各个国家和地区的立法为谋求社会生活的稳定和促进社会生活的发展，在以居住或农耕为目的，而承租他人的不动产时均采取了巩固承租人地位的规定，与此规定相关的一系列法律现象被学者统称为"租赁权的物权化"。
一、租赁权的物权化在各国民法中的规定
租赁权的物权化在各国的民法上都是一个比较重要的问题，我国《合同法》第229条的规定："租赁物在租赁期间发生所有权变动时，不影响租赁合同的效力。"即无论是需要进行登记的租赁，还是不需要进行登记的租赁，无论是动产租赁还是不动产租赁，租赁权都具有对抗的效力。从各个国家和地区的立法与判例来看，对租赁权物权化的规定情况如下：
罗马法与日耳曼法在法律构成上的不同，在租赁权的对抗效力上也有所体现。罗马法将租赁权列入债权，采"买卖破租赁"原则，即当出租人将租赁物所有权移转于第三人时，承租人只能请求出租人承担违约责任，而不能以其租赁权对抗该第三人。而日耳曼法则恰恰相反，将租赁权列入物权的范畴，承认其效力。
普鲁士民法规定租赁先于买卖，即动产租赁因租赁物的交付，不动产租赁因登记而有对抗力。
在德国民法上，尽管将租赁权视为债权，但却承认因租赁物占有的转移发生对抗力。《德国民法典》第535条规定的租赁形式上具有双务契约的债权构成，就包含了承租人对于标的物因交付而取得直接的支配权，即使用权。
瑞士债务法及日本民法都规定，租赁经登记时，亦有对抗力。瑞士债法上租赁权的对抗力，较德国民法弱，只承认标的物受让人承担契约的继续或承租人与出租人同为登记时，租赁权有对抗力。在不动产的租赁上，受让人只能依法定预告期间，终止租赁契约。日本民法上虽然将租赁权规定于债权章，但判例一向为保护租赁权，而强调租赁权的不可侵性。依建筑保护法以承租人所有经登记的建筑物为要件，而有对抗力。依家庭法以承租人受建筑物的交付为要件，而有对抗力。依农地法亦以受农地的交付为要件，而有对抗力。
法国民法规定，对于建筑物及农地的租赁契约，如果是以公证书或有确定日期的证书的，原则上有对抗力，承认"买卖不破租赁"原则，但双方当事人在契约中另有约定的除外。
在英国，土地租赁，承租人享有物权性质的占有权。动产承租人，因交付而相当于物权的地位。
我国台湾地区"民法"，对于不动产租赁，因地上权的登记，即变为物权。即使未进行登记，台湾地区"民法"也规定："出租人于租赁物交付后，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍继续存在。"以及"出租人就租赁物设定物权，致妨碍承租人之使用收益者，准用前条之规定。"足以使承租人以其租赁权对抗租赁物的受让人。
二、租赁权物权化的具体表现
（一）租赁权的对杭效力
也就是通常所说的"买卖不破租赁"，是租赁权物权化的具体表现。租赁物的所有权在租赁期间发生变动后，租赁合同仍然有效存在，在承租人与租赁物的受让人之间无须另行订立租赁合同，视为受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，受让人要受该租赁合同的约束。如果出租人没有将所有权变动的事项通知承租人，承租人向原出租人支付的租金效力及于受让人。
"买卖不破租赁"的适用条件是：（1）租赁合同已成立并生效；（2）租赁物己交付承租人；（3）所有权发生变动是在租赁关系存续期间。只要满足此种条件，租赁权就得以对抗所有权的变动。
另外需要注意的是，买卖不破租赁并不限于租赁物所有权因买卖而转移的情况，还应包括租赁物抵押、赠与以及遗赠、互易甚至将租赁物作为合伙投资等情况。上述情况都会涉及租赁物的所有权变动问题，也要适用此规定。
（二）承租人基于租赁权对第三人主张排除妨害请求权及损害赔偿请求权
我国现行立法就此未设明文，若严格贯彻物权法定主义，则承租人只能基于占有才能行使排除妨害的请求权和赔偿损失的请求权。而德国民法典则认为在承租人占有租赁物时，基于占有，得为此主张，毫无疑义。但能否基于租赁权而为此主张，则见解不一，因为一般在占有权受到侵害时，才享有损害赔偿请求权；因租赁权非物权，不认为有妨害排除请求权。在瑞士债务法上，不动产的租赁虽经登记，不成为物权，承租人只能受占有权的保护。在日本民法的解释上，租赁权人得以租赁权之侵害为由，请求损害赔偿；但是否有妨害排除请求权则判例学说尚难一致。
（三）表现为租赁权的继续性
所谓租赁权的继续性，即是指延长租赁期限并限制出租人的解约权。
德国民法由于在租赁权的构成上，本质上仍采取了债权的法律构成，因此并未完全地抑制出租人的解约权。但在第一次世界大战后，1930年德国民法典加强了对于出租人解约权的限制，以保护建筑物承租人的利益。法国的租赁权仍然以市民法的基本原理，尤其是契约自由原则为基础，未能限制出租人的解约权，后来也是在第一次世界大战后，制定了建筑物租赁的特别法，并于1964年的特别立法，创设了土地租赁权制度，实现了70年长期存续期间的立法。
我国现行立法中，就租赁合同的期间，《合同法》中设有最长期间限制为20年，期间更新时，也不得超过20年。就租赁权的继续性，主要体现在第236条的规定上，即："租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。"就出租人的解约权，则依据合同法定解除的事由，有诸多限制。
（四）表现为租赁权处分的可能性
即租赁权是否被让与及转租。就转租问题，各个国家和地区的立法一般规定，承租人转租须经出租人同意，非经出租人同意，不得转租。我国《合同法》就转租设有明文规定，要求经出租人同意方可进行，否则，出租人得解除合同。就租赁权的让与，我国立法就此问题未设明文规定，一般认为，应经出租人同意方可进行。
转租与租赁权的让与不同，其区别在于：首先，就法律性质而言，转租系承租人与次承租人之间成立新租赁合同；租赁权让与为租赁债权的转让，在实践中，经常与营业财产一并出租。其次，就．当事人各方的法律关系看，转租时，转租人于转租后，仍享有租赁权，同时在转租人与次承租人之间又产生一新的租赁关系，基于此租赁关系，转租人在租赁物上为次承租人再度设定新租赁权；租赁权的让与则不同，在承租人让与租赁权时，承租人于转让租赁权之后，退出租赁关系，第三人代其位，成为租赁合同的当事人、。就取得方法而言，转租中次承租人租赁权的取得属设定的取得；租赁权的让与中，受让人租赁权的取得，属移转的取得。另外，就法律关系的内容看，转租中，次承租人对于承租人租金的支付，一般分期进行；租赁权的让与，受让人对于作为转让人的承租人，则一般须一次性给付对价。转租中，两个租赁合同的条件可以不同，而租赁权的让与中，受让人承受让与人的地位。
（五）表现为废止利用方法的限制
即承认承租人得享有改建建筑物或进行重大修缮的自由：对此，我国立法没有承认，而是要求必须经过出租人的同意。承租人经过出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，在返还租赁物时，仍有残存价值的，在当事人没有特别约定时，出租人应进行补偿。
三、租赁权的物权性在破产程序中的适用
破产案件审理中，关于租赁权的物权性是否应得到贯彻执行，是否也应贯彻买卖不破租赁的原则呢？对于破产企业以其所有的房屋建筑物对外签订的租赁合同在破产宣告时尚末履行完毕，清算组或法院是否有权决定解除合同？在司法实践中，对这一问题存在着两种不同的意见
一种意见认为：破产企业的房屋建筑物作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权会发生变动，根据《合同法》第229条的规定"租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力"，即"买卖不破租赁"，该所有权的变动不影响租赁合同的效力，故在破产宣告后清算组或法院不能主动解除该房屋租赁合同，承租人有权选择继续履行合同或选择解除合同以申报债权。
而另一种意见认为：根据《破产法（试行）》第26条规定"对破产企业未履行的合同，清算组可以决定解除或者继续履行，清算组决定解除合同，另一方当事人因合同解除受到损害的，其损害赔偿额作为破产债权"，由此可见，《破产法》将解除合同的权利赋予了清算组，并且该条款中并未规定房屋租赁合同可以例外而不予适用，故清算组或法院完全有权决定是否解除房屋租赁合同。
在审判实践中通常采用的是第二种意见，而且认为一般应当解除租赁合同，承租人就解除合同造成的损害赔偿额可作为破产债权进行申报，理由是：
第一，从《合同法》与《破产法（试行）》的立法地位及适用范围来看，《合同法》与《破产法（试行）》相比，《合同法》既是上位法，且又是新法，理应效力要高于《破产法（试行）》，其规定应当优先于《破产法（试行）》，故"买卖不破租赁"的原则在破产中也应当予以适用。但是，需要比较《合同法》与《破产法（试行）》之间效力高低的前提首先是法律之间对同一事项规定不同，即合同法与破产法存在立法冲突。而只有在调整对象上存在交叉时才会产生对同一事项规定不同的情形。《合同法》的调整对象是平等主体之间的合同法律关系，是行为法，充分体现了当事人意思自治的原则；而《破产法（试行）》的调整对象是商事主体在破产中形成的法律关系，是主体法，因其较多地体现了国家的协调和干预．而带有较强的"公法"色彩。而且即使两法之间存在立法冲突，根据特别法优于普通法的原则，也应当适用《破产法（试行）》的相关规定。
第二，实行"买卖不破租赁"的原则，而允许原租赁合同继续履行，与破产法的基本制度及分配原则不符。因为建立破产制度的目的一方面是要对破产企业实施破产保护，另一方面要将破产财产在所有债权人之间进行公平有序的分配。在优先拨付破产费用后，对于已申报的破产债权，破产法确定的分配原则首先是按序清偿，其次对于同一顺序的债权不分先后，平等清偿。未履行完毕的房屋租赁合同的承租人对破产企业享有的也是债权，而且是无财产担保的普通债权，属于《破产法（试行）》中规定的应列入第三顺序清偿的破产债权：如果根据第一种意见处理，在破产宣告后不解除原租赁合同，允许该合同继续履行完毕，最终会导致同为破产企业的债权人，清偿顺序及结果完全不同，这就有背于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了民法的公平公正的基本原则。
第三，实行"买卖不破租赁"的原则，如果允许原租赁合同继续履行，将不利于破产财产的变现。在破产案件中，破产财产的变现往往难度较大，变现率也不高。破产企业的房屋建筑物因客观因素所限一般本身价值并不高，甚至最终的拍卖或变卖价格要远低于评估价格。就单一的房屋建筑物而言，变现的难度很大。因此在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多，实践证明也是行之有效的。而作为土地使用权的购买人，经过整体规划后大多是将土地用于进行成片的商业开发建设，而土地上的房屋建筑物最终将被拆除。如果允许原租赁合同继续履行，考虑到"买卖不破租赁"的实际问题，很大程度会影响购买人的购买心理。而土地使用权的变现所得在整个破产财产变现所得中的所占比例无疑又是巨大的，一旦土地使用权的变现产生困难，将严重影响到清算组关于整个破产财产变现的计划和工作，并进一步影响到破产债权的最终分配比例。所以说，实行"买卖不破租赁"的原则，在破产案件的审理过程中，原则上应不再适用。
四、对租赁权物权化理论的反思
租赁权尽管出现物权化的趋向，但一般而言，其性质仍为债权。租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱。租赁权物权化的边界，首先应通过其适用的客体体现出来，即租赁权的物权化主要是指不动产租赁权的物权化，从各国的立法规定看，也是如此，多是赋予不动产租赁权以一定的物权的效力，而不是承认一般租赁权的物权效力。考虑到不动产的稀缺性较高，为强化不动产承租人的地位，法律可对不动产租赁实行"买卖不破租赁"的原则；而对动产也完全实行"买卖不破租赁"的原则，不利于财产的流通，也没有必要，因为动产在市场上不难买到，而且具有较强的可替代性。所以，我们赞同租赁权物权化的观点，即对某些特殊的租赁权（例如不动产租赁权）赋予物权的效力，但不能概括地认为租赁权为物权。
我国《合同法》仅在第229条规定了出租人让与租赁物所有权的行为，而对出租人在租赁物上设定他物权的行为，如《德国民法典》第577条和我国台湾地区"民法"第426条等设置准用规定，因此，对出租人在租赁物上设定他物权的行为，尚无直接的法律规定可供适用。在司法实践中，法官当然应当类推适用《合同法》第229条的规定去作出处理。此外，当出租人对租赁物并不享有所有权，而是享有其他权利，如土地使用权时，若该土地使用权人将土地使用权出租后，又将土地使用权让与或设定抵押权的，由于也不属于"出租人让与租赁物所有权"或"租赁物所有权变动"，因此也不能直接适用法律关于"让与不破租赁"的规定，而只能类推适用《合同法》第229条的规定。
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