?

租赁房屋交付时没有达到合同约定的交付条件,应当如何进行处理?

  在房屋交付过程中,还存在着这样的一种情况,即房屋租赁双方在合同中并没有约定租赁房屋交付标准,但出租人按照合同约定的条件将房屋交付给承租人使用时,承租人发现房屋存在着缺陷,并且该缺陷致使承租人无法正常使用,那么该承租房屋应该如何处理?在这种情况下,承租人可以要求出租人限期修复或减少租金。如果该缺陷危及承租人的安全,承租人可以要求解除房屋租赁合同。

  如果房屋在交付时没有达到合同约定的条件,尤其对于商铺等商业性房屋来讲,将会使承租人蒙受损失。因此,当承租人遇到出租人交付的房屋不符合租赁合同的规定,造成其不能正常使用的情况时,承租人可以要求解除房屋租赁合同,并要求出租人承担违约责任。

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在房屋租赁期间如遇房价或物价上涨,出租人是否可以要求增加租金?

在房屋租赁期间如遇房价或物价上涨,出租人是否可以要求增加租金?

  在房屋租赁期间,如遇房价或物价上涨,出租人是否可以要求增加租金,应当视不同的情况而定:

  (1)对于租赁期限较长或者未定租赁期限的房屋租赁,如果订立房屋租赁合同时所确定的租金标准与现在的市场租金标准相差太大,以至于对出租人而言显失公平,那么出租人就可以在法律政策允许的范围内,要求承租人适当地增加租金。如果承租人不同意增加租金,出租人可以向人民法院起诉,要求承租人增加房屋租金。

  (2)对于租赁期限较短的房屋租赁,如果增加租金,则对承租人显失公平。在这种情况下,出租人就不能要求承租人增加租金。如果出租人要求承租人增加租金,承租人有权拒绝,仍按合同订立时确定的租金标准支付租金。

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承租房屋被他人占用且房屋租赁合同已到期,但占有人仍拒绝搬迁的,承租人应该如何维护自己的租赁权益?

承租房屋被他人占用且已到期,但占有人仍拒绝搬迁的,承租人应该如何维护自己的租赁权益?

  承租人在订立房屋租赁合同后发现承租房屋被他人占用,就意味着出租人不能依约交付标的物――房屋。在这种情况下,出租人应当承担违约责任,这是保护承租人合法权益的最便捷的手段。但是,如果承租人不同意出租人承担除继续履行之外的违约责任,坚持要求出租人交付房屋,那么承租人可以行使代位权,该项权利也是承租人保护自己合法权益的最佳手段。

  所谓代位权,是指在债务人怠于行使其到期债权而给债权人造成损害时,债权人享有的以自己的名义向人民法院代位行使债务人债权的权利。我国《合同法》第73条规定:"因债务人怠于行使其到期债权。对债权人造成损害的,债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权,但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用,由债务人负担。"

  可见,代位权的行使条件如下:(1)债权人对债务人的债权合法;(2)债务人怠于行使其到期债权,对债权人造成损害;(3)债务人的债权已到期;(4)债务人的债权不是专属于债务人自身的债权。

  根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第12,13条的规定,专属于债务人自身的债权,是指基于扶养关系、抚养关系、赡养关系、继承关系产生的给付请求权和劳动报酬、退休金、养老金、抚恤金、安置费、人寿保险、人身伤害赔偿请求权等权利而产生的债权。"债务人怠于行使其到期债权,对债权人造成损害的",是指债务人不履行其对债权人的到期债务,又不以诉讼方式或者仲裁方式向其债务人主张其享有的具有金钱给付内容的到期债权,致使债权人的到期债权未能实现。

  具体到上述问题,承租人在订立房屋租赁合同后发现承租房屋被他人占用且已到期,但占用人拒绝搬迁的,损害了承租人的合法权益,致使承租人无法按照租赁合同使用房屋,而且出租人(债务人)怠于行使其到期债权,对债权人也造成了损害,故上述之情形符合代位权的构成要件。因此,承租人可以以自己的名义向被告住所地人民法院提出代位权诉讼,要求被告(占用人)搬出占用的房屋。

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什么是租赁房屋交付?出租人不能按时交付出租房屋,应当如何进行处理?

何谓租赁房屋交付以及出租人不能按时交付出租房屋,应当如何进行处理?

  交付就是指把物交给对方占有或控制,在所有权取得中,交付具有重要意义。所谓租赁房屋交付,是指房屋出租人依据双方签订的房屋租赁合同,按照合同约定的时间,将符合合同规定的房屋交付给承租人使用,并由承租人进行验房、收房。在实际情况中,往往存在着这样的现象:承租人做好了一切准备,在租赁双方约定的时间去找出租人验房、收房,却被出租人告知房子不能按时交付使用。这种情况往往会给承租人带来诸多不便,甚至给承租人造成巨大的经济损失。此时,很多承租人为了避免再次经历找房、谈判的麻烦,往往一忍再忍。其实,出租人如果不能按时将房屋交付给承租人使用,承租人完全可以催告出租人限期交付;如果出租人逾期仍未交付出租房屋的,承租人有权要求解除房屋租赁合同,并要求出租人承担违约责任。如果承租人交纳定金的,可以要求出租人双倍返还。

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在房屋交验前,出租人或承租人应该做好哪些准备工作?

在房屋交验前,出租人或承租人应该做好哪些准备工作?

  按照房屋租赁的标准程序,在房屋正式交付之前一般要经历一个房屋交验过程。房屋交验过程一般在签订房屋租赁合同之前进行,只有在交验完成后,双方均无任何异议且都表示满意,有了租赁意向之后,才进行下一步――签订房屋租赁合同。因此,在房屋交验过程中,双方应做好以下几方面的准备过程:

  (1)当双方达成一致确定租赁关系时,承租人需要核实房东身份证件及房屋产权证、房屋租赁许可证;出租人应当查验承租人的身份证原件,核实承租人的身份。

  (2)双方在进行房屋交验之后,应当将《物业交验单》作为《房屋租赁合同》的附件粘贴在合同的附页上。《物业交验单》主要内容包括:物业是否与合同约定的一致;物业里的家具等是否已搬空;物业钥匙是否已交付;水电费、煤气费、电话费、有线电视费等杂费是否已经结清等。

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未取得房产证,所签订的房屋租赁合同是否具有法律效力?

承租人擅自改变房屋租赁用途并长期拖欠房租,出租人是否有权单方解除房屋租赁合同?

  案情简介

  于某和白某系同乡,于某租住的某市沿江北路130号房屋两间,系白某之私人房产。2003年12月24日,白某的母亲将房子交予于某居住。由于于某与白某对房屋的租赁有不同意见,矛盾不断,直至2004年9月,在房管部门的干预下,双方订立了租赁契约,月租金600元。订立房屋租赁契约后,双方矛盾依然存在,于某一直拖欠房屋租金。

  2005年5月24日,房管部门鉴定该房属于危房,需翻建修缮。2005年8月,白某在于某未将房屋腾空的情况下,将屋顶部分拆毁,致使屋内部分物品受到不同程度的损坏。于某在使用该房期间,曾经将该房做过操作间。为此,于某要求白某按房管部门的通知修房。白某则认为于某未经其同意私自将房屋当作营业用房,并且不按时交纳房租、水费,而他是按房管部门的通知要求修房的,不存在损害赔偿的问题,于某应当补交所欠房租和水费,并要求解除双方的租赁合同,将房屋收回自用。后居委会出面调解,但因双方各持己见,未达成一致意见。

  1999年1月10日,于某起诉到某市人民法院,请求法院判令白某承担对自己财产所造成的损失。白某提出反诉要求于某腾房并解除房屋租赁合同。

  法院判决

  某市人民法院经审理认为,出租人白某和承租人于某是在房管部门的干预下订立房屋租赁契约的,该契约符合法律的规定,应当合法有效。于某擅自改变租赁用途和拖欠房租是违反法律和合同的行为,白某有权解除房屋租赁契约。根据《城市私有房屋管理条例》第16条第2款、第21条、第52条,《中华人民共和国民法通则》第131条之规定,判决如下:

  一、白某应当赔偿于某所遭受的财产损失;

  二、解除白某与于某之间的房屋租赁契约;

  三、于某应当支付所拖欠的租金,并支付滞纳金。

  争议焦点

  1.如何认定和理解房屋租赁合同中出租人、承租人之间的权利和义务?

  2.承租人擅自改变房屋租赁用途并长期拖欠房租,出租人是否有权单方解除房屋租赁合同?

  律师点评

  一、房屋租赁合同中出租人、承租人之间的权利和义务。

  房屋租赁是房屋出租人(一般是房屋所有权人)和承租人之间的一种民事法律行为。《城市房地产管理法》第52条规定:"房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。"

  关于房屋租赁合同,我国《城市房地产管理法》第53条规定了租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款。国家建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》对合同条款做了更为明确的规定,根据该《办法》第9条之规定,房屋租赁合同应当具备下列条款:(1)当事人姓名或者名称及住所;(2)房屋的坐落、面积、装修及设施情况;(3)租赁用途;(4)租赁期限;(5)租金及支付方式;(6)房屋修缮责任;(7)转租的约定;(8)变更和解除合同的条件;(9)当事人约定的其他条款,如违约责任条款等。

  房屋租赁合同的双方当事人,一方为出租人,另一方为承租人。出租人是在房屋租赁关系中提供房屋给他方使用的一方,是房屋租赁关系的一方主体。出租人可以是自然人,也可以是法人或非法人团体;可以是房屋的所有人,也可以是国家授权行使房屋所有权的法人。即出租人必须是所有权人或经所有权人授权的人。如果不是房屋所有权人,对房屋只有使用权或占有权及其他权利,则不能成为出租人。如承租人或抵押权人即不能成为出租人。承租人是在房屋租赁关系中使用房屋并交付租金的一方当事人,是房屋租赁法律关系的另一方主体。承租人可以是个人,也可以是集体。本案中出租人白某系该房屋之所有人,他与承租人于某都是自然人。双方构成该房屋租赁合同的当事人。

  在房屋租赁关系中,双方当事人都享有权利,同时也承担相应的义务。

  1.出租人的权利和义务。

  出租人的权利:

  (1)按时收取租金的权利。按照合同规定收取房租是出租人的一项基本权利。住宅用房的租金,国家和各地地方人民政府房管部门大多定有最高、最低标准,当事人双方应当遵守。对于租用房屋从事生产、经营的,租金的确定则可以依市场行情协商议定。但合同规定了租金,承租人就应按合同规定缴纳租金,不得无故拖欠。如果承租人不按合同规定的期限、数额和方式缴纳租金的,出租人就有权依合同约定向承租人收取违约金。承租人无正当理由不缴租金达6个月以上的,出租人有权解除租赁合同,终止房屋租赁关系。

  (2)监督合理使用房屋的权利。合理使用承租房屋是承租人的义务,出租人有权监督承租人按合同规定的用途合理使用房屋,保护房屋设备的完好。承租人擅自改变房屋用途、改变房屋结构或使用不当的,出租人有权予以制止,终止租赁合同,收回房屋。造成损失的,出租人有权要求承租人赔偿损失。

  (3)在房屋租赁期间,有权出售已出租的房屋。

  (4)租赁期满后有收回出租房屋的权利。租赁期限届满后,出租人有权依合同的规定收回出租房屋。但是,为了保护承租人的利益,如果出租人收回房屋是为了另行出租,若原承租人欲继续承租的应予支持,由双方重新签订租赁合同。若出租人确需收回房屋自住的,应提前通知承租人,以便承租人有时间另找住房。房屋租赁合同未定期限的,出租人有权随时要求收回房屋,但应提前通知承租人。承租人有条件搬迁的,应责令其搬迁;如果承租人搬迁确有困难的,可给一定的期限让其找房或者先腾出部分房屋。

  出租人的义务:

  (1)按照合同约定将房屋交付承租人使用。这是出租人最主要的义务。出租人未按合同约定交付房屋的,应承担违约责任,因此而造成承租人损失的,应予以赔偿。

  (2)及时修缮房屋。出租人是房屋的所有人,因此,对出租房屋,出租人仍应负责房屋的修缮,切实保障承租人的居住安全和正常使用,如因维修不及时造成承租人或第三人损害的,应负赔偿责任。

  (3)需出售已出租的房屋时,应提前三个月通知承租人,以便承租人在同等条件下行使优先购买权,出租人不得剥夺承租人的先买权,也不得规避法律的这一规定。因合同期限届满或者在合同存续期间要收回出租房屋时,也应通知承租人,留给承租人另外找房或搬家的时间。

  (4)以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。

  2.承租人的权利和义务。

  承租人的权利:

  (1)占有、使用房屋的权利。承租人按照租赁合同约定的地址、用途等,对出租房屋享有占有、使用权。出租人和第三人不得侵害,否则,承租人有权要求其停止侵害,对造成损失的,承租人有权要求其赔偿。

  (2)优先承租权。租赁合同到期后,出租人继续出租房屋的,在同等条件下,承租人有优先承租权。在租赁合同有效期内,房屋经鉴定确有倒塌危险而须立即拆除的,出租人按规定终止了合同,但以后原房屋又重新出租,承租人要求续租的,出租人应提前通知承租人。

  (3)优先购买权。在租赁期内,出租人出卖房屋的,在同等条件下,承租人有优先购买的权利,否则,承租人有权请求人民法院确认出租人与第三人的买卖关系无效。

  承租人的义务:

  (1)按时缴纳房屋租金。这是承租人最基本的义务,承租人不得无故拖欠或拒付。承租人拖欠租金的,应如数补交,并按约定承担违约责任。承租人累计6个月不缴租金的,出租人有权要求解除租赁合同。

  (2)合理使用房屋。租赁房屋应由承租人自己使用,未经出租人同意,承租人不得私自转租、转借、换房;否则,出租人有权终止合同。此外,承租人还应依合同的约定和房屋的实际用途合理使用并妥善保护租赁房屋,故意或过失损坏承租房屋的,或未经出租人同意擅自拆改房屋的,出租人有权要求承租人恢复原状、赔偿损失,并有权终止合同。

  (3)合同期限届满时,返还其承租的房屋。租赁期届满,合同双方当事人的权利义务即告终止,承租人应及时将房屋返还给出租人。

  国务院《城市私有房屋管理条例》第15条规定:"租赁城市私有房屋,须由出租人和承租人签订租赁合同,明确双方的权利和义务,并报房屋所在地房管机关备案。"

  在本案中,出租人白某和承租人于某是在房管部门的干预下订立房屋租赁契约的,该契约合法有效。因此,出租人白某和承租人于某就应当根据房屋租赁合同规定的权利和义务去全面履行合同。

  二、在本案中,于某擅自改变租赁用途和拖欠房租是违反法律和合同的行为,白某有权解除房屋租赁契约。

  租赁用途是房屋租赁合同中的主要条款之一,承租人应按合同约定使用房屋,我国《民法通则》第57条规定:"民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意,不得擅自变更或者解除。"租赁价格即租金也是租赁合同的主要条款之一,《城市私有房屋管理条例》第16条第2款规定:"承租人应当按照合同规定交租,不得拒交或拖欠。"本案中,承租人于某未按规定用途使用房屋,且自合同订立以后一直拖欠租金。根据《城市私有房屋管理条例》第21条之规定:"承租人有下列行为之一的,出租人有权解除租赁合同:……(三)承租人累计6个月不交租金的。……"可见,白某有权解除其与于某的房屋租赁合同,同时向于某收取拖欠的房租并收取滞纳金。

  在本案中,白某有权对出租房屋进行修缮,但应对未将房屋腾空的情况下拆房而致于某的部分物品损失负赔偿责任。《城市私有房屋管理条例》第19条第2款规定:"修缮出租房屋是出租人的责任。出租人对房屋及其设备,应当及时、认真地检查、修缮,保障住房安全。"本案中,经房管部门鉴定,租赁房屋属于危房,需要翻建修缮,因而,出租人白某修缮其房屋,具有合法性,但也应注意到承租人于某房内物品尚未搬走,这种情况下拆毁屋顶而致屋内财产受损的,根据我国《民法通则》第117条第2款"损坏国家的、集体的财产或者他人财产的,应当恢复原状或者折价赔偿"之规定,白某的行为已构成侵权行为,应当赔偿于某的损失。但是,于某未及时采取避险措施,根据《民法通则》第131条"受害人对于损害的发生也有过错的,可以减轻侵害人的民事责任"之规定,于某也应对屋内部分物品受损分担部分责任。

  综上所述,本案中,应由白某赔偿于某所受的主要损失;法院应当支持白某要求于某腾房的要求,并解除房屋租赁契约;同时于某应偿付所拖欠的租金并支付滞纳金。

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未取得房产证,所签订的房屋租赁合同是否具有法律效力?

未取得房产证,所签订的房屋租赁合同是否具有法律效力?

  案情简介

  北京市朝阳路23号宏大商城是光明医院投资所建。2004年1月12日,光明医院下属宏达公司(即本案被告)与原告北京市中汇房屋租赁公司签订《宏大商城商场租赁合同》一份,约定被告将产权属己的宏大商城一楼至三楼计596.79平方米建筑面积、地下室176.40平方米建筑面积的房屋租赁给原告北京市中汇房屋租赁公司,年租金为人民币125万元,租赁期限为5年,自2004年2月1日始至2010年2月1日止。此外,双方对违约责任也作出了相应的约定。

  原告北京市中汇房屋租赁公司于2004年2月12日将承租的房屋进行装修。2004年2月至2005年5月期间,原告共支付被告房租人民币84.92万元。原告后因公司业务萧条导致公司歇业,自2005年5月开始将上述房屋闲置。

  2005年7月24日,原告北京市中汇房屋租赁公司得知被告尚未取得宏大商城商场房产证,刚好自己租赁的房屋闲置,便想乘机退房。于是,原告即向被告提出退房的要求,被告处于无奈之下只好答应原告的要求,但原、被告对退租问题未能协商一致。

  原告北京市中汇房屋租赁公司认为,被告在出租房屋时隐瞒未取得房产证的事实,将房屋出租给本公司使用。本公司承租后,即对承租的房屋进行装修。至今,被告仍未取得房屋产权证,故本公司与被告之间签订的房屋租赁合同无效。根据法律法规的规定,因一方的过错导致合同无效的,由有过错的一方赔偿无过错一方的损失。可见,被告应当返还本公司已付房租及利息,并赔偿房屋装修、设备款等损失共计人民币101.434万元。

  但原告的要求遭到被告的拒绝,鉴于此,原告于2006年4月12日向北京市朝阳区人民法院提起诉讼,请求法院判决被告返还原告已付房租及利息,并赔偿房屋装修、设备款等损失共计人民币101.434万元。

  被告宏达公司认为,本公司未取得出租房屋产权证属实,但这并不影响本公司与原告签订的房屋租赁合同的效力。而且,原告也实际使用了出租房屋一年之久,故原告要求本公司返还其交纳的租金无法律依据。至于原告装修房屋所支付的费用,与本公司无关。现原告提出解除房屋租赁合同,本公司同意,并保留不追究原告公司的违约责任。综上,原告向法院提起的诉讼请求于法无据,请求法院判决驳回原告的诉讼请求,以维护本公司的合法权益不受侵害。

  法院判决

  在审理过程中,被告宏达公司向一审法院提交了出租房屋的合法权属证明。

  北京市朝阳区人民法院经审理认为,被告宏达公司未取得上述房产证,而且北京市房屋管理部门亦未作出"没有取得房屋产权证,但有合法权属证明的房屋,可以用于出租"的规定,故双方所签订的房屋租赁合同无效。造成合同无效的主要原因在于被告,故被告对原告装修、设备款等损失应当承担主要赔偿责任。考虑到原告曾使用过上述房屋及对合同无效也有一定责任的实际情况,对原告要求被告赔偿房租利息的请求不予支持,且原告应负担部分装修、设备款。据此,一审法院于2006年5月24日作出如下判决:

  一、原、被告签订的房屋租赁合同无效;

  二、原告将上述房屋(连同屋内一切物品)交付给被告;

  三、被告返还原告房租人民币84.92万元,对原告要求赔偿房租利息的请求,不予支持;

  四、被告赔偿原告装修损失人民币3万元。

  被告宏达公司不服一审法院作出的判决,遂依法向北京市第二中级人民法院提出上诉。

  北京市第二中级人民法院经审理认为,上诉人宏达公司未取得房产证即与他人签订房屋租赁合同,原审法院据此认定合同无效并返还租金,并无不当。鉴于被上诉人曾实际使用上述房屋,故被上诉人应支付相应房屋使用费,使用费参照租金标准确定。房屋闲置产生的经济损失,以房屋使用费计算标准,由双方按过错大小承担相应的责任,由上诉人承担90%,被上诉人承担10%。上诉人已收回房屋,还应承担被上诉人支出的房屋装潢费。综上,二审法院改判如下:

  一、上诉人赔偿被上诉人装潢、设备款人民币2.5万元;

  二、被上诉人给付上诉人房屋使用费人民币76.428万元。

  争议焦点

  1.在本案中,原告北京市中汇房屋租赁公司与被告宏达公司签订的租赁合同是否有效?

  2.在本案中,认定原告北京市中汇房屋租赁公司与被告宏达公司签订的租赁合同无效后,对于无效合同应当如何处理?

  3.在本案中,承租人是否应当支付房屋使用费以及房屋使用费标准应如何确定?

  4.在本案中,对于已经承租的房屋,投人的装修物应当如何处理?

  律师点评

  一、在本案中,被告红达公司将未取得产权证之房屋出租,其行为违反了法律的规定。因此,原告北京市中汇房屋租赁公司与被告红达公司签订的租赁合同无效。

  《城市房地产管理法》第52条规定:"房屋租赁,是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。"租赁合法、有效的前提,就是出租人享有对租赁物的所有权。建设部《城市房屋租赁管理办法》第6条进一步明确,未依法取得房产证的房屋,不得出租。从法律行为的理论分析,当事人双方签订合同是一种民事行为,但这种民事行为并不一定是合法行为。根据《民法通则》的规定,民事法律行为必须具备主体资格合法、意思表示真实、内容不违反法律规定三个要件。房屋未取得房产证,即为法律上的禁止出租物。在本案中,被告红达公司将未取得产权证之房屋出租,合同内容显属非法。因此,该租赁合同应当属于无效合同。

  在本案中,房产证在法律上是明确而特定的权证,不是其他权证包括土地使用权证所能替代的。享有土地使用权,可能是基于无偿划拨的土地,也可能是交付了土地出让金的土地。而根据《城市房地产管理法》的规定,划拨土地是不能进人房地产市场的。所以,将土地使用权证等同或视为房产证是没有法律依据的。房地产登记是国家对房地产权利及相关权利的登记,具有公示、确认等作用。根据《房地产登记条例》第4条第3款的规定,只有依法登记的房地产权利才受法律保护。被告红达公司建造的房屋未经房地产登记,未取得房产证即行出租,当然不能得到法律保护。因此,原告北京市中汇房屋租赁公司与被告红达公司签订的租赁合同属于无效合同。

  随着房屋租赁市场的成熟,现在有些地方已经承认没有取得房屋产权的房屋可以用于出租,但成立的条件就是房屋所有人必须取得房屋合法的权属证明。故有些地方承认只要取得合法房屋权属证明的,与承租人签订的房屋租赁合同也是有效的,其签订的房屋租赁合同内容是受法律保护的。因此,出租人或者承租人面对没有产权的房屋,可以通过当地的房地产管理部门询问,落实没有房屋产权的房屋是否可以出租或承租。如上述案例,北京地区没有产权证的房屋是不能用于出租的。

  二、本案中,原告北京市中汇房屋租赁公司与被告红达公司签订的租赁合同无效,被告应当返还从原告处取得的租金。

  根据《民法通则》第61条的规定,民事行为被确认无效后,在处理上分两个层次:一是返还财产,二是赔偿损失。

  1.返还财产。合同被确认无效后,如果还没有履行,则只需取消该行为,使之不产生行为人预期的法律后果即可。但该案中租赁行为已部分履行,就需要通过返还财产来达到恢复原状之目的。

  返还财产,除了有法定的应予收缴的情形外,应适用双向返还之原则,即各自返还从对方取得的财产。对原告来说,应返还从被告处取得的租赁物――宏大商城一楼至三楼及地下室;对被告而言,则应返还从原告处取得的"租金"。

  在本案中,被告返还84.92万元"租金"时,是否要支付利息?一审时原告提出了支付上述款项及利息的请求,未获得支持后,原告对此未提出上诉。虽然根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第35条的规定,二审法院对当事人没有提出请求的,可不予审查。但是,返还财产时如何处理利息总是一个必须面对的问题。

  但严格地讲,返还"租金"时应当一并返还利息。其理由为:第一,从物的分类来看,孳息是从原物(该案中原物为"租金")中产生或收益的物,在法律没有特定规定或当事人没有特别约定时,孳息的所有权应归原物的所有权人,收取孳息是所有权人行使所有权的结果。第二,根据法律规定,民事行为被确认无效后,各自应返还的是从对方取得的财产,而非"原物"。根据无效合同占有对方的财产,是为不当利益。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第131条规定:"返还的不当利益,应当包括原物和原物所生的孳息……"

  2.赔偿损失。在无效民事行为中,如果无过错一方遭受了财产上的损失,有过错的一方应承担损害赔偿的民事责任。如果双方都有过错,各自承担与其过错相适应的民事责任。

  在本案中,因双方就退房未达成一致意见,导致房屋实际闲置达一定时间。一审法院对此未作处理,造成被告损失未能得到赔偿,有失公平。二审法院参照"租金"确定房屋使用费,以房屋使用费作为损失的数额,由上诉人红达公司承担90%,被上诉人北京市中汇房屋租赁公司承担10%是正确的。因为,第一,如果合同有效,则上诉人可取得房屋闲置期间的租金收益。现合同被确认为无效,将预期的"租金"收益作为损失,比较合理。第二,造成合同无效的主要原因,是上诉人无房产证,被上诉人在签订合同时未严格审查对方资质,也有一定过错。因此,二审法院判令上诉人、被上诉人分别承担90%、10%的责任,是适当的。

  三、本案中,承租人应当支付房屋使用费。

  租赁合同中承租人给付是一种连续性的给付,与劳动合同所给付的劳动属同一性质。从合同法理论上讲,以连续性给付作为义务的合同被确认无效后,当事人不可能以同样的给付予以返还。在租赁合同中承租人不可能向出租人返还其对租赁物已进行的"使用",正如劳动者不可能要求雇主返还已进行的工作。

  正因为承租人无法返还其对租赁物已进行的"使用",所以,承租人依据无效合同对租赁物的使用,即为不当得利,在租赁合同中即为房屋使用费。一审法院对此未作处理,让承租人北京市中汇房屋租赁公司无法律根据取得利益,对出租人红达公司是不公平的。

  二审法院参照双方协商"租金"标准确定房屋使用费,是恰当的。法律对房屋使用费没有也不可能有具体规定,只能根据个案具体情况确定。该案中租赁合同虽然无效,但对"租金"的约定却是双方真实意思表示,所以,可以"租金"作为房屋使用费的标准。当然在双方对租金没有约定或约定不明的情况下,我们认为,可以参照市场上同类同地段房屋的租金标准来确定房屋使用费。

  四、在本案中,对装修物的处理,有约定,从约定;无约定或约定不明的,对能拆除装修物,由承租人拆除归己所有;对不能拆除或虽能拆除但拆除会显著损坏、降低物的使用价值的,装修物归出租人所有,由出租人返还装修物的对价。

  装修物包括可分物和不可分物。可分物如电扇、电话等,不可分物如涂料、地板、大理石等。对装修物程序上的处理,有人提出必须由承租人向出租人提起反诉,不提起反诉的,法院不予处理,承租人可另案主张权利。我们认为这种观点是牵强的。在他人所有之物(房屋)上进行装修,其行为实质是民法上所称之添附。添附物属从物,从主物、从物的关系看,从物附属于主物,从物的所有权随主物的转移而转移;所以,在处理房屋返还的同时,法院应一并对装修物作出处理,无需承租人提起反诉。

  对装修物的实体处理,根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第86条的规定:"非产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理;没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。"据此,对装修物的处理,有约定的,从约定;无约定或约定不明的,对能拆除装修物,由承租人拆除归己所有;对不能拆除或虽能拆除但拆除会明显损坏、降低物的使用价值的,装修物归出租人所有,由出租人返还装修物的对价。由于承租人对租赁物曾经实际使用过,所以,应对租赁物进行评估,得出其残值作为装修物的对价。

  综上所述,在本案中,因被告未取得房屋产权,导致其与原告之间的房屋租赁合同被法院认定无效,故被告应对合同无效承担民事责任。因此,原告在承租房屋内实施了装修,此成本损失应由被告承担。但鉴于原告对房屋内的装修物使用过一段时间,故法院最后认定由被告承担大部分的装修损失亦是正确的。

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出租人与承租人签订的房屋租赁合同未经房产管理部门登记备案,其签订的房屋租赁合同是否有效?

出租人与承租人签订的房屋租赁合同未经房产管理部门登记备案,其签订的房屋租赁合同是否有效?

  案情简介

  案外人上海都氏实业发展有限公司(以下简称都氏公司)租赁使用一事业单位所有的位于铜仁路的一处房屋。2004年12月6日,都氏公司在征得产权人同意后将房屋转租给上海市广悦实业发展公司(以下简称广悦公司)使用。

  2005年4月1日,广悦公司在征得产权人同意后将房屋再转租给上海市和乐新名门酒楼(以下简称新名门酒楼),并签订《房屋租赁合同》一份,该合同约定,广悦公司将铜仁路的房屋出租给新名门酒楼用于经营"和乐新名门酒楼",租期从新名门酒楼取得酒楼营业执照之日起至2008年12月31日止,月租金人民币40万元,自2005年12月1日起每年租金递增人民币4万元,新名门酒楼应于每月的2日前支付租金。如新名门酒楼不履行付款义务,累计达到一个月应付款项总额时,广悦公司有权终止合同。合同于新名门酒楼的营业执照签发之日起生效。该合同由上海都氏公司盖章同意,上海市和乐娱乐商城有限公司(以下简称和乐公司)及案外人上海安宁地产有限公司为新名门酒楼提供担保,担保责任为连带、代偿责任。合同签订后,双方未到房地产管理部门办理房屋登记备案手续。

  合同签订后,新名门酒楼于2005年4月6日取得了企业法人营业执照。在履约过程中,由于新名门酒楼于2006年4月1日以后的租金分文未付,广悦公司遂诉至上海市浦东区人民法院,要求新名门酒楼支付房屋租金,上海市和乐娱乐商城有限公司承担连带支付义务,并解除房屋租赁合同。

  被告新名门酒楼认为,本酒楼与原告签订的房屋租赁合同未经房地产管理部门登记备案,故双方签订的房屋租赁合同无效,根据合同无效的后果原则,本酒楼拒付房屋租金是符合法律规定的。因此,原告要求本公司支付租金的行为于法无据,故请求法院判决驳回原告的诉讼请求。

  法院判决

  上海市浦东区人民法院经审理认为,原告广悦公司与被告新名门酒楼签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示,双方约定的内容符合法律的规定,双方签订的合同有效,双方应当全面履行。故被告在房屋承租期间,有义务向原告支付房屋租金。现被告以房屋租赁合同未到房地产管理部门办理登记备案手续为由拒付房屋租金,无法律依据,本院不予支持。现双方同意解除房屋租赁合同,本院予以认可。另外,上海市和乐娱乐商城有限公司和上海安宁地产有限公司为新名门酒楼提供担保,故被告新名门酒楼拖欠原告租金的行为,上述二保证人应当承担连带支付义务。据此,上海市浦东区人民法院经于2006年6月1日作出如下判决:

  一、解除原告与被告之间的房屋租赁合同;

  二、被告新名门酒楼有限公司应于判决生效之日起10日内支付原告广悦公司租金人民币80万元;

  三、上海市和乐娱乐商城有限公司和上海安宁地产有限公司对被告新名门酒楼有限公司应支付原告广悦公司的租金80万元承担连带清偿责任。

  被告新名门酒楼不服一审法院作出的判决,向上海市第二中级人民法院提出上诉。

  上海市第二中级人民法院经审理认为,租赁合同登记仅具有对抗第三人的效力,未经登记,不影响合同对于双方当事人的效力。因此,原审法院鉴于系争租赁合同及补偿协议系双方真实意思表示,新名门酒楼亦实际使用了系争房屋,且广悦公司的转租行为已征得房屋产权人及原承租人同意的事实,认定双方租赁合同及补充协议合法有效是正确的,上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民法通则》第4条、第5条、第6条、第85条、第89条第(1)项、第106条第1款、第112条第2款和《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款的规定,二审人民法院遂作出终审判决:驳回上诉,维持原判。

  争议焦点

  出租人与承租人签订的房屋租赁合同未经房产管理部门登记备案,其签订的房屋租赁合同是否有效?

  律师点评

  本案争议的焦点在于,租赁合同未经登记,是否有效?《中华人民共和国房地产管理法》第53条规定:"房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。"国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第15条规定:"租赁城市私有房屋,须由出租人和承租人签订租赁合同,明确双方的权利和义务,并报房屋所在地房管机关备案。"建设部《城市房屋租赁管理办法》第9条规定:"房屋租赁,当事人应当签订书面租赁合同。"第13条规定:"房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。"第14条规定:"房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内,持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。"第16条规定:"房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后,颁发《房屋租赁证》。"

  根据上述的规定可知,首先,对于房屋租赁合同,出租人和承租人应当以书面形式签订房屋租赁合同。《合同法》第10条规定:"当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。"第36条规定:"法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。"因此,对于房屋租赁合同,如果未以书面形式订立,但出租人和承租人已经开始履行合同的,如出租人交付租赁房屋而承租人接受的,或者承租人交付租金而出租人接受的,租赁合同仍然成立;但是如果双方当事人并未开始履行合同,按照合同法的一般原理,此时双方的租赁协议尚不具备合同的必要形式,租赁合同不成立,更谈不上有效与生效。

  其次,双方当事人在签订房屋租赁合同后的30日内,应当持有关文件和证件,到所在县市的房地产管理部门办理房屋租赁登记手续。经房地产管理部门审查合格后,发给房屋租赁证。《合同法》第44条规定:"依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。"对此,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第9条规定:"依照合同法第44条第2款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准登记等手续才生效的,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。"因此,对于房屋租赁合同,由于有关的法律和行政法规都仅规定房屋租赁合同应当办理登记,而未规定房屋租赁合同办理登记才生效,未办理登记不影响房屋租赁合同的效力,房屋租赁合同自成立时起生效。未办理登记只是使租赁合同不能对抗第三人。

  租赁法律关系本质上是一种债权债务关系,在早期民法中,租赁权不能对抗第三人。但现代民法强化了租赁权的效力,使之物权化,使租赁权具有了对抗第三人的效力。这种对抗力的表现之一在于,在租赁关系存续期间,承租人对于取得租赁物所有权和其他物权的人,得主张租赁权。例如,《合同法》第229条规定:"租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。"这就是"买卖不破租赁"原则。再如,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条规定:"抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。"这些规定都是租赁权对抗第三人的体现。在房屋租赁的场合,登记就是房屋租赁权得以对抗第三人的前提条件。未经登记,租赁合同没有对抗善意第三人的效力。

  综上所述,在本案中,房屋租赁合同虽然未经登记,但它仍然有效,对双方当事人仍然具有法律约束力,双方当事人仍然要全面地履行合同中约定的义务。故本案上诉人关于房屋租赁合同无效的诉讼请求是没有法律依据的,法院的认定是正确的。

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出租人将违章建筑房屋出租给承租人使用,出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同是否有效?

出租人将违章建筑房屋出租给承租人使用,出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同是否有效?

  案情简介

  2005年6月11日,原告张三丰与被告孙伟平签订一份房屋租赁协议,该协议约定,原告张三丰将位于上海市浦东区东平路1号华光小区旁边的建筑面积总计830平方米的房屋出租给被告孙伟平使用,每月租金3万元,按季结算,租期截至2009年12月30日。房屋租赁协议签订后,原告张三丰依约向被告交付房屋,被告孙伟平于2005年8月11日向原告支付了房屋租金3万元。

  被告孙伟平取得上述房屋后,与第三人投资开办上海市爱心敬老院(该院依法取得政府颁发的许可证,系合法设立),由被告孙伟平与第三人爱心敬老院共同使用承租的房屋。在承租期间,被告孙伟平仅仅向原告支付房租3万元,经原告多次催讨,但被告以爱心敬老院投资太多,现无法筹款支付房租,并表示在年底之前付清房租。原告系老年人,见被告所做的事情是为社会做公益事业,遂同意被告暂缓支付房屋租金的请求。

  2006年9月12日,上海市浦东区规划土地管理局通知第三人爱心敬老院,原告张三丰出租的房屋未取得房屋产权证,系违法建筑,要求第三人在限期内予以搬出并自动拆除,否则将申请法院强制予以拆除,并承担相关的拆除费用。据此,被告孙伟平遂找到原告问其原委,原告承认其出租的房屋没有取得房屋产权证,但其与被告之间的租赁关系是受到法律保护的,遂要求被告将拖欠的房租予以支付。但原告的要求遭到被告的拒绝,双方由此产生纠纷。

  原告张三丰认为,2005年6月11日,与被告签订的房屋租赁协议,系双方真实的意思表示,协议条款亦经双方共同协商确定,应属有效协议,理应受到法律的保护和支持。现本人已经根据双方签订的协议将房屋交付给被告使用,而被告也曾支付部分租金,后由于被告投资敬老院出现资金紧张未付租金,因被告所做事情是为社会做贡献,遂取得本人的理解,同意被告暂缓支付房租,但至今被告仍未再向本人支付房屋租金。更何况,虽然本人出租的房屋未取得房屋产权证是事实,但与被告承租实际使用房屋、支付房屋租金之间没有任何关系,而且被告在承租期间也实际居住使用了承租房屋,被告理应向本人支付剩余的房屋租金。可见,被告不支付房屋租金的行为,是违反法律法规规定的,损害了本人的经济利益,故被告应当根据协议的约定支付本人至2006年10月11日止期间(共16个月)的租金45万元;

  被告孙伟平认为,双方签订有房屋租赁协议属实,但原告出租的房屋系违法建筑,原告无合法房屋产权证或其他建房手续,而且原告在出租房屋时,亦没有将房屋未取得房屋产权证的事实告知本人,存有欺骗之行为。故该房屋租赁协议是违法的,不具有任何法律效力,而且根据法律的规定,该协议亦是自始无效的。更何况,造成协议无效的责任在于原告一方,本人在主观上没有任何过错。可见,原告向法院提起的诉讼请求缺乏法律事实和法律依据,本人不应承担支付剩余的租金,故请法院依法驳回原告的诉讼请求。

  法院判决

  上海市浦东区人民法院经审理认为,原告对系争房屋无权属证明或其他合法建房手续,出租的房屋系违法建筑。《城市房屋租赁管理办法》第6条第5项规定,属于违法建筑的房屋不得出租。此规定属于强制性规定,租赁双方当事人不得违反。故本案中,原、被告双方所签订的房屋租赁协议违反了上述有关规定,应属无效协议。而且造成该协议无效的主要责任在于原告,但被告在签订房屋租赁合同时未严格审查原告对系争房屋的权利是否完整,也存有一定过错。现原告就违法建筑房屋出租的行为要求被告支付租金的诉请,于法无据,不予支持。原告现已收取的租金,属非法所得,应予收缴;被告承租涉讼房屋使用至今,但未支付的租金,属双方约定取得的非法所得,应当予以收缴。根据《中华人民共和国民法通则》第58条、第61条之规定,判决如下:

  一、确认原告张三丰与被告孙伟平之间签订的房屋租赁协议无效;

  二、被告孙伟平、第三人上海爱心敬老院应当自本判决生效之日起10日内搬迁出上海市浦东区东平路1号建筑面积830平方米的房屋;

  三、驳回原告张三丰要求被告孙伟平支付房屋租金48万元的诉讼请求。

  案件受理费9935元,原告负担8941.5元,被告负担993.5元。

  另外,根据《中华人民共和国民法通则》第134条第3款之规定,决定如下:

  一、收缴被制裁人张三丰出租违法建筑房屋非法所得3万元。

  二、收缴被制裁人孙伟平使用张三丰出租的非法建筑房屋期间按约应支付的房屋使用费48万元。

  争议焦点

  出租人将违章建筑房屋出租给承租人,出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同是否有效?

  律师点评

  在本案中,双方当事人争议的焦点问题在于,房屋租赁合同的标的物系违章建筑,那么房屋出租人与房屋承租人之间签订的房屋租赁合同是否有效?该房屋租赁协议无效后,应当如何处理?

  所谓房屋租赁合同,是以房屋为租赁物的租赁合同,指的是出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用,承租人交付租金并于租赁合同终止时将租赁的房屋返还给出租人的协议。根据我国《城市房地产管理法》第52条规定:"房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。"建设部根据上述的规定,亦在1995年颁布的《城市房屋租赁管理办法》第3条第2款规定:"承租人经出租人同意,可以依照本办法将承租房屋转租。"因此,按照上述法律和规章的规定,在我国,房屋租赁只应该在两种情况下发生,第一种情况是房屋所有权人将房屋出租;第二种情况是在第一种情况的基础上,房屋的承租人经出租人同意,再将房屋转租给第三人。可见,如果既不是房屋的所有权人,同时也不是合法有效的房屋租赁合同的承租人,如果出租房屋,根据《中华人民共和国民法通则》第58条第5项"违反法律或者社会公共利益的"民事行为无效的规定,这样的房屋租赁合同是无效的合同。但是,这种情况在《中华人民共和国合同法》施行后发生了变化。该《合同法》第51条规定:"无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。"按照该条规定,非房屋的所有权人将房屋出租,租赁合同属于效力未定的合同。如果在合同订立后,房屋的所有权人没有追认,出卖人也没有取得房屋的所有权,则租赁合同无效;如果在合同订立后,房屋的所有权人加以追认或者出卖人取得房屋的所有权,则租赁合同有效。

  关于租赁房屋属于违章建筑的问题,根据建设部《城市房屋租赁管理办法》第6条规定:"有下列情形之一的房屋不得出租:……(五)属于违章建筑的;……"我国《民法通则》第58条规定:"下列民事行为无效:……(五)违反法律或者社会公共利益的。"《合同法》第52条规定:"有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。"《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第4条规定:"合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。"根据上述的规定可知,《城市房屋租赁管理办法》系建设部1995年5月9日颁布并于1995年6月1日开始实施,其性质属于行政规章,而上述合同法的司法解释第4条却规定,人民法院确认合同无效,应当以法律和行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。那么,是否由于建设部的《城市房屋租赁管理办法》属于行政规章,在《中华人民共和国合同法》实施后,已经不能以该规章为依据,认定出租违章建筑房屋签订的合同无效?答案是否定的,因为出租房屋属于违章建筑,建房人在建房时没有履行相关的建房手续,他就不能合法取得房屋的所有权,这和出租人出租属于他人的房屋是有本质上的区别。根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定和《中华人民共和国城市房地产管理法》第52条的规定,同样地可以认定出租违章建筑房屋所签订的房屋租赁合同当然是无效的合同。

  综上所述,在本案中,原告将未取得房屋产权证的房屋出租给被告使用,已经违反法律的强制性规定,系无效的合同。根据《民法通则》和《合同法》的规定,对于无效的合同,应当恢复原状,有过错的一方应当赔偿无过错一方的经济损失,双方都有过错的,应当根据双方的过错程度承担各自的经济损失。对于违反法律强制性的规定,损害国家利益的,收缴双方取得的违法所得。据此,本案租赁当事人签订的房屋租赁合同属于违反法律强制性规定,其所取得的利益应当予以收缴。故本案法院判决原、被告之间的房屋租赁合同无效,并收缴双方非法所得是符合法律之规定的,是正确的。

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出租人在房屋租赁期限内将租赁房屋出卖,原房屋租赁合同是否继续有效?承租人是否仍享有房屋承租权?

出租人在房屋租赁期限内将租赁房屋出一卖,承租人是否仍享有房屋承租权?

  出租人在房屋租赁期限内将租赁房屋出一卖,承租人是否仍享有房屋承租权?

  案情简介

  陈某的父亲继承早年祖父的遗产,在北京市海淀区兴荣路拥有二进四合院住房一套。张某于2003年3月24日搬回城内居住,在市某机械厂工作。刚回城,妻子与小孩没有住房安置,张某于是托人四处租房,后经人介绍认识了陈某的父亲,双方经协商,陈某的父亲答应将自有四合院住房中临街的二间租给张某居住,考虑到张某家庭的实际经济困难,双方约定月租金为1500元。

  随后,张某一家便搬入居住。张某与陈某的父亲相处一直十分融洽,因而,张某每月按时交纳租金,陈某的父亲按时收租,双方并没有签订书面房屋租赁合同。2004年12月28日,陈某父亲的一个朋友看到四合院临街的两间房屋可以改造用来做生意,于是找到陈某的父亲,愿出价以180000元购买,陈某的父亲十分为难,就找张某商量,张某单位连年亏损,住房紧张,一时仍无法安置张某一家。这种情况下,张某只得向陈某的父亲提出,两间临街房仍由他租住,但考虑到陈家的实际经济损失和物价上涨因素,愿意将租金提高到每月2100元。陈某的父亲答应了张某的要求,于是,双方订立了书面房屋租赁协议。该协议约定:房屋租赁的有效期为5年,在此期间,陈某的父亲不得将此房出售或出租给第三人,张某也须按月缴纳2100元的房租费,5年租赁期满后,双方视具体情况决定是否继续保持租赁关系。

  2005年12月底,陈某的父亲去世,其遗产由其唯一的继承人即其子陈某继承。陈某与张某约定,房屋租赁协议不变,租期届满后再根据具体情况处理。

  2006年3月10日,陈某的一个朋友看到陈家四合院临街房屋的位置很好,就想利用它开一间餐馆,于是找到陈某进行协商,表示愿以200000元的价格购买张某租住的两间临街房屋。陈某知道自己与张某有约在先,但又不甘心每月只收2100元的低廉房租,就与张某商量,要张某另外找房租住。张某经多方联系,没有租到合适的房子,就想筹钱将房子买下,免得再有什么麻烦。张某向陈某说明了自己想买下房子的意思,并于两个星期之后将自己的积蓄200000元交给陈某。陈某觉得既然双方出的价钱一样,卖给谁都可以,而且自己与张某又是多年交情,于是双方签订了房屋买卖合同。该合同规定:张某取得该四合院临街两间房屋的所有权,购房款200000元人民币由张某一次性付给陈某,合同从订立时起生效。张某和陈某订立房屋买卖合同后,陈某的朋友得到了消息,找到陈某,又表示愿出210000元购买两间临街房屋,还表示如果陈某将房子卖给他,开餐馆后,每月给陈某餐馆利润的5%。陈某不禁后悔将房子卖给张某,于是与张某商量,希望张某能在200000元的基础上再加价。

  张某认为,双方已签订了购房合同,自己又已付了房款,房子已经归自己了,卖还是不卖、卖给谁、卖多少钱都是自己的事,陈某无权干涉,拒不同意再加价。陈某一气之下,将两间临街房又以210000元的价格卖给了朋友,双方签订了合同,并到房管部门办理了登记手续。陈某将张某的购房款200000元退给张某,并说明房子已卖给了朋友,要张某尽快搬出,张某坚决不收回自己的购房款,也不让房。

  几天后,陈某的朋友带人来对房屋进行装修,准备开业,见张某拒不让房,就强行将张某的家具、衣物等扔到院子里,并造成了一些损坏,张某以陈某侵占他的房屋为由,向北京市海淀区人民法院提起诉讼,要求法院判决该房屋归自己所有。

  法院判决

  北京市海淀区人民法院经审理认为,张某与陈某签订房屋买卖合同后,张某将房价款交付给陈某,但是由于未按法律规定到房管部门办理房屋过户手续,故房屋产权未依法转移,此时房屋的产权仍归陈某所有。之后,陈某与其朋友签订房屋买卖合同,并到房管部门办理了产权登记过户手续,根据法律的规定,陈某与其朋友签订的房屋买卖合同是有效的,而且房屋产权也依法转归陈某的朋友所有。张某和陈某的租赁关系仍然有效,房屋租赁合同对张某和陈某的朋友继续有效,故陈某的朋友应赔偿张某的损失。根据《中华人民共和国民法通则》第72条,《城市私有房屋管理条例》第6条、第9条,最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条第2款之规定,判决如下:

  一、原告张某和被告陈某的房屋买卖行为因为未办理登记手续,房屋产权并未发生转移,被告陈某与其朋友的房屋买卖合同有效,并且办理了房屋转让登记手续,房屋所有权应当依法转归陈某的朋友所有。

  二、原告张某和被告陈某的租赁关系仍然有效,房屋租赁合同对原告张某和被告陈某的朋友继续有效。

  争议焦点

  1.在本案中,张某和陈某的房屋买卖行为未办理登记过户手续,房屋的所有权是否发生转移?

  2.在本案中,张某和陈某的租赁关系是否仍然具有法律效力?

  3.在本案中,张某对陈某出卖的房屋是否享有优先购买权?

  律师点评

  一、张某与陈某的房屋买卖行为因未办理登记过户手续而无效,房屋的所有权仍归陈某所有;陈某与其朋友的房屋买卖合同有效,房屋所有权依法转归陈某的朋友所有。

  所谓"买卖和其他物权行为不破除租赁",即租赁权对抗第三人的效力。"买卖和其他物权行为不破除租赁"这一原则的适用,应受到严格的限制,须具备以下条件:

  (1)原房屋租赁合同仍有效。承租人的租赁契约必须合法有效且因期限未满而仍然有效。这样,出租人将租赁房屋交付给承租人之后,将其所有权让与第三人时,在承租人与受让人之间不需要另行订立房屋租赁合同,在所有权受让时当然发生租赁关系。于是,原房屋租赁合同中有关租赁的期限、租金、修缮的义务等,均由受让人承担。

  (2)必须是房屋出租人将租赁房屋的所有权让与第三人。也就是说,出租人是租赁房屋的所有人,而将其所有的租赁房屋让与第三人时,才适用这一原则。

  (3)租赁房屋所有权的让与必须是在租赁房屋交付承租人之后。通常说来,租赁只对双方当事人发生效力,而且未经公示的话,不应有对抗第三人的效力。但如果承租人已占有租赁房屋时,对于第三人来说则不难查知租赁关系的存在并明晰租赁房屋的权利状态,从而不致遭受不测的损害。

  综上所述,对于"买卖不破除租赁"的适用,必须是出租人让与第三人所有权时,租赁房屋已交付给承租人。否则,虽然房屋租赁合同订立在先,但在尚未交付租赁房屋给承租人之前,如果出租人将租赁房屋让与第三人,那么租赁关系不能对受让人继续存在。如果承租人中止占有租赁房屋,即使租赁关系尚未终止,这时出租人将其所有权让与第三人,那么第三人也无从知道租赁关系的存在,无法查明权利状态,因此,此时的租赁关系对善意第三人也不能继续存在,承租人不得主张适用"买卖不破除租赁"的原则。

  我国民法通则第72条规定:"财产所有权的取得,不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。"《城市私有房屋管理条例》第9条第1款规定:"买卖城市私有房屋,卖方须持房屋所有权证和身份证明,买方须持购买房屋证明信和身份证明,到房屋所在地房管机关办理手续。"第2款规定:"任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋。"第6条规定:"房屋所有权转移或房屋现状变更时,须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。"

  因此,在本案中,张某与陈某订立房屋买卖合同后,张某将房价款交付给了陈某,但是由于未按上述规定到房管部门办理房屋买卖手续,房屋产权未依法转移,此时房屋的产权仍归陈某所有。事后被告陈某与其朋友签订了房屋买卖合同,并到房管部门办理了登记手续。根据有关法律的规定,未经登记的不动产,不得对抗第三人。故被告陈某和他朋友签订的房屋买卖合同是有效的,房屋产权应当依法转归被告陈某的朋友所有。

  二、在本案中,张某和陈某的租赁关系仍然有效,房屋租赁合同对张某和陈某的朋友继续有效,陈某的朋友应赔偿张某的损失。

  《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条第2款规定:"私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。"本案中,张某与陈某的父亲订立房屋租赁协议,租期5年。之后陈某的父亲去世,由陈某继承其父对于房屋的所有权。

  根据上述规定,这个房屋租赁合同对新的房屋主人陈某仍具有法律效力,陈某应继承其父亲对房屋的全部权利和义务,张某也享有承租人的各项权利。况且张某与陈某已口头约定此房屋租赁协议继续有效,这应当视为是房屋的新所有人陈某的一种明确意思表示,即对张某继续承租权利的一种明示肯定。在房屋租赁合同继续有效的前提下,陈某将房屋所有权依法转移至陈某的朋友。根据上述规定,对于房屋新的所有人陈某的朋友而言,仍要受房屋租赁合同的制约,其对房屋的处分权能受到一定的限制,必须等待房屋租赁期满后,才有权决定房屋下一步的用途。因此,张某一家继续居住在该两间临街房内,具有法律依据。对陈某的朋友即房屋的新所有权人强行清房行为所造成的损失,理应由陈某的朋友负赔偿的法律责任。

  三、在本案中,张某对陈某出卖的房屋不享有优先购买权。

  《城市私有房屋管理条例》第11条规定:"房屋所有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。"但如果承租人在一定期间内(3个月)不表态,或无理要求降低价格,则视为放弃先买权。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条规定:"出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。"

  在本案中,当陈某的朋友提出以200000元购买房屋时,张某也同意拿出200000元购房,此时,应当认为张某享有优先购买此房屋的权利。但后来被告陈某的朋友提出以210000元购买房屋的时候,如果承租人张某在一定期间内,不愿意增加房屋的价款,那么,优先购买权的前提――同等条件即不复存在,优先购买权也就不复存在了。

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夫妻离婚后原租赁公房的使用权应当归谁所有?

在房屋租赁期间,夫妻离婚后原租赁公房的使用权应当归谁所有?

  案情简介

  张大城夫妇系北京市J一商局朝阳分局的工作人员,2001年12月18日,张大诚夫妇与北京市工商局朝阳分局签订了一份房屋租赁合同,该合同约定:北京市工商局朝阳分局将位于文化路39号的3间平房出租给张大城夫妇居住,每月租金2000元。

  2003年3月27日,张大城夫妇的女儿张慧敏(本案被告)大学毕业被分到北京市工商局朝阳分局工作。同年9月18日,被告张慧敏与黎小田(本案原告)结婚,因住房紧张,张大城夫妇遂搬出租赁的房屋,由原告黎小田夫妇居住。2004年7月12日,原告黎小田夫妇与北京市工商局朝阳分局重新签订了房屋租赁合同,承租人为被告张慧敏。但过户费和以后的租金均由原告黎小田夫妇共同负担。

  2005年8月12日,被告张慧敏因与原告黎小田感情破裂而离婚,法院将孩子判给被告黎小田抚养。离婚后,原租住的公房由张慧敏继续居住,原告黎小田和孩子搬离该租住房屋。半年之后,黎小田由于没有固定的工作,和孩子在外居无定所,因此,原告黎小田遂要求张慧敏让出原租住房屋,由自己和孩子居住,但被告张慧敏拒绝搬出。据此,双方为此发生纠纷,原告黎小田于2006年7月23日依法向北京市朝阳区人民法院提起诉讼,要求被告张慧敏搬出现住房。

  原告黎小田认为,2004年7月12日,本人与被告张慧敏租住北京市工商局朝阳分局的公房,虽然在签订租房合同时承租人为被告,但租金一直是由本人支付,直至本人离开时为止。后因本人与被告婚姻破裂而离婚,法院判决孩子归本人抚养,现因自己和孩子没有固定处所,不利于孩子的身心健康成长,故要求被告搬出承租的公房,由自己和孩子一起居住的请求亦是正当、合理的。更何况,本人对该承租的公房仍享有居住使用权,该房屋使用权不应当归被告张慧敏一人所有,而是属于双方共同享有。故本人向法院提起的诉讼请求,符合法律法规的规定,被告张慧敏理应退出承租的房屋,交由本人和孩子居住使用。

  被告张慧敏认为,婚前该承租的公房的确是由本人与原告黎小田共同居住,但后由于双方感情破裂,被法院判决离婚,并判孩子归原告抚养。随后,原告与孩子搬出承租的公房,由自己一人居住并支付租金。现原告黎小田要求本人搬出,由其与孩子一起居住的诉讼请求,是缺乏法律事实和法律依据的。离婚后,原告搬出承租的公房,应视为原告当时放弃继续承租公房的权利,而且时间间隔半年之久。更何况,在承租该公房时签订的租赁合同是以本人名义签订的,而且本人现在也没有其他的固定住所,故原告的诉讼请求于法无据,不应受到法律的支持和保护,请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。

  法院判决

  北京市朝阳区人民法院经审理认为,2004年7月12日,原告黎小田与被告张慧敏为了共同生活而承租北京市工商局朝阳分局的公房,并与上述单位签订房屋租赁合同,虽然在签订房屋租赁合同时承租人为被告张慧敏,但承租房屋的过户费和租金是由双方共同承担的,而且承租房屋时双方系在婚姻关系存续期间,故可认定双方对该房屋享有共同的承租权。但后来由于双方感情破裂离婚,双方对承租的公房未提出处理的要求,随后原告搬出承租的公房,但并不能认定原告放弃对该公房的承租权。根据最高人民法院发布的《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》规定,婚后一方或双方申请取得公房承租权的,在离婚时,双方均有承租权。故在本案中,原告黎小田对原承租房屋仍享有承租权。另根据上述司法解释的规定,对于夫妻双方均可承租的公房,应当照顾抚养子女的一方或生活有困难的一方。本案中,原告带着孩子没有固定的住处,而且没有固定的工作,属于生活有困难的一方,故在处理本案时应当予以照顾原告。根据《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》第2条、第3条之规定,判决如下:

  一、被告张慧敏应自本判决生效之日起10天内将房屋的左卧室予以腾空,并交付给原告黎小田居住使用,客厅部分为双方共同使用;

  二、在共同承租房屋期间产生的租金,由双方共同分担。

  争议焦点

  在房屋租赁期间,夫妻离婚后原租赁公房的使用权应当归谁所有?

  律师点评

  在本案中,双方当事人争议的焦点是如何确定离婚后原租赁公房使用权的归属。对此,曾有两种不同的处理意见:第一种处理意见认为,原告张慧敏和被告黎小田在婚姻存续期间,该承租的公房一直由被告张慧敏租用,尽管过户费和租金是由张慧敏和黎小田共同负担的,但房屋租赁合同明确写明"承租人为张慧敏",故被告张慧敏作为租赁合同一方的承租人,具备了租赁关系的一方主体资格。因此,离婚后的张慧敏有权继续租住该房屋;更何况,双方离婚后,原告对承租的公房如何处置亦没有提出要求,并在离婚后搬出此承租的房屋,故可视为原告放弃对该房屋的居住使用权、第二种处理意见认为,被告张慧敏只是以其名义签订了房屋租赁合同,而该房屋是在婚姻关系存续期间为双方共同生活居住的需要而被租用,这决定了承租后的房屋使用权不应当归张慧敏独有,而是属于夫妻双方共同享有,故原告黎小田作为夫妻一方,同样享有对该房屋的居住使用权。而且,原告黎小田带着孩子,没有房屋居住,是有困难的一方,该租赁房屋的使用权应当归原告黎小田居住使用。

  离婚后原租赁公房的使用权归属问题一直是离婚案件中的难点。1996年5月最高人民法院发布了《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》(以下简称《解答》),《解答》规定,夫妻共同居住的公房,具有下列情形之一的,离婚时,双方均可承租:(一)婚前由一方承租的公房,婚姻关系存续5年以上的;(二)婚前一方承租的本单位的房屋,离婚时,双方均为本单位职工的;(三)一方婚前借款投资取得的公房承租权的;(四)婚后一方或双方申请取得公房承租权的;(五)婚前一方承租的公房,婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋租赁权的;(六)夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的;(七)一方将其承租的本单位房屋,交回本单位或交给另一方单位后,另一方单位另给调换房屋的;(八)婚前双方均承租公房,婚后合并调换房屋的;(九)其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。

  根据上述的规定,在本案中,被告张慧敏和原告黎小田是在婚姻关系存续期间,为双方的共同生活居住需要而租赁了该房屋,并且由双方共同承担过户费和租金,尽管房屋租赁合同上载明的承租人是被告张慧敏,但该房屋使用权不应当归被告张慧敏一人所有,而是属于双方共同享有。原告黎小田作为夫妻双方的一方,应该平等地享有房屋居住使用权,而且作为同住人与承租人一样享有同等的居住使用权。而且,原告黎小田在离婚时未就房屋使用问题提出要求,并不等于黎小田放弃了对原共同居住使用的租赁公房的居住权。因此,对该套房屋,张慧敏与黎小田均可承租居住使用。

  对于夫妻双方均可承租的公房,根据上述《解答》的规定,可以按下列原则进行处理:(1)照顾抚养子女的一方;(2)男女双方在同等条件下,照顾女方;(3)照顾残疾或生活困难的一方;(4)照顾无过错的一方。据此,在本案中,原告黎小田对原租赁公房在婚姻关系存续期间和离婚之后都是享有居住使用权的,黎小田在离婚后一直未找到合适的住房,而且还要照顾孩子,符合上述"解答"规定的"照顾抚养子女的一方"和"照顾残疾或生活困难的一方"的原则,在处理该房屋的承租权时应当对原告黎小田予以照顾。故本案法院最后作出的判决是符合上述司法解释的有关规定的,亦是正确、合理的。

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房屋承租人在共居人购买房屋后未表示异议,是否可以认定为该房屋由承租人委托购买?

房屋承租人在共居人购买房屋后未表示异议,是否可以认定为该房屋由承租人委托购买?

  案情简介

  2005年3月18日,原告张洪兵与北京市蓝光科技有限公司签订了房屋租赁合同,原告承租该公司位于北京市海淀区增光路92号的一套商品房,该合同中写明承租人为原告张洪兵,租赁期限截止于2008年10月1日,每月租金3200元。2005年6月12日,原告张洪兵的远房亲戚李克菲因无固定住处便与原告一起居住,暂住在原告张洪兵租赁的房屋内,并每月给予原告张洪兵一定的经济补偿。

  2006年4月24日,该套房屋的所有权人北京市蓝光科技有限公司准备出售该套房屋。在原告张洪兵表明无意购买此房的情况下,被告李克菲在征得原告张洪兵的同意之下,出资购买了该套房屋。被告李克菲与北京市蓝光科技有限公司签订的房屋买卖合同中载明的房屋所有权人为李克菲,原告张洪兵对此亦未提出任何异议。随后,被告李克菲与北京市蓝光科技有限公司共同前往北京市房管部门办理了房屋过户手续,房产证书上载明的产权所有人亦为被告李克菲。

  在被告李克菲取得该房屋的产权证书后,该套房屋所在地的房价开始大幅度地上涨,被告李克菲购买的房屋已经超出当初的购买价10万余元。据此,原告张洪兵后悔拒绝购买此套房屋,遂与被告李克菲商量再将该房屋以原价卖给自己,但其要求遭到被告李克菲的拒绝,双方遂为此发生纠纷。

  原告张洪兵认为,被告李克菲由于当初没有固定住处,遂与自己居住在自己承租的房屋内,而且被告每月向其支付一定的租金。其后,房屋的产权人出售该房屋,因自己对此房屋享有优先购买权,但鉴于本人没有剩余的资金,遂同意让被告李克菲暂时先行购买下来,以后等待自己有足够的资金后,再从被告李克菲那里买回,被告李克菲当初也表示同意。故在本人的建议下,被告李克菲买下了此套房屋,并随后与原房屋产权人办理了房屋过户手续,领取了房屋产权证书。现鉴于本人有足够的资金购买此房屋,被告李克菲应根据当初的约定,将此房屋出售给自己。更何况,当初被告购买此房屋之时,本人是享有房屋优先购买权的,被告李克菲先行购买房屋的行为亦系本人的委托购买行为,现本人要求回购此房的要求亦是正当的,被告李克菲应该根据以前的约定,将此房屋出售给自己。

  原告张洪兵的要求再次遭到被告李克菲的拒绝,双方在经多次协商未果的情况下,原告张洪兵遂向北京市海淀区人民法院提起诉讼,要求被告李克菲将其购买的房屋出售给自己,并要求被告承担本案产生的一切费用。

  被告李克菲认为,本人与北京市蓝光科技有限公司签订房屋买卖合同之后,遂共同前往北京房屋管理部门办理了房屋产权过户手续,并领取了房屋产权证书,该证书上载明的产权人系本人,也就说明本人是该房屋的所有权人,现自己对此房屋享有完全的处置权。现原告张洪兵要求本人将此房屋出售给原告,其要求显然是不合理的,亦是违反法律规定的。故原告向法院提起的诉讼请求缺乏法律事实和法律依据,其请求是不能成立的,请求法院判决驳回原告的诉讼请求,并判令原告承担本案的诉讼费用。

  法院判决

  北京市海淀区人民法院经审理认为,本案被告李克菲与北京市蓝光科技有限公司签订房屋买卖合同系双方真实的意思表示,且双方在签订房屋买卖合同后共同到北京市房屋管理部门办理了房屋产权过户手续,领取了房屋产权证书。可见,被告李克菲与北京市蓝光科技有限公司之间的买卖行为应当受到法律的保护和支持。故本案系争的房屋所有权人应为被告李克菲,且被告对系争的房屋享有完全的处置权。虽本案系争的房屋先前由原告承租使用,并将承租房屋让被告有偿使用,但原告的上述出借行为并不能构成要求被告出售系争房屋的抗辩理由,故原告的诉讼请求缺乏法律事实和法律依据,其请求本院不予支持,予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第128条的规定,判决如下:

  驳回原告张洪兵的诉讼请求。

  争议焦点

  房屋承租人在共居人购买承租房屋后未表示异议,是否可以认定为房屋由承租人委托共居人购买?

  律师点评

  在本案中,双方当事人争议的焦点问题是房屋承租人在共居人购买承租房屋时未表示异议,是否可以认定为该承租房屋是由承租人委托共居人购买?对此问题,曾有两种不同的处理意见:一种处理意见认为,原告张洪兵作为房屋的承租人,依法享有对该承租房屋的优先购买权。但是,原房屋所有权人在出售该套房屋时,原告张洪兵无意购买,此即表示原告张洪兵已经放弃对该房屋的优先购买权。因此,被告李克菲与原房屋所有权人签订的房屋买卖合同合法有效。尽管原告张洪兵对被告李克菲的购买行为未表示异议,但这并不等于被告李克菲接受了原告张洪兵的委托,双方之间亦没有委托事实的存在,不能认定原告张洪兵委托被告李克菲购买承租房屋的事实存在。故原告张洪兵提起的诉讼请求缺乏法律事实和法律依据,应当予以驳回。另一种处理意见认为,原告张洪兵是该房屋的承租人,享有该房屋的优先购买权。虽然原告曾经表示不愿购买该房屋,但在被告李克菲购买房屋时未表示异议,即可推定为原告张洪兵接受了被告李克菲的购买行为。因此,应当认定为原告张洪兵作为承租人委托被告李克菲购买承租的房屋,故被告李克菲应当将承租的房屋转让给原告。

  上述两种处理意见,我们认为第一种处理意见是符合法律规定的。《城市私有房屋管理条例》第11条规定:"房屋所有人出卖租出房屋,须提前3个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。"在本案中,原告张洪兵作为该房屋的承租人,根据上述法律的规定,其享有房屋的优先购买权。但是,在原房屋所有权人出售承租房屋时,原告张洪兵已经明确表示不购买,此即意味着其已经放弃了该房屋的优先购买权。在司法实践中,权利主体为实现某种利益而依法为某种行为或不为某种行为的可能性,表明了权利既可以行使,也可以放弃,这是权利和义务之间的重要区别。因此,在本案中,原告张洪兵享有优先购买权,意味着原告张洪兵既可以行使优先购买权,也可以放弃优先购买权。但是,如果原告张洪兵放弃优先购买权,则相应带来两个法律结果:一是原告张洪兵拒绝优先购买房屋;二是原告张洪兵不能反对其他人购买房屋。可见,在本案中,被告李克菲在与原房屋产权人协商一致后,取得了房屋的产权证书,既不违背原告张洪兵的意志,也不损害原告张洪兵的合法权益,因此被告李克菲和原房屋产权人签订的房屋买卖合同成立,应当受到法律的保护和支持。

  在本案中,原告张洪兵曾提出在原房屋产权人出售承租房屋时,当初因自己没有足够的资金购买承租房屋,遂建议由被告李克菲购买,故被告李克菲购买承租房屋的行为系自己委托其购买的行为,原告张洪兵的上述抗辩理由是否成立?在本案中,被告李克菲与原房屋产权人之间的房屋买卖合同是不能认定为是由原告张洪兵委托被告李克菲签订的,本案被告李克菲购买承租房屋的行为属于其独立的意思表示所为。我国《合同法》第396条规定:"委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。"根据上述的规定可知,委托他方处理事务的一方为委托人,接受委托的一方为受托人。而且委托合同必须是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理事务。因为受托人处理事务的后果应当直接归委托人承受,因此受托人处理委托事务是以委托人的名义和费用进行的。可是,在本案中,被告李克菲购买原房屋产权人的房屋完全是以自己的名义进行的,本案系争的房屋亦是由被告李克菲自己单独出资购买,并且房屋买卖合同中也写明了房屋所有权人为被告李克菲。因此,本案不存在所谓被告李克菲是以原告张洪兵的名义和费用为原告张洪兵处理委托事务的事实。另外,委托合同是建立在委托人和受托人相互信任基础之上的,受托人应亲自处理委托事务,即使转委托亦须征得委托人的同意。在本案中,原告张洪兵和被告李克菲之间曾经存在信任,但这种信任是原告张洪兵和被告李克菲共同居住的信任,而不是原告张洪兵委托被告李克菲为其购买房屋的信任。因此,当事人双方之间不存在所谓的相互信任的基础。

  从以上分析可以看出,原告张洪兵和被告李克菲之间根本不存在所谓的委托关系,被告李克菲购买原房屋产权人的房屋完全是出于自己的意思自治,与原告张洪兵之间不存在任何法律利害关系,故原告张洪兵向法院提起的诉讼请求缺乏法律事实和法律依据,其提起的诉讼请求是不能得到法律支持的,受案法院判决驳回原告的诉讼请求亦是符合法律规定的。

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如何防范房屋租赁中介机构利用虚假广告欺骗房屋租赁当事人?

如何防范房屋租赁中介机构利用虚假广告欺骗房屋租赁当事人?

  目前,不少房屋租赁中介机构只想赚钱,根本不顾消费者的利益,向消费者推介的房源信息,往往相互买、相互抄,不是延期,就是不准,还有虚假的,导致不少消费者来回找、东西跑,既浪费了时间,也损失了不少钱财。故房屋租赁当事人在利用中介求租时应注意以下两点:

  (1)对于房屋租赁中介机构提供的房源信息要认真考证,以辨明真伪,否则,大量虚假信息以及重复使用信息会使消费者不堪重负。中介机构也会名正言顺地不退押金,最终受到损害的仍然是消费者。

  (2)租房时,尽量找一些有资质的大型中介机构。在绝大多数情况下,只有一间房子、一个办公桌的中介机构通常会很有理地告诉你:房子不满意,钱也不能退。

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房屋租赁当事人应当如何防范非法房屋租赁中介机构?

房屋租赁当事人应当如何防范非法房屋租赁中介机构?

  根据《城市房地产中介服务管理规定》第10条规定:"从事房地产中介业务,应当设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构,应是具有独立法人资格的经济组织。"同时,房屋租赁当事人选择房屋租赁中介机构时,应当注意以下几点:
(1)看它有没有工商部门批准的营业执照;
(2)看它有没有房屋土地管理局审核颁发的资质证书;
(3)看该中介机构有没有一定规模的固定经营场所;
(4)看它的资金实力如何;
(5)看该中介机构在社会上的信誉度好不好。

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房屋租赁中介机构是否可以将中介业务转委托给其他的房屋租赁中介机构行使?

房屋租赁中介机构是否可以将中介业务转委托给其他的房屋租赁中介机构行使?

  所谓转委托,是指房屋租赁中介机构作为代理人,为了被代理人(即出租人或承租人)的利益需要,将其享有的代理权的全部或一部分转委托给具有相应资格的房屋租赁中介机构代理行使的行为。其中,接受转委托的房屋租赁中介机构叫做复代理人或再代理人。相应地,房屋租赁中介机构选任具有相应资格的房屋租赁中介机构,并向其转授代理权的权利称为复任权。根据《民法通则》第68条、《合同法》第400条、《城市房地产中介服务管理规定》第16条的规定,委托人委托的房屋租赁中介机构应当亲自处理委托的事务。但是,经委托人同意,房屋租赁中介机构可以将委托的房屋租赁中介业务转让委托给具有相应资格的房屋租赁中介机构代理。但是,转委托在适用中应当符合如下法律规定:

  (1)转委托的目的必须是为了被代理人的利益需要。

  (2)转委托原则上应当取得被代理人的同意(事先授权或事后追认)。根据《民法通则》第68条、《合同法》第400条的规定,房屋租赁中介机构转委托其他具有相应资格的房屋租赁中介机构代理的,应当事先取得被代理人的同意,事先没有取得被代理人同意的,房屋租赁中介机构应当在事后及时告诉被代理人,征得被代理人的同意。

  (3)在紧急情况下,房屋租赁中介机构为了维护被代理人的利益需要而转委托的,不论被代理人是否同意,均依法产生转委托的法律效力。

  (4)房屋租赁中介机构只能在其享有的代理权限范围内,向复代理人转委托其代理权的全部或者部分,不得超过其代理权限。

  (5)复代理人是被代理人的代理人,而不是转委托的房屋租赁中介机构的代理人,故复代理人实施代理行为所产生的法律后果均由被代理人承受。

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房屋租赁中介机构是否可以代表出租人与承租人订立房屋租赁合同?

屋租赁中介机构是否可以代表出租人与承租人订立房屋租赁合同?

  如果房屋租赁中介机构获得了房屋产权所有人的书面授权,就可以与承租人订立房屋租赁合同。但承租人一定要仔细查验房屋产权证,确认产权所有人的身份,辨明书面授权的真伪。为了避免上当受骗,还必须办理房屋租赁登记备案手续。如果房屋租赁中介机构没有获得房屋产权人的书面授权,就不能代表出租人与承租人签订房屋租赁合同,其所签订的房屋租赁合同也会因签订主体不合格导致无效。

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房屋租赁代理合同主要包括哪些内容?

房屋租赁代理合同主要包括哪些内容?

  房地产经纪人承接房屋租赁代理业务,必须与委托人订立房屋租赁代理合同。房地产经纪人与委托人之间的关系是非持续性的,只有订立合同,才能使得双方的委托与被委托、代理与被代理关系在法律上得以明确,从而有效保障双方的合法权益。从实践上看,房屋租赁代理合同包括以下主要内容:

  (1)委托代理事项

  合同中的委托代理事项应清晰明了。如是房屋出租还是承租,是增量房还是存量房,是产权房还是使用权房,是繁华地段的房屋还是比较偏僻地段的房屋等。

  (2)委托代理事项的要求和标准

  涉及房屋出租的,委托人可以围绕出租时间、租金金额、出租宣传等对房地产经纪人提出要求,房地产经纪人也可以对代理过程中需委托人提供哪些方便提出要求,尤其要对代理完成的标准予以明确。

  (3)合同履行期限

  合同履行期限反映了委托代理双方权利和义务的存续时效关系:履行期限一结束,双方当事人之间的权利义务关系即告终止。

  (4)服务费数额、支付方式及时间

  合同中应明确代理完成时,委托人应支付的佣金数额。具体支付时间和方式,可以协商议定。有的是分期支付,有的是预收部分委托费,待代理完成后再结算。

  (5)违约责任和纠纷解决方式

  委托代理双方应严格按合同规定履行义务。如果因某种原因违约,违约方应承担违约责任。具体解决方式可由双方协商议定。

  房地产经纪人最担心的莫过于合同履行将结束时被委托人抛弃,由委托人直接与第三人发生交易行为。对此,房地产经纪人可以在合同中约定:被委托的事项因某种原因未成功,但在以后的一定时间内交易成功,也视为本代理范围,一并收取佣金。这样约定,可以在一定程度上抑制上下家跳开房地产经纪人的做法。

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在现房租赁代理过程中,应当注意哪些问题?

在现房租赁代理过程中,应当注意哪些问题?

  现房租赁代理是房屋租赁代理的一种,它是指已依法办理登记获得房地产权属证书的房屋租赁代理。现房租赁代理应注意以下问题:

  (1)如受出租人委托,出租人应向房屋租赁中介机构出具委托书,并提供房地产权属证书及有关资料。

  (2)如受承租人委托,承租人也应向房屋租赁中介机构出具委托书,并提供承租人的有关证件。境内个人提供身份证或户籍证明,境内单位提供营业执照;境外个人提供护照或还乡证,境外单位则须提供经公证或认证其具有合法资格的证明。

  (3)无论是出租人委托还是承租人委托,都应订立房屋租赁代理合同,明确双方的权利和义务。

  (4)房地产经纪人应对其所代理的房屋情况做详细的了解。如房屋自身情况(层次、朝向、结构、面积等),内装修情况(全装修、部分装修还是未装修),设备情况(有无空调、电话、煤气、卫、水电和家具等)以及周围环境情况(交通、绿化、商场等)。

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什么是房屋租赁代理以及房屋租赁代理有哪些特征?

何谓房屋租赁代理以及房屋租赁代理有哪些特征?

  房屋租赁代理,也是房地产经纪机构的一种经营活动,包括房屋出租代理和房屋承租代理。前者是指房地产经纪机构接受房屋出租人的委托,以出租人的名义代理出租房屋,并在出租人授权范围内与承租人签订房屋租赁合同,房地产经纪机构在出租人授权范围内所实施的一切民事行为的法律后果均由出租人承担;后者是指房地产经纪机构接受房屋承租人的委托,以承租人的名义代理承租房屋,并在承租人授权范围内与出租人签订房屋租赁合同,房地产经纪机构在承租人授权范围内所实施的一切民事行为的法律后果均由承租人承担。在实践中,房屋出租代理比较常见,而房屋承租代理则不太多。

  房屋租赁代理为盘活存量房屋资源,为市民和流动人口提供充裕房源起到了积极的作用。房屋租赁代理具有以下几个特点:

  (1)房源与承租双方具有多样性

  可供代理租赁的房源,既有六七十年房龄的老房子,也有近年新落成的新房子;既有简陋的旧式里弄房子,也有高耸人云的摩天大楼。委托出租人既有公房所有者,也有私房所有者;既有内销商品房所有者,也有外销商品房所有者。委托承租人既有中国公民,也有境外人士;既有本地居民,也有外地人员。诸如此类,使房屋租赁代理具有了多样性。

  (2)房屋租赁代理易受行政、司法行为的影响

  尽管可供代理租赁的房源具有多样性。但并不是所有的房屋都可以租赁。为了确保房屋租赁市场的正常发展,维护出租人与承租人的合法权益,《城市房屋租赁管理办法》第6条规定了不得出租的房屋。这就决定了房屋租赁代理易受行政、司法行为的影响。房地产经纪人在审查可供代理租赁的房屋时必须严格依法进行。

  (3)办理房屋租赁登记备案

  房屋租赁代理方和有关当事人应到房地产管理部门办理房屋租赁登记备案,并领取《房屋租赁证》。房屋租赁成功,房地产经纪人才可依代理行为收取佣金。


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在房屋租赁过程中,对房屋出租居间的操作流程是如何规定的?

在房屋租赁过程中,对房屋出租居间的操作流程是如何规定的?

  从实践上看,房屋出租居间一般按以下流程进行:

  (1)房源登记

  首先,房屋租赁中介机构需为欲出租的房屋进行房源登记。

  值得注意的是,出租人填写的房屋信息越详细,房屋越早被成功出租的可能性就越大。在登记之前,中介机构应提醒出租人哪些房屋不得出租。

  (2)看房接待

  如果有了满意的求租者,房屋租赁中介机构将立即为出租人联系接洽看房事宜,并预约上门看房日期及具体时间。在看房时要注意以下五个方面:
①严格守约,准时等候求租人前来看房;
②带上身份证、户口本、房产证(原件);
③由房地产经纪人和出租人预约上门看房日期及具体时间;
④房地产经纪人在约定时间陪同求租人准时上门看房;
⑤若求租人看中房子,可订立"房屋租赁意向定金收付书"或直接订立《房屋租赁合同》。

  (3)订立合同

  双方达成一致意见后,就可以订立《房屋租赁合同》。一般来说,中介机构都为双方提供了标准的合同样本,以供参考。至于《房屋租赁合同》的具体内容见本书房屋租赁合同部分的有关内容。

  (4)房屋租赁登记备案

  签订、变更、终止房屋租赁合同的,当事人应当在房屋租赁合同订立后的3日内,持有关部门证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

  (5)房屋交验

  在合同规定的房屋交验日,中介机构房地产经纪人陪同承租人进行房屋现场交验,协助验收房屋内有关家具、电器等设施。

  双方填写《房屋交验单》,出租人向承租人交付房屋钥匙。在房屋交验时,应注意以下几点。交验时间:《房屋租赁合同》规定的日期;交验内容:装潢设施、家具、家电、水电煤气表读数、钥匙、其他相关物品;交验方式:房地产经纪人陪同承租人当面进行交验。

  (6)租后服务

  在完成本次租赁之后,如果房屋租赁中介机构建立了会员制度的话,出租人就会成为中介机构的会员。中介机构的房地产经纪人将以跟踪服务的形式为出租人提供多方位的房屋租赁服务、代收代付。并对出租人进行定期回访,了解出租人当前的需要,协调承租人与出租人的关系。出租人将享受到中介机构的网上信息服务和优惠服务。出租人可以就出租房屋过程中的所有问题进行网上投诉,也可以将房屋租赁心得、体会及经验发邮件给中介机构。

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什么是房屋租赁居间以及房屋租赁居间有哪些特点?

何谓房屋租赁居间以及房屋租赁居间有哪些特点?

  所谓房屋租赁居间,是指房屋租赁中介机构以居间人的身份向委托人报告订立房屋租赁合同的机会或者提供订立房屋租赁合同的媒介服务,并由委托人支付报酬的整个活动过程。房屋租赁居间包括房屋出租居间和房屋承租居间。前者出租人是委托人,由出租人支付报酬;后者承租人是委托人,由承租人支付报酬。房屋租赁居间具有以下几个特点:

  (1)居间人只以自己的名义进行活动

  房屋租赁中介机构作为居间人,只以自己的名义为委托人报告订立房屋租赁合同的机会或提供订立房屋租赁合同的媒介服务,并不具体代表其中任何一方。因此,居间人没有代为订立房屋租赁合同的权利。如果房地产经纪人代理委托人订立房屋租赁合同,这时房地产经纪人的身份就不是居间人,而是代理人的身份了。

  (2)居间人介入房屋租赁活动的程度较浅

  房屋租赁居间人介入双方租赁活动的程度较浅,只是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,所起的作用仅是穿针引线、牵线搭桥的作用,其服务内容较为简单,参与双方租赁过程的时间也比较短。

  (3)房屋租赁居间是一种有偿的商业服务行为

  房屋租赁居间是一种有偿的商业服务。只要经纪人完成了约定的居间活动,促使租赁双方成交,经纪人就有权收取佣金。

  (4)房屋租赁居间业务的专业性较强

  房屋租赁居间活动要求房地产经纪人具有丰富的房地产专业知识以及有关法律法规(尤其是房屋租赁、房地产中介和房地产税费等方面的法律法规)和税务知识;对当地社区环境、经济条件熟悉,能掌握市场行情;消息灵通,反应灵敏,判断力强;信誉良好,诚实可靠,按职业道德准则办事。


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在房屋租赁市场上,如何有效地防范房屋中介租赁陷阱?

在房屋租赁市场上,如何有效地防范房屋中介租赁陷阱?

  尽管许多房屋中介都能本着"诚实信用"的原则合法经营,但是中介市场鱼龙混杂、从业人员素质良秀不齐也是不争的事实。像上文提到的中介公司违规操作的情况还很多,因此提醒想做房东的业主们,在委托中介公司出租房屋时,为了有效地防范中介租赁陷阱,应注意以下几点:

  (1)委托中介公司出租前要详细考察中介公司的资质和信誉,考察中介公司的实力和口碑

  一般情况下,一个中介公司规模越大、品牌越响越可靠。但看一个中介公司是否可靠还要看其实力和口碑,而不要听信其广告。因为某些中介公司虽然也在报纸上做房屋出租信息的广告,甚至标注出有许多连锁店或者有许多分部、分店,但实际上其销售网点往往少得可怜,业务人员不过几十人甚至十几人,有的就是几个人,把房子委托给这样的中介公司就要多加小心了。

  (2)考察中介公司成立时间的长短

  新成立的中介公司在客户与房源信息来源方面往往很难建立畅通的渠道,因此大多不具备"房屋银行"这种专业代理模式的操作水平。而一些历史较长的公司则比较注重开发严谨的管理模式,从管理上具备极强的内部监控能力和风险控制能力,能够很好地杜绝卷款潜逃等类似事件发生的可能性。当然也不是说历史较长的专业房屋银行就不会坑害业主,在中介市场不规范的环境下,您还要时刻防范着与您合作的中介公司,才是比较明智的选择。

  (3)考察中介公司的信誉记录

  有信誉的中介公司在工商局与中介事务所的投诉记录几乎为零。因为讲信誉的公司会十分注重客户对自己公司的评价或满意度。相反,黑心中介或骗人的中介公司,虽然具备中介营业资质,但是在工商局与中介事务所的记录却时常是劣迹斑斑。因此对于中介公司的考察还应包括中介公司的投诉记录及其信誉在工商局备案情况等。而且,在"坚石事件"等一系列黑心中介欺诈行为曝光以后,一些地方的土地和房屋管理部门也加强了对中介信誉的监督。比如,北京市推出的"放心中介"就是在这方面的尝试。这些"放心中介"是经北京市国土资源和房屋管理局确认的房屋经纪公司,这些房屋经纪公司除要遵守"放心中介"活动章程外,还要向市国土房管局下属的北京市房地产中介事务所缴纳5万元的信誉保证金。"放心中介"一旦出现损害消费者利益的行为,市房地产中介事务所可以使用信誉保证金对消费者予以赔付。

  但需要注意的是:"放心中介"≠终身荣誉。您需要随时查询土地和房屋管理部门公布的"放心中介"新名单,或者通过其他途径考察您准备委托的中介公司的信誉。北京坚石房地产经纪公司卷款事件足以说明这一点。坚石公司是北京首批"放心中介",但在2003年5月却已主动退出。而这种变化没有引起消费者和相关部门的注意,最终为中介骗款得逞埋下了隐患。

  (4)在合作中,既要保证自己的经济利益又要维护自己的合法权益

  让自己的房子租出一个好价格,是任何一个房主都期待的事情,但自己的房屋到底能租出怎样的价格,并不是您一相情愿的。一般情况下,同类型的房子价格相近,您自己的房子到底能租出什么样的市场价才合理,相信您多咨询几家大的中介公司自己就能有谱儿。如果和您同类型的房子中有租出高价的,那肯定有其可以租出高价的原因。或者是房屋的室内布置高档,或者是其他方面更好地满足了求租者的需求。总之,你要相信天下没有免费的午餐,不要去期待有什么天上掉馅饼的事情发生。如果真有中介公司给您的房子开出天价的租金时,您千万要注意了,因为一般骗子骗人都是利用人们追寻高价或者其他贪便宜的侥幸心理。相反,如果您以比较成熟的心态对待房屋出租市场,对自己房子的租金有比较切合实际的心理准备,被骗的机会可能就会大大减少了。

  (5)租赁活动过程中要办理正规手续

  从事房屋租赁活动时,应到所在区县国土房管局办理房屋租赁合同登记备案手续;将房屋出租给外地人员的,要办理《房屋租赁许可证》和《房屋租赁安全合格证》;将房屋出租给境外人士或外资机构的,应办理涉外安全审查手续。从事房屋转让活动时,应如实填报真实成交价格、依法纳税,不给违法房地产经纪机构制造"暗箱操作"、非法赚取差价的机会。

  (6)留心房屋租赁出台的新规

  近期屡屡发生的中介携款潜逃案件,引起了人们的普遍关注。让银行介入租房交易,通过金融行业的诚信托起京城租赁市场的整体信誉,这也是有效解决目前房屋租赁市场存在风险的一个途径。比如为保护房屋租赁当事人的合法权益,北京市国土资源和房屋管理局出台了《关于印发房地产经纪机构代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》,此办法从2004年5月1日起施行。在租赁代理业务中租金交付存在付款周期及付款时间的差异,如经纪机构往往按季甚至半年收取承租人租金,再按月向出租人支付,这样就使大量客户租金滞留在经纪机构。而根据新办法,从事房屋租赁代理业务的房屋中介必须与指定银行签订租金代收、代付委托协议,交纳租赁代理保证金并通过指定银行代收、代付租金。由银行对代收的租金实施"监管",即银行不是按照经纪机构的指令而是依据房地产经纪机构签订的出租代理合同和房屋租赁合同对租金进行代收、代付。房地产经纪机构只能对其所得的佣金部分进行支配,保证了承租人交纳租金和出租人收取租金的安全。

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在与房地产中介公司签订房屋租赁中介服务合同时,应当注意哪些问题?

在与房地产中介公司签订房屋租赁中介服务合同时,应当注意哪些问题?

  在订立房屋租赁中介服务合同时,应当注意以下几个问题:

  (1)中介服务合同主体资格的合法性

  首先,应当了解订立合同的当事人是否具有订立合同的民事权利能力和民事行为能力,如果当事人不具有这些能力,则不能订立具有法律约束力的合同;

  其次,要审查当事人订立的合同是否属于其经营范围内的产品或项目,否则,合同将成为无效的合同;

  再次,如果当事人委托他人代签中介服务合同,代理人必须出具委托代理证明,而且委托代理证明记载的权限必须清楚明白。

  (2)中介服务合同内容的合法性

  房屋租赁中介服务合同的内容,必须符合国家的有关法律、法规,不得侵犯国家和社会公共利益,不得侵犯他人的合法权益。

  (3)中介服务合同形式和手续的规范性

  中介服务合同的形式,是反映当事人之间确立、变更和终止权利义务关系的一种表达方式,是双方当事人内心意思的外在表现形式。这种表现形式有两种:一种是口头形式;一种是书面形式。口头形式是用口头表达的,是无形的。口头形式虽然具有简捷、明了、省时的特点,但发生纠纷不易取证,因此,法律、法规一般都规定中介服务合同应当采用书面形式。书面形式大体上有三种:一是一般的书面形式;二是经过主管部门审查、登记过的书面形式;三是经过公证机关公证或有关机关鉴证的书面形式。


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房屋租赁中介机构可以收取哪些费用?

房屋租赁中介机构可以收取哪些费用?

  如果房屋租赁中介机构促成房屋租赁双方达成合同,无论成交的租赁期限长短,均按半月至一月成交租金标准,由双方协商一次性计收中介服务费,并应当向委托人开具发票。中介机构不得索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物,或者利用工作之便,牟取其他不正当的利益,如押金、信息费、咨询费等。此外,房屋租赁中介机构也不得事先收取看房费。


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承租人与房屋租赁中介机构之间存在何种关系?

承租人与房屋租赁中介机构之间存在何种关系?

  承租人与房屋租赁中介机构的关系应视具体情况而定:

  (1)如果房屋租赁中介机构向承租人报告订立房屋租赁合同的机会或者提供订立房屋租赁合同的媒介服务,并由承租人支付报酬,则两者之间就是居间合同关系。一般情况下,承租人与房屋租赁中介机构的关系绝大部分是居间合同关系。

  (2)如果房屋租赁中介机构接受承租人委托,负责为承租人寻找合适房屋,处理相关房屋租赁事宜,并约定对于中介机构在委托范围内作出的行为由承租人承担法律后果,那么承租人与房屋租赁中介机构之间订立委托合同,两者之间是委托代理关系。


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出租人与房屋租赁中介机构之间存在何种关系?

出租人与房屋租赁中介机构之间存在何种关系?

  出租人与房屋租赁中介机构的关系应视具体情况而定:

  (1)如果房屋租赁中介机构向出租人报告订立房屋租赁合同的机会或者提供订立房屋租赁合同的媒介服务,并由出租人支付报酬,则两者之间就是居间合同关系。一般情况下,出租人与房屋租赁中介机构的关系绝大部分是居间合同关系。

  (2)如果房屋租赁中介机构接受出租人委托,负责为出租人寻找房客,处理相关房屋租赁事宜,并约定对于中介机构在委托范围内作出的行为由出租人承担法律后果,那么出租人与房屋租赁中介机构之间订立委托合同,两者之间是委托代理关系。

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