1．因继承而发生的出租人当然变更
在租赁关系存续期间，出租人死亡的，则其地位一般由其继承人继承。虽然租赁合同为双务合同，但这种变更不需要征求承租人的同意。因为继承的后果是法律直接规定的。承租人如因此而要求解除合同的，必须有合理的理由。
2．租赁物所有权的转让导致出租人的变更
这种情况下，原出租人出让的已经不仅仅是债权债务，而是租赁物的所有权。而债权债务是附属于所有权的。如果承租人在出租人转让该租赁物的所有权时，未行使优先购买权或者行使后未能竞得的，则应当视为其已经同意原出租人转让的行为，因此，已经无须再特别征求其意见。
租赁期间发生所有权变动导致产生新的租赁合同的，新的法律关系的产生以该房屋所有权变更登记的时间为准。事实上，所有权的变更还包括赠与、互易等形式。审判实践中，新旧法律关系交替的时间点掌握很重要。由于房屋买卖而产生的新的租赁关系，该时间点就掌握在所有权发生变动的时间，也就是房屋权利变更登记的时间。
（二）涉及承租人变更若干问题的裁判标准
承租人的变更有三种情形：一是承租权的继承；二是承租权的转让；三是租赁物的转租。
1．承租权是否可以继承
租赁权作为一种财产权，应当可以继承。但由于这种财产权的内容是对租赁物进行使用、收益，尤其是在房屋租赁中，对房屋的租赁关系到与承租人共同居住人的生活安置问题时。因此，这种租赁权能否依一般继承法继承，学说有不同见解。持肯定说者认为，租赁权既然不是专属权，当然能够继承，而且这种继承应按照一般继承法规，由其法定继承人继承，而且其法定继承人无论是否居住在该房屋之内均非所问。而非属法定继承人的，即使是承租人的同居人也不能继承。否定说者则认为租赁权不能依一般继承原则继承，但也不能因承租人死亡而消灭。而应依照另一种法理，即日本学者所谓"家团论"来定其继承。按该理论，则与承租人共同生活的人，应构成一种家团。承租人与他人所订的租约，是以这种家团代表人资格而为家团的全体利益订立的，因此承租人即使死亡，其家团也还不失其同一性，该房屋租赁合同应该仍然为该家团中生存者的共同利益而存续，并可以适当的人为代表而承继其租赁权。此外，还有持折衷说者认为，在有法定继承人时，由该法定继承人继承，但如有与被继承人同居的人，即使不是法定继承人，该同居人也可主张继续居住权。我国《合同法》第234条规定："承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。"在这里所谓"生前共同居住人"并未有限制为承租人的法定继承人，因此，尽管在我国法律上不保护男女之间的非法同居关系，但租赁房屋本身就是考虑到许多人道主义因素在内的，所以对其非法同居者也应同样对待，出租人不得以此为由而否认其继续租赁的权利。同样对于承租人法定继承人以外的其他共同居住人，如承租人生前一同居住的亲戚、朋友等，如有必要，也应该允许其继续租赁房屋。而且，我国《合同法》既未以与承租人有法定继承关系为继续租赁合同的当然条件，则承租人的法定继承人未主张继续租赁合同的，不能当然发生其承受租赁合同权利义务的效果。
2．承租权是否可以转让
租赁合同虽然主要是金钱关系为主的双务合同，但也不排除其包含一定人格关系的可能。如房屋租赁关系中，出租人一般在除了考虑租金之外，还会考虑到承租人的品行、爱好、个性等等特点，喜欢清静的出租人一般不会同意容易喧哗的承租人租赁其房屋，而大多数出租人更是不愿与品行不端的承租人订立租赁合同，以免给自己招来许多麻烦。所以，承租人原则上不能随意转让其租赁权，除非租赁合同中对此另有特别约定。一般情况下，承租人转让租赁权应取得出租人的同意。如承租人未经出租人同意转让租赁权的，出租人可以此为理由终止合同。如因承租人之转让行为给出租人造成损害的，出租人还可向其主张损害赔偿。
3．涉及转租行为的若干问题
（l）转租的一般条件
转租是指承租人在并不脱离原租赁关系的情况下，将租赁物又出租给次承租人的情形。转租关系中原出租人仍称为出租人，承租人则称为转租人。而转租之标的物，既可为原租赁物之全部，也可为原租赁物之一部。由于租赁合同较注重人的因素，因此，次承租人对租赁物如何使用、收益，也直接会影响到出租人的利益。所以，许多国家立法对转租都有限制。如《日本民法》第612条第2款规定，承租人非经出租人的承诺，使第三人为租赁物的使用或收益时，承租人得将其契约解除。《德国民法》第549条也规定，承租人非经出租人允诺，不得以租赁物之使用、收益委于第三人。尤其不得将物转租。我国《合同法》第224条规定："承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁造成损失的，承租人应当赔偿损失。""承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。"由此可见，在我国租赁物的转租，以出租人的同意为必要：不过出租人的同意不以明示为必要，在事后不表示反对的也可视为默认。而且出租人的同意不仅可以在转租前为之，在转租之后为之也可以。
转租经出租人同意的，原租赁合同仍继续有效，出租人与转租人（承租人）的关系不受其影响而继续存在，同时，转租人与次承租人之间也形成租赁关系。在三方之间，转租人与次承租人的关系不因出租人拒绝承诺而受影响。在原租赁合同与次租赁合同同时终止的，次承租人不必对转租人负租赁物返还义务，而直接可以将标的物返还给出租人。而由于出租人与转租人（承租人）的租赁关系并不受转租关系的影响，所以，出租人仍应向转租人（承租人）请求交付租金及主张终止合同。如发生可归责于次承租人的事由而生的损害情事，只要可归责于次承租人，则无论转租人是否有过失存在，出租人均可向承租人主张损害赔偿，而不论转租是否经过出租人的同意。《德国民法》第549条第2项规定："承租人将租赁物使第三人为使用时，就应归责于第三人使用上之过失，负其责任。出租人对于第三人之使用为承诺时，亦同。"
而次承租人与出租人之间的关系，在各国立法上有不同态度。如《日本民法》规定：次承租人对于出租人应直接负一切租赁合同的义务，但是不能对出租人享有租赁权，从而请求出租人为租赁物之修缮或费用偿还，而只能依占有人地位请求偿还费用。而《瑞士债务法》则要求：承租人就次承租人超出出租人允许范围使用租赁物而向出租人负责，对此项义务，出租人与承租人享有连带债权；但出租人不得直接向次承租人请求租金之支付，次承租人也不得直接向出租人主张租赁权。德国的解释则认为，出租人无权直接向次承租人请求支付租金，但可以特约约定；对次承租人所致租赁物的损害也只能向承租人（转租人）主张，但在租赁合同终止时，出租人可直接请求次承租人返还租赁物，承租人负连带义务。《法国民法》也认为，出租人虽可行使代位权，但也无权直接诉请次承租人履行义务。依我国的规定看，出租人可对承租人主张次承租人对租赁物造成损害的赔偿，而未规定其得直接向次承租人主张违约损害赔偿。而且转租后出租人与承租人之间的原租赁合同仍有效。依文意解释及体系解释，可以认为，原则上出租人不能直接向次承租人请求履行义务，而只能向承租人主张权利、履行义务；次承租人也不直接与出租人发生权利义务关系。但是合同解除后，承租人与次承租人对租赁物的返还，应为一种连带债务，出租人得向两者中的任意一人主张之。
（2）未经出租人同意转租的合同的效力问题
未经出租人同意的转租，对原租赁合同效力不产生影响，但出租人可以据此解除合同。
因为，转租行为实际上涉及两个租赁合同：一个是原来的租赁合同，另外一个是转租合同。《合同法》的规定只解决了如何处理原来租赁合同的问题，对于第二个合同的效力及处理问题并没有明确。我们认为，转租合同也是双方当事人之间的真实意思表示，既不能因为将来合同不能履行而认定合同无效，也不能因为转租合同未经出租人同意或者追认而无效。因为《合同法》对承租人转租需要出租人同意的要求，也仅仅是为出租人设定了一个法定的合同解除理由而已，并不是一概禁止转租；其次，转租合同即使不能得到出租人的追认，导致出租人解除租赁合同并收回租赁物的，在转租合同有效的情况下，次承租人还可以基于有效的合同而追究转租人不能履行合同的违约责任。如果认定合同无效，则次承租人可以主张的就只能是合同无效而产生的缔约过失责任，这对次承租人也不公平。
（3）无权出租的租赁合同效力问题
租赁合同的效力与出租人是否是房屋所有权人同样没有关系，也就是说，房屋所有权人与租赁合同出租人不一致时，不影响合同效力。
因为租赁合同中，出租人对所负的就是保证承租人对房屋进行占有、使用、收益，而租赁物如果存在权利瑕疵，出租人应当对承租人承担瑕疵担保责任。因此，租赁物的权利归属问题对承租人来说并不重要。只要出租人能够满足使承租人占有、使用、收益租赁物的要求，承租人就不能再以出租人权利瑕疵为理由，主张合同无效或撤销。如果出租人的权利瑕疵影响承租人行使权利的，承租人可以根据其影响的程度，要求相应地减少租金或不支付租金。
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