我国《合同法》第212条规定："租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。"这里所称的租赁，仅仅是指一般的租赁关系。将租赁物租与他人使用的一方当事人称为出租人，使用租赁物并支付酬金一方当事人称为承租人，使用租赁物所支付的报酬称为租金。但是，租赁合同实际上也有多种类型，如以法律关系的不同可以区分为融资租赁、预租、包租等；以标的物的不同又可以分为动产租赁、不动产租赁等；动产租赁也会根据标的物的不同而分为飞机（飞行器）的租赁、船舶租赁、汽车租赁等等。不同类型的租赁合同，在不同的案件中，其法律往往适用也会有所不同。
在《合同法》有明确规定的情况下，融资租赁已经成为一种独立的有名合同，应首先直接适用《合同法》的规定，《合同法》没有明确规定，而一般租赁合同有规定，且与融资租赁合同的特点相符合的，也可以适用《合同法》关于一般租赁合同的规定；其他特殊租赁，如船舶租赁，同样不是绝对不能适用一般租赁合同的规定的，但《海商法》等法律对其有特别规定时，也应首先适用《海商法》之规定，而不能直接适用一般租赁合同的规定；其他标的特殊的租赁合同，如飞机、汽车、机械设备甚至工厂等等，如其他特别法对其租赁另有规定的，亦依特别法优于一般法的原则处理。
对于审判实践中出现的一些新类型的租赁合同，如预租合同、包租合同以及预租和包租结合在一起的预包租合同，目前还难以给出一个统一的、全面的法律适用标准。原则上说，对这些新型合同，在目前法律还没有明确规定的情况下，处理时一般要先看当事人的约定。当事人有约定的，一般按照当事人的约定处理；当事人约定不明确或者其约定被确认无效时，如果与租赁合同的情况相类似，也可以适用租赁合同的一般规定。
二、判断租赁合同性质的一般标准
租赁合同具有一定的法律特性，这是区分租赁合同与其他合同的根本标准，概括起来，一般应当从如下几个方面来判断一个合同是否属于租赁合同：
（一）租赁合同是转让财产使用权的合同
租赁合同是以承租人使用、收益租赁物为直接目的，这是这种合同与其他合同不同的重要之点。因此，租赁合同中的承租人所取得的是对租赁物的使用收益权，而非租赁物的所有权。这是租赁合同与买卖合同的根本区别；其次，租赁合同中承租人取得的仅仅是对租赁物的使用收益权，而借贷合同中借用人取得的则不仅包括对物的使用收益权，还包括对该物的处分权。这是租赁合同与借贷合同的区别所在。
（二）租赁合同为双务、有偿合同
租赁合同为双务、有偿合同，这就意味着租赁合同的双方当事人是互负义务的。而同样为对他人之物进行使用收益的借用合同，则是单务、无偿合同。这是二者的区别。
（三）租赁合同为诺成、不要式合同
租赁合同中，仅出租人与承租人双方达成一致合同即成立。这一点与使用借贷不同。在使用借贷合同中，要求以出借人的交付为必备要件。《合同法》对这一点虽未明文加以规定，但从理论上讲是没有疑问的。因为在使用借贷合同中，借用人的惟一义务是返还借用物，所以只能在借贷物交付以后，借用人一方才有义务的产生，使用借贷合同才能成立。而租赁合同的承租方交付租金的义务，在租赁物交付以前也可以发生。
租赁合同还是不要式合同，即该类合同的成立不以具备特定形式、履行特定手续为必要。因为要式与否，主要涉及认定合同是否成立，是在合同成立阶段考虑的问题，而不是合同效力的问题。当然，如果合同还不成立的，也不会产生生效的问题。从《合同法》第215条规定的要求来看，"租赁合同应当采用书面形式，对未采用书面形式并且对租赁期限有争议的，视为不定期租赁。"依此规定，租赁合同缺乏书面形式的，并不导致合同的无效，也不会对合同已经成立的事实产生任何否定作用，只是在当事人对租赁合同的期限发生争议时，将已经成立的合同视为不定期合同而已。由此可见，租赁合同的书面形式要求，对租赁合同的成立和效力并不起直接的影响。因此，仍然可以认为租赁为不要式合同。
（四）租赁合同具有非永续性
租赁合同作为一方对另一方租赁物使用和收益的合同，即物的使用价值一般会有一定的期限，如果期限过长则将使出租人的权利实际上被虚置。因此，许多国家的民法都对租赁期限有所限制，定有最长期限。如日本民法规定租赁的期限为20年，超过20年的要缩短为20年。在我国土地公有、不允许土地买卖的法律框架内，如果对租赁合同的期限不加限制，还会导致土地买卖借土地租赁的名义订立，规避法律情况的大量滋生。因此，《合同法》规定租赁合同不得超20年，超过20年的部分视为不定期租赁。
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