出租人的权利瑕疵担保是指出租人应担保不因第三人就租赁物主张权利而致使承租人不能依约为使用、收益。《合同法》第228条规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。从该条规定来看，出租人的权利瑕疵担保责任的构成要件为：（1)权利瑕疵在合同成立时已存在而且在合同订立后仍然存在。第三人就租赁物所主张的权利可以为所有权、用益物权或者担保物权。第三人可以主张的权利必须是在租赁物交付之前产生的，如果该项权利发生于租赁物交付后，则因承租人的租赁权具有对抗第三人的效力，承租人仍得对租赁物为使用、收益，当然也就谈不上权利瑕疵担保问题。如果在合同成立时，虽有权利瑕疵，但在合同成立后，行为人取得了该物的处分权，则应视为权利瑕疵已经除去。（2）承租人在订立合同时不知有权利瑕疵的存在。如果在订立合同时承租人明知租赁物上有权利瑕疵，仍然订立合同，则视为承租人已经默认了承担权利瑕疵的风险，承租人不能作为善意相对人而要求出租人承担权利的瑕疵担保责任。（3）有第三人就租赁物向承租人主张权利的事实发生，而且第三人的主张权利妨碍了承租人对租赁物的使用收益。如果租赁物上虽然存在权利瑕疵，但是第三人并没有主张权利，则承租人不得要求出租人承担权利瑕疵担保责任。如果第三人的主张权利并没有妨碍承租人对租赁物进行使用收益的，承租人也不得要求出租人承担权利瑕疵担保责任。（4）承租人在第三人主张权利时，及时通知了出租人。承租人通知出租人之后，出租人未能及时地进行救济的，没有及时采取措施消除权利瑕疵的，承租人得要求出租人承担瑕疵担保责任。审判实践中需要注意的是：第一，承租人不履行本条规定的及时通知义务的，并不影响其要求出租人减少租金或者不支付租金的权利。出租人对第三人主张的权利不能去除的，承租人事实上对租赁物已无法使用、收益，承租人有权请求减少租金或不支付租金。第二，权利瑕疵在租赁合同订立时已经存在的，可发生违反权利担保义务的违约责任与缔约上过失的赔偿责任的竞合。第三，在租赁合同订立后，租赁物交付前发生权利瑕疵的，发生违反权利的瑕疵担保义务的违约责任，同时构成债务的不履行。承租人可以解除合同，请求违约的损害赔偿，也可以请求按比例减少租金。
出租人的物的瑕疵担保义务是指出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用、收益。如果租赁物有使承租人不能为正常使用、收益的瑕疵，出租人即应承担违约责任，承租人得解除合同或者请求减少租金。物的瑕疵担保责任包括三个方面的内容：（1）价值瑕疵担保，是指物完全失去了原来的价值或价值减少，如交付的水果发生了变质等。（2）效用瑕疵担保是指物使用价值灭失或降低。（3）品质瑕疵担保是指物的规格、型号、性能和有效期等的构成。在租赁合同中，体现最突出的是物的效用瑕疵担保。因为承租人最大的愿望是对于租赁物的使用以获取利益，如果租赁物无法使用则无法满足其使用的真正愿望，则失去了租赁合同的目的。而在具体的租赁合同的履行过程中，有的出租人所交付的租赁物无法达到合同所规定利用目的。此时，出租人就应承担对于租赁物的瑕疵担保责任。关于出租人的物的瑕疵担保义务虽然在《合同法》中没有具体的条文，但在合同法理论中关于物的瑕疵担保责任是学者公认的，而且《合同法》在买卖合同一章中也规定了关于物的瑕疵担保责任（见《合同法》第153条）。现实经济生活中，出租人因交付的租赁物达不到合同约定的利用价值而引起纠纷的也很多。因此，在审理租赁合同案件时，要正确认定出租人是否履行了合同义务，如果其交付的租赁物有瑕疵，就应当承担物的瑕疵担保责任。在确定出租人承担物的瑕疵担保责任时应注意三点：（1）租赁物虽然存在一些细微瑕疵等方面的问题，但是通过出租人的维修或通过出租人的自行维修可以解决的，应当进行维修，所产生的是出租人承担维修费用、适当减少租金、顺延合同，但是租赁合同的效力应继续维持；（2）双方当事人在订立合同时，承租人就已经知道租赁物存在瑕疵的，其后不得以租赁物有瑕疵主张解除租赁合同；（3）双方当事人在订立合同时，承租人就已经知道租赁物存在瑕疵的，如果租赁物的瑕疵足以危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物有瑕疵，仍然可以随时解除合同。如〔案例〕中，某批发市场是市政府重点工程，为赶在某年10月1口前开业，作为该商场所有权人的某批发市场有限公司（被告）在商场建成后未经过消防安全部门检查，在未达到国家消防安全法有关强制性规定条件的情况下即决定开业。在招商时，被告在其置于商场中门布告栏上的招商须知中告知将进行消防通道改造。原告田某与被告经协商签订了摊位买断租赁合同，约定：原告以6250元买断被告322
—324号摊位5年的经营使用权，买断费不退还；买断期内每3个月交纳1次租金2250元，被告不随意调整摊位；须被告为原告改造摊位设施，原告必须无条件配合，合同未约定摊位的具体面积。合同签订后，原告依合同交纳了322-324号摊位的买断费及3个月租金，被告给原告出具了一张收款收据，在买断费后括号里面注明保证消防设施，摊位改造金。在实际交付租赁物时，为确定各摊位的具体面积，被告在各摊位四至划了红线，并规定各承租人不得超越红线经营。在此后的几年里，该服装城被省公安厅列为重大火灾安全隐患单位，省消防部门亦多次提出整改要求。因此，被告对商场摊位进行了改造，增加了消防通道，致使原告322—324号摊位面积减少，原告为此诉至法院要求判令被告因违约给原告造成的买断费和租金损失。
审判实践中，涉及出租人对于租赁物的瑕疵担保责任分三个层面：第一个层面，出租人对于出租的租赁物有瑕疵应当承担租赁物瑕疵的责任，承租人请求减少租金或解除合同的，法院应当支持。其理论依据是出租人对于租赁物的瑕疵担保责任理论，法律根据是依照《合同法》第174条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。以及《合同法》第150条规定的"出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。"第二个层面，出租人出租的租赁物有瑕疵，但是承租人在签订租赁合同时对租赁物的瑕疵是明知的，承租人事后又反悔而提出租赁物质量瑕疵的。对此，对于承租人在签订租赁合同时明知租赁物有瑕疵事后又反悔而提出租赁物质量瑕疵的，人民法院不能支持，因为当事人的反悔违背了诚实信用原则；第三个层面，出租人出租的租赁物有瑕疵，租赁物的瑕疵程度危及承租人的安全或者健康的。在这种情况下，不论承租人在签订租赁合同时对租赁物的瑕疵程度是否了解，只要发现租赁物的瑕疵危及承租人的安全或者健康的，承租人就可要求解除租赁合同。因为，生命权和健康权是自然人最基本的人格权，即使在订立合同时当事人放弃了解约权或明知租赁物有瑕疵，法律从保护当事人生命健康的角度出发，允许承租人的合同解除权。应当注意的是，出租人以租赁物的瑕疵危及承租人的安全或者健康提出的解除合同，法院不能调解以减少租金等继续维持当事人之间的租赁合同，继续维持当事人之间的租赁合同，就是放任了租赁物的瑕疵在继续危及承租人的安全健康，这种做法是错误的，因此，法院只能判决解除双方的租赁合同。即依据《合同法》第233条的规定处理。上述案例中，当事人请求减少租金，而不请求解除租赁合同，其诉讼请求法院不能支持。法官应当向当事人释明应当请求解除租赁合同。
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