物业管理合同纠纷案件诉讼主体的确定标准

物业管理合同纠纷案件诉讼主体的确定标准
　　
物业管理合同纠纷的诉讼主体，一般为物业管理合同的双方当事人，即作为选聘方的业主和受聘方的物业管理公司。业主与物业管理公司的诉讼主体资格，实践中，并无争议。而业主委员会是否具备民事、行政主体资格，能否参与诉讼，这些问题目前在实践中争议较大，有必要进一步明确。
　　
　　 一、业主委员会作为诉讼主体的确定标准
　　 （一）业主委员会的成立标准
　　
业主委员会是在房地产行政管理部门指导下，由住宅小区或商厦的房产产权人和由产权人授权或与其有管理权约定的使用人选举的代表组成，代表和维护产权人和使用人合法权益的组织，是业主大会的执行机构。业主委员会是业主的自治性机构，须依法成立，才能行使权利、承担义务。业主委员会应由业主大会选举产生，其组成人员不得在物业管理公司中兼职。业主大会应由物业管理区域内的全体业主组成，业主人数众多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。首次业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起一定期间内，应按《物业管理条例》有关规定，到当地物业管理行政主管部门办理登记。未经登记确认或未经业主授权，他人以业主的名义将业主委员会予以登记的，视为业主委员会尚未依法成立。
　　 （二）业主委员会的诉讼主体资格的确定
　　
对于依法成立的业主委员会的诉讼主体资格，有观点认为，业主委员会不是法人，没有独立的法律地位，其不具备民事主体资格，不能参与民事、行政诉讼，不能承担民事、行政责任。我们认为此种意见不妥。《物业管理条例》赋予了业主委员会对外签订聘用合同的权利，应视为业主委员会在物业管理中具备了一定的民事权利能力和行为能力。业主委员会代表业主签订物业管理的合同，其主体符合规章规定，不应以此否认合同的效力。业主委员会虽然不是法人，但其属于依法成立的自治管理组织，应属《民事诉讼法》第49条所规定的"其他组织"，可以作为民事、行政诉讼的当事人。业主委员会参与诉讼既是代表业主行使权利的行为，又是有关规章中规定其有权签订物业管理合同所派生出的权利义务，其可以成为适格的诉讼主体。我们认为，在下列情形下，业主委员会可作为诉讼主体参加诉讼，以其主要负责人（主任或副主任）作为代表人：
　　 1．物业管理公司违反合同约定损害业主公共权益的；
　　 2.业主大会决定提前解除物业管理合同，物业管理公司拒绝退出的；
　　
3．物业管理合同终止时，物业管理公司拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第29条第1款规定的资料移交给业主委员会的；
　　 4．其他损害全体业主公共权益的情形。
　　
　　 二、物业使用人作为诉讼主体的确定标准
　　
物业管理权是物权派生出的一种从权利，行使管理权的人应当是建筑物及其附属物的所有权人和共有权人，也就是业主。业主以外对房屋享有合法使用权的人能否作为选聘方签订物业管理合同，实践中有不同看法。有观点认为，使用人不能作为物业管理合同的当事人，因为房屋使用权是他物权的一种，属用益物权，其对他人所有的房屋不享有处分和收益的权利。而物业管理合同的主要内容是关于物业共用部分、共用设施的使用、管理及其费用的分担等，这些是属于业主的权利，使用人无权对此作出决定，但如果房屋使用人经业主合法授权，可以以业主的名义行使物业管理合同中选聘方的权利。我们认为，使用人虽对房屋不能享有处分的权利，但享有用益物权。现实生活中，大量存在房屋所有权人将其房屋交给使用人长期承租使用（如福利分房，未按房改政策购买）的情况。在承租期内，所有权人对房屋仅享有收益权，而承租人对该房屋依法享有占有、使用的权利，承租人作为实际使用人、物业管理受益人，应当承担相关的费用。此种情况下，由所有权人也即业主作为选聘方签订物业管理合同显然不合适，且根据目前的物业管理有关规定，也允许使用人直接与物业管理公司签订物业管理合同。所以，在某种情况下，使用人也可以作为委托人签订物业管理合同，从而取得诉讼主体资格。我们认为，物业使用人有下列情形之一的，可以作为诉讼主体：
　　 （一）物业使用人与物业管理公司直接签订物业管理合同的；
　　
（二）物业使用人接受物业服务，已经与物业管理公司形成事实上的物业服务关系的；
　　 （三）业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的；
　　 （四）物业使用人违反《物业管理条例》和业主公约的规定的。
　　 在上述（三）、（四）情形下，业主可以列为共同被告。
　　
　　 三、开发商作为诉讼主体的确定
　　
由于许多物业管理公司是开发商的下属企业，当业主或业主委员会以物业管理公司不履行义务或有其他严重违约行为为由要求解除合同时，建设单位往往以拒绝移交公共用房和管理用房或其他配套、公共设施相要挟。如果因此发生纠纷，业主或业主委员会提起诉讼的，可将物业管理公司列为被告，建设单位列为第三人，也可以直接将建设单位作为被告，以侵权为由提起诉讼。

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