商品房买卖合同中买受人违约及其违约责任的承担

商品房买卖合同中买受人违约及其违约责任的承担
　　 （一）买受人违约责任的确定
　　
买受人主要有两项义务，一是付款，二是受领；由此，买受人的违约行为也分为两种，一种是迟延支付价款，一种则是迟延受领商品房。
　　 （二）买受人违约时的责任承担
　　 1．买受人迟延付款的责任承担
　　
（1）承担逾期付款违约金或者赔偿损失。在买受人迟延支付商品房的价款时，出卖人可以要求其按约定支付违约金，也可以要求其承担逾期付款的损失。依《商品房买卖解释》第17条第1项规定，买受人逾期付款，而商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　
（2）出卖人解除商品房买卖合同。由于商品房买卖所涉标的额都非常大，少至几十万元，多至上百万、千万元。因此，这种买卖一般采取以按揭方式买卖，或采取分期付款方式进行买卖。按揭方式的买卖可视同为一次性全额付款买卖，付款系买受人的主要义务。其付款责任已由《商品房买卖解释》第15条第1款作出明确规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。这里可看出，出卖人主张解除权条件有三：其一是买受人迟延支付购房款；其二是出卖人已予催告；其三是买受人在催告的三个月合理期限内仍未付款。我们认为，这样的规定是合理的，买受人凭借预售合同以及出卖人开出的首付款凭据，即可办理按揭，办理手续的时间仅需1~2天。但如果由于银行的失误，导致购房款未能进入出卖人账户，责任不应由买受人承担，应将其与按揭银行签订借款合同之日视作买受人的付款时间。
　　
对于分期付款方式，如果当事人有约定的，则从约定，如果未有约定，则按法律规定处理。《合同法》第167条第1款规定：分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。此规定，与《商品房买卖解释》第15条第1款并不相同。在纠纷中，是适用《合同法解释》，还是适用《商品房买卖解释》第15条第1款的规定。我们认为，《合同法》第167条的规定中，出卖人无须履行催告义务，也不受三个月的期限限制。但这主要是针对买受人取得标的物后分期付款进行的约定，便于债权人减少风险，保障债权的实现。但商品房买卖与这些买卖有不同之处。合同虽约定分期付款，但出卖人一般都在买受人付清房款后才向买受人交付房屋钥匙，在此情况下，出卖人所承受的风险也远远小于其他分期付款的出卖人。另外，商品房系大标的额的买卖，如果仅为付款时间有瑕疵，出卖人在无须履行催告义务的情况下即可解除合同，实在不利于保护交易安全，对于买受人而言是不公平的。而《商品房买卖解释》第15条第1款规定，正是考虑这些情况，规定了出卖人行使解除权必须履行催告义务并给付买受人适当的准备时间，是符合商品房交易特征的，也有利保护交易安全。因此，对于分期付款的商品房买卖，应选择适用《商品房买卖解释》第15条第1款的规定处理。

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