物业管理公司采取停止供电、供水、供气、供热等措施引起纠纷的处理规范

物业管理合同纠纷案件物业管理公司采取停止供电、供水、供气、供热等措施引起纠纷的处理规范
　　
物业管理公司与业主或使用人因物业管理费发生纠纷，物业管理公司为迫使业主或使用人交纳管理费，在业主或使用人不能按其要求交费的情况下，常采取停电、停水、停气、停热等措施，为此常引发诉讼，业主和使用人以收费不合理、停水气电热等构成侵权提起诉讼或抗辩。
　　 采取停水气电热等措施是否侵权，审判实践中有不同的观点：
　　
一种观点认为，物业管理公司对拖欠管理费行为可依聘用管理合同追索，采取严重影响业主或使用人正常经营、居住的停水气电热等行为，是侵权行为；
　　
另一种观点则认为，停水气电热等是因业主、使用人欠费所造成，停水气电热等行为不构成侵权。由于停水气电热等措施严重影响业主、使用人的经营、生活，易使矛盾激化，妥善处理此类纠纷十分重要。《物业管理条例》中规定物业管理公司有权依照物业管理合同和有关规定收取管理费用，未赋予物业管理公司采取非常措施的权利。
　　
我们认为，在业主或使用人的确欠费的情况下，采取停水气电热等措施是否违约或侵权，应具体情况具体分析。如物业管理合同中约定，对业主欠费的可以或不可以采取停水气电热等措施的，应从其约定。物业管理公司如违反合同约定，则应承担违约责任。在无合同约定的情况下，应区分收费项目的不同特点具体分析。
　　
物业管理费主要分为为业主、使用人提供卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等公共性服务的费用，代收代缴水电费、煤气费、有线电视费等公众代办性质的服务费用，以及特约服务的费用。这三项服务费用既有联系又有区别。因此，法院审理此类案件时，须区别情况作出处理：
　　
（一）业主仅拖欠公共性服务或特约服务的费用，而未拖欠公众代办性质服务费用的，物业管理公司不能采取停水气电热等措施，否则即为侵权，若物业管理公司采取停止供应电、水、气、热等方式催交物业管理费用给业主造成损失的，业主可以要求物业管理公司承担赔偿责任。
　　
（二）业主或使用人拖欠应交纳的公众代办性质的服务费用，使物业管理公司为此未能代交有关费用，致使供水、电、气、热等部门停水、电、气、热的，物业管理公司不承担责任；如物业管理公司收取费用后未及时上交有关部门，致使有关部门停止供水、电、气、热的，则物业管理公司未尽服务义务，应承担违约责任，给业主、使用人造成损失的，应赔偿损失。
　　
（三）若物业管理公司与电、水、气、热等供应部门因代收代缴发生争议，致使供应部门停止电、水、气、热等供应给业主造成损失的，业主有权选择要求物业管理公司履行合同义务，并赔偿损失。物业管理公司承担赔偿责任后，认为自己没有过错的，有权向有关责任人追偿。
　　
（四）在有关部门并未停止供水、电、气、热的情况下，物业管理公司对拖欠公众代办性质的服务费用的业主或使用人，能否采取停水、电、气的措施？我们认为，对被拖欠费用应依法追偿，物业管理公司采取停水、电、气等措施迫使业主、使用人交纳费用的行为，侵犯了业主的合法权益，依法不应得到支持。除当事人另有约定外，有关法规或规章中不宜赋予物业管理公司采取停水、电、气、热等权利。
　　
（五）对于物业管理区域实行整体供热的，部分业主要求停止供热并以此为由拒绝交纳供热费，法院应判决不予支持。

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